Rahamedian Niina Huhtalan viimeisin asuntosijoitusdiili Englannissa – Blogi #211

Viime viikolla julkaisin 10 englanninkielisen asuntosijoituskirjan suosituksen ja tällä viikolla siirrytään Englantiin. Niina Huhtala oli ensimmäinen Ostan Asuntoja Blogissa esiintynyt ulkopuolinen kirjoittaja. Hän kävi myös Ostan Asuntoja Podcastin piinapenkissä tentattavana. Nykyään hän kirjoittaa ja tuottaa sisältöä sekä tenttaa kolleegoita Rahamedian sivustolla Johannan ja Minttu Sainion kanssa. Käy väijymässä tästä kliksauttaen.

Rahamedian tavoitteena on inspiroida sijoittamisesta ja vaurastumisesta kiinnostuneita ihmisiä teeman pariin. Sieltä löytyy yhden sivuston alla aiheeseen liittyvät resurssit ja opiskelumahdollisuudet helposti saatavilla. Myös tähän Niinan luvalla kopioitu kirjoitus on julkaistu alunperin Rahamedian sivustolla pari viikkoa sitten.

Kuten ensimmäiselläkin kerralla, tämäkin Niinan kirjoitus herätti heti halun kysyä, saisinko jakaa sen Ostan Asuntoja Blogin lukijoita hyödyttämään ja Niina onneksi suostui. Oman asuntosijoitustoimintani vauhdittamisessa asuntosijoittamisen moniulotteiset kannattavuuden osatekijät, lumipalloefekti, BRRRR-strategia… ilmiöllä on monta nimeä ja se on ollut keskeisessä roolissa. Niina on avannut teoriaa erinomaisesti case-esimerkin avulla, miten strategia käytännössä toimii.

”Alle markkinahinnan ostamisen” konsepti tuntuu monelle vaikealta ymmärtää. Niina selittää sitä tässä esimerkillään. Kun pääset Niinan jutussa ”Refinance” -kohtaan huomaa, kuinka koronan katalysoimana rahoitus ei ollutkaan tutun vanhan kaavan mukaista eikä Niina päässyt strategiaa optimaalisesti tältä osin hyödyntämään.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa – Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #49

Niina jatkaa kerrontaa tästä eteenpäin

Olen usein blogini lukijoilta saanut pyyntöjä siitä, että avaisin konkreettisesti sijoitusdiilieni strategian ja numerot. Siispä tässä postauksessa esittelen uusimman sijoitukseni Englannissa. Sijoitan Englannissa BRRRR-strategialla, joka on lyhenne englannin kielen sanoista Buy, Refurb, Rent, Refinance, Repeat. Suomalaisittain tämä tarkoittaa osta, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita ja toista.

Mitä verovähennyksiä ja milloin asuntosijoittaja voi tehdä vuokratulosta, kun sijoitusasunto on juuri hankittu? YouTube #4

Käyn alla läpi viimeisimmän diilini numerot ja kuvat vaihe vaiheelta BRRRR-strategian mukaisesti. Tämä esimerkki varmasti konkretisoi sitä, miksi asuntosijoittaminen voi olla hyvinkin kannattavaa, kunhan sen oikean diilin löytää!

Uusin diilini Liverpoolissa on kolmen makuuhuoneen rivitalo, rauhallisella perheiden suosimalla asuinalueella.

BUY – OSTA

BRRRR-strategialle olennaista on, että sijoituksen tuotto tehdään ostohetkellä. On siis tärkeää löytää kohteita, jotka ovat reilusti alle markkinahinnan ja/tai niissä on potentiaalia arvonnostoon remontoinnin kautta.

Englannissa pyrin aina löytämään alle markkinahintaisia asuntoja, jotka sijaitsevat kaupungissa halutulla sijainnilla. Alle markkinahintainen yleensä tarkoittaa sitä, että asunto on nuhjuisessa kunnossa ja selvästi remontin tarpeessa. Toisaalta asuntomarkkinoilla tapahtuu myös hinnoitteluvirheitä, jotka mahdollistavat edullisten asuntodiilien löytämisen. Tällainen tilanne saattaa olla esimerkiksi sellainen, missä myyjä on erittäin “motivoitunut” myymään asunnon nopeasti hankalan elämäntilanteensa vuoksi (esim. avioero, työttömyys jne.), tai jostain muusta henkilökohtaisesta syystä. Toisaalta kyseessä saattaa olla asunnon lunastustilanne, jossa asuntoa pakkohuutokaupataan kiireellä myyjän velkojan toimesta maksamattomien lainojen vuoksi. Tällainen alle markkinahintainen asunto löytyy silloin tällöin vapailta markkinoilta kiinteistövälittäjien kautta tai julkisesta huutokaupasta.

Löysin uusimman kohteeni reippaasti alle markkinahinnan. Asunnon tietoja tutkiessani huomasin, että tämä kolmen makuuhuoneen ja olohuoneen rivitalo (englantilaisittain terraced house) sijaitsi rauhallisella, perheiden arvostamalla asuinalueella. Samaan aikaan, kun tätä asuntoa myytiin noin 50 000 punnalla, sen välittömässä lähiympäristössä oli myyty vastaavan kokoisia ja ikäisiä taloja reippaasti suuremmalla hinnalla, 70 – 90 000 hintaan. Tämä oli hyvä merkki siitä, että hinnoittelussa on saattanut käydä ns. “hinnoitteluvirhe” ja myyjä on syystä tai toisesta motivoitunut myymään asunnon pikaisesti. Pikaisella nettihaulla sain selvää, että myyjä oli itse ostanut kohteen 47 000 punnalla vuosia aiemmin. Näytti siis siltä, että hänelle tärkeintä oli saada ns. omansa pois, eikä hän ollut ottanut huomioon alueen asuntojen markkina-arvojen muutosta hinnoittelussaan.

Asuntonäytöllä totesin, että asunto oli selkeästi freesauksen ja pintaremontin tarpeessa, mutta perusasiat, kuten kylpyhuoneen ja keittiön kalusteet, katto, ikkunat, boileri, patterit olivat hyvässä kunnossa. Lakimieheni tutki asunnon paperit ja totesi niiden olevan kunnossa. Lisäksi lähetin asuntoon rakennustarkastajan tekemään asunnon arvon arvioinnin sekä kunnon tarkistuksen. Rakennustarkastajan ja remonttimiehen arvioiden perusteella teetin arvion remonttikustannuksista.

Näiden ammattilaisarviointien jälkeen pystyin toteamaan, että kyseessä on todellakin hyvältä vaikuttava diili ja sain ostettua asunnon 50 000 euron hintaan.

REFURB – REMONTOI

Teetätin remontin paikallisella yhteistyökumppanillani, joka manageroi koko remontointiprojektia ja hyödynsi omia alihankkijoitaan materiaalihankintoihin sekä erityistarpeisiin (esim. sähköasentaja jne.). Olen todennut, että minun on hyödyllistä palkata kokenut projektipäällikkö remonttiin siksi, että heillä on olemassa olevat suhteet alihankkijoihin ja ns. volyymihyöty materiaalien tilauksissa. Remontti sujuikin hyvin ennalta määritetyssä aikataulussa ja alle sille varatun budjetin. Asunnon yleisilmettä freesaavaan, 6500 puntaa maksaneeseen remonttiin kuului mm:

• Vanhojen tapettien poisto, seinien rappaus ja maalaus
• Katon osittainen rappaus ja maalaus
• Vanhojen kokolattiamattojen ja laminaattien poisto sekä uusien mattojen asennus
• Vanhan takan poisto
• Kylpyhuoneen lattian uusiminen ja laminointi
• Katon rännien korjaus
• Ulko-oven ja julkisivun puuosien maalaus
• Piha-alueen siistiminen

RENT – VUOKRAA

Asunto oli erittäin helppo vuokrata. Asunnon vuokrausta hoitaneen välittäjäni mukaan hän sai lukuisia yhteydenottoja heti ilmoituksen julkaisupäivänä. Valitsimme asuntoon pariskunnan, jotka olivat molemmat vakaassa ammatissa ja heidän luottotietonsa olivat kunnossa. Asunto vuokrattiin 575 punnalla kuukaudessa, mikä on tuolle Liverpoolin alueelle tyypillinen vuokrataso kolmen makuuhuoneen rivitalosta.

REFINANCE – UUDELLEENRAHOITA

Uudelleenrahoituksen tavoitteena on vapauttaa asunnon uutta kasvanutta markkina-arvoa seuraavan sijoituskohteen ostoon. Uudelleenrahoituksessa asuntolaina neuvotellaan uudelleen joko saman pankin tai eri pankin kanssa asunnon uudelle arvolle remontin jälkeen. Näin vanha laina maksetaan pois ja se korvataan uudella, korkeammalla lainalla, jolloin diilistä vapautuu joko vakuutta tai rahaa.

Kuuntele BRRRR-sijoittajan Maria Fristömin jakso Rahamedia Livessä

Omassa tilanteessani halusin tehdä lainan uudelleenrahoituksen, koska uskoin asunnon todellisen markkina-arvon olevan reippaasti asunnon ostohintaa korkeampi, erityisesti tehtyäni siihen remontin. Oman arvioni mukaan asunnon todellinen arvo oli 75 000 – 90 000 puntaa, eli vähintäänkin 25 000 euroa huutokaupassa maksettua summaa korkeampi. Perustin arvioni rakennustarkastajan raporttiin sekä siihen, että asunnon välittömässä läheisyydessä (400 metrin säteellä) oli viimeisen kahden vuoden aikana myyty useita vastaavan kokoisia sekä kuntoisia asuntoja arvioimaani korkeampaan hintahaitariin.

Näiden tietojen perusteella hain pankilta asunnon uudelleenrahoitusta 85 000 eurolle. Laitoin hakemuksen vireille maaliskuun alussa 2020, eli juuri silloin, kun koronavirus oli vahvemmin rantautumassa Eurooppaan sekoittamaan taloutemme. Koronaviruksen aiheuttaman lockdownin vuoksi pankki kiristi lainaehtojaan (esim. myönsi vain 70 % loan to value -lainoja aiemman 75 % sijaan). Lisäksi pankki ei voinut lähettää fyysisesti asunnon arvon tarkastajaa (surveyor) paikan päälle ja päätyi tekemään erittäin maltillisen desktop-arvioinnin (arviointi pelkällä tietokoneella “ennen ja jälkeen kuvien” sekä markkinadatan perusteella. He päätyivät antamaan asunnolle maltillisen 77 500 punnan arvioinnin, mikä silti oli itselleni hyvä ja tyydyttävä lopputulos. Saavutin siis 27 500 punnan arvonnoston sijoitukselleni.

YHTEENVETO NUMEROISTA

Olin onnekas, kun löysin motivoituneelta myyjältä selkeästi alle markkinahintaisen diilin, jossa oli mahdollisuus arvonnostoon lyhyellä aikavälillä suhteellisen yksinkertaisen pintaremontin jälkeen.

Kerrataanpa vielä numerot kertaalleen:

Ostohinta 50 000 puntaa, Talon uusi arvo remontin jälkeen 77 500 puntaa = Arvonnosto 27 500 puntaa

KASSAVIRTALASKELMA:

Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Osta ja pidä -asuntosijoittajan pahimmat virheet 8 – eteneminen ilman fokusta – YouTube #122

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET

10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210

Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198