Siirry sisältöön

Vuokrataso asuntosijoittajan sijoituskriteeristössä Osa 2 – mistä tietoa? – Blogi #335

27/11/2022
Harri Huru Ostan Asuntoja

UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.


Kuukausi sitten kirjoitin Vuokrataso asuntosijoittajan sijoituskriteeristössä – Blogi #330. Tänään jatkan samalla aiheella.

Pohdin konkreettisemmalla käytännön tasolla, mistä muodostuisi vuokranantajalle sopiva kokonaisuus hakea tietoa ja muodostaa käytännön tasolla kuvaa vuokratasosta. Kirjoitus jatkaa 5 elementin viitekehykseen liittyviä aiheita, joiden avulla asuntosijoittaja voi konkreettisesti hahmottaa, mitä asioita pohtia, kun määrittelee ja jalostaa omaa sijoituskriteeristöään. Nämä elementit ovat

Tämän kirjoituksen aihe liittyy yhteen viidestä elementistä: Tuoton muodostumisen tekijöiden painosuhteet.

Uuden innovoimiseen ja kehittämiseen tarvitaan pääomia. Kun vieraan pääoman hinta on alhainen, investointilaskelmissa käytettävä diskonttokorko on alhaisempi. Diskonttokorolla tuodaan tulevaisuuden kassavirrat nykyhetkeen. Nollokorkojen aikana teknologiasektorin osakkeiden kurssit nousivat huikeasti, koska 0-korkoista pääomaa innovaatioihin oli saatavilla lähes rajattomasti.

Asunnot ovat, minun mielessäni, kaikkea muuta kuin innovoimisesta ja kehittämisestä mullistuneita. Suomalaisen asumisen innovaatioita ja kehittymistä rajoittaa lisäksi se, että poliittisilla päättäjillä tuntuu olevan loputon tarve jättää oma puumerkkinsä itsestään historiankirjoihin jonkun toimimattoman himmelin kehittämiseen resursseja haaskanneena. Hitas on himmeiden kehittämä ja nyt himmeät ovat sopineet, että Hitas voidaan lakkauttaa vain, jos se korvataan jollain uudella himmelillä. Tätä rataa vuosituhannesta toiseen.

Kasvavaa asuntosalkkua sijoittamismielessä tavoittelevalle tärkein tulolähde pitkäjänteisen menestymisen kannalta on asiakkaat ja asiakkaiden kuukausittain maksamat vuokrat. Vuokrien kautta tulee sitä joidenkin tavoittelemaa lisäeläketurvaa. Sama pätee toisten tavoittelemaan taloudelliseen riippumattomuuteen. Jos motivaationa on tarjota vuokrakoteja niitä tarvitseville, vuokrat mahdollistavat niiden asumiskelpoisuuden ylläpitämisen.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

OVV_logo

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook


Vaurastuminen edellyttää opiskelua:

  • Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
  • Onko sinulla lähipiirissä 14-25 -vuotias nuori, joka opettelee tekemään itsenäisiä rahapäätöksiä. Ostan Asunto Podcastissakin vierailleet Terhi Majasalmi #31 ja Minna Nikula #102 ovat julkaisemassa Vaurastuvan Nuoren Rahakirjan, jossa käydään läpi, miten eri päätökset vaikuttavat nuoren omaan talouteen, ja miten nuori voi suunnitella itselleen sopivat päätökset. Ennakkotilaa joulukuussa ilmestyvä kirja vielä marraskuun ajan ennakkotilaushintaan osoitteesta vauraat.fi

Vuokratulot ovat ”osta ja pidä” -asuntosijottajan pääsääntöisiä tulolähteitä

Markkinavuokratasoja voi hahmottaa useammalla tavalla. Mitä useampaa tarkastelukeinoa käyttää, sitä todennäköisemmin saa kokonaisvaltaisemman kuvan siitä, miten omien asuntosijoitusten tulopuolta voi optimoida. Jos asuntojaan vuokraa 50-100 euroa alle käypien markkinavuokrien, vuokrausaste pysyy korkeana. Jos vuokrapyynnit ovat 50-100 euroa yli käypien markkinavuokrien, tyhjät kuukaudet tekevät lovea kokonaiskannattavuuteen. Optimointi ei tarkoita mitään monimutkaista tiedettä, vaan sitä, että haetaan vuokratasolle ja vuokrausasteelle tasapainoa.

Itse käytän Vuokraovea kaikkien asuntojen vuokraukseen. Vuokraoveen voi tehdä hakuvahdit itseä kiinnostavien postinumeroalueiden asuntoihin vaikkapa huonelukumäärän perusteella. Hakuvahtien avulla kuukausien ja vuosien kuluessa kehittyy tuntuma siitä, missä haarukassa vaikkapa jonkun tietyn kaupunginosan uudistuotannon 25 m2:n ja 30 m2:n yksiöiden markkinavuokratasot liikkuvat ja kuinka paljon enemmän vuokraa voi saada isommasta yksiöstä.

Moni iso toimija käyttää Vuokraovea. Jos lähellä on Kojamon tai Saton kohde, niiden kohteita hakuvahtien kautta seuraamalla voi suurella todennäköisyydellä nähdä kyseisen postinumeroalueen korkeimmat vuokrapyynnit. Pidemmällä aikajänteellä voi seurata, nousevatko näiden toimijoiden vuokrapyynnit.

40 flippiä alle 2:ssa vuodessa Petriina Janhonen ja Anttoni Kerkkonen – Ostan Asuntoja Podcast #230

Vuokraovi -sivustolta löytyy Vuokralaskuri, johon voi syöttää oman tai kiinnostavan kohteen tiedot. Laskurin avulla voi arvioida vastaavien asuntojen vuokratasoa. Laskuri perustuu Vuokraovessa olleisiin kerrostalojen vuokrailmoitusten vuokrapyyntöihin.

Kun Vuokraoveen jättää ”annetaan vuokralle” -ilmoituksen, käyttöön saa vuokratilastot oman kohteen lähialueelta. Listaus sisältää palvelussa sillä hetkellä aktiivisena olevat ja poistuneet kohteet viimeisen vuoden ajalta. Tilasto on muodostettu asunnoista, joilla on sama huoneluku ja postinumero kuin oman ilmoituksen asunnolla. Kalustetut kohteet on poistettu tilastosta. Aineistoa voi järjestellä useamman muuttujan perusteella. Esimerkkinä listaamalla kohteet vuokran suuruuden mukaan voi markkinointiajan perusteella arvioida sitä, millä vuokratasolla asuntoon löytyisi uusi vuokralainen ilman tyhjää kuukautta.

Vuokrapuntari on Alma Talent:in tekoälypalvelu, jonka koneoppimismallit kykenevät muodostamaan mittavan data-aineiston pohjalta vuokra-arvioita erilaisille asuntotyypeille kattaen koko maan. Vuokrapuntarin vuokraennustemalli muodostaa vuodesta 2008 lähtevän Vuokraovi.com-aineiston, avoimien tilastoaineistojen ja käyttäjän palveluun syöttämien kohdetietojen pohjalta arvion asunnon vuokrasta, sen ennustetusta kehityksestä ja markkinointiajoista. Mallin huomioimien seikkojen lisäksi myös asunnon muut tarkemmat ominaisuudet vaikuttavat todelliseen vuokratasoon.

Vuokrapuntari antaa myös ennusteen* tulevaisuuden vuokrakehityksestä. Siinäkin käytetään koneoppimismallia, jonka avulla luodaan ennustehorisontti 2-3 vuoden päähän nykyhetkestä. Tulevaisuuden ennusteissa* hyödynnetään myös aiemmin mainittuja koneoppimismalleja, sekä tilastokeskuksen dataa väestön-, rakentamisen- ja talouskasvusta. Vuokrapuntari löytyy Suomen Vuokranantajien jäsenille jäsensivustolta. Puntari tekee useampia asioita syötettävien tietojen perusteella:

  • Näyttää kohteen vuokra-arvion
  • Kertoo ennustetarkkuuden ”erinomainen, hyvä…” -tyyppisellä asteikolla
  • Näyttää vuokrakehityksen graafina parhaimmillaan yli 10 vuotta taaksepäin ja ennusteen* 2-3 vuotta eteenpäin
  • Antaa ennusteen markkinointiajasta

Olen luonnollisesti seurannut omien kohteideni vuokratasoja ja kehityksiä Vuokraoven avulla vuosikausia. Syötin kaikkien kohteideni tiedot 5 eri kaupungin osalta testimielessä Vuokrapuntariin. Voin vilpittömästi oman empiirisen tuntumani pohjalta suositella palveluun tutustumista.

Suomen Vuokranantajien sivuilta löytyy myös Vuokramarkkinatutka, jonka avulla voi tarkastella Tilastokeskuksen tuoreimpia vuokratilastoja eri kaupungeista.

Suomen Vuokranantajien Vuokramarkkinakatsaus tarkastelee asuntojen vuokra- ja hintakehitystä sekä markkinointiaikojen kehitystä. Yleisten markkinatrendien lisäksi katsauksessa paneudutaan tarkemmin 26 suomalaisen kaupungin vuokramarkkinoihin. Katsaus on valmisteltu yhteistyössä Vuokraovi.comin kanssa. Katsaus julkaistaan kaksi kertaa vuodessa.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

”Kuka tahansa voi olla vuokranantaja – kuka tahansa voi asua vuokralla.

Asuntosijoittajan tai sellaiseksi aikovan mielessä liikkuu monia kysymyksiä. Miten tunnistaa hyvä sijoituskohde? Miten onnistua vuokralaisvalinnassa? Mitä vuokrasopimukseen tulee kirjata? Mistä apua ongelmatilanteisiin?

Tietoa tarjoaa Suomen Vuokranantajat – hyvien vuokranantajien yhteisö, jonka jäsenenä vuokranantaminen on palkitsevampaa, turvallisempaa ja helpompaa.

Liity joukkoon: vuokranantajat.fi.”


Tuottotutkimus on Suomen Vuokranantajien Pellervon taloustutkimukselta tilaama asuntosijoittamisen kaupunkikohtainen tuottoennuste**. Tutkimuksessa ennustetaan* kaupungeittain ja huoneistotyypeittäin keskimääräistä vuosittaista arvonnousua ja vuokratuottoa ennen veroja vuosina 2022–2025. Ennusteet on laskettu tutkimuksessa yhteensä 27 kaupungista. Suuremmista kaupungeista ennusteet on laskettu myös Tilastokeskuksen aluejaon mukaisilta alueilta.

Suomen Vuokranantajien Kaupunkiranking perustuu Pellervon taloustutkimuskeskuksen laskemiin kaupunkikohtaisiin ennusteisiin* asuntosijoittamisen tuottojen kehityksestä, asuntojen markkinointiaikoihin Vuokraovi.com-sivustolla sekä alueellisiin kehitystekijöihin, kuten esimerkiksi Tilastokeskuksen väestöennusteeseen ja Suomen Vuokranantajien Vuokranantaja-barometrin kaupunkikohtaisiin kehitysnäkymiin. Vertailussa on mukana kaikki 27 kaupunkia, joille PTT on laskenut tuottoennusteet. Rankingin pisteytysmalli uudistui vuonna 2021, joten rankingin tulokset eivät ole vertailukelpoisia tätä aiempien vuosien vertailuihin.

* Omat ennustamisen kykyni ovat hyvin rajalliset enkä usko ennustajiin enkä ennusteisiin. Saan näistä tutkimuksista kuitenkin erinomaista tietoa omaan työskentelyyni, joka tulevaisuuden osalta perustuu päivittyviin todennäköisyyksiin ja joiltain osin skenaarioihin.

** Olen tämän ”asuntosijoittamisen tuotto muodostuu kahdesta tekijästä: vuosittaisesta arvonnoususta ja vuokratuotosta” -kansanviisauden kriitikko. Omissa asuntosijoituksissani löydän tuottoa 7 eri elementin kautta, eikä yksikään niistä ole vieraan pääoman huomioimatta jättävä vuokratuotto-%. Luen silti innolla Tuottotutkimuksen, koska sen tarjoma tieto on arvokasta.

ARA-asunnot ja -toimijat uhkina ja mahdollisuuksina

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus eli kansantajuisemmin ARA, jonka julkisuudessa enemmän näkyvää osaa ei aina ymmärrä vilpittömästi asumisen kehittämiseen liittyväksi, vaan mieleen tulee usein tietty poliittinen ideologinen suunta. ARA myöntää tärkeitä ideologioista riippumattomia avustuksia esimerkiksi jälkiasennushisseille, liikkumisesteiden poistamiseen tai vaikkapa vammaisten asuntojen korjaamiseen.

ARA julkaisee myös vuosittaisen Asuntomarkkinakatsauksen. ARA-katsausta lukiessa pitää muistaa, että vapaasta markkinataloudesta lainatut termit voivat olla merkitykseltään hieman erilaisia ”ARA-markkinataloudessa”. Aina välillä teksteissä käytetään heittomerkkejä osoittamaan, että merkitys on jotain muuta kuin samalla sanalla olisi ilman heittomerkkejä.

Katsauksesta löytyy myös linkki Kuntakohtaisiin ARA-indekseihin. Kun asuntosijoittaja tekee kartoitusta markkinavuokratasoista, ARA-indekseistä löytyy lisätietoa tähän määrittelytyöhön. Valtamediauutisointi on asumisen osalta hyvin Helsinki-keskeistä ja sieltä katsottuna helsinkiläisten veronmaksajien toisilleen tarjoamat ARA-asunnnot ovat aidosti ”kohtuuhintaisia” markkinahintaisiin asuntoihin verrattuna. Huomaa kohtuuhintaisuus -sanan yhteydessä käytetyt heittomerkit.

Tampereella ero oli 2022 alussa noin 15 %. Omakustanneperusteella tämä ero tullee kaventumaan, koska kustannusnousut on pakko viedä ARA-vuokriin. Tampereen ympäristökunnissa Pirkkala, Nokia, Ylöjärvi, Kangasala, Lempäälä… tilanne onkin mielenkiintoisempi. Siellä ei voi kohtuuhintaisuuden lippua enää varauksettomasti heiluttaa. Kiinnostus voittaa ARA-asuntoarpajaisissa lopahtaa, jos tarjolla on markkinaehtoisiin vuokriin verrattuna kalliimpia asuntoja.  


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori
Asuntopehtoori tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, vuokra-asuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.
Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan ja hoitaa asuntoon liittyvät käytännön asiat.
Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa edullisesti 12 kuukauden vuokratakuulla.
Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista ja tehokasta isännöintiä, jolla pystytään nostamaan taloyhtiöiden arvoa.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi

Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197

”18 vuoden kiinteistösykli” by Danila Yönsini Asuntopehtoori Blogissa – Tiistaiaudio #236


Asuntosijoittamisen paikallinen mahdollisuus

Vuokranantajuuden alkutaipaleella ja varsinkin ensimmäistä sijoitusasuntoa hankittaessa jännittää, mihinkähän sitä on lähdössä. Miten ihmeessä voi hallita kaikkia liikkuvia osia? Meneeköhän asunto vuokralle? Pitäisikö se varmistaa laskemalla vuokrapyyntiä? Pitäisikö jättää vuokrankorotukset tekemättä?

Asuntosijoittamisen mahdollisuus piilee sen paikallisuudessa. Koko Suomen asuntomarkkinoiden tilannetta ei tarvitse hallita. Seuraamalla oman sijoituspaikkakunnan yleiskehitystä pysyy kärryillä, onko kaupunki kehittyvä ja mielellään väkiluvultaan hieman kasvava. Oman postinumeroalueen ja korttelin erikokoisten ja -tyyppisten asuntojen vuokratasot oppii ajan kuluessa yhä paremmin seuraamalla omaa paikallista vuokramarkkinaa aktiivisesti. Tämä seuraaminen ei vie kovinkaan paljoa aikaa, mutta se mahdollistaa korkean vuokrausasteen ja optimaalisen vuokratulon. Kirjoituksesta puuttuu varmasti hyviä tietolähteitä, mutta näitä kaikki hyödyntämällä pääsee todella pitkälle.


UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.

Harri Huru Ostan Asuntoja Niina Huhtala Rahamedia


Maailmanmatkaajan koti ja sijoitukset Lapissa Anette Vaherto Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #228

Innostuin 5-kymppisenä vaimon kans Ismo Tuparent Nurmela Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #231

Miltä vuositavoitteet näyttävät? – Blogi #331


Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupastaAdlibriksestä ja booky.fi:stä.

Jälleenrahoitus Osta, Vuokraa, Remontoi, Jälleenrahoita, Toista -strategian osana – Tiistaiaudio #246

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: