Vuokrakoteja taseessa – yrittämisen plussat ja miinukset – Blogi #358
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Muutama vuosi sitten sain toistuvasti selittää, miksi en tuota “asuntosijoittaminen yrityksen kautta” -sisältöä sitä kovasti janoaville. Moni oli immuuni selityksille, että ensin pitäisi oppia, että vuokratulon laskentakaavassa 12 on itsensä huijaamista ja että kassavirran pitäisi riittää verojenkin maksuun kaikissa korkoskenaarioissa.
En tiedä, onko nytkään parempi tilanne yrittää pohtia asiaa, mutta olettaisin, että joidenkin into on sen verran rauhoittunut, että pystyy harkitsemaan.
Yrittäjä vs. palkansaaja
Yrittäjä voisi olla sellainen, joka vapaaehtoisesti ottaa riskin kantaakseen siitä, mitä tapahtuu, kun hän lähtee itse organisoimaan ja johtamaan kaikkea asuntojensa parissa tapahtuvia toimintoja.
Yrittäjä on valmis ottamaan tappiollisen toiminnan riskin vastineena siitä, että onnistuessaan tienaa enemmän kuin palkansaajana pätevöitynyt ja toimiva yrittäjyyden huippuasiantuntija.
Vuokramarkkinoihin voi perehtyä palkansaajana Tilastokeskuksessa tai vuokraustoimintaa harjoittavana yrittäjänä omistamassaan yrityksessä. Kumpikaan ei ole toista parempi tai huonompi. Molemmat voivat valita strategiakseen ja onnistua ”osta ja pidä” -asuntosijoittajina.
Olen itse toiminut sekä palkansaajana että yrittäjänä. Yrittäjänä toimiessani olen pohtinut paljon sitä, olenko identiteetiltäni toimitusjohtajayrittäjä, joka on halukas ottamaan riskiä toimintaa kasvattamalla työntekijöitä palkkaamalla, organisoimalla ja johtamalla. Vai olenko sijoittajayrittäjä, joka ottaa riskiä pääomia allokoimalla ja siihen liittyviä aktiviteetteja organisoimalla.
Asuntosijoittajan psykologiaa: Heikki kysyy, Harri vastaa – Blogi #252
Oma analyysini päätyy kerta toisensa jälkeen siihen, että nykyiseen elämäntilanteeseeni istuu sijoittajayrittäjän rooli parhaiten. Asuntosijoittaja Miika Vuorensola näyttäytyy minulle toimitusjohtajayrittäjältä, joka on jo siirtynyt Asuntopehtoorin hallituksen puheenjohtajaksi kasvatettuaan asuntojen parissa Tampereella toimivaa yhden miehen yritystään eri kaupungeissa kymmeniä henkilöitä työllistäväksi.
Asuntoja Pehtoroiva yrittäjä Miika Vuorensola is back – Ostan Asuntoja Podcast #149
Välimaastosta löytyy varmasti vielä paljon hyviä esimerkkejä, joista ensimmäisenä tulee mieleen Ostan Asuntoja Podcastissa vieraina olleet Turun OVV-yrittäjä Johanna Manner tai Lappeenrannan OVV-yrittäjä Ville Vesterinen. Vaihtoehtoisia tapoja yrittää asuntojen parissa on siis monia.
Vuokranantajan nelikenttä – yrittäjä Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #185
Tässä kirjoituksessa esitetty listaus on siis omasta näkökulmastani laadittu. Moneen kohtaan löytyy varmasti syvällisempiä vivahteita, jotka voivat saada lukijan pohtimaan, onko tuo nyt ollenkaan plussa. Ostan Asuntoja Podcastin vieraista löytyy vuosien varrelta jo runsaasti erilaisia yrittäjätarinoita.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Yrittäjänä toimimisen hyviä puolia
Yrittäjällä on vapaus päättää, miten kalenterinsa täyttää ja kuinka täyteen sen ahtaa. Harvalla yrittäjä on intohimona sopia kokouksia päivät täyteen. Itse kieltäydyn hyvin usein tilaisuuksista, joiden aikataulu tai deadline on määritelty jonkun toisen toimesta. Myöskään satojen kilometrien ajomatkat eivät saa minua pääsääntöisesti enää innostumaan. Sijoituskohteita ei osteta eikä asuntoja näytetä päivittäin eikä aina edes viikottain, vaikka niitä olisi salkussa 100.
Yrittäjyys ei suinkaan takaa sitä, että yrittäjällä on mahdollisuus viettää aikaansa perheen kanssa. Minulle se on mahdollistanut sen, että ainakin fyysisesti olen läsnä koti-isänä. Haasteena on muistaa olla sitä henkisesti. Tytär osallistui viime kesänä ensimmäistä kertaa yritykseni toimintaan esittelemällä ja valokuvaamalla asuntoja. Hän myös käy koulua, jossa yhtenä aineena on liiketoiminta. Voimme keskustella kassavirroista, tuloslaskelmista, projekteista, hinnoittelusta, yritysmuodoista, rahoituslähteistä ja kaikesta mahdollisesta.
Työn ja vapaa-ajan tasapainon saavuttaminen onnistuu minulle yrittäjänä optimaalisesti, koska olen onnellisesti tilanteessa, että asuntojen parissa toimiminen on intohimoni eikä usein tunnu työltä. Jokainen päivä on juhlaa, josta seuraa se, että juhlin helposti joka päivä. Olen varmasti rasittavaa seuraa sellaiselle, joka haluaisi rentoutua puhumalla kaikesta, mihin ei liity millään tavalla asunnot, sijoittaminen ja pääomat.
Rajaton vapaus päättää, mitä polkuja pitkin kulkee. Kun ei ole toimenkuvaa eikä esimiestä, luvat kysytään ja päätökset tehdään peilin kanssa. Omaa osaamista kehittämällä ei ole mitään rajaa, kuinka paljon voi kehittyä ja kasvaa ja kuinka paljon voi tienata ja vaurastua.
Vapailla markkinoilla toimiminen mahdollistaa sen, että asiakkaille ja kumppaneille lisäarvoa tuottamalla voi vaikuttaa omaan menestykseen. Suomessa yrittämiseen on paljon reunaehtoja ja sääntöjä, mutta yksien sääntöjen noudattamisessa on myös paljon positiivista. Maissa, joissa lahjonta ja muu rikollinen toiminta on osa yrittämistä, ei ole helppo pärjätä, jos oma arvomaailma ei sellaiseen sovi. Suomessa vuokraustoimintaan liittyvän liiketoiminnan harjoittaminen on hyvin matalan byrokratian toimintaa ja mahdollisuudet sopia paikallisesti ovat suuret. Huoneenvuokralaki ja liittojen ohjeet tukevat tätä hienosti.
Yrittäjänä toimimisessa on veroetuja, joita toki pääsee hyödyntämään vasta, kun yrityksen ydintoiminnot ovat kannattavia. Ylisukupolven omistamista arvostavien osalta yritys tarjoaa mahdollisuuksia lasten oppia yrittämisestä ja yritystoiminnasta käytännön kautta. Perintöverosuunnitteluun löytyy verotehokkaampia mahdollisuuksia.
Kasvun rajat eivät tule vastaan rahoituksen saatavuuden eikä rahoituksen saatavuussääntelijän takia vastaan, jos toiminta on kannattavaa ja tase kunnossa. Jos vuokrakoteja ajattelee hankkivansa kymmeniä, pelkillä palkkatuloilla tulee rahoituksen rajat vastaan eikä 34 % lähestyvä veroprosentti kannusta eikä tue kasvua.
Yrittäjänä toimimisen varjopuolia
Erityisesti minun valitsemallani polulla tekeminen on usein yksinäistä. Lukemista, opiskelua, pohtimista, sulattelua, lukemista, näkemyksen vaihtamista, faktoja… näihin asioihin kuluu minulla paljon aikaa ja valtaosa siitä tapahtuu fyysisesti yksin. Palkkatyöhön kuuluvaa työ-yhteisöä yhteisine lounastaukoineen ja pikkujouluineen ei ole.
Riskin ottamisella vaurastumiseen kuuluu tulojen epätasaisuus. Vuokraustoiminta tuo tähän paljon tasaisuutta. Palkansaajalle yhden sijoitusasunnon kassavirta näyttää täysin riittämättömältä tuomaan elantoa. Yrittäjälle 50 vuokralaista näyttävät tasaisilta tulovirroilta, jotka eivät koskaan lopu yhtäaikaisesti työpaikalla alkavien YT-neuvottelujen takia. Korkojen ja kustannusten nousujen seurauksena kaikki 50 tulovirtaa voivat supistua samanaikaisesti, kun palkansaaja saa yleissitovuuden ansiosta palkankorotuksen.
Työtä ei tehdä 5 päivänä viikossa 8 tuntia päivässä. Kesälomia ei ole eivätkä viikonloput ole vapaita tai viikonlopputyöstä ei saa 100-200 %:n korvausta. Vapauden vastapainona tulee se, että ei ole mitään takuulaitosta, joka maksaa yrittäjäriskillä korotettua kuukausittaista yritystuloa, jos kassavirrat kääntyvät negatiivisiksi. Kaikki voi mennä, vaikka sitä edeltäisi muutaman vuoden uhrautuminen 80 tunnin työviikkoja tehden.
Vaikka valitsisi samanlaisen polun kuin minä olen valinnut eli keskittyisi oman perheen varallisuuden kasvattamiseen yrityksen taseeseen vuokrakoteja lisää ostamalla, silti joutuu olemaan monien asioiden perusosaaja. Tai ehkä juuri siitä syystä on pakko ymmärtää monien asioiden perusteita, koska kaikki ydintekemisen ulkopuolinen työpanos ostetaan ulkopuolisilta toimijoilta. Palkansaajana ei tarvitse tietää yhtään mitään työnantajan kirjanpidosta, arvonlisäveroista, budjetoinnista, verovähennyksistä, riskien hallinnasta tai rahoituksesta. Asuntojen parissa toimivana yrittäjänä kaikki pyörii mukana, vaikka olisikin lumipalloefektien ja vuokraustoiminnan ydinosaaja. Varallisuudesta 20-30 % pitää hajauttaa omaisuuslajeihin, jotka korreloivat mahdollisimman vähän asuntojen kanssa.
Työnantajan tarjoama puhelin ja tietokone, työterveyshuolto, ikälisät ja lomarahat ja kaikki muut mahdolliset palkansaajan edut loistavat poissaolollaan. Tai eivät ne poissaolollaan loista, vaan yrittäjä näkee ne pankkitilillä negatiivisina kuluina, jotka yrittäjä itse itselleen kustantaa.
Rahoituksen saatavuus, ehdot, hinta ja laina-aikojen pituudet ovat kaikki haastavampia kuin palkansaajana asunto- ja tulonhankkimislainaa hakevalle ja saavalle. Moni huomaa nopeasti, että lyhyillä laina-ajoilla on mahdotonta saada kassavirtapositiivisuutta syntymään. Siksi ohjaan kaikki ensin opiskelemaan asuntosijoittamisen ansaintalogiikat, laskentakaavat ja kannattavuuden elementit, jotka ovat ehdoton edellytys, jotta voi saada toiminnan kannattamaan ja kasvuun yrityksen kautta.
Asunnot on valettu tiukasti kiinni suomalaiseen tonttimaahan eli omaisuuden ja toiminnan liikuttaminen on mahdotonta. Poliittisia riskejä ei helposti huomaa arjen tekemisen parissa ja toivottavasti niin myös jatkossakin. Valtion talouden jatkuvasti heikentyessä ja yhä useamman tottuessa siihen, että heillä on oikeus ja valtiolla on velvollisuus olla yhä tiiviimmin auttamassa arjessa pärjäämistä, vastuuttomien ja lyhytnäköisten poliitikkojen toimesta voidaan keksiä uusia ajatuksia, miten yksityisomaisuuden tuottoja yhä enemmän tasataan kaikkien heitä äänestäneiden äänillä poliitikoille ja hallinnon ylimmälle pääjohdolle ja päällimmäiselle ylijohdolle sekä omistajaohjauksen päälliköille ja päällikköohjauksen koordinoiville ministeriöille.
Muut kävisivät loputtomasti yrittäjän taskuilla
Suomi ei ole maailmalla eikä omassa valtamediassaan tunnettu yrittäjien tai PK-yritysten hyvinvointivaltiona. Käsittämätön määrä yritystoiminnasta mitään kokemusta omaavaa pääsee vuosituhannesta toiseen lausumaan vahvoja näkemyksiään milloin mihinkin asiaan toimittajien nyökytellessä ihaillen vieressä.
Riippumatta siitä, miten asiat käytännössä ovat, yrittäjän pitää jaksaa ja kestää se henkinen ja joskus käytännön fyysinenkin taakka, joka valtamedian kautta ja sosiaalisen median vahvistamana vyöryy päälle. Äänessä ovat keskenään tappelevat ja toisiaan haukkuvat “julkisen sektorin kasvattamisen” ja “julkisen talouden vahvistajien” leirit, joille kotitaloudet ja yksityisen sektorin yrittäjät ja PK-yritykset ovat ehtymätön rahoituksen ja talkootyön lähde. Tähän seuraan hakeutuminen imee päivittäisen energian kuiviin.
Yrittäminen ei sovi kaikille eikä se ole ratkaisu, johon yksiselitteisesti pitää ohjata ja neuvoa. Osta ja pidä -asuntosijoittaminen tarjoaa onneksi mahdollisuuksia sekä palkkatyössä oleville, muuta yritystoimintaa harjoittaville että täyspäiväisesti sen kautta elantoaan ansaitsemaan pyrkiville.
Valitse viisaasti.
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Tilausmaksu on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Katja Kurkinen vakuutuksia ja vuokrasopimuksia Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #254
Sijoita asuntoremontteihin ja taloyhtiön korjauksiin – ja positiivisuuteen – Tiistaiaudio #269
Osta ja pidä -asuntosijoittaminen on hidasta ja tylsää ja siinä piilee sen salaisuus – Blogi #357
Verotus:
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023? – Tiistaiaudio #263
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Blogi #351
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2022 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #353
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks