Siirry sisältöön

Asuntosijoittajalle 12 strategia-aihiota valittavaksi – Blogi #325

18/09/2022
Harri Huru Ostan Asuntoja

Klik Asuntovuokraus Oy on 1. välittäjä, joka tilasi laatikollisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjoja. Yrittäjä Mikael Suominen: ”Meillä Klik Asuntovuokrauksessa asiakkuudet nähdään pitkäaikaisina onnistumisen myötä toistuvina ja lisääntyvinä toimeksiantoina. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan opit tukevat tätä ajattelua ja tilasimme erän kirjoja asiakkaillemme”.

Jos suurempi tilausmäärä kiinnostaa, kysy lisää harri@ostanasuntoja.com.


Olen vuosia ja toistuvasti yrittänyt saada kuulumaan ”markkinahintojen tulevaisuuden nousu ei ole asuntosijoitusstrategia” -viestiä. Minkäänlainen kärjistys siitä, että kukaan ei ole koskaan kuullutkaan vaihtoehtoisesta asuntosijoitusstrategiasta, joka olisi ”markkinahintojen laskustrategia”, ei tunnu herättävän pohdintaa. ”Strategiani on markkinahintojen nousu” -lause tulee eri muodoissa vastaan jatkuvasti.

Loputtomasti samaa asiaa jankuttamalla ei varmasti pääse eteenpäin. Moni ”julkista taloutta on vahvistettava” -ekonomisti omaa tästä käytännön kokemusta jopa kahdelta eri vuosituhannelta.

Yritän siis pohtia vastausta siihen, miten tavallinen oman toimintansa kasvattamisesta innostunut asuntosijoittaja voisi oman toimintansa osalta hahmottaa, minkälaisia strategisia valintoja asuntosijoittajana voisi tehdä.

Mitä strategian pitäisi kertoa asuntosijoittajalle?

Yksi luonnollinen selitys on, että ”markkinahintojen nousu” -strategian nimiin vannova henkilö ei tiedä, mitä ”strategia” -sana merkitsee. Tätä ei kannata ottaa millään tavoin moitteena tai halveksuntana, vaan herätteenä oman asuntosijoitustoiminnan kehittämisen pohdintaan. Päättäjäeliitinkin taholta on puhuttu maski- ja rokotestrategioista. Moni yritys on miettinyt liiketoiminnastaan irrallisia somestrategioita. Vaikka niihin ”strategia” -sana onkin liimattu, eivät ne silti ole strategioita.

Asiat kannattaa pitää mahdollisimman yksinkertaisina, jolloin tulee pohdittua todellisia haasteita, joita asuntosijoittajillakin on riittämiin.

Asuntosijoittajan valitsema strategia kertoo asuntosijoittajalle itselleen, kuinka asuntosijoittaja pyrkii ja suunnittelee kilpailevansa paikallisella asuntomarkkinalla, ja kuinka valitun strategian puitteissa asuntosijoittajan toiminta kasvaa kannattavasti.

Tätä kuvausta vastaan mietittynä ”markkinahintojen tulevaisuuden nousu” tarkoittaisi jotain sellaista, että Helsingin keväässä laskisi soutuveneen vesille strategiana rantautua Espanjaan syksyllä. Tämä onnistuisi esimerkiksi siten, että pääsisi moottoriveneen hinaukseen, jolla olisi sama strategia, mutta taktisena keinona moottori ja rahat polttoaineeseen.

Yksikään asuntosijoittaja ei aseta strategiseksi tavoitteeksi vuosittaista markkinahintojen laskua. Yksikään syksyllä lämpöön pyrkivä helsinkiläinen soutuveneilijä ei suuntaa keulaa kohti Oulun satamaa.

Asuntosijoittajan strategia määrittää isojen linjojen toimenpidesuunnitelman, jolla asuntosijoittajan oma visio, tulevaisuuden tahtotila, saavutetaan omien isojen tavoitteiden toteuttamiseksi. Strategia ohjaa asuntosijoittajan päätöksentekoa talouden haasteissa ja kilpailijoiden paineessa.

Vaikka tätä yksinkertaistaisi vieläkin enemmän, strategia ei kerro tarkkaa taktiikkaa eikä yksityiskohtaisia viikko- tai kuukausitason toimenpiteitä, kuinka tavoitteet käytännössä saavutetaan.

Asuntosijoitusstrategia on ylätason suunnitelma, joka auttaa asuntosijoittajaa saavuttamaan tavoitteensa.

Yllä on kuvattu kolmella eri tavalla, koko ajan yksinkertaistaen, mikä asuntosijoittajan strategia on. Tämän pitäisi auttaa ymmärtämään sitä, mitä strategia ei ole. Markkinahintojen nousu ei ole strategia. Kansalaisten rokotusohjelma ei ole strategia. Yrityksen johtajan aktivoituminen Twitteriin ei ole strategia. Uudisasunnon taloyhtiölainan lyhennysvapaa ei ole strategia. Osakeyhtiön perustaminen ei ole strategia.

Teorian sisäistäminen on tärkeää, muttei ole oikotie onneen

Asuntosijoittajan strategia määrittää isojen linjojen toimenpidesuunnitelman, jolla asuntosijoittajan oma visio, tulevaisuuden tahtotila, saavutetaan omien isojen tavoitteiden toteuttamiseksi. Strategia ohjaa asuntosijoittajan päätöksentekoa talouden haasteissa ja kilpailijoiden paineessa.

Osalle lukijoista voi tulla allergisia reaktioita yllä toistetun kahden lauseen tekstistä. Mieleen voi tulla työnantajan hyllypölyn seasta ”strategiamappi”, jota ”jalkautetaan” kerran vuodessa. Pienellä asuntosijoittajalla ei ole varaa haaskata energiaansa ja omarahoituseurojansa tällaiseen. Mitä nopeammin saa kirjoitettua oman elämänsä ensimmäisen A4-arkin, sitä pidemmälle voi päästä.

Pohdi näitä kysymyksiä:

  • Mitkä ovat sinulle tärkeitä päämääriä?
  • Miten asuntosijoittaminen mahdollistaa näiden päämäärien saavuttamista?
  • Miltä oma asuntosijoitustoiminta näyttää 10 vuoden päästä?
  • Mitkä tavoitteet on silloin saavutettu?

Jotta tästä kirjoituksesta ei tulisi liian teoriapainotteinen, keskityn kuvaamaan asuntosijoittajan strategisten valintojen ryhmittelyä ja valintaa asiakassegmentin tunnistamisen kautta.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä

Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen

Blogista: Sijoitusasunnon myyminen – näin onnistut!

Henri Neuvonen sadasta tuhanteen miljoonaan Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #203


12 asuntosijoitusstrategia-aihiota asiakkaan tunnistamisen kautta määriteltynä

”Asuntoja on rakennettu sijoittajien tarpeisiin” on tuttu lause mediassa, kun yritetään luoda negatiivisia mielikuvia vaikkapa yksityisiin vuokranantajiin tai liian pieniin asuntoihin liittyen. Vaikka Kiinassa sijoitusasuntoja rakennetaankin siten, ettei niihin tule vuokrakotia tarvitsevia asukkaita, suomalaisilla yksityisillä asuntosijoittajilla ei pääsääntöisesti ole varaa eikä suunnitelmaa hankkia sijoitusasuntoja tyhjänä pidettäväksi pääoman parkkipaikaksi.

Jokainen menestymään pyrkivä yritys joutuu miettimään asiakassegmenttinsä, jolle tai joille tuotetta tai palvelua pystytään kannattavasti tarjoamaan. Myös asuntosijoittamisen strategioita voidaan tunnistaa ja ryhmitellä asiakkaan ja tämän tarpeen tunnistamisen kautta.

Asiakkaat voidaan jakaa ensin 3 pääryhmään:

  1. Vuokra-asuntoa tarvitsevat ja etsivät
  2. Omistusasuntoa tarvitsevat ja etsivät
  3. Sijoitusasuntoa tarvitsevat ja etsivät

Asuntosijoitusstrategiat, joiden ytimessä on vuokraustoiminta eli asiakkaina vuokra-asuntoa tarvitsevat ja etsivät

1. Omistusasunnon jättäminen vuokraustoiminnan käyttöön

Yksi aloittelevan asuntosijoittajan strateginen valinta on hankkia omistusasunto omaksi kodiksi, jonka jo hankintavaiheessa suunnittelee jättävänsä sijoitusasunnoksi vuokrakotia tarvitsevan käyttöön.

Strategisen valinnan tästä tekee se, että omaa kotia valitaan sellaisilla kriteereillä, että se tyydyttää sekä oman asumisen tarpeet että sopii myöhemmin tyydyttämään vuokra-asuntoa etsivän tarpeita. Kaikille tämä strategia ei sovi. Kahden lapsen, koiran ja auton perhe ei voi asua yliopiston kupeessa keskustayksiössä ensin kahta vuotta, jonka jälkeen asunto jätettäisiin sijoitusasunnoksi.

Asuntopehtoorin Sofia Savimäki kuvasi tämän strategian tuplaboostilla eli hän toteuttaa sitä yhdessä puolisonsa kanssa. Strategiassa on tärkeää muistaa 2 vuoden verovapaussäännön tarkka noudattaminen. Sofialla on osaamista, jonka avulla tämä strategia voi toimia hyvin.

Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197

2. Omasta kodista osaa vuokraten

Toinen aloittelevan asuntosijoittajan strateginen valinta voi olla omasta kodista osan vuokraaminen.

Tämän strategian valinta voi tapahtua tietoisesti etukäteen oman kodin valinnan yhteydessä tai se voi kypsyä oman asumisen aikana. 

Strategiassa oppii vuokranantajana toimimista samalla omia asumiskustannuksia ja -menoja alentaen. Englanniksi käytetään ”house hacking” -termiä.

Kaikki kodit eivät sovellu tämän strategian toteuttamiseen. Toisaalta strategiaa voi toteuttaa myös vuokra-asunnossa.

Suomen parhaan Airbnb -kirjan kirjoittanut Joonatan Voltti kertoi, miten hänestä tuli asuntosijoittaja ennen kuin hän omisti yhtäkään sijoitusasuntoa.

Paljon suurempi kirja kuin asuntosijoittajan niche-strategiaopas: Joonatan Voltti – Airbnb Ansaitse Asunnollasi – Blogi #226

3. Osta ja pidä -asuntosijoittaminen

Nyt astutaan strategiaan, jonka myös ”markkinahintojen nousua” ajattelevat asuntosijoittajat tavallisimmillaan valitsevat.

”Don’t wait to buy real estate, buy real estate and wait” -sanonta liittyy yleisimmin juuri tähän strategiaan. Strategia pitää sisällään asunnon vuokraamisen mahdollisimman pitkäaikaiseen vuokrasuhteeseen, tulonhankkimislainan lyhentämisen vuokratuloista ja markkinahinnan nousun odottamisen.

Jokaisella asuntosijoittajan perusajatuksen sisäistäneellä on toive siitä, että pitkällä aikajänteellä sijoitusasunto tarjoaisi suojaa inflaatiota vastaan eli säilyttäisi ostovoimaa. 

New Yorkin Manhattan tai Lontoon Knightsbridge ovat tunnetuimpia asuntosijoitusalueita, jos halutaan maksimaalisesti painottaa tulevaisuuden markkinahintojen nousupotentiaalia suhteessa vuokratuloon.

Yhden tekniikaltaan jo vanhan paperikoneen kylkeen rakentuneen nykyisen muuttotappiopaikkakunnan asuntosijoittajan markkinahintojen nousupotentiaalin painottaminen edellyttää vahvaa näkemystä, mikä tehdasinvestointi paikkakunnalle voisi tulla suunnan kääntämään. Strateginen valinta ei tällaisellekaan asuntosijoittajalle perustu tavoitteeseen markkinahinnan jatkuvasta laskusta. 

Pitkäaikainen osta ja pidä -asuntosijoittaja voi tehdä strategisen valinnan vuokrata asuntoa kalustettuna tyhjänä vuokraamisen rinnalla. Itse olen tällaisissa asunut vuokralaisena parhaimmillaan vuoden verran. Oma kotini oli aikoinaan kalustettuna vuokrattuna yli 6 vuotta.

4. Lyhytaikaiseen vuokraukseen tarkoitettu osta ja pidä -asuntosijoittaminen

Asuntosijoittamisen alkutaipaleella voi tehdä strategisen valinnan, jossa omaa työtä pelkäämätön voi saada enemmän tuottoja tarjoamalla lyhytaikaista vuokra-asuntoa tarvitseville sellaista.

Lyhimmillään kyse voi olla Airbnb -tyyppisestä vuokrauksesta. Kalustettuja asuntoja voi etsiä ja tarvita vuokralainen, joka tekee projektityötä. Lyhytaikaista kalustamatonta asuntoa voi tarvita linjasaneerauksen ajaksi väistötilaa etsivä tai seuraavan kodin valmistumista odottava vuokralainen.

Marika Mali kertoo, miten hän yhdistää Airbnb:tä, pidempikestoista kalustettuna vuokraamista ja ”osta ja pidä” -asuntosijoittamista omien tavoitteidensa saavuttamisessa.

Kalustettuna tai ilman kalusteita Marika Mali Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #220

5. Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista

Monelle ”osta ja pidä” -asuntosijoittajalle uudisasunto, linjasaneeratussa taloyhtiössä sijaitseva asunto tai 2000-luvun alussa rakennettu asunto edustavat odotusta vaivattomuudesta ja pienemmistä remontointiin liittyvistä riskeistä.

Asuntosijoitustoimintaansa lumipallon lailla kasvattamaan pyrkivän strategiseen valintaan usein kuuluu myös BRRRR-strategiana tunnettu valinta. Tämän kirjoituksen kannalta on tärkeää huomata, että tässäkin strategisessa valinnassa pitää tyydyttää vuokrakotia etsivien asiakkaiden tarpeita. 

Uudiskohteita pk-seudulla ostaneet ovat voineet liian helposti unohtaa, että myös siellä pätee kysynnän ja tarjonnan laki. Kun vuokrakoteja etsivien määrä alittaa vuokrakotien tarjonnan, tarjonnan pitää tulevaisuudessa pienentyä kysyntää nopeammin, jotta tasapainotila taas löytyy.

Toisaalta Suomessa on runsaasti pommi- tai peruskuntoisia asuntoja, jotka eivät sovellu mihinkään asuntosijoitustrategiaan asiakkaiden kysynnän puutteesta johtuen. 

Mielenkiintoisen asuntosijoittamisesta tekee sen, että tällaista kysynnän ja tarjonnan epätasapainon harmaata aluetta on paljon. Nämä harmaan eri sävyt katoavat monilta, jotka ajattelevat asuntosijoittamista vain mustan ja valkoisen kautta, jossa musta on pieni muuttotappiopaikkakunta ja valkoinen on kasvukolmion kärkikaupunki.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja kertoo tämän strategian toteuttamisesta. Koodilla KOTIMATKA saa alennusta 30% tilaamalla kovakantisen kirjan asuntosijoituskirja.fi -sivujen kautta.

6. Loma-asuntoihin sijoittaminen

Viimeisenä tämän kirjoituksen strategisena vuokraukseen perustuvana asuntosijoitusvalintana listaan loma-asunnot.

Tässä kohtaa tarkempi teoreetikko on jo huomannut, että esimerkiksi strategia 1 ja 3 voivat olla sama strategia eri vaiheessa ja näin voi ollakin.

Näitä kuutta ensimmäistä strategiaa yhdistää se, että jokaisen asiakas on vuokralainen. Asuntosijoittajan pitää kasvaakseen tunnistaa omia vahvuuksiaan, joiden avulla hän voisi pärjätä erilaisten asiakassegmenttien tarpeiden tyydyttämisessä omalla markkinallaan siellä kilpailevien toimijoiden joukossa.

Joku voi haluta vuokrata kesämökin 5 vuoden määräaikaisella sopimuksella ja moni Airbnb-asiakas on lomalainen. Asuntosijoittajan strategian kannalta on kuitenkin tärkeää pohtia, minkälaisia loma-asuntojen vuokrauksesta kiinnostuneita asiakastarpeita hän pyrkii tyydyttämään. 

Asuntosijoitusstrategiat, joiden ytimessä on flippaustoiminta eli asiakkaina omistusasuntoa tarvitsevat ja etsivät

Fliippauksella eli osta, remontoi, myy -strategioilla asiakkaina eivät ole vuokralaiset vaan ostajat. Rajataan tässä kirjoituksessa ostajat omaa kotia etsiviksi.

7. Oman omistusasunnon flippaaminen

Tämän strategian valinta tarkoittaa sitä, että ostetaan oma koti ja remontoidaan sitä asumisen aikana tavoitteena myydä täysin remontoitu koti omaa kotia etsivälle.

Vuokraustoiminnan taitoja ei tämä strategia valitsemalla kerry, mutta remonttien suunnitteluun ja toteuttamiseen liittyvä osaaminen lisääntyy varmasti.

2 vuoden myyntivoiton verovapaussääntö asettaa toisaalta yhden aikarajoituksen, mutta mahdollistaa kaiken arvonnousun hyödyntämisen toiminnan kasvattamiseen.

8. Uudisasunnon flippaaminen

Tämä strategia ei sisällä remonttia, vaan sitä voisi kuvata ”osta ennakkomarkkinoinnista, seuraa rakentamista, myy valmis asunto” -strategiaksi.

Tämän strategisen valinnan sisältä voi löytää erilaisia vivahteita, mutta vivahteita yhdistää se, että asiakkaana on ostaja, ei vuokralainen. 

Strategia lähtee siitä, että ennakkomarkkinoinnista ostamiseen liittyy aina pieni riski, että kohde jää valmistumatta tai ei valmistu aikataulussa. Osa ostajista ei myöskään omaa visuaalista hahmotuskykyä, jonka puuttumisen vastineeksi he ostavat mieluummin valmiin asunnon kalliimmalla kuin ennakkomarkkinoinnista arkkitehdin havainnekuvien pohjalta halvemmalla.

Näihin asiakastarpeisiin erikoistunut uudisasuntojen flippaaja voi löytää strategiansa täältä ilman, että perustaa rakennusliikettä tai rakennuttaa kokonaisen kohteen.

9. Osta, remontoi, myy 

Tämä eroaa osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista -strategiasta monellakin tavalla. Yksi oleellisimmista on kuitenkin asiakasnäkökulma. 

Flippaajan asiakas ei ole vuokralainen. Tämä asiakasnäkökulma sanelee monia taitovaatimuksia ja taktisia toimenpiteitä, jotka vaikuttavat strategiseen valintaan.

Oman kodin flippaamiseen tai uudisasunnon flippaamiseen verrattuna ”Osta, remontoi, myy” -strategia voi vaatia asuntosijoittajalta enemmän ammattimaista otetta, jotta toiminta voisi kasvaa kannattavasti ja nopeammin.

Asuntosijoitusstrategiat, joiden ytimessä on tukkukauppa eli asiakkaina sijoitusasuntoa tarvitsevat ja etsivät

Tukkukauppias lähestyy strategista valintaansa kolmannesta asiakastarveryhmästä katsoen. Tukkukauppiaan asiakkaina eivät ole vuokralaiset eivätkä omistusasuntoa etsivät, vaan sijoitusasuntoja etsivät asiakkaat.

10. Uudisasuntojen tukkukauppa

Vaikka rakennusliike voikin myydä kokonaisen kerrostalon vaikkapa Kojamolle tai eläkeyhtiölle, rakennusliikettä ei yleisesti mielletä asuntosijoittajaksi eikä rakennusliike siten ole uudisasuntojen flippaaja eikä tukkukauppias. 

Uudisasuntojen tukkukauppa kuvaa yksinkertaisimmillaan asuntosijoitusstrategista valintaa, jossa asiakkaina ovat asuntosijoittajat.

Tukkukaupan ytimessä on löytää hyviä asuntosijoittajille sopivia uudiskohteita niitä rakennuttavilta tahoilta, neuvotella niistä hyviä diilejä suurempaan volyymiin perustuen, ja myydä diili eteenpäin pienellä voitolla. 

Tukkukauppaan perustuva asuntosijoitusstrategia kasvaa ja kannattaa vain, jos tukkukauppias pystyy toistamaan kuviota siten, että asiakkaat ovat tyytyväisiä.

Olen vuosien varrella ostanut useampia uudisasuntoja Asuntosalkunrakentajilta. Teen aina omat selvitykset ja analyysit, ja vastuu mahdollisesta epäonnistumisesta on yksinomaan minulla ostajana. Jokainen ostos on täyttänyt asettamani kriteerit ja vienyt minua kohti tavoitteitani.

11. Kokonaisen vuokrakerrostalon tukkukauppa

Kokonaisten vuokrakerrostalojen tukkukauppaan perustuva asuntosijoitusstrategia noudattaa samoja ydinpolkuja kuin uudisasuntojen nippukauppaan perustuva tukkukauppa, mutta osaamisvaatimukset kasvavat.

Tällaisen tukkukaupan ytimessä on löytää asuntosijoittajille sopivia vanhoja kokonaisia vuokrakerrostaloja niitä omistavilta ja myyviltä tahoilta, muuttaa ne asunto-osakeyhtiömuotoon ja myydä asuntoja eteenpäin yksittäisille asuntosijoittajille pienellä voitolla.

Keskon nimi on lyhenne sanoista ”keskitetty osto” eli Kesko on tukkukauppias. Tukkukauppias ostaa suuria määriä ja myy pienempiä määriä eteenpäin pienellä voitolla. Kannattavuus perustuu volyymi x kate -yhdistelmään. Kannattava kasvu onnistuu volyymin ja katteen oikealla optimoinnilla. Jos kate on liian korkea, volyymi pienenee, koska kauppa ei ole asiakkaalle kannattava.

Henri Neuvonen sadasta tuhanteen miljoonaan Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #203

12. Kokonaisen uudiskohteen rakennuttaminen tai vanhan saneeraus tukkukauppiaan strategiana

Asiakasryhmäjakoa noudattaen tukkukauppias voi edelleen kasvattaa omaa toimintaansa asiakkaidensa tarpeita tyydyttääkseen.

Vaikka asiakaskohderyhmä pysyy edelleen samana, tukkukauppiaan termi ei enää ole oikea termi kuvaamaan strategista valintaa, vaan tilalle tulee rakennuttaja- ja kiinteistökehittäjätermit.

Rakennusliike voi toimia rakennuttajana, jolloin puhutaan perustajaurakoinnista. Asuntosijoittajalle, joka ei ole rakennusliike, strateginen valinta on rakennuttajaksi ryhtyminen. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan toisessa osassa kuvataan tätä strategista valintaa.

Asuntosijoittajan kannalta kyse on siitä, että toisen rakentaman kohteen ostamisen sijaan rakennutetaan kohde. Hiuksia voidaan taas halkoa sen suhteen, onko omistusasujille suunnitellun kohteen rakennuttaminen enää asuntosijoitusstrateginen valinta. Toisaalta kohteen rakennuttaminen, josta omaan omistukseen jätetään vuokraustoimintaan sopivia sijoitusasuntoja täyttää asuntosijoittamisen kriteerit.

Kun sopivaa sijoituskohdetta ei löytynyt, Sami päätti rakentaa sellaisen itse: Arvoina mummelit ja mammelit Sami Pesonen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #218

Kiinteistökehittäjä -nimitystä voidaan käyttää kuvaamaan sellaista tukkukauppiasta, joka ostaa kokonaisen vuokrakerrostalon, johon tekee ensin perusteellisen saneerauksen, ja vasta sitten myy sen sijoitusasuntoja etsiville loppuasiakkaille. Vielä haastavampi hanke olisi käyttötarkoituksen muuttaminen eli vaikkapa toimistokiinteistön saneeraus sijoitusasuntoja etsiville asiakkaille.

Tavoitteet, strategiat ja keinot

Kirjoituksen yhtenä tavoitteena oli löytää viitekehys, jonka avulla asuntosijoittamisesta kiinnostuneet voisivat käydä keskustelua strategisista valinnoista ilman, että energiaa hukkuu periaatteelliseen väittelyyn. Periaatteelliseen asiapohjaiseen väittelyynkin on ehdottomasti tarvetta ja se on hyödyllistä varsinkin, jos kaikki osallistujat pystyvät pitämään mielensä avoimena.

Asuntosijoittajan strategisen valinnan jakaminen kolmeen asiakasryhmäkohtaiseen luokitteluun mahdollistaa ensinnäkin hahmottamaan sitä, että tavoite on mahdollista saavuttaa erilaisilla strategioilla. 

Toiseksi se mahdollistaa hahmottamaan sitä, että mikään strategia ei toteudu itsekseen, vaan jokainen näistä kuvatuista strategioista vaatii asuntosijoittajalta käytännön keinovalikoiman tunnistamista ja enemmän tai vähemmän omia toimenpiteitä.

Kolmanneksi moni huomaa, että jotkut strategiset valinnat toimivat paremmin saman osaamisen pohjalta. Toisaalta voi huomata, että erilaiselle asiakaskohderyhmälle erikoistuneiden kilpailijoiden kanssa ei välttämättä pärjää omaa fokusta laajalle hajauttamalla ennen kuin on oppinut edes yhtä strategiaa kunnolla.

Asiakasjaottelun avulla voidaan vaimentaa räiskintää siitä, onko flippaaminen asuntosijoittamista vai työtä. Oleellisempaa tässä keskustelussa on, että mikään kuvatuista asuntosijoitusstrategioista ei ole täysin passiivinen. 

Pohdintaa voisi jopa käydä siitä, onko mikään näistä sijoittamista, ja tuliko kuvattua 12 erilaista liiketoimintastrategista valintaa asuntojen parissa toimiville valittavaksi. Jos flippaaminen ja tukkukauppaaminen ovat asuntosijoittajan strategisia valintoja, miksei vuokravälittäjänä toimiminen olisi myös sitä.

Toivottavasti sain kuitenkin vakuutettua lukijan siitä, että ”markkinahintojen tulevaisuuden nousu” ei kuulu asuntosijoitusstrategioiden joukkoon. Se on nimittäin yksi asuntosijoittamisen 7:stä kannattavuuden elementistä. 

4 kommenttia
  1. Petri permalink

    En oikein vieläkään ymmärrä miksi ”markkinahintojen nousu” ei ole strategia.

    Strategy = ”a plan of action designed to achieve a long-term or overall aim”
    Overall aim = maximise your assets in long term with your skills and opportunities

    Esimerkki plan of action:
    Valitse ”World Best Cities to Live” listalta sinulle sopiva kaupunki jossa väkiluku kasvaa, talous on kunnossa, on maan talouselämän keskus, investoi infrastruktuuriin kuten tieverkkoon, joukkoliikenteeseen, yliopistoihin ja satelliittikaupunkeihin, ja johon on tulossa urheilun suurtapahtum(i)a tai vastaav(i)a.

    Valitse kaupungista kasvava alue keskustasta; business, yliopisto(je)n ja joukkoliikenteen ydinsolmussa. Opiskeltuasi alueen ostat alle markkinahinnan positiivisen tuoton sijoitusasunnon. Ostaessa kannattaa olla tietoinen asuntomarkkinoiden (18v?) syklistä ja paikallisista pitkäaikaisista koroista

    Tähän sopii tietenkin syklin alun valitseminen, kuten 2010 moni suomalainen lähti USAhan asunto-ostoksille.

    Käsittääkseni kyseessä ei ole ”Helsingin keväässä laskisi soutuveneen vesille strategiana rantautua Espanjaan syksyllä”, paitsi jos olet tehnyt tämän soutumatkan monta kertaa onnistuneesti ennenkin ja/tai olet opiskellut miten muut ovat tehneet sen toistuvasti onnistuneesti. Aikaisemmat onnistumiset eivät tietenkään takaa seuraavaa onnistumista, mutta jos suunnitelman perustaa faktoihin ja historian dataan pitäisi sitä voida kutsua strategiaksi.

    Tämähän ei ole ainoa strategia, mutta vain yksi monista markkinahintojen nousu strategioista. Osaa näistä voi käyttää Suomessakin.

    • Kun toimit kuvaamallasi tavalla, mittaat toimintasi onnistumista useammalla asuntosijoittamisen kannattavuuden mittarilla, joista yksi voisi sulla olla markkinahintojen tulevaisuuden nousu. Se on mittari, ei strategia.

      Soutuvene-esimerkki kuvasi vain sitä, että virran mukaan tai toisen hinaukseen pääsemiseen uskominen eivät ole strategioita.

      Itsekin lähdit ostamaan positiivisen tuoton asuntoa alle markkinahinnan. Et siis ostamaan negatiivisen tuoton asuntoa markkinahintaan, joka olisi strateginen valinta sellaiselle, jonka strategia on ”tulevaisuuden markkinahintojen nousu”.

Trackbacks & Pingbacks

  1. Miten asuntosijoittaa, kun markkina elää jalkojen alla? – Tiistaiaudio #237 | Ostan Asuntoja
  2. Asuntosijoittajan sijoituskriteeristö – Blogi #326 | Ostan Asuntoja

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: