Passiivisuutta tavoittelevalle “Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen 6 hyvää puolta – Blogi #404

Viime sunnuntaina kirjoitin 10 syytä, miksi asunnot ovat hyvä omaisuuslaji – Blogi #403. Tänään sille jonkinmoista jatkoa.

Viimeisten kuukausien aikana olen miettinyt useammasta syystä asuntosijoittamisen strategioita. “Sinustako flippaaja?” -kirja on ollut yksi tällainen syy. Muutama vuosi sitten mietin aktiivisesti omaa identiteettiäni kysymällä, olenko enemmän sijoittaja vai yrittäjä. Nyt olen pohtinut sitä, miten voisin selittää kapitalismia siten, että kukaan ei innostu politikoimaan. Näistä pohdinnoista löytyi kenties yhtymäkohtia. 

Asuntosijoittajan psykologiaa: Heikki kysyy, Harri vastaa – Blogi #252

Suomessa on pörssi, josta yritykset voivat hakea rahoitusta kasvulleen tai kriisitilanteeseen. Suomessa on yksityisen omaisuuden suoja. Yritykset, yrittäjät ja kotitaloudet saavat yksityisistä pankeista rahoitusta. Erilaiset start-upit voivat saada yksityistä rahoitusta. Nämä ovat kaikki merkkejä kapitalismin olemassaolosta. Kapitalismissa, tässä kirjoituksessa käytetyn ajattelun mukaan, kapitalisti allokoi vapaasti omia pääomiaan yrityksille. Yrityksen johdon tehtävänä on päättää näiden pääomien käytöstä tavoitteena tehostuva toiminta, jonka tuotoista kapitalistikin hyötyy. Kapitalismi ei siis ole poliittinen yhteiskuntajärjestelmä, vaan se on epäpoliittinen ja minkä tahansa järjestelmän vastakohta. Mikään vaalien pohjalta koottu hallitus ei päätä eikä määrää, miten kapitalistit pääomiaan allokoivat. 

Markkinaehtoisessa asuntosijoittamisessa kapitalisti valitsee itse, mihin asuntosijoitusstrategiaan pääomiaan allokoi. Todella passiivinen kapitalisti voi tavoitella asuntoihin liittyviä tuoton ominaisuuksia allokoimalla pääomiaan pörssiosakkeisiin ja asuntorahastoihin. Näitä ei kuitenkaan yleisesti mielletä asuntosijoittamiisen strategisiksi valinnoiksi.

Ei ole kaikille yleispätevästi parasta asuntosijoitusstrategiaa, vaan valinta riippuu jokaisen omista päämääristä, tulevaisuuden visiosta ja tavoitteista. Jokainen asunnon flippi on projekti, jossa projektipäällikkönä toimii flippaaja itse. Jos flippiprojekteja toteuttaa vain satunnaisesti, silloin on satunnaisesti hyvin aktiivinen asuntoijoittaja, joka satunnaisesti allokoi pääomiaan aktiiviseen flippiprojektiin. Tämän teorisoinnin kautta päädytään siihen, että suhteellisen passiiviseksi suoraksi asuntosijoittamisen strategiaksi jää “Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen.

1. Rajallinen oman ajan panosvaatimus

Vaikka “Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen ei ole täysin passiivista, vuokrakoteja voi omistaa useita ilman, että siitä ei tule päivittäistä työtä eikä edes päivittäistä sivutyötä. Isännöitsijät, huoltoyhtiöt, vuokravälittäjät, erilaiset verkkopalvelut, remonttiurakoitsijat ja sijoitusasuntoja myyvät tukkukauppiaat ovat kaikki toimijoita, jotka mahdollistavat passiivisuusasteen säätämistä tarpeen ja omien preferenssien mukaan.

Jas tavoittelee taloudellista riippumattomuutta ja vapautta tehdä, mitä haluaa, “Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen mahdollistaa pitkälti sitä.

2. Maantieteellinen passiivinen hajauttaminen

Tuomas Mäkelä kuvasi -haastattelussa Ylläksen Joiku -projektin yhdeksi suunnittelukriteeriksi passiivisuuden mahdollistamisen. Loma-asunnon omistajasijoittaja voi asua itse 1000 kilometrin päässä vapaa-ajan asunnostaan, jolloin vuokralaisille avainten luovuttaminen ja siivoaminen muutaman kerran kuussa vaatisi aktiivista matkustamista.

Hän voi myös omistaa sijoitusasuntoja kotikaupungissaan ja hoitaa niitä enemmän itse menettämättä passiivisuutta, jos matka asunnoille kestää 15 minuuttia.

Tuomas Mäkelä ja Hyvä Elämä Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #299

3. Riskien ehkäisy

Mitä enemmän vuokrakoteja omistaa, sitä helpompaa on hajauttaa taloyhtiöön, sen hallintoon, muihin asukkaisiin ja palveluntarjoajiin liittyviä riskejä. 

Jos omistaa 10 sijoitusasuntoa viidessä eri asunto-osakeyhtiössä, joissa on eri isännöitsijät, ja asunnot sijaitsevat kahdessa eri kaupunginosassa, passiivisuutta tavoitteleva voi näin suojautua siltä, että riski toteutuessaan osuisi isoon osaan asuntosalkkua. 

4. Kuukausittainen kassavirta

Asuntojen flippaus ja tukkukauppa ovat aktiivisia asuntosijoitusstrategioita. Flippiprojekteja jatkuvasti toteuttava asuntosijoittaja voi saada merkittäviä jatkuvia kassavirtasuorituksia aina flippiprojektin päättyessä kannattavaan myyntiin. Jos tavoitteena on kuitenkin passiivisuus, nämä eivät ole realistisia keinoja tavoitteen saavuttamiseksi.

“Osta ja pidä” -asuntosijoittajalla on mahdollista saada kuukausittaisia kassavirtoja välillä hyvinkin pienelllä aktiivisuuden määrällä. 

5. Operatiiviseen päivittäiseen asioiden hoitoon ei ole tarvetta

Jos vuokralainen hukkaa avaimensa, hissi jää jumiin tai wc-istuimen viemäri on tukossa, vuokranantajan sijaan soitetaan huoltoyhtiölle. Sieltä asiaa hoidetaan ja kenties mukaan tulee isännöitsijä ja tämän kutsumat korjaajat.

Jos vuokralainen irtisanoo vuokrasopimuksen kesken illallisen, ilmoituksen voi julkaista Vuokraoveen seuraavanakin päivänä tai vuokravälittäjä hoitaa kaiken.

6. Veroedut, verosuunnitteluhyödyt ja verovähennykset

Joissain tapauksissa oman omistusasuntonsa voi ottaa vuokraustoiminnan käyttöön. 2 vuoden asumisella saavutettu myyntivoiton verovapaus säilyy asunnossa ikuisesti. Parinkymmenen vuoden vuokraustoiminnan käytön jälkeen voi vaikka kotiuttaa vähän isomman kassavirtasuorituksen myymällä asunnon.

Kaikkien eri tyyppisten taloyhtiölainojen rahoitusvastikkeiden tulouttamiseen taloyhtiön kirjanpidossa liittyy verotuksen tulevaisuuteen lykkäämisen hyöty. 

Kaikki toimintaan kohdistuvat kustannukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia.

Kaikki itse tekemällä luodut ja markkinoiden ansiottomasti tuomat vakuusarvojen nousut ovat verovapaasti jälleenrahoitettavissa.

Vaikka yksityisen vuokranantajan vuokratulojen 30-34 %:n vuokratulojen verotus on kaikista pääomatuloista kireintä, on se monelle asuntosijoittajille silti pienempi vero-% kuin ansiotulovero-%.

Passiivisuusastetta voi aina säätää

“Osta ja pidä” -asuntosijoittamisessa on myös mahdollista säätää ja muuttaa passiivisuuden astetta tavoitteiden ja olosuhteiden muuttuessa. Remontointi voi onnistua hyvin 40-vuotiaana, mutta 70-vuotiaana kaikki eivät enää halua tai pysty maalaamaan kattoja. Asuntoja voi siirtää hallintopalveluun osissa, jolloin vuokraustoimintaa voi vielä jatkaa joidenkin asuntojen osalta itse ja ulkoistaa loput. Jos asuntosalkku on hajautettu vaikka kahteen kaupunkiin, kotikaupungin asunnot voi pitää omassa hoidossa ja toisen kaupungien asunnot ulkoistaa välittäjälle.

Ja hei, voihan sitä aina innostua kysymään ”Sinustako flippaaja?”

Ekasta palkasta säästöön Christian Heljanko ja Sofia Hult Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #300

Marko Kaarto ja uusi kirja – Ostan Asuntoja Podcast #297

3-osainen ”Mindset, Motivaatio ja Menetelmät” -keskustelu Suvi Schwabin kanssa on nyt kokonaan kuunneltavissa Ostan Asuntoja Podcastissa Suvi Schwab -keskustelu Osa 1/3 Mindset – Ostan Asuntoja Podcast #290

Kuuntele ja tutustu: Digivakuudella vuokra-asunto ilman rahavakuutta – vuokratieto.fi – Ostan Asuntoja Podcast #277

Digivakuus.fi alekoodilla HURU 5 % alennusta. Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu. E-kirjan saa luettavaksi heti.

Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus

Tuoretta sisältöä:

Libanonin kautta asuntosijoittajaksi Nikodemus Nousiainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #295

Omakotitaloja USA:ssa ja Suomessa Susu ja Mikko Toppinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #293

2 pitokohdetta + 1 flippi Heikki Lauronen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #288

Naapurikoteja Anniina ja Jesse Parviainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #283

Kaikki työ otetaan vastaan – yrittäjä ja asuntosijoittaja Jani Piekäinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #280 – Osa 3/3 on myös ilmestynyt

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta 

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok