Heti alkuun täytyy todeta, että omistan sijoitusasuntoja 8:ssa eri kaupungissa. Ensimmäiset sijoitusasuntoni, jotka ovat yhä salkussani, sijaitsevat Helsingissä, josta aikoinaan lähdin katsomaan, josko kassavirta olisi positiivisempaa muualla päin Suomea. Lähdin siis liikkeelle alhaisempien hintojen perässä.
Aiemmin Ostan Asuntoja Blogissa: Asuntosijoittaminen koti- vai vieraalle paikkakunnalle?
Seuraavat sijoitusasunnot tulivat uudelta kotipaikkakunnaltani, isovanhempieni ja vanhempieni syntymäkaupungista, joka ei siis ihan tuntematon ollut, kun olin siellä kaikki lapsuuden kesät ja lomat viettänyt. 20 kilometrin päässä sijaitseva naapurikaupunkikaan ei ollut ihan outo kylä, kun sieltäkin sijoitusasunnon ostin. Setäkin asui siellä.
Tampere oli kotikaupunkini yli 20 vuotta ja sen ympäristökunnat Nokia ja Ylöjärvi tulivat tutuksi pyörälenkkien, golfkentän ja ystävien kautta. Nykyään piirrän harpilla 100 km ympyrää oma savu keskipisteenä enkä ole enää lisäämässä paikkakuntien määrää…paitsi ehkä oikein hyvän kerrostalodiilin osuessa kohdalle.
Nyt niihin syihin, joita jokaisen tulisi pohtia ennen kuin lähtee vastaavalle kaupunkikierrokselle vihreän ruohon perässä.
1. Mitä korkeampi vuokratuotto-% sitä EI välttämättä parempi sijoitus
Kun päätin olla ostamatta seuraavaa sijoitusasuntoa Helsingistä, syynä oli yksinkertaisesti se, että minulla ei ollut riittävästi tuloja kattamaan 70 %:n velkavivun käyttämisestä seuraavaa negatiivista kassavirtaa eikä riittävästi käteistä ostaakseni sijoitusasunnon pienemmällä velkavivulla, jotta se olisi kääntynyt kassavirtapositiiviseksi. Viimeisen 15 vuoden aikana tilanne ei ole tästä mihinkään muuttunut vaan päinvastoin vuokratuotto-%, jolla asuntosijoittajat ovat keskimäärin Helsingissä valmiita tekemään kauppoja, on laskenut.
Siirryin Suomen mittakaavassa, toki läntisessä Suomessa pysyen, mutta kuitenkin asuntojen hintatasoissa kauas Helsingin asuntomarkkinoista. Seuraavat 5 sijoitusasuntoa tuli ostettua summalla, jolla olisi Helsingistä saanut yhden yksiön. Nämä 5 sijoitusasuntoa tuottivat 70 %:n velkavivulla yli 1000 euroa positiivista kassavirtaa ennen veroja, kun Helsingissä olisin yhdelllä asunnolla päässyt toista sataa euroa negatiiviseen kassavirtaan, johon minulla ei siis ollut varaa.
Helsingissä sijaitsevat asuntoni ovat hyötyneet sekä markkinahintojen että markkinavuokrien noususta, joka on ollut seurausta siitä, että yhä useampi on halukas asumaan, opiskelemaan ja tekemään töitä Helsingissä. Fiksuin asuntosijoitustoimenpiteeni on ollut tekemättä yhtään mitään eli jätin kaksi Helsingin asuntoa salkkuuni ja myin vain yhden ”voitot” kotiuttaakseni.
Matias “Profit & Fun” Savolainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #100
Seuraavat viisi asuntoani eivät suinkaan ole olleet pettymyksiä nekään, vaikka osaan on kohdistunut markkina-arvon laskua pelätyn linjasaneerauksen lähestyessä. Koska tällä pienen muuttotappion omaavalla paikkakunnalla ei ole rakennettu uutta kerrostaloa huru-ukon kvartaaliin eli 20 vuoteen, omat remontoidut asuntoni eivät juuri ole ilman vuokralaista olleet eikä vuokrapyyntöjä ole tarvinnut tiputella, kun usein jonossa on ollut 1-2 kandidaattia vapautumista odottamassa. Näihin kaikkiin asuntoihin käyttämäni omat käteiset pääomat olen aikoja sitten saanut kassavirtojen ja jälleenrahoituksen kautta takaisin eteenpäin sijoitettavaksi.
Tämän kappaleen yhteenvetona en voi allekirjoittaa sitä, että vain kasvukolmion kärkikaupunkien asuntosijoituskohteet olisivat tulevaisuudessakin 2010-luvun tapaan tapahtuvien markkina-arvojen nousujen kautta niitä ainoita oikeasti kannattavia asuntosijoituskohteita.
Sen voin kyllä allekirjoittaa, että viimeisen 15 vuoden aikana Helsingin asuntojen tuotto on ollut markkinahintojen ja -vuokrien nousujen kautta erinomainen eikä minun ole juuri sen eteen tarvinnut töitä tehdä. Markkinoiden tarjotessa avun sijaan haasteita, pikkukaupungin tuottojen eteen on joutunut tekemään paljon enemmän töitä ja omia onnekkaita valintapäätöksiä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Käy opiskelemassa Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista uusi ”Sijoitusasunto-opas”
Poliisiauton etupenkiltä asuntosijoittamisen pariin; Hannu Takala – Ostan Asuntoja Podcast #45
2. Vieraskentällä asuntosijoittaja- ja vuokranantajakilpailijoilla on kotikenttäetu
Mikäli paikalliset asuntosijoittajat eivät ole laiskistuneet kilpailun puutteen takia, heillä on monia kotikenttäetuja, joita ulkopaikkakuntalaisen on alussa vaikea hyödyntää. Paikallinen asuntojen hintataso, vuokrataso, taloyhtiöt, isännöitsijät, välittäjät, pankit, kodinkonekauppiaat, remontti-, putki- ja sähkömiehet ovat kaikki paikallisille kilpailijoille tuttuja. Monta kertaa parhaimmat diilit tehdään paikallisten verkostojen sisällä ja pitkään rakennettujen suhteiden avulla. Jos on käyttäytynyt suhteellisen mukavasti, jonkinmoinen verkosto on syntynyt, josta aina löytyy kaveri tai kaverin kaveri auttamaan, kun on tarve. Huonoja tyyppejä ei omille hyville kavereille kotikentällä suositella.
Tämän paikallisten kilpailuedun kiinnikuromiseen joutuu tekemään paljon enemmän töitä, jotta pääsee tuotoissa samalle tasolle ja ruoho alkaa vihertämään. Tämän olen monasti kokenut ja voin vahvistaa.
Mitkä 7 kohtaa huomioida asuntosijoittaessa vieraalle paikkakunnalle? YouTube #51
Toisaalta paikallisten kangistuminen ”näin ne asiat on täällä aina tehty” -mentaliteetin alle, ulkopuolelta tuleva voi tuoreilla ajatuksilla erottautua ja menestyä kilpailussa, jos löytää omat kolonsa, jossa paikalliset eivät toimi. Monet 70-luvun kerrostaloihin sijoittaneet tietävät ilmiön, jossa paikalliset ovat aina viimeisiä, jotka saavat tiedon siitä, että 80-luvulla rauhaton lähiö on ollut mukava asuinalue jo yli 20 vuotta.
Tämänkin edun saavuttaminen ei tule ilmaiseksi, kuten se tulee avoimin silmin ja korvin kotikonnuilleen sijoittavalle, vaan sen eteen pitää tehdä töitä.
3. Vieraalle paikkakunnalle sijoittamisessa on aina korkeampi riski
Jos on asunut 20 vuotta Tampereella, kehittyy jonkinmoinen ymmärrys Tapparan ja Ilveksen kannattajien sielunmaailmoista tai Itä- ja Länsi-Tampereen välisten näkymättömien kulttuurimuurien korkeudesta. Turku hyvänä asuntosijoittamiskohteena ei ihan helposti tule tamperelaisen mieleen kuten ei Tampere tulisi turkulaisen mieleen. Molemmat puhuvat toistensa mielestä ihan hassua kieltäkin.
Kun lähtee tekemään asuntosijoituksia vieraalle paikkakunnalle, tämä omaan paikalliskokemukseen perustuvan selkäydinintuition puuttuminen on aina yksi riski, jota on erittäin vaikea edes kovasti töitä tekemällä kuroa kiinni. Jo se, että oma asuntosijoituskohde sijaitsee tunnin tai viiden tunnin ajomatkan päässä, karsii minimiin ne autoreissut, joilla vain käydään katsomassa paikallista meininkiä. Porin Ässien tai Rauman Lukon kannattajien sielunelämää ei opi Ilveksen pipo päässä Tampereen Hakametsän hallissa tai tulevalla Kannella pyörimällä.
Osaatko laittaa kokolattiamaton? Kuva Rahamedian Niina Huhtalan viimeisin asuntosijoitusdiili Englannissa – Blogi #211
Raumalla Lukon kannattajien sielunelämää lähemmäs pääsee, kun kokoaa ympärilleen tiimin, jolle Lukko on suosikkijoukkue. Jälleen kerran tulee sama asia eteen, että Ilveksen kannattaja joutuu tekemään kovemmin töitä, että vastakkainasettelu jää positiivisessa mielessä vain Lukko-Ilves -peleihin ja muuten homma toimii samaan maaliin pelaten. Sukulaissuhteiden kautta itse ymmärrän sentään Rauman kieltä, vaikka kuinka perinteinen ”lyhyttä ja nopeaa” puhuva olisi vastassa.
Summa summarum
Vaikka oma asuntosijoitustoimintani on kannattanut ja kasvanut itseäni tyydyttävästi, ei siinä oleellisena elementtinä ole ollut sijoitusten hajauttaminen 8:lle eri paikkakunnalle. Oman kokemukseni ja paikkakuntavalintojen pohjalta en toisaalta voi sanoa, että pysymällä ikuisesti omalla kotipaikkakunnalla, pääsee parhaaseen asuntosijoitustulokseen. Sellaisiakin tarinoita tosin tiedän.
Jos asuu Helsingissä, jossain Nummelassa, Nurmijärvellä tai Keravalla voi olla täysin erilaiset asuntomarkkinat, joissa voi saavuttaa samoja, vieraalle paikkakunnalle sijoittamisen etuja mutta fyysisesti ne ovat niin lähellä, että onnistumisen vaatiman paikallistuntemuksen ja -verkoston luominen on paljon helpompaa. Tamperelaiselle se voi olla Nokia, Lempäälä tai Kangasala. Tai sitten oman kotikaupungin sisällä valitsee 2 ja sitten 3 erilaista kaupunginosaa, joiden yhdistelmän avulla voi hakea erilaisia elementtejä eli selkokielellä sijoitusasuntoja salkkunsa kasvattamiseen ja tasapainottamiseen.
Tai sitten voi valita saman polun, jonka itse olen kulkenut. Työtä pelkäämätön ja asiasta innostunut pärjää kyllä vähän oudommallakin paikkakunnalla, jos kotinurkilta ei kerta kaikkiaan omiin tavoitteisiin ja kriteereihin sopivaa sijoitusasuntoa löydy.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Jana Jakimtchouk nollasta kohti 1. sijoitusasuntoa Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #108
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Mitä tarkoittaa myyjän rahoitus käytännössä? – 5 case-esimerkkiä – YouTube #123
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Jaksossa #102 vieraana ollut varallisuusvalmentaja Minna Nikula saattoi Janan ja huru-ukon yhteen Ostan Asuntoja Podscastin studioon. Otsikosta voi toki päätellä, että Jana on todennäköisesti pitkälle vievän asuntosijoittajauransa alkupuolella. Siitä ei kannata kuitenkaan hätiköiden todeta, että jakso on vain aloittelijoille.
Janan tarinassa on inspiroiva yhdistelmä työntekoa nuoresta alkaen, opiskelun kautta hankittujen perustaitojen soveltamista käytäntöön ja käytännön tekemisen kautta perustaitojen hiomista osaamiseksi. Monista aloittelevista asuntosijoittajista Jana eroaa sillä, että hän ei ole hypännyt suoraan syvään päähän muttei ole myöskään jäänyt kahluualtaaseen kellukkeiden kanssa ikuiseksi harjoittelijaksi, joka ei koskaan etene isoon altaaseen. Itse tykkään kovasti tästä Janan etenemismallista vaihe vaiheelta.
Tässä osassa 1 juttelemme ainakin
- millä tekniikalla Jana sai töitä nuoresta iästään huolimatta
- mitä puhelinmyyntityö, jossa vastaus on melkein aina tyly ”EI”, voi opettaa tarjouksia tekevälle asuntosijoittajalle
- mitä yhden pörssiosakkeen ostaminen Nordnetistä opetti
- miten Jana määritteli omat sijoituskriteerinsä
- mikä on ”kahden exitin strategia”
- kuinka monella näytöllä Jana kävi
- mitä tarjousten tekeminen ja näytöillä käyminen opettivat
- miksi Jana luopui ASP-tilistään ja käytti tavallista asuntolainaa
Pistä tämä jakso jakoon kaikille lähipiirissäsi, jotka kaipaavat pientä tökkäystä taloustaitojen oppimisessa liikkeelle pääsemiseksi.
Jana Jakimtchouk nollasta kohti 1. sijoitusasuntoa Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #109
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Nordnet, #rahapodi ASP-tili-jakso
Robert Kiyosaki – Rich Dad, Poor Dad; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Audible *
Jana Jakimtchouk LinkedIn
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.
Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
Asuntopehtoorin Blogista: Mitä tarkoittaa asunnon arvonnousu?
Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Mitä tarkoittaa myyjän rahoitus käytännössä? – 5 case-esimerkkiä – YouTube #123
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Rahamedian Niina Huhtalan viimeisin asuntosijoitusdiili Englannissa – Blogi #211
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Kaupallinen varoitus *
Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.
Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Olen käyttänyt oman asuntosijoitustoimintani kasvattamiseksi myyjä rahoitusta useammissa kohteissa. Nyt heinäkuussa 2020 tulin maksaneeksi tällä erää viimeisen myyjän myöntämän rahoituksen viimeisen maksuerän pois ja ajattelin vastata käytännön esimerkein tähän tasaisesti toistuvaan kysymykseen.
Valtaosa myyjistä tarvitsee ja haluaa koko summan kaupanteon yhteydessä eli myyjän rahoitus ei suinkaan ole mikään normijärjestely mutta hyvä työkalu asuntosijoittajan pakissa.
5 case-esimerkin lisäksi pohdin
- miksi asuntosijoittaja voisi tätä käyttä
- miksi ihmeessä myyjä lähtisi tällaiseen mukaan
- mitä perusedellytyksiä pitää olla olemassa, että tätä voi soveltaa ja
- mitä elementtejä siihen kuuluu
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.
Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
Asuntopehtoorin Blogista: Mitä tarkoittaa asunnon arvonnousu?
Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Rahamedian Niina Huhtalan viimeisin asuntosijoitusdiili Englannissa – Blogi #211
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Viime viikolla julkaisin 10 englanninkielisen asuntosijoituskirjan suosituksen ja tällä viikolla siirrytään Englantiin. Niina Huhtala oli ensimmäinen Ostan Asuntoja Blogissa esiintynyt ulkopuolinen kirjoittaja. Hän kävi myös Ostan Asuntoja Podcastin piinapenkissä tentattavana. Nykyään hän kirjoittaa ja tuottaa sisältöä sekä tenttaa kolleegoita Rahamedian sivustolla Johannan ja Minttu Sainion kanssa. Käy väijymässä tästä kliksauttaen.
Rahamedian tavoitteena on inspiroida sijoittamisesta ja vaurastumisesta kiinnostuneita ihmisiä teeman pariin. Sieltä löytyy yhden sivuston alla aiheeseen liittyvät resurssit ja opiskelumahdollisuudet helposti saatavilla. Myös tähän Niinan luvalla kopioitu kirjoitus on julkaistu alunperin Rahamedian sivustolla pari viikkoa sitten.
Kuten ensimmäiselläkin kerralla, tämäkin Niinan kirjoitus herätti heti halun kysyä, saisinko jakaa sen Ostan Asuntoja Blogin lukijoita hyödyttämään ja Niina onneksi suostui. Oman asuntosijoitustoimintani vauhdittamisessa asuntosijoittamisen moniulotteiset kannattavuuden osatekijät, lumipalloefekti, BRRRR-strategia… ilmiöllä on monta nimeä ja se on ollut keskeisessä roolissa. Niina on avannut teoriaa erinomaisesti case-esimerkin avulla, miten strategia käytännössä toimii.
”Alle markkinahinnan ostamisen” konsepti tuntuu monelle vaikealta ymmärtää. Niina selittää sitä tässä esimerkillään. Kun pääset Niinan jutussa ”Refinance” -kohtaan huomaa, kuinka koronan katalysoimana rahoitus ei ollutkaan tutun vanhan kaavan mukaista eikä Niina päässyt strategiaa optimaalisesti tältä osin hyödyntämään.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
Niina jatkaa kerrontaa tästä eteenpäin
Olen usein blogini lukijoilta saanut pyyntöjä siitä, että avaisin konkreettisesti sijoitusdiilieni strategian ja numerot. Siispä tässä postauksessa esittelen uusimman sijoitukseni Englannissa. Sijoitan Englannissa BRRRR-strategialla, joka on lyhenne englannin kielen sanoista Buy, Refurb, Rent, Refinance, Repeat. Suomalaisittain tämä tarkoittaa osta, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita ja toista.
Käyn alla läpi viimeisimmän diilini numerot ja kuvat vaihe vaiheelta BRRRR-strategian mukaisesti. Tämä esimerkki varmasti konkretisoi sitä, miksi asuntosijoittaminen voi olla hyvinkin kannattavaa, kunhan sen oikean diilin löytää!
Uusin diilini Liverpoolissa on kolmen makuuhuoneen rivitalo, rauhallisella perheiden suosimalla asuinalueella.
BUY – OSTA
BRRRR-strategialle olennaista on, että sijoituksen tuotto tehdään ostohetkellä. On siis tärkeää löytää kohteita, jotka ovat reilusti alle markkinahinnan ja/tai niissä on potentiaalia arvonnostoon remontoinnin kautta.
Englannissa pyrin aina löytämään alle markkinahintaisia asuntoja, jotka sijaitsevat kaupungissa halutulla sijainnilla. Alle markkinahintainen yleensä tarkoittaa sitä, että asunto on nuhjuisessa kunnossa ja selvästi remontin tarpeessa. Toisaalta asuntomarkkinoilla tapahtuu myös hinnoitteluvirheitä, jotka mahdollistavat edullisten asuntodiilien löytämisen. Tällainen tilanne saattaa olla esimerkiksi sellainen, missä myyjä on erittäin “motivoitunut” myymään asunnon nopeasti hankalan elämäntilanteensa vuoksi (esim. avioero, työttömyys jne.), tai jostain muusta henkilökohtaisesta syystä. Toisaalta kyseessä saattaa olla asunnon lunastustilanne, jossa asuntoa pakkohuutokaupataan kiireellä myyjän velkojan toimesta maksamattomien lainojen vuoksi. Tällainen alle markkinahintainen asunto löytyy silloin tällöin vapailta markkinoilta kiinteistövälittäjien kautta tai julkisesta huutokaupasta.
Löysin uusimman kohteeni reippaasti alle markkinahinnan. Asunnon tietoja tutkiessani huomasin, että tämä kolmen makuuhuoneen ja olohuoneen rivitalo (englantilaisittain terraced house) sijaitsi rauhallisella, perheiden arvostamalla asuinalueella. Samaan aikaan, kun tätä asuntoa myytiin noin 50 000 punnalla, sen välittömässä lähiympäristössä oli myyty vastaavan kokoisia ja ikäisiä taloja reippaasti suuremmalla hinnalla, 70 – 90 000 hintaan. Tämä oli hyvä merkki siitä, että hinnoittelussa on saattanut käydä ns. “hinnoitteluvirhe” ja myyjä on syystä tai toisesta motivoitunut myymään asunnon pikaisesti. Pikaisella nettihaulla sain selvää, että myyjä oli itse ostanut kohteen 47 000 punnalla vuosia aiemmin. Näytti siis siltä, että hänelle tärkeintä oli saada ns. omansa pois, eikä hän ollut ottanut huomioon alueen asuntojen markkina-arvojen muutosta hinnoittelussaan.
Asuntonäytöllä totesin, että asunto oli selkeästi freesauksen ja pintaremontin tarpeessa, mutta perusasiat, kuten kylpyhuoneen ja keittiön kalusteet, katto, ikkunat, boileri, patterit olivat hyvässä kunnossa. Lakimieheni tutki asunnon paperit ja totesi niiden olevan kunnossa. Lisäksi lähetin asuntoon rakennustarkastajan tekemään asunnon arvon arvioinnin sekä kunnon tarkistuksen. Rakennustarkastajan ja remonttimiehen arvioiden perusteella teetin arvion remonttikustannuksista.
Näiden ammattilaisarviointien jälkeen pystyin toteamaan, että kyseessä on todellakin hyvältä vaikuttava diili ja sain ostettua asunnon 50 000 euron hintaan.
REFURB – REMONTOI
Teetätin remontin paikallisella yhteistyökumppanillani, joka manageroi koko remontointiprojektia ja hyödynsi omia alihankkijoitaan materiaalihankintoihin sekä erityistarpeisiin (esim. sähköasentaja jne.). Olen todennut, että minun on hyödyllistä palkata kokenut projektipäällikkö remonttiin siksi, että heillä on olemassa olevat suhteet alihankkijoihin ja ns. volyymihyöty materiaalien tilauksissa. Remontti sujuikin hyvin ennalta määritetyssä aikataulussa ja alle sille varatun budjetin. Asunnon yleisilmettä freesaavaan, 6500 puntaa maksaneeseen remonttiin kuului mm:
- Vanhojen tapettien poisto, seinien rappaus ja maalaus
- Katon osittainen rappaus ja maalaus
- Vanhojen kokolattiamattojen ja laminaattien poisto sekä uusien mattojen asennus
- Vanhan takan poisto
- Kylpyhuoneen lattian uusiminen ja laminointi
- Katon rännien korjaus
- Ulko-oven ja julkisivun puuosien maalaus
- Piha-alueen siistiminen
RENT – VUOKRAA
Asunto oli erittäin helppo vuokrata. Asunnon vuokrausta hoitaneen välittäjäni mukaan hän sai lukuisia yhteydenottoja heti ilmoituksen julkaisupäivänä. Valitsimme asuntoon pariskunnan, jotka olivat molemmat vakaassa ammatissa ja heidän luottotietonsa olivat kunnossa. Asunto vuokrattiin 575 punnalla kuukaudessa, mikä on tuolle Liverpoolin alueelle tyypillinen vuokrataso kolmen makuuhuoneen rivitalosta.
REFINANCE – UUDELLEENRAHOITA
Uudelleenrahoituksen tavoitteena on vapauttaa asunnon uutta kasvanutta markkina-arvoa seuraavan sijoituskohteen ostoon. Uudelleenrahoituksessa asuntolaina neuvotellaan uudelleen joko saman pankin tai eri pankin kanssa asunnon uudelle arvolle remontin jälkeen. Näin vanha laina maksetaan pois ja se korvataan uudella, korkeammalla lainalla, jolloin diilistä vapautuu joko vakuutta tai rahaa.
Kuuntele BRRRR-sijoittajan Maria Fristömin jakso Rahamedia Livessä
Omassa tilanteessani halusin tehdä lainan uudelleenrahoituksen, koska uskoin asunnon todellisen markkina-arvon olevan reippaasti asunnon ostohintaa korkeampi, erityisesti tehtyäni siihen remontin. Oman arvioni mukaan asunnon todellinen arvo oli 75 000 – 90 000 puntaa, eli vähintäänkin 25 000 euroa huutokaupassa maksettua summaa korkeampi. Perustin arvioni rakennustarkastajan raporttiin sekä siihen, että asunnon välittömässä läheisyydessä (400 metrin säteellä) oli viimeisen kahden vuoden aikana myyty useita vastaavan kokoisia sekä kuntoisia asuntoja arvioimaani korkeampaan hintahaitariin.
Näiden tietojen perusteella hain pankilta asunnon uudelleenrahoitusta 85 000 eurolle. Laitoin hakemuksen vireille maaliskuun alussa 2020, eli juuri silloin, kun koronavirus oli vahvemmin rantautumassa Eurooppaan sekoittamaan taloutemme. Koronaviruksen aiheuttaman lockdownin vuoksi pankki kiristi lainaehtojaan (esim. myönsi vain 70 % loan to value -lainoja aiemman 75 % sijaan). Lisäksi pankki ei voinut lähettää fyysisesti asunnon arvon tarkastajaa (surveyor) paikan päälle ja päätyi tekemään erittäin maltillisen desktop-arvioinnin (arviointi pelkällä tietokoneella “ennen ja jälkeen kuvien” sekä markkinadatan perusteella. He päätyivät antamaan asunnolle maltillisen 77 500 punnan arvioinnin, mikä silti oli itselleni hyvä ja tyydyttävä lopputulos. Saavutin siis 27 500 punnan arvonnoston sijoitukselleni.
YHTEENVETO NUMEROISTA
Olin onnekas, kun löysin motivoituneelta myyjältä selkeästi alle markkinahintaisen diilin, jossa oli mahdollisuus arvonnostoon lyhyellä aikavälillä suhteellisen yksinkertaisen pintaremontin jälkeen.
Kerrataanpa vielä numerot kertaalleen:
Ostohinta 50 000 puntaa, Talon uusi arvo remontin jälkeen 77 500 puntaa = Arvonnosto 27 500 puntaa
KASSAVIRTALASKELMA:
Vuokra: 575 puntaa kuukaudessa
Kulut:
- Lainan kuukausierä (kiinteäkorkoinen interest only -laina): 147.65 puntaa kuukaudessa
- Ulkoistettu hallinnointipalvelu: 24.50 puntaa kuukaudessa
- Muut kulut: noin 50 puntaa kuukaudessa
Kassavirta kuukaudessa: 352.85 puntaa
Kassavirta vuodessa: 4 234 puntaa
OMAN PÄÄOMAN/RAHOITUKSEN TARVE TALOA OSTAESSA
- Käsiraha (25 % alkuperäisestä ostohinnasta): 12 500 puntaa
- Varainsiirtovero (3 %): 1500 puntaa
- Remonttikulut: 6500 puntaa
- Osto- ja uudelleenrahoituskulut: 3000 puntaa
= Oman rahoituksen tarve yhteensä 23 500 puntaa:
OMAN PÄÄOMAN TARVE UUDELLEENRAHOITUKSEN JÄLKEEN:
- Uusi pankkilaina talon uudelle arvolle (70 % asunnon arvosta): 54 250 puntaa
- Tästä maksetaan vanha laina pois: 37 500 puntaa
= Jäljelle jää 16 750 puntaa, joka vapautetaan rahana tililleni. (Jos bisnesenkeli on ollut mukana osittain rahoittamassa diiliä, palautan hänelle hänen osuutensa tässä vaiheessa.)
Koska oman rahoituksen tarve alunperin oli 23 500 puntaa, omaa pääomaa jää vielä diiliin sisään uudelleenrahoituksen jälkeen 6750 puntaa. (Laskukaava: 23 500 £ – 16 750 £ = 6750 £).
OMAN PÄÄOMAN TUOTTO:
(4 234 £ kassavirta vuodessa/ 6750 £ oma pääoma) * 100 = noin 62.7 %
Tämä tarkoittaa sitä, että saan oman sijoitetun pääomani “takaisin” alle puolessatoista vuodessa. Huomioithan, että laskelma ei ota huomioon veroja.
REPEAT – TOISTA
Tämän strategian paras puoli on, että se on helposti toistettavissa ja kyseessä on lopulta yksinkertainen kaava. Koska tuotto tässä strategiassa tehdään ostohetkellä, on tärkeintä tehdä todella tarkkaa työtä asuntoa valitessa ja asunnon ostoneuvotteluissa. Nyt, kun olen saanut vapautettua rahaa uudelleenrahoituksen kautta, minulla on käsiraha valmiina seuraavan kohteen ostoa varten.
Eli ei muuta kuin etsimään seuraavaa BRRRR-kohdetta!
Onko sinulla vastaavia case-esimerkkejä? Haluaisitko julkaista sellaisen Ostan Asuntoja Blogin kautta? Ole yhteydessä harri@ostanasuntoja.com
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Osta ja pidä -asuntosijoittajan pahimmat virheet 8 – eteneminen ilman fokusta – YouTube #122
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Olipa mielenkiintoinen kokemus, kun omalla podcastjuontajan urallani pääsin kokeilemaan ensimmäistä kertaa kahden henkilön haastattelua samanaikaisesti. Vieraat olivat sen verran hyviä, että tuskin onnistuin sanomaa pilaamaan. Tsekkaa Osa 1 ennen tämän osan kuuntelua.
Anttoni 27, kuvassa hieman partaisempi, ja Waltteri 25, partaansa 2 vuotta vähemmän kasvattaneena, kertovat tarinoitansa ja niiden liittymäkohtia, jotka johtivat lopulta siihen, että molempien pomona on Henri Neuvonen ja työnantajana Sijoitusasunnot.com.
Waltteri on nuoremmasta parrankasvatusiästään huolimatta vuokrannut yli 400 500 asuntoa, joista monet ovat tehneet kauppaansa Anttonin markkinointisormien kautta. Tässä Osassa 2 juteltiin seuraavia
- mikä Anttonin mielestä on motivoitunut myyjä ja mistä niitä useimmin löytää
- voiko Sijoitusasunnot.com:in työntekijät ostaa kuormasta asuntoja ja miksi
- minkälaisia sijoitusasuntoja Artturi ja Waltteri hankkivat yhdessä
- miksi Anttoni ei saa koskea maalipensseliin
- Sijoitusasunnot.com lupaa asuntoja alle markkinahintojen – miten selvitetään, mikä se markkinahinta on
- miksiköhän välittäjät jättävät kohteet happamoitumaan tarjoamatta niitä sijoittajille
- miten herrojen rahoituksen saaminen on helpottunut ja miksi
- miten voi selvittää, onko luottotietonsa menettänyt kenties hyvä vuokralaiskandidaatti
- miksi luottotiedot pitää aina 100 %:sti tarkastaa
Anttoni ja Waltteri ovat kirjoittaneet muistilistaa vuokraustoiminnan kokemuksistaan. Nämä kokemukset on nyt koottu “82 vinkkiä asunnon vuokraukseen” -oppaaseen.
Sijoitusasunnot.com myy vuosittain suuren määrän valmiiksi vuokrattuja asuntoja. Tämä opas ei kuitenkaan ole myynnissä vaan sen saa ladattua ilmaiseksi osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Sain mahdollisuuden lukea oppaan läpi ennen sen julkaisua ja löysin täydennettäväksi yhden pilkkuvirheen ja puuttuvan i-kirjaimen. Jos oma vuokraustoiminta tökkii, ota tämä laadukas opas esille ja katso sieltä ratkaisevat vinkit asunnon vuokraamiseksi.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraista ja heidän ajatuksistaan:
Sijoitusasunnot.com Instagram, YouTube
Joonas Orava, Olli Turunen – Osta, vuokraa, vaurastu; Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja *
”82 vinkkiä asunnon vuokraukseen” -opas
Robert Kiyosaki – Rich Dad, Poor Dad; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Audible *
BiggerPockets Podcast https://www.biggerpockets.com/podcast
Waltteri Hiljanen Instagram, LinkedIn
Anttoni Kerkkonen Instagram, LinkedIn
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista kattava tietopaketti: Sijoitusasunnon verotus
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Osta ja pidä -asuntosijoittajan pahimmat virheet 8 – eteneminen ilman fokusta – YouTube #122
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Hyvä vuokranantaja auttaa uutta vuokralaistaan jo sopimuksen tekovaiheessa – Blogi #209
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Kaupallinen varoitus *
Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.
Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Tänä tiistaina ei enää tule korona-ajan joka kuukauden alun ”mikä on vuokraustoimintasi tilanne” -videota. Heinäkuussa 2020 kaikki asunnot on vuokrattu eikä elokuussa ole tyhjää kuukautta tulossa. Opiskelijasesonkiin en muista koskaan lähteneeni siten, että kaikki asunnot on vuokrattu.
Nyt palataan Mitkä ovat ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan pahimmat virheet -videosarjan pariin, joka on edennyt kahdeksanteen osaan. Aikasemmat osat käsittelivät
- #115 7. virhe vuokralaisvalintatyön laiminlyönti
- #103 6. virhe kassavirran tärkeyden aliarviointi
- #100 5. virhe lainarahan ymmärtämätön käyttö
- #97 4. virhe liikaa maksaminen
- #96 3. virhe huonosti hallinnoituun taloyhtiöön sijoittaminen
- #93 2. virhe remonttikustannusten aliarviointi
- #92. 1. virhe sijoitusasunnon ostaminen mikromarkkinalta, jonka ansaintalogiikkaa ei ymmärrä
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Käy opiskelemassa Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista uusi ”Sijoitusasunto-opas”
Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Ostan Asuntoja 