Siirry sisältöön

Rahamedian Niina Huhtalan viimeisin asuntosijoitusdiili Englannissa – Blogi #211

12/07/2020

Viime viikolla julkaisin 10 englanninkielisen asuntosijoituskirjan suosituksen ja tällä viikolla siirrytään Englantiin. Niina Huhtala oli ensimmäinen Ostan Asuntoja Blogissa esiintynyt ulkopuolinen kirjoittaja. Hän kävi myös Ostan Asuntoja Podcastin piinapenkissä tentattavana. Nykyään hän kirjoittaa ja tuottaa sisältöä sekä tenttaa kolleegoita Rahamedian sivustolla Johannan ja Minttu Sainion kanssa. Käy väijymässä tästä kliksauttaen.

Rahamedian tavoitteena on inspiroida sijoittamisesta ja vaurastumisesta kiinnostuneita ihmisiä teeman pariin. Sieltä löytyy yhden sivuston alla aiheeseen liittyvät resurssit ja opiskelumahdollisuudet helposti saatavilla. Myös tähän Niinan luvalla kopioitu kirjoitus on julkaistu alunperin Rahamedian sivustolla pari viikkoa sitten.

Kuten ensimmäiselläkin kerralla, tämäkin Niinan kirjoitus herätti heti halun kysyä, saisinko jakaa sen Ostan Asuntoja Blogin lukijoita hyödyttämään ja Niina onneksi suostui. Oman asuntosijoitustoimintani vauhdittamisessa asuntosijoittamisen moniulotteiset kannattavuuden osatekijät, lumipalloefekti, BRRRR-strategia… ilmiöllä on monta nimeä ja se on ollut keskeisessä roolissa. Niina on avannut teoriaa erinomaisesti case-esimerkin avulla, miten strategia käytännössä toimii.

”Alle markkinahinnan ostamisen” konsepti tuntuu monelle vaikealta ymmärtää. Niina selittää sitä tässä esimerkillään. Kun pääset Niinan jutussa ”Refinance” -kohtaan huomaa, kuinka koronan katalysoimana rahoitus ei ollutkaan tutun vanhan kaavan mukaista eikä Niina päässyt strategiaa optimaalisesti tältä osin hyödyntämään.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

OVV_logo

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa – Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #49


Niina jatkaa kerrontaa tästä eteenpäin

Olen usein blogini lukijoilta saanut pyyntöjä siitä, että avaisin konkreettisesti sijoitusdiilieni strategian ja numerot. Siispä tässä postauksessa esittelen uusimman sijoitukseni Englannissa. Sijoitan Englannissa BRRRR-strategialla, joka on lyhenne englannin kielen sanoista Buy, Refurb, Rent, Refinance, Repeat. Suomalaisittain tämä tarkoittaa osta, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita ja toista.

Mitä verovähennyksiä ja milloin asuntosijoittaja voi tehdä vuokratulosta, kun sijoitusasunto on juuri hankittu? YouTube #4

Käyn alla läpi viimeisimmän diilini numerot ja kuvat vaihe vaiheelta BRRRR-strategian mukaisesti. Tämä esimerkki varmasti konkretisoi sitä, miksi asuntosijoittaminen voi olla hyvinkin kannattavaa, kunhan sen oikean diilin löytää!

Uusin diilini Liverpoolissa on kolmen makuuhuoneen rivitalo, rauhallisella perheiden suosimalla asuinalueella.

BUY – OSTA

BRRRR-strategialle olennaista on, että sijoituksen tuotto tehdään ostohetkellä. On siis tärkeää löytää kohteita, jotka ovat reilusti alle markkinahinnan ja/tai niissä on potentiaalia arvonnostoon remontoinnin kautta.

Englannissa pyrin aina löytämään alle markkinahintaisia asuntoja, jotka sijaitsevat kaupungissa halutulla sijainnilla. Alle markkinahintainen yleensä tarkoittaa sitä, että asunto on nuhjuisessa kunnossa ja selvästi remontin tarpeessa. Toisaalta asuntomarkkinoilla tapahtuu myös hinnoitteluvirheitä, jotka mahdollistavat edullisten asuntodiilien löytämisen. Tällainen tilanne saattaa olla esimerkiksi sellainen, missä myyjä on erittäin “motivoitunut” myymään asunnon nopeasti hankalan elämäntilanteensa vuoksi (esim. avioero, työttömyys jne.), tai jostain muusta henkilökohtaisesta syystä. Toisaalta kyseessä saattaa olla asunnon lunastustilanne, jossa asuntoa pakkohuutokaupataan kiireellä myyjän velkojan toimesta maksamattomien lainojen vuoksi. Tällainen alle markkinahintainen asunto löytyy silloin tällöin vapailta markkinoilta kiinteistövälittäjien kautta tai julkisesta huutokaupasta.

Löysin uusimman kohteeni reippaasti alle markkinahinnan. Asunnon tietoja tutkiessani huomasin, että tämä kolmen makuuhuoneen ja olohuoneen rivitalo (englantilaisittain terraced house) sijaitsi rauhallisella, perheiden arvostamalla asuinalueella. Samaan aikaan, kun tätä asuntoa myytiin noin 50 000 punnalla, sen välittömässä lähiympäristössä oli myyty vastaavan kokoisia ja ikäisiä taloja reippaasti suuremmalla hinnalla, 70 – 90 000 hintaan. Tämä oli hyvä merkki siitä, että hinnoittelussa on saattanut käydä ns. “hinnoitteluvirhe” ja myyjä on syystä tai toisesta motivoitunut myymään asunnon pikaisesti. Pikaisella nettihaulla sain selvää, että myyjä oli itse ostanut kohteen 47 000 punnalla vuosia aiemmin. Näytti siis siltä, että hänelle tärkeintä oli saada ns. omansa pois, eikä hän ollut ottanut huomioon alueen asuntojen markkina-arvojen muutosta hinnoittelussaan.

Asuntonäytöllä totesin, että asunto oli selkeästi freesauksen ja pintaremontin tarpeessa, mutta perusasiat, kuten kylpyhuoneen ja keittiön kalusteet, katto, ikkunat, boileri, patterit olivat hyvässä kunnossa. Lakimieheni tutki asunnon paperit ja totesi niiden olevan kunnossa. Lisäksi lähetin asuntoon rakennustarkastajan tekemään asunnon arvon arvioinnin sekä kunnon tarkistuksen. Rakennustarkastajan ja remonttimiehen arvioiden perusteella teetin arvion remonttikustannuksista.

Näiden ammattilaisarviointien jälkeen pystyin toteamaan, että kyseessä on todellakin hyvältä vaikuttava diili ja sain ostettua asunnon 50 000 euron hintaan.

REFURB – REMONTOI

Teetätin remontin paikallisella yhteistyökumppanillani, joka manageroi koko remontointiprojektia ja hyödynsi omia alihankkijoitaan materiaalihankintoihin sekä erityistarpeisiin (esim. sähköasentaja jne.). Olen todennut, että minun on hyödyllistä palkata kokenut projektipäällikkö remonttiin siksi, että heillä on olemassa olevat suhteet alihankkijoihin ja ns. volyymihyöty materiaalien tilauksissa. Remontti sujuikin hyvin ennalta määritetyssä aikataulussa ja alle sille varatun budjetin. Asunnon yleisilmettä freesaavaan, 6500 puntaa maksaneeseen remonttiin kuului mm:

  • Vanhojen tapettien poisto, seinien rappaus ja maalaus
  • Katon osittainen rappaus ja maalaus
  • Vanhojen kokolattiamattojen ja laminaattien poisto sekä uusien mattojen asennus
  • Vanhan takan poisto
  • Kylpyhuoneen lattian uusiminen ja laminointi
  • Katon rännien korjaus
  • Ulko-oven ja julkisivun puuosien maalaus
  • Piha-alueen siistiminen

RENT – VUOKRAA

Asunto oli erittäin helppo vuokrata. Asunnon vuokrausta hoitaneen välittäjäni mukaan hän sai lukuisia yhteydenottoja heti ilmoituksen julkaisupäivänä. Valitsimme asuntoon pariskunnan, jotka olivat molemmat vakaassa ammatissa ja heidän luottotietonsa olivat kunnossa. Asunto vuokrattiin 575 punnalla kuukaudessa, mikä on tuolle Liverpoolin alueelle tyypillinen vuokrataso kolmen makuuhuoneen rivitalosta.

REFINANCE – UUDELLEENRAHOITA

Uudelleenrahoituksen tavoitteena on vapauttaa asunnon uutta kasvanutta markkina-arvoa seuraavan sijoituskohteen ostoon. Uudelleenrahoituksessa asuntolaina neuvotellaan uudelleen joko saman pankin tai eri pankin kanssa asunnon uudelle arvolle remontin jälkeen. Näin vanha laina maksetaan pois ja se korvataan uudella, korkeammalla lainalla, jolloin diilistä vapautuu joko vakuutta tai rahaa.

Kuuntele BRRRR-sijoittajan Maria Fristömin jakso Rahamedia Livessä

Omassa tilanteessani halusin tehdä lainan uudelleenrahoituksen, koska uskoin asunnon todellisen markkina-arvon olevan reippaasti asunnon ostohintaa korkeampi, erityisesti tehtyäni siihen remontin. Oman arvioni mukaan asunnon todellinen arvo oli 75 000 – 90 000 puntaa, eli vähintäänkin 25 000 euroa huutokaupassa maksettua summaa korkeampi. Perustin arvioni rakennustarkastajan raporttiin sekä siihen, että asunnon välittömässä läheisyydessä (400 metrin säteellä) oli viimeisen kahden vuoden aikana myyty useita vastaavan kokoisia sekä kuntoisia asuntoja arvioimaani korkeampaan hintahaitariin.

Näiden tietojen perusteella hain pankilta asunnon uudelleenrahoitusta 85 000 eurolle. Laitoin hakemuksen vireille maaliskuun alussa 2020, eli juuri silloin, kun koronavirus oli vahvemmin rantautumassa Eurooppaan sekoittamaan taloutemme. Koronaviruksen aiheuttaman lockdownin vuoksi pankki kiristi lainaehtojaan (esim. myönsi vain 70 % loan to value -lainoja aiemman 75 % sijaan). Lisäksi pankki ei voinut lähettää fyysisesti asunnon arvon tarkastajaa (surveyor) paikan päälle ja päätyi tekemään erittäin maltillisen desktop-arvioinnin (arviointi pelkällä tietokoneella “ennen ja jälkeen kuvien” sekä markkinadatan perusteella. He päätyivät antamaan asunnolle maltillisen 77 500 punnan arvioinnin, mikä silti oli itselleni hyvä ja tyydyttävä lopputulos. Saavutin siis 27 500 punnan arvonnoston sijoitukselleni.

YHTEENVETO NUMEROISTA

Olin onnekas, kun löysin motivoituneelta myyjältä selkeästi alle markkinahintaisen diilin, jossa oli mahdollisuus arvonnostoon lyhyellä aikavälillä suhteellisen yksinkertaisen pintaremontin jälkeen.

Kerrataanpa vielä numerot kertaalleen:

Ostohinta 50 000 puntaa, Talon uusi arvo remontin jälkeen 77 500 puntaa = Arvonnosto 27 500 puntaa

KASSAVIRTALASKELMA:

Vuokra: 575 puntaa kuukaudessa

Kulut:

  • Lainan kuukausierä (kiinteäkorkoinen interest only -laina): 147.65 puntaa kuukaudessa
  • Ulkoistettu hallinnointipalvelu: 24.50 puntaa kuukaudessa
  • Muut kulut: noin 50 puntaa kuukaudessa

Kassavirta kuukaudessa: 352.85 puntaa

Kassavirta vuodessa: 4 234 puntaa


OMAN PÄÄOMAN/RAHOITUKSEN TARVE TALOA OSTAESSA

  • Käsiraha (25 % alkuperäisestä ostohinnasta): 12 500 puntaa
  • Varainsiirtovero (3 %): 1500 puntaa
  • Remonttikulut: 6500 puntaa
  • Osto- ja uudelleenrahoituskulut: 3000 puntaa

= Oman rahoituksen tarve yhteensä 23 500 puntaa:


OMAN PÄÄOMAN TARVE UUDELLEENRAHOITUKSEN JÄLKEEN:

  • Uusi pankkilaina talon uudelle arvolle (70 % asunnon arvosta): 54 250 puntaa
  • Tästä maksetaan vanha laina pois: 37 500 puntaa

= Jäljelle jää 16 750 puntaa, joka vapautetaan rahana tililleni. (Jos bisnesenkeli on ollut mukana osittain rahoittamassa diiliä, palautan hänelle hänen osuutensa tässä vaiheessa.)

Koska oman rahoituksen tarve alunperin oli 23 500 puntaa, omaa pääomaa jää vielä diiliin sisään uudelleenrahoituksen jälkeen 6750 puntaa. (Laskukaava: 23 500 £ – 16 750 £ = 6750 £).


OMAN PÄÄOMAN TUOTTO:

(4 234 £ kassavirta vuodessa/ 6750 £ oma pääoma) * 100 = noin 62.7 %

Tämä tarkoittaa sitä, että saan oman sijoitetun pääomani “takaisin” alle puolessatoista vuodessa. Huomioithan, että laskelma ei ota huomioon veroja.


REPEAT – TOISTA

Tämän strategian paras puoli on, että se on helposti toistettavissa ja kyseessä on lopulta yksinkertainen kaava. Koska tuotto tässä strategiassa tehdään ostohetkellä, on tärkeintä tehdä todella tarkkaa työtä asuntoa valitessa ja asunnon ostoneuvotteluissa. Nyt, kun olen saanut vapautettua rahaa uudelleenrahoituksen kautta, minulla on käsiraha valmiina seuraavan kohteen ostoa varten.

Eli ei muuta kuin etsimään seuraavaa BRRRR-kohdetta!


Onko sinulla vastaavia case-esimerkkejä? Haluaisitko julkaista sellaisen Ostan Asuntoja Blogin kautta? Ole yhteydessä harri@ostanasuntoja.com


Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Osta ja pidä -asuntosijoittajan pahimmat virheet 8 – eteneminen ilman fokusta – YouTube #122

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET

10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210

Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198

 

10 kommenttia
  1. Mielenkiintoinen kurkkaus Niinalta oikeiden lukujen kautta asuntosijoittamiseen Englannissa! 👌 Samat periaatteet taitaa toimia sijoittamisessa sielläkin, mutta paikallisina twisteinä ilmeisesti 3%:n varainsiirtovero ja kokolattiamaton ajaton suosio. 😊

    • Mattoa katsoin oikein zoomaamalla ja oli ihan hyvän näköinen. Lainan lyhennyksetkään eivät kassavirtaa turhaan rasita.

  2. Jani permalink

    Mitenköhän tämä tyyli on kestänyt koronaa ja brexitiä?

    • Tuo diili on osittain tehty koronan aikana, joka näkyy jälleenrahoitusvaiheessa. Brexit on ollut päällä jo paljon ennen tuota. Tulevaisuutta on vielä mahdoton arvioida.

Trackbacks & Pingbacks

  1. Asuntosijoittaminen ja vuokralaisten hallinta etänä by Niina Huhtala – Blogi #147 | Ostan Asuntoja
  2. Kasvussa Niina Huhtala Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #65 | Ostan Asuntoja
  3. Huru-ukko oli Rahamedian IG-Livessä – Blogi #200 | Ostan Asuntoja
  4. Mitä tarkoittaa myyjän rahoitus käytännössä? – 5 case-esimerkkiä – YouTube #123 | Ostan Asuntoja
  5. Jana Jakimtchouk nollasta kohti 1. sijoitusasuntoa Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #108 | Ostan Asuntoja
  6. Miksi EI sijoittaa vieraalle paikkakunnalle? 3 syytä – Blogi #212 | Ostan Asuntoja

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: