Asuntosijoittajan sijoituskriteeristö – Blogi #326

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.

Kuuntele ote kirjan luvusta 4 Asuntosijoittamisen kannattavuuden peruselementit – Tiistaiaudio #235

Viime sunnuntaina julkaisin Asuntosijoittajalle 12 strategia-aihiota valittavaksi -kirjoituksen.

Sille kirjoitukselle hyvää jatkoa on pohtia, mitä seuraavaksi tulisi miettiä ennen kuin malttamattomana lähtee ostamaan sijoitusasuntoa. Sijoituskriteeristön miettiminen on jännityksestä laukalle lähdössä olevalle asuntosijoittajalle hyvä jalat maahan palauttava harjoitus. 

Sijoituskriteeristön elementit

Sijoituskriteeristö voi kuullostaa teoreettiselta, mutta sen voi konkretisoida seuraavalle tasolle ajattelemalla sitä seuraavan 5 elementin kautta:

• Sijainti
• Hintahaarukka
• Asunto- ja talotyyppi
• Asunnon ja taloyhtiön kunto
• Tuoton muodostumisen tekijöiden painosuhteet

Kun itse ostin ensimmäisen varsinaisen sijoitusasuntoni 2000 -luvun alussa, en voi kehua, että olin todella tarkasti analysoinut kaikki 5 elementtiä 25-sivuiseen raporttiin. En ollenkaan pohtinut laajasti koko Suomea, kaikkia minulle tuttuja kaupunkeja, silloisen asuinkaupunkini kaupunginosia ja valitsemani postinumeroalueen asunto- ja talotyyppejä.

Voin kuitenkin kertoa, että mietin ja tutkin asiaa vuoden verran ja olin tehnyt ensimmäisen sijoituskriteeristöni perusteluineen. Kaikki 5 elementtiä löytyi kriteeristöstäni. Jos olisin tiennyt edes murto-osan siitä, mitä olen vuosien varrella opiskellut ja oppinut, olisin käyttänyt heti alussa kriteeristön miettimiseen paljon enemmän aikaa.

Tiedä, miten asuntosijoituksesi kannattaa – Blogi #321

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook

Sijoituskriteeristö auttaa huomaamaan sopivia kohteita

Sijoituskriteeristö auttaa jättämään sopimattomat kohteet vähälle tai kokonaan huomioimatta. Tämä voi jossain markkinahurmoksen vaiheessa olla jopa tärkeämpää kuin sopivien kohteiden huomaaminen.

Oman kriteeristöni “tuoton muodostumisen painosuhteet” -elementti sisältää verosuunnittelun mahdollisuuden yhtenä vaatimuksena kohteen osalta. Useamman vuoden lyhennysvapaapakon alussa sisältävät uudiskohteet jäävät täten kriteeristöni määrittelemänä tarkastelematta.

Sijainti -elementti mahdollistaa kaikkien kriteeristöni ulkopuolella olevien sijaintien kohteiden kategorisen karsimisen. “Kasvukolmion kärjistä” voi puhua ja luennoida vuosikausia, mutta Helsinki ja Turku eivät läpäise kohdeseulaani. Tampere läpäisee. Maksimissaan vuoden lyhennysvapaallisella taloyhtiölainalla varustettu Tampereella sijaitseva uudisasunto siis läpäisee seulani. Tampereen keskustassa Tampellan alueella oleva uudisasunto ei läpäise hintahaarukka- eikä tuoton muodostumisen elementtejä. 

Vaikka olisi aloitteleva asuntosijoittaja ja vuokranantaja, voisi ihan helposti oppia viime ja tämän viikonlopun kirjoitusten perusteella esittämään hyvän kysymyksen jokaiselle suurelle suomalaiselle yksityiselle vuokranantajalle, joista moni näyttää keskittyvän samoihin Suomen kaupunkeihin. Kysymys kuuluisi, mitkä ovat ne erottavat tekijät, joilla jokainen näistä yrityksistä aikoo pärjätä keskinäisessä kilpailussa näillä samoilla sijainneilla.

Miten asuntosijoittaa, kun markkina elää jalkojen alla? – Tiistaiaudio #237

Sijoituskriteeristö auttaa erikoistumisessa

“Ostan Asuntoja” -brändi on aikoinaan syntynyt pohdinnan kautta tukemaan omaa asuntosijoittamisen strategista valintaani, johon en nähnyt kuuluvaksi asuntojen flippaamista tai tukkukauppaamista. 

“Asuntosijoittamisen tuotto tehdään ostettaessa” -yleisviisaus on minulle tarkoittanut osaltaan sitä, että osaamistani kapealla fokuksella kehittäen, voin löytää parempituottoisia kohteita kuin laajalla skaalalla operoiden. Mahdollisesti väärin tai huonosti ostetun sijoitusasunnon tuottoa on vaikea korjata vuokraustoiminnan vaiheessa.

Kun kykyni analysoida kohteita sijoituskriteeristöni reunaehtojen puitteissa kehittyy, pystyn paremmin välttämään huonoja sijoituksia, mikä on pitkällä aikajänteellä varallisuuden kasvattamisen kannalta tärkeää. 

Mitkä on vuokranantajan tyypillisiä karikkoja? YouTube #35

Sijoituskriteeristö auttaa tunnistamaan ongelmia

Yhden ongelma voi olla toisen mahdollisuus. Motivoituneella myyjällä voi olla useampia stressiä aiheuttavia ongelmia. Mikäli osa näistä ongelmista liittyy myytävään kohteeseen, tällaisen ongelmatiikan tunteva voi tehdä hyvän sijoituksen.

Oman sijoituskriteeristön sisällä oppii ajan kuluessa tietämään, että valtaosa ongelmista on tietyn tyyppisiä. Silloin niitä voi ennaltaehkäistä, niihin voi varautua ja niitä voi ratkoa edullisemmin.

1970-luvun kerrostaloissa on usein tilavat hormit, joissa vesi- ja viemärijohtojen pystylinjat sijaitsevat. Keittiön ja kylpyhuoneen vesipiste sijaitsee yleensä saman seinän eri puolilla. 1960-luvun kerrostalossa kylpyhuone ja keittiö voivat sijaita eri puolilla asuntoa ja molempien vesijohdot ja viemärit on saatettu valaa rakenteiden sisälle betoniin.

Tuskien kautta kohti elämää ja asuntosijoittamistakin Rebekka Jaakkola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #222

Kriteeristön laatiminen on prosessi, joka elää ja muuttuu ajan ja sijoittajan mukana

Suoran asuntosijoittamisen lumipalloefekti-tyyppisen tuoton mahdollisuus houkuttaa monia asuntosijoittamisen pariin. Tämän mahdollisuuden hyödyntäminen edellyttää ymmärrystä siitä, että valmista kriteeristöä ei ole tarjolla missään. 

Lisäksi asuntomarkkinoiden paikallisuuden ja hinnoittelun tehottomuuden ymmärtävälle syttyy lopulta lamppu, että oman sijoituskriteeristön voi laatia tavalla, joka vähentää kilpailua ja mahdollistaa paremman kannattavuuden.