Remonttikohteen 5 uhkaa asuntosijoittajalle – Blogi #332
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi 10 %:n alennuksella koodilla ABC 13.11.2022 saakka kurssin nettisivuilta.
Muutama viikko sitten kirjoitin Remonttikohteen 5 mahdollisuutta asuntosijoittajalle – Blogi #327. Kaikessa sijoittamisessa on myös uhkia ja haasteita. Asuntosijoittajalle remonttikohteet eivät ole tästä poikkeuksia.
Kirjoitus jatkaa 5 elementin viitekehykseen liittyviä aiheita, joiden avulla asuntosijoittaja voi konkreettisesti hahmottaa, mitä asioita pohtia, kun määrittelee ja jalostaa omaa sijoituskriteeristöään. Nämä elementit ovat
Tämän kirjoituksen aihe liittyy yhteen viidestä elementistä; asunnon ja taloyhtiön kunto.
Hankkimalla lyhennysvapaapakottomia uudisasuntoja, joita minunkin salkussani on, asuntosijoittaja saa ainakin teoriassa ja usein myös käytännössä vuosikausiksi tai -kymmeniksi remonttivapaita, helposti vuokrattavia asuntoja salkkuunsa. Suhteessa uudisasuntoihin remonttikohteet tarjoavat mahdollisuuksia parantaa kannattavuutta merkittävästi omin toimin. Vastapainoksi saa joukon uhkia tai ainakin haasteita, joista 5 esitellään tässä kirjoituksessa.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
1. RRR – rahoituksen raivostuttava rasite
RRR-lyhenne ei liity mihinkään muuhun kuin siihen rrraivostuttavaan tunteeseen, kun käsissä on reilusti alle markkinahintainen kohde, jossa kokenut asuntosijoittaja näkee kymmenien prosenttien turvamarginaalin eikä mitään uhkia. Lainahakemus on pankin käsittelyssä ja siellä nähdään kaikki mahdolliset uhat jo lähes varmasti toteutuneina. Kiinteistönvälittäjän arviokirja on heitetty roskiin häiritsemästä lainatoimikunnan työtä. Siellä mietitään, mitä kaikkia kapuloita voitaisiin asuntosijoittajan rattaisiin heittää, ettei vain pankki joutuisi tekemään bisnestä tämän idioottivarman tappiokohteen kanssa.
Tarinahan oli kuvitteellinen, mutta käytännössä asiat usein etenevät näin. Remonttikohteisiin on mahdotonta saada lainaa remontoidun kohteen vakuusarvon perusteella, kun remonttia ei ole vielä edes aloitettu. Taitavalle ostokohteiden löytäjälle ja neuvottelijalle käy vielä usein niin, että viimeistään lainatoimikunnassa kysytään, mikä on kauppakirjassa oleva velaton hinta. Siitä lasketaan 70 %, joka vastaa maksimilainamäärää. Jos on maksanut täyden hinnan, saa lainaa 70 % täydestä hinnasta. Jos on ostanut puoleen hintaan, saa lainaa 70 % puolesta hinnasta. RRR-komponentti syntyy siitä, jos 30 % puolihintaisen kohteen omarahoitusosuutta ei ole käteisenä pankkitilillä ja kauppa uhkaa jäädä toteutumatta.
RRR-komponentin olemassaoloon pitää tottua ja muistaa, että pankin marginaali on aika pieni. Pieni marginaali tarkoittaa sitä, että pankki haluaa pienentää riskiä. Kun kohde on hankittu, remontoitu ja korkeammalla vuokratasolla vuokrattu, välittäjän päivitetty arviokirja ei ole kierrätystavaraa, vaan kelpo dokumentti, kun määritellään käypää markkinahintaa, josta vakuusarvo lasketaan jälleenrahoitusta varten.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa on kuvattu vaihtoehto, jossa remontoitava sijoitusasunto ostetaan käteisellä ilman pankin rahoitusta. Kun kohde on remontoitu, vasta silloin sitä käytetään ensimmäisen kerran vakuutena pankissa seuraavan lainan nostamiseksi.
Mitä tarkoittaa myyjän rahoitus käytännössä? – 5 case-esimerkkiä – YouTube #123
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197
”18 vuoden kiinteistösykli” by Danila Yönsini Asuntopehtoori Blogissa – Tiistaiaudio #236
2. Remontti on palapeli, jonka palat eivät aina sovi toisiinsa
Ellei kyseessä ole pelkkä pintojen remontointi, remonttien suunnittelu, luvat ja tarkastukset voivat saada ainakin aikataulun pettämään ennen kuin varsinaista remonttia on aloitettukaan. Jos kylpyhuonetta uusitaan, asiasta on sovittava taloyhtiön kanssa. Moni remontti alkaa asbestikartoituksella ja -purulla.
Perusteellinen asuntoremontti edellyttää työpanoksia ainakin maalarilta, putkimieheltä, sähkömieheltä, laatoittajalta ja yleistaiturilta, joka asentaa paneelit kylpyhuoneen kattoon ja vinyylilankut lattiaan. Joku tekee purkutyöt alussa ja siivoukset lopussa. Joku valmistaa, kuljettaa ja asentaa uuden keittiön. Joku hakee kaikki rakennusmateriaalit ja -tarvikkeet, ja joku kuljettaa niiden pakkausmateriaalit ja ylijäämät pois. Usein näitä eri tehtäviä hoitavat itsenäiset yrittäjät, joiden työtehtävä voi ja tulisi alkaa juuri sopivaan aikaan, kun edellinen on saanut omat tehtävänsä hoidettua. Sitä seuraava ammattilainen saattaa jo odotella vuoroaan.
Joskus tuntuu, että viimeiseen 3 %:in menee 30 % remontin kokonaisajasta, kun odotellaan puuttuvaa ovenkahvaa ja väärän levyisen lieden korviketta. Ja silloin kaikki on mennyt hyvin. Jos remonttimiehelle on jäänyt putki päälle tai hän on ottanut ennakkomaksut, mutta siirtynyt seuraavaan projektiin Suomen toiselle laidalle, haasteet kasvavat. Koko muu ketju seisoo.
3. Remonttibudjetti yllättää aina
Mikäli kyseessä on remontti, jossa on tarkoitus koskea märkätiloihin, keittiöön tai väliseiniin, laskelmiin kannattaa aina varata 10-15 % yllätysvaraa. Pääsääntöisesti nämä eivät ole yllätyksiä. Niitä ei vain pysty etukäteen tunnistamaan, vaikka kokemuksesta tietääkin, että niitä tulee vastaan jo purkutyövaiheessa. Asbestikartoitus ja -purkutarve eivät enää tule yllätyksenä, ja moni jo hinnoitteleekin ne budjettiin. Jos asbestia ei lopulta löytyisikään, se on positiivinen yllätys.
Suomessa työ on kallista ja ammattilaisen työ on tosi kallista. Kun putkimies joutuu tekemään ylimääräiset 8 tuntia ja avustava remonttimies siinä ohessa saman verran, 16 tuntia + alv:t on jo iso summa. Tällainen yllätys saattaa tulla pelkästään siitä, että tarkkoja piirustuksia ei ole olemassa, miten purettavat vesijohdot ja viemärit on asennettu, ja miten ne liittyvät pystylinjoihin.
Myös itse asuntosijoittaja on paha uhka omalle remonttibudjetilleen. Vähän kalliimpi laatta ja vähän hienompi erillisuuni ja liesitaso saattavat tulla mukaan toteutusvaiheessa, vaikka niitä ei olisi suunniteltu. Nämä yksittäiset pari sataa siellä ja täällä kertautuvat helposti tonniksi tai kahdeksi.
4. Remontti harvoin valmistuu aikataulua nopeammin
Remonttiaikataulu on myös osasyy budjettien ylittymiselle. Jos asunto on kaksi kuukautta suunniteltua pidempään tyhjänä venyneen remontin takia, taas napsahtaa tonni lisää kustannusta menetetyn vuokran muodossa.
Hotivastikkeita ja mahdollisia taloyhtiön remonttivastikkeita joutuu maksamaan joka kuukausi. Samoin omien lainojen hoitomenot rullaavat taustalla. Remonttiin liittyviä laskuja tulee maksettavaksi. Vaikka mikään näistä menoista ei tulisi asuntosijoittajalle yllätyksenä, silti on hyvä muistaa, että ne tyhjentävät kassaa, jos suunnitellut vuokrat puuttuvat yhtälöstä.
Uudisasunnoissa nämä uhat ovat rakennuttajan ongelmia.
5. Jälleenrahoitus ei onnistu
Mikäli asuntosijoittaja pyrkii vauhdittamaan lumipallonsa kasvua ”osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategian avulla, jälleenrahoituksen epäonnistuminen remontin valmistuttua on 5. uhka.
Jälleenrahoitus voi epäonnistua osittain sen takia, että kaikesta etukäteisarviointityöstä huolimatta, remontti ei lopulta lisää suunniteltua määrää asunnon vakuuden määrityksen perusteena käytettävää markkinahintaa. Tämä on siis remonttibudjetin ja -aikataulun ylittymisuhkien toteutumisesta riippumaton uhka. Vaikka pankki aiheuttaisikin RRR-tunteita alkuperäisen rahoituskierroksen aikana, jällenrahoitus ei toimi päinvastoin. Silloin ei katsota, kuinka suuri oli remontin kustannus ja myönnetä siihen 70 % rahoitusta. Nyt katsotaan välittäjän arviota ja arvioidaan remontoidun asunnon käypää markkinahintaa.
Kaikkia ostovaiheessa suunniteltuja remontteja ei suinkaan toteuteta nopeasti, vaan hankintahetken ja remontin välillä voi olla pidempikin aika. Hankintavaiheessa on saatettu jo laatia suunnitelmat linjasaneerauksesta ja kylpyhuoneiden uusimisesta, jos on ostettu kokonainen kerrostalo. Tällainen aikaviive olisi vielä tämän vuoden alkupuolella herättänyt ajatuksia, joissa markkinahinnat pikku hiljaa odotellessa nousevat. Nyt kuluttajahintojen ja korkojen nousun myötä ei välttämättä näytä siltä, että alkuperäiset suunnitelmat kustannuksista, koroista ja vakuusarvojen noususta toteutuisivat odotusten mukaisesti.
Jälleenrahoitus voi edelleenkin onnistua, mutta tarjolla ei välttämättä juuri nyt ole laina-ajoiltaan, maksuohjelmiltaan ja -ehdoiltaan yhtä edullista rahoitusta.
Yhteenveto
Kokonaiskuvan saamiseksi kannattaa vielä kerrata Remonttikohteen 5 mahdollisuutta asuntosijoittajalle – Blogi #327 -kirjoitus.
Asuntosijoittajan kannalta asuntomarkkinoilla vallitsee aina joku myyjän tai ostajan markkinat. Kun päällä on myyjän markkinat, rahoitusta on tarjolla runsaasti. Ostajan markkinoilla rahoitusta on vaikea saada. Jos näiden mukaan asuntosijoittajana elämäänsä eläisi, olisi koko ajan odottamassa tilanteen parantumista. Vuokranantajana asiat ovat selkeämpiä. Oleellisinta on, että ihmiset perustavat kotejansa vuokra-asuntoihin.
Tätä kirjoitettaessa marraskuussa 2022 vallitseva tilanne näyttäisi olevan sellainen, että keskuspankit haluavat osoittaa olevansa tehtäviensä tasalla ja luottamuksen arvoisia, mikä tarkoittaisi yhä kiristyvää rahapolitiikkaa nopeasti jäähtyviin talouksiin. Puheet inflaation tilapäisyydestä ja kuluttajahintojen nousuhuipun taittumisesta hämmästyttävät kuukausi toisensa jälkeen yhä useampia. Miten ihmeessä huippupalkkoja saavat keskuspankkiirit, joilla on eniten korkeakoulutettuja analyysiresursseja käytössään, tuntuvat yhä epäpätevimmiltä työssään ylläpitää vakautta ja ostovoimaa?
Minulle ei ole vastauksia eikä ennustajan taitoja, joten asuntosijoittamisen osalta aion keskittyä ydintoimintaan. Vuokrat tulevat kerran kuussa ja niiden pitäisi riittää kaikkien kustannusten, lainanhoitomenojen ja verojen kattamiseen. Vuokrausastetavoitteen saavuttaminen on lähitulevaisuuden tärkein painopiste omassa toiminnassani.
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi 10 %:n alennuksella koodilla ABC 13.11.2022 saakka kurssin nettisivuilta.
Maailmanmatkaajan koti ja sijoitukset Lapissa Anette Vaherto Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #228
Asuntosijoittajan riskinsietokyky ja kyky ottaa riskiä – Tiistaiaudio #243
Miltä vuositavoitteet näyttävät? – Blogi #331
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä. 
Ostan Asuntoja 
Jos ostat remontoitavan asunnon omalla rahalla ja remontoit. Sen jälkeen pyydät arviokirjan välittäjältä ja otat sitä vastaan lainan ja kotiutat itse sijoittamasi pääoman. Hyväksyykö verottaja tämän remontin jälkeen nostetun lainan tulonhankkimislainaksi?
Suomessa ei edes ole mitään verolainsäädäntöä, joka määrittelisi, että tulonhankkimislainan pitäisi aina lyhentyä tasaisesti kohti 0 tai että laina pitää nostaa ennen kauppoja. Vastaus on siis, että hyväksyy, mikäli asunto tosiaan on vuokraustoiminnan käytössä ja siitä kertyy pääomatuloja.
Pankkien kanssa olen myös aina suositellut olemaan rehellinen. Jos lainaa käyttäisikin auton ostamiseen, kannattaa olla rehellinen sekä pankille että verottajalle.
Tuohan tuntuu ihan järkevältä toiminnalta kaikkien kannalta. Ajatellaan tilannetta, että sijoittaja saa vaihettua olemassa olevan lainan halvempi korkoiseen. Tällöinhän teknisesti ottaen vanha laina maksetaan pois ja korvataan uudella. Eihän sillä suoranaisesti osteta tuottavaa omaisuutta. Mutta kätttötarkoituksensa puolesta se on tulonhankkimislaina. Pitkällä tähtäimellä on tavallaan verottajankin etu, että sijoittaja saa parannettua tuottoaan ja verovähennyksen myös uuteen lainaan.
Itselläkin oli muutama vuosi sitten tilanne, että myin asuntoni. Siinä oli paljon edullisemmat ehdot kuin sijoituslainoissani. Pankille kävi, että se laina jäi minulle talletusvskuutta vastaan. Maksoin asunnon myynnistä saaduilla rahoilla kalliimpaa lainaa pois. Tuon vanhan lainan sitten jätin sijoituslainaksi.
Nyt viime viikolla vaihdoin autoa. Laskeskelin, että oli järkevämpää myydä osakkeita kohtuullisin veroseuraamuksin kuin ottaa lainaa. Jatkossa on sitten nopeammin varaa ottaa vähennyskelpoista ja halvempaakin lainaa.
Itse olen myös uudelleenjärjestänyt lainojani, kuten yllä kuvasit, eli yhdistänyt vaikka 3 jo hyvin lyhentynyttä tulonhankkimislainaa yhdeksi uudeksi täyspitkäksi lainaksi. Joskus ehdot heikkenee, mutta silti järjestely voi kannattaa, jos kassavirralle löytyy tuottavampi kohde.
Jälleenrahoitusta olen tehnyt vuosittain eli kotiuttanut lainojen lyhennysten, remonttien arvonnousun, markkinahintojen nousun ja ostoalennukset excelistä tilille ja sijoittanut taas.
Jos ottaa vaikka omana kotina olleen asunnon vuokraustoiminnan käyttöön, OmaVerossa on kohta, jossa asuntolaina muutetaan itse tulonhankkimislainaksi siitä päivästä alkaen kuin vuokraustoiminnan käyttö alkaa. Korot muuttuu silloin vuokratuloista verotuksessa vähennettäväksi.