Korkea vuokrausaste on tärkeä kannattavuuden kannalta – Blogi #309

Eilinen päivä meni tyttären kanssa ja moni sunnuntaiblogin julkaisua eilen kello 20.20 odottaneet joutuivat pettymään pahasti, kun sunnuntain blogi ilmestyykin maanantaina.

Olen julkaissut omista tavoitteistani asuntosijoittamisen osuuden vuosittain blogissani vuodesta 2016 alkaen. Vuokrausaste on ollut aina yksi tärkein tavoitteeni. Uskon vahvasti, että jokaisen pitkäjänteisen ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan tulisi mitata omaansa ja asettaa sille tavoite.

Miten asuntosijoitussalkun vuokrausaste lasketaan ja miksi se on hyvä asuntosijoittajan tunnusluku? YouTube #12

Oman asuntosijoitustoimintani osalta huhti-kesäkuun 2022 jakso on kaikkien aikojen haasteellisin vuokrausasteen kannalta. Olen yrittänyt pohtia, johtuuko tämä jostain markkinoillla tapahtuvasta, joka selittäisi, miksi uutta vuokralaista ei ole löytynyt nopeasti tilalle. Asuntoja on parissa kaupungissa eikä yhtään pientä yksiötä. 

Asuntoja on vapautunut kuoleman, valmistumisen, lapsen poismuuton, omistusasunnon ostamisen kautta… eli vapautumispuolelta en ole tunnistanut ongelmaa. Yht’äkkiä tuli sitten lopulta kyselyjen tulva ja kahdelle kolmiolle olisi ollut viikossa kahdeksan ottajaa, kun kuukauteen ei ollut yhtään kiinnostunutta. 

Osa asunnoista on läpikäynyt remontin ja ollut tyhjänä sen takia. Remontoituina vuokralainen on löytynyt nopeasti, mutta isompien asuntojen ominaisuuksiin kuuluu se, että se harvoin on kenenkään ensiasunto. Pienemmän vaihtuvuuden vastineeksi tulee helpommin tyhjä kuukausi, kun vuokralaisella on edellisen asunnon irtisanomisaika. Aina ennen olen onnistunut vuokraamaan remontin alla olevan asunnon vastaavien remontoitujen asuntojen kuvien avulla. Nyt onnistui vasta remontin loppuvaiheen kuvilla.

Yhden asunnon vuokrasin alaikäiselle, joka oli saanut opiskelupaikan asunnon lähellä olevasta lukiosta. Opimme yhdessä käytännön kautta, että näissä alaikäisten opintolaina- ja tukiasioissa on ylärajat. Parille muulle aidosti apua tarvitsevalle pyrin myös tarjoamaan asuntoa. Sosiaalityöntekijöiden arvostus silmissäni nousi taas, koska omat taidot eivät läheskään riittäneet käymään keskustelua tavalla, joka olisi toiminut. Myös muutama häädön saaneeksi osoittautunut ”maksukykyinen” pääsi ihan mukavissa keskusteluissa ulosoton raportin tarkistamiseen asti.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?

Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.

Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?

Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.

Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus.

Mainitse ensimmäisen tilauksen yhteydessä ”Huru-ukko” ja saat 10 %:n alennuksen.

Mikä tässä maksaa?

Vuokralaisen vaihtuessa vuokranantaja joutuu aina tekemään jotain aktiviteetteja, vaikka uusi vuokralainen löytyisi lennosta nopeasti. Kaiken sujuessa kuin rasvattu, vuokralaisen vaihtuminen on silti vuokranantajalle ainakin aikaresurssia syövä tapahtuma. Joku pystyy hinnoittelemaan tätä aikaa vertaamalla sitä johonkin muuhun laskutettavaan tai tuloa kerryttävään aktiviteettiin. Toinen on hinnoitellut vapaa-aikansa. Kolmas laskee vain kustannukset, jos hoitaa kaiken itse. Neljäs käyttää vuokravälittäjää, jonka laskulta näkee kustannuksen.

Mitä usemmin vuokralainen vaihtuu, sitä useammin näitä kustannuksia syntyy. Pörssiyhtiö Kojamolla osa näistä kustannuksista on kiinteitä. Yksityisellä vuokranantajalla kustannukset ovat enemmän muuttuvia ja siksi voi olla perusteltua pohtia olla hieman passiivisempi vuokrankorotusten suhteen, varsinkin markkinatilanteessa, jossa vuokralaisella on varaa valita halvempaa tilalle. Muutto on iso operaatio eikä sitä käynnistetä muutaman euron takia. Jos suunnitelmia muutosta on haudottu, vuokrankorotus voi olla se viimeinen pisara, jolla päätös pannaan käytäntöön.

Kun vuokralainen muuttaa pois, kustannuksia voi edellä mainitun lisäksi syntyä:

• huonosti tehdyn loppusiivouksen paikkaamisesta
• vahinkojen ja kulumisjälkien korjaamisesta
• markkinointikustannuksista
• luotto- ja ulosottotietojen tarkistamisesta
• sähkösopimuksen tekemisestä

Nämä kustannukset voivat olla kympppejä tai joissain tapauksissa pari sataa, jos ottaa uudet valokuvat, käyttää virtuaalisisustusta tai joutuu käymään asunnolla pidemmän matkan takaa.

Remonttikustannukset ovat toki omaa luokkaansa, mutta vastapainoksi asunnon arvo yleensä nousee ja kustannukset voi vähentää verotuksessa.

Se, mikä tuntuu asuntosijoittajan pankkitilillä, on kuitenkin sinne tulematta jäävät vuokrat.

Kun asetan omaa vuokrausastetavoitettani, arvioin vuosittain tekeväni jonkin verran asuntoremontteja. Tämä osuus pitää sisällään henkisen ja taloudelliisen valmistautumisen siihen, että tyhjä kuukausi tai jopa kaksi tyhjää kuukautta voi seurata remontin takia. Kun hyväkuntoiseen asuntoon tulee tyhjä kuukausi tai remontoituun asuntoon ei löydy uutta vuokralaista remontin aikana ja päälle tulee vielä yksi lisäkuukausi tyhjää, silloin pankkitilin saldotuska realisoituu. Remonttilaskut, veroennakot, lainojen hoitomenot, vastikkeet… kaikki tulevat maksettavaksi, mutta tilillä on tyhjien asuntojen vuokratulojen suuruinen aukko.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook

Vuokranantajan nelikenttä – yrittäjä Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #185

Piristystä ja Joensuuta Satu Lukin Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #193

Mikä meni pieleen?

Isossa kuvassa mikään ei varsinaisesti mennyt täysin pieleen. Kolme asuntoa oli peruskuntoista eli niihin kaikkiiin tuli suunnitelmieni mukaista remonttia tehtäväksi. Neljännen asunnon markkinointia haittasi se, että siitä puuttui aikoinaan tehdyn remontin jälkeiset kunnon valokuvat, jotka pääsi ottamaan vasta nyt vuokralaisen lähdettyä.

Toukokuu on yksiöiden osalta haasteellista aikaa, kun valmistuvia tai lähteviä opiskelijoita on paljon ja moni potentiaalinen vuokralaiskandidaatti odottaa päätöstä uudesta opiskelupaikasta.

Päällikkömimmi Anita Immonen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #205

Miksi tämä kirjoitus?

Jos minulla ei olisi ollut likvidejä puskureita eli käteistä tai helposti käteiseksi realisoitavia sijoituksia, kainaloissa olisi voinut olla kosteutta vähän enemmän.  Olisin toki voinut jättää remontteja tekemättä, mutta silloin olisin ottanut riskin, että kilpailen muiden peruskuntoisia asuntoja tarjoavien vuokranantajien kanssa.

”Osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen kuuluu pitkäjänteisyys, jossa asuntojen vuokrattavuuden ylläpitoon liittyvät kustannukset pitää huomioida viivan yläpuolella jo siinä vaiheessa, kun tekee ensimmäistä karkeaa vuokratuotto-% -laskelmaa. Kun vuokralainen sitten vaihtuu, rahat remonttiin on hyvä olla likvidissä muodossa käytettävissä.

Tämän kevään seikkailuissa remontteihin on kulunut parikymmentä tuhatta euroa ennen veroja. Saamatta jääneitä vuokria tulee olemaan yli 6 000 euroa ennen veroja. ”Ennen veroja” tarkoittaa sitä, että maksan kuukausittain ennakkoita, jotka tulevat pienenemään näiden kustannusten ja saamatta jääneiden tuottojen takia.

Uudiskohteissa huolia ja kustannuksia on vähemmän ja niin pitääkin olla, koska vuokraustoiminnan tuotto on matala. Viime vuosina on rakennettu runsaasti ja joilllakin postinumeroalueilla enemmän kuin kysyntää tällä hetkellä on. Puskureita pitää olla, vaikka remontteja ei tarvitse tehdä kuin poikkeustapauksessa, jos asunnossa on korjattavia vahinkoja.

Osakesijoittajia kehoitetaan pysymään sijoitusuunnitelmassa moninkertainen määrä verrattuna siihen, että kerrotaan, miten hyvä sijoitussuunnitelma pitää sisällään. Asuntosijoittajan on vielä tärkeämpää tehdä suunnitelma, koska välillä tulee eteen tilanteita, että kylpyhuoneremontin jättämättä tekeminen on ainoa huono vaihtoehto. Suunnittelu rahoitusta myöten pitäisi olla etukäteen mietittynä.

Osakesijoittajien puskurit ovat enemmänkin sitä varten, että voisi hyödyntää yllättäviä ostomahdollisuuksia. Asuntosijoittajan puskurit ovat remontteja ja tyhjiä kuukausia varten. 

Suunnittele toimintaa etukäteen, varaa rahoitus ja kasvata puskurit riittävän suureksi.

---

Harri Hurun ja Marko Kaarton asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistiin kesäkuussa 2021. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.

”Erinomainen tietopaketti nopeuttamaan asuntosijoittajana vaurastumista! Koko prosessi avattiin perinpohjaisesti ja sitä havainnollistettiin hyvin konkreettisilla luvuilla ja esimerkeillä. Jos tavoittelet enemmän kuin yhtä sijoitusasuntoa, niin näillä opeilla nopeutat prosessia huomattavasti!” JOONATAN VOLTTI Sijoitusvalmentaja ja Airbnb-kirjailija.