Siirry sisältöön

Remonttikohteen 5 mahdollisuutta asuntosijoittajalle – Blogi #327

02/10/2022
Harri Huru Ostan Asuntoja

Olen onnistunut luomaan valtaosan varallisuudestani nämä 5 mahdollisuutta tunnistamalla ja niihin tarttumalla. Mikään ei edellytä korkeaa älykkyysosamäärää, mutta omaehtoinen ajattelu ja toiminta on ollut onnistumisen edellytys.


Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.

Kuuntele ote kirjan luvusta 4 Asuntosijoittamisen kannattavuuden peruselementit – Tiistaiaudio #235 ja luvusta 5 Sijoitusasunnon ostaminen alle markkinahinnan – Tiistaiaudio #238


Viime sunnuntaina kirjoitin 5 elementin viitekehyksestä, jonka avulla asuntosijoittaja voi konkreettisesti hahmottaa, mitä asioita pohtia, kun määrittelee ja jalostaa omaa sijoituskriteeristöään. Nämä elementit ovat

Hankkimalla lyhennysvapaapakottomia uudisasuntoja, joita minunkin salkussani on, asuntosijoittaja saa ainakin teoriassa ja usein myös käytännössä vuosikausiksi tai -kymmeniksi remonttivapaita, helposti vuokrattavia asuntoja salkkuunsa.

Uudisasuntojen ostaminen ei ole este asuntosijoittamisen lumipalloefektin toteutumiselle. ”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategian kannalta osa potentiaalista ei vain ole arvonluontimielessä mahdollista. Tai on, mutta silloin pitää olla rakennuttajan roolissa ja vielä mielellään tonttikirja takataskussa. Iso osa arvosta luodaan siinä vaiheessa, kun aloitetaan kuraisen tontin kaivaminen maanpinnan alapuolelle. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan toinen osa käsittelee rakennuttamista.

Sami Pesonen rakennuttaa omiin arvoihinsa sopivia sijoitusasuntoja Arvoina mummelit ja mammelit Sami Pesonen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #218

Tämän kirjoituksen aiheena on pureutua sijoituskriteeristön yhteen viidestä elementistä; asunnon ja taloyhtiön kunto. Tämän elementin sisältä poimitaan remonttia vaativat kohteet ja pohditaan, mitä mahdollisuuksia ne tuovat mukanaan. Uhkiakin on, ja niitä kenties käsitellään tulevaisuudessa.

1. Vähemmän kilpailua, mahdollisuus parempaan diiliin

Remontteja vaativan kohteen, ole kyse sitten yksittäisestä asunnosta, asuntonipusta tai kokonaisesta kerrostalosta, yksi hyvä puoli on se, että helppoutta ja vaivattomuutta arvostavat puuttuvat ostajien joukosta lisäämässä kilpailua.

Kiitos viime vuosien aikana käynnistyneiden lukuisten uudiskohteiden, helppoa ja vaivatonta asuntoa on ollut runsaasti tarjolla kysyntää tyydyttämään.

Remonttia vaativia kohteita ei missään tapauksessa ole ollut helppoa ostaa viimeisten vuosien aikana. Välillä on tullut pitkiä kuivia hankintakausia. Varallisuutta kasvattava toiminta on keskittynyt salkkuun jo hankittujen kohteiden remonteilla arvon luomiseen eli oman pääoman ja kassan kasvattamiseen.

Remontointia vaativissa kohteissa on kuitenkin vähemmän kilpailua. Joskus sen puuttuminen mahdollistaa kohteen hankkimisen merkittävällä alennuksella markkinahintaan verrattuna. 

Kuten ostajissakin, myyjissäkin on helppoutta ja vaivattomuutta arvostavia.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.

MUISTUTUS oletko opiskellut kesällä Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista sijoitusasuntojen remonteista?


2. Tuottoa heti, mahdollisuus parantaa omassa aikataulussa

”Myyjä saa tuotot ja vastaa vastikkeista ”kuluvan” kuukauden loppuun asti” on uudisasuntojen suosion myötä näkynyt harvemmin asuntosijoittajien kriteeristössä. Niissä käteistä pääomaa sijoitetaan ensin vähän varausmaksun muodossa ja sitten enemmän rakentamisen edetessä. Vuokratuloa näkyy tilillä vasta kohteen valmistuttua.

Remontoitava kohde ei suinkaan tarkoita sitä, että kohde olisi asumiskelvoton. Usein remontoitavaan kohteeseen liittyy se, että tuottoa tulee kaupantekokuukauden jälkeisen kuukauden alusta, koska kohde hankitaan vuokralaisineen.

Ison remontin tekeminen voi verotussyistä olla järkevääkin siirtää vuokraustoiminnan käyttöönottamisen jälkeiseen aikaan. Joka tapauksessa sijoittajalla on päätäntävaltaa remontin aikataulun suhteen. 

Jos kohde on vajaakäytöllä, joskus pienillä remonttitoimenpiteillä sen voi vuokrata täyteen. Tämä yhdistettynä myyjän rahoitukseen voi mahdollistaa sen, että osa omarahoitusosuudesta maksetaan kohteen kerryttämillä kassavirroilla. 

Asuntosijoittajalle 12 strategia-aihiota valittavaksi – Blogi #325

3. Oman pääoman nopea kasvattaminen, mahdollisuus irrottaa sijoitettu käteinen pääoma nopeammin

Remonttikohteen voi pääsääntöisesti ostaa suuremmalla alennuksella ja paremmilla kaupan ehdoilla kuin uuden ja vaivattoman kohteen. 

Remonttikohteeseen voi liittyä useampia keinoja parantaa kannattavuutta omin toimin. Kolikon toisella puolella on, että remontin suunnittelu vaatii osaamista ja vaivaa. Uusi pinta ja tekniikka ei remonttikohteessa synny itsestään. 

Uudiskohteen rakennuttaja kokoaa osaajat, tekee suunnitelmat ja ottaa toteutusajan riskit kantaakseen. On luonnollista, että onnistumisen tuotosta iso osa jää rakennuttajalle.

Remonttikohteessa luonnollista on, että onnistumisen tuotosta iso osa jää asuntosijoittajalle. Tuottopotentiaalista ei tule maksaa myyjälle. Mikäli myyjä tätä edellyttää, kannattaa odottaa, että myyjä toteuttaa ensin potentiaalin ja maksaa sitten myyjälle saman summa. 

Remonttikohteessa on asuntosijoittajalla mahdollisuus omin toimin kasvattaa omaa pääomaa nopeasti. Mikäli tässä onnistuu, jälleenrahoitus on keino, jolla kohteeseen sijoitettu käteinen pääoma on mahdollista irrottaa seuraavaan kohteeseen. 

Mitä suuremmalla alennuksella kohde on ostettu, sitä suuremman suojan se tarjoaa markkinahintojen laskua vastaan, eli oman käteisen sijoitetun pääoman menettämistä vastaan.

”Jälleenrahoita, jälleenrahoita, jälleenrahoita” on voinut jollekin tulla mieleen, jos on vuosia lukenut tavoitekirjoituksiani. Kun korot ovat nollassa ja asuntojen markkinahinnat nousussa, korkosuojaus ja jälleenrahoitus ovat pitkäjänteisesti ajattelevan asuntosijoittajan keinoja. 

Jos korkosuojaukset ja jälleenrahoitukset jättää tekemättä, korkojen mahdollisessa nousuvaiheessa käteispuskurit ja excel-eurot voivat sulaa yhdessä.

Olympiatason korkosuojausta Sami Pietilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #157

4. Kustannustehokas remontointi, mahdollisuus pakottaa arvoa

Ostan Asuntoja Podcastin vieraiden joukosta löytyy useita, jotka ovat erilaisin keinoin hankkineet keittiöitä ja remonttimateriaaleja hinnoilla, joiden avulla remonteilla on voinut luoda 5-numeroisia arvonnousuja.

Kun paikallinen pankinkin luottama kiinteistönvälittäjä käy asunnossa tehdäkseen siitä arvion, lähtökohdaksi ei oteta sitä, kuinka paljon remontti on maksanut. Jokainen hyvin toteutettu remontti sekä maksaa että nostaa asunnon arvoa. Mitä vähemmän remontti maksaa, sitä suurempi osa arvonnoususta jää asuntosijoittajan nettovarallisuuteen.

Vaikka en osannut Venäjän hyökkäystä ennustaa, olin silti esittämässä kasvaneita todennäköisyyksiä tilaustoimitusketjujen ongelmista hintoja nostaviksi, kun aikanaan teimme päätöstä ostaa 100 wc-istuinta, hanaa ja läjää vesijohtoja. Arvoa voi pakottaa monella tavalla.

Remonttitarinoita Tuija Tiilikainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #212

5. Vuokrien korottaminen, mahdollisuus parantaa kassavirtaa 

Suomalaiset syövät jouluna perinteisesti kinkkua. Emakko synnyttää pieniä porsaita, joilla kaikilla on vasen ja oikea takajalka. Molempien jalkojen yläosat kasvavat joka viikko yhtä paljon riippumatta siitä, onko joulu vai laskiaistiistai. Jokaisen lihajalostajan vuosittainen suunnitteluhaaste on, miten optimoida markkinoiden tarjonta ja kysyntä, kun laskiaistiistaina kaikki ovat jo kasvissyöjiä ja laittavat pullakuviaan kermavaahtoineen someen. Sika kasvattaa kahta kinkkuaan viikosta toiseen tasatahtia, vaikka kukaan ei tammikuussa haluasi kaupasta kinkkua ostaa.

Uudisasuntoja täynnä olevalla paikallisella asuntomarkkinalla jokainen vuokralainen lähtökohtaisesti olettaa saavansa samanlaatuisen uutta vastaavan vuokrakodin. Jos vuokrapyynniksi laittaa 50 euroa enemmän, hyvän vuokralaisen löytämisen todennäköisyys on pieni, jos tarjolla on vastaavia asuntoja 50 euroa halvemmalla. Joulukinkun hinta ja asunnon vuokra määrittyvät markkinoilla kysynnän ja tarjonnan epätasapainon perusteella.

Remonttikohteen osalta tilanne ei ole näin suoraviivainen. Remontoitu asunto menee helpommin vuokralle kuin saman talon tai alueen peruskuntoinen asunto. Yleensä hyvin remontoidusta asunnosta voi pyytää ja siitä saa peruskuntoista korkeampaa vuokraa. Optimitilanteessa remontin kustannustehokas toteuttaminen mahdollistaa sen, että asunto tuottaa remontin jälkeen enemmän positiivista kassavirtaa, vaikka remontin olisi rahoittanut 70 %:sti pankkilainalla.

Oleellista on ymmärtää, että vuokrat määräytyvät markkinoilla. Vain ARA-toimijoilla on lakisääteinen lupa ja pakko nostaa vuokria kustannuksia vastaavasti. Siksi valtaosassa Suomen kaupungeista ARA-vuokrat ovat markkinavuokria korkeampia.

Matala riski – matala tuotto, korkea riski – korkea tuotto-_______

Tätä ajatonta sijoittajien mantraa on Suomen vuokra-asuntomarkkinoiden osalta yritetty vääntää moneen eri asentoon viimeisten vuosien aikana. Vinkkinä kerron, että tyhjäksi jätetylle viivalle kuuluu ja pitää lisätä yksi sana enkä siltikään olen tämän mantran innokas levittäjä. Mantra perustuu (virhe)oletukseen, että markkinat ovat tehokkaita. Suora ”osta ja pidä” -asuntosijoittaminen remonttikohteisiin perustuu tietoon, että markkinat eivät ole tehokkaita.

Jos haluat parantaa oppimisen edellytyksiä, käy kertaamassa 5 elementin sijoituskriteeristö. Jokaisen asuntosijoittajan kriteeristö on erilainen. Erilaisuuteen vaikuttaa jokaisen asuntosijoittajan henkilökohtainen osaamisprofiili sekä halu ja aika käyttää sen kehittämiseen. 

Tämän kirjoituksen opit täydentyisivät, jos pohtisin remonttikohteisiin liittyviä haasteita. Tämän kappaleen otsikon tulkinta muuttuisi sen mukaan, kuinka hyvät kyvykkyydet asuntosijoittaja omaa remonttikohteisiin liittyvien riskien hallitsemiseksi. 

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan oppien kautta selviää, miksen pidä väliotsikon mantrasta. Siellä on laskelmin ja esimerkein selitetty, miten matalan oman käteispääoman menettämisen riskin ja korkean tuotto-odotuksen yhdistäminen on mahdollista.

Kassavirta kuuluu jokaisen asuntosijoittajan sijoituskriteeristöön – Blogi #328


Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupastaAdlibriksestä ja booky.fi:stä.

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: