Osta ja pidä -asuntosijoittajan jälleenrahoitusongelmat – Blogi #231

Erityisesti “Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategiaa soveltaville “osta ja pidä” -asuntosijoittajille jälleenrahoituksen onnistuminen on oleellinen elementti. Vaikkei soveltaisikaan tätä amerikkalaisittain BRRRR-strategiaksi kutsuttua kasvustrategiaa, säännöllisin väliajoin kannattaa pohtia, onko sijoitusasuntojen velattomaksi maksaminen omien tavoitteiden kannalta turvallisin vaihtoehto. Vai kannattaisiko vaikkapa viiden vuoden välein käydä omassa pankissa kysymässä, voisiko niitä kiviseinäeuroja käyttää tehokkaammin omien tavoitteiden saavuttamiseksi.

Mikäli jälleenrahoitus on omassa työkalupakissa mukana, silloin kannattaisi tarkastella, mitkä tilanteet voivat aiheuttaa työkalun epäkuntoon menemisen ja onko olemassa jotain korjauskeinoja, miten välineen voisi saada taas  toimimaan. Tällaisia tilanteita voi syntyä, jos:

• Asuntosijoittaja itse ei ole enää luottokelpoinen
• Sijoitusasunto ei enää kelpaa vakuudeksi
• Pankki vaatii odottamaan muuten vaan

Omalle kohdalleni on sattunut sekä ensimmäinen että kolmas tilanne ja on hyvin mahdollista, että myös toinen tilanne osuu kohdalle ennemmin tai myöhemmin.

1. Vakuuksia olisi mutta asuntosijoittaja ei ole luottokelpoinen

Kotitalouksien lainakatto ei vielä ole astunut voimaan. Mikäli sellainen lainsäädäntö viedään käytäntöön asti, moni kotitalous joutuu miettimään uusia organisoitumis- ja rahoituskeinoja asuntosijoitustoimintansa kasvattamiseen. Mitä heikomman kysynnän alueilla tai vaikeammin myytävissä olevan asunnon tapauksissa ollaan, sitä todennäköisemmin myös myyjät ja heitä palvelevat välittäjät joutuvat miettimään uusia keinoja rahoittaa asuntokauppoja, jos pankissa kättelyä vaikeutetaan aina vaan sääntelyä lisäämällä.

Pankit ovat siirtyneet verkkopohjaisiin lainahakemuksiin, jossa algoritmit erottavat jyvät akanoista. Mikäli hakemus tulee hylättynä takaisin tai käyttää perinteisiä menetelmiä konttorilla neuvotellen, kannattaa panostaa aikaa siihen, että perustelee, miksi pankin algoritmit ovat omassa tapauksessa väärässä.

Lainahakemuskäsittelyssä arvioidaan kuukausittaisia lainanhakijan elämisen kustannuksia. Ostan Asuntoja Podcastin jaksossa #127 Kati Valjus kertoi, että hän oli pienistä nettotuloistaan huolimatta saanut pankista tulonhankkimislainaa, kun oli perusteellisesti dokumentoinut perheen pienet kuukausittaiset menot, jotka olivat reilusti alle sen, mitä algoritmi vastaavalle perheelle laski. Itse olen tehnyt samanlaisia perusteluita. Kun asuu maalla velattomassa ja remontoidussa savussa, arjen menot pienentyvät oleellisesti.

Mitä enemmän asiakkuutta on toisissa pankeissa ja tuottavia sijoituksia muissa omaisuuslajeissa, sitä tärkeämpää on kuvata myös tulopuolen ja kassavarojen, puskurien kokonaisuus.

Mikäli vieläkin punalamppu syttyy, kannattaa pyytää pankista selkokielinen vastaus, mitä tulisi tapahtua, että valo vaihtuisi taas vihreäksi. Vastauksen saadessaan ei pidä hitsautua siihen kiinni, koska tilanteet voivat muuttua tavalla, johon vastauksen antanut pankkitoimihenkilö ei voi vaikuttaa. Oman luottokelpoisuuden parantaminen johtaa kuitenkin ennemmin tai myöhemmin myönteiseen päätökseen joko omassa tai naapuripankissa.

2. Pankki ei enää kelpuuta sijoitusasuntoa vakuudeksi

Tällaisesta mahdollisuudesta on jo usein puhuttu taloyhtiölainojen osalta. Myös käytännön tapauksia on tullut, jossa pankki ei enää ole myöntänyt taloyhtiölle lainaa saneeraushankkeen toteuttamiseen. Köyhien kuntien vuokratalojen sulkemisuutisia saa aina silloin tällöin lukea mutta vielä ei ole laajamittaisena esiintynyt ilmiötä, jossa asunto-osakeyhtiö pistetään asumiskelvottomana säppiin sen seurauksena, että saneeraukseen ei ole pankista saanut taloyhtiölainaa ja osakkaat eivät ole muulla tavalla kyenneet saneerausta rahoittamaan.

Mikäli taloyhtiö on tällaisella vaaravyöhykkeellä, on sellaisessa taloyhtiössä oleva sijoitusasuntokin vaarassa jäädä ilman myöntävää jälleenrahoituspäätöstä. 

Toinen syy kielteiselle jälleenrahoituspäätökselle voi olla vakuuden olemattomat realisoimismahdollisuudet. Mitä syrjäisempi ja muuttotappiollisempi paikkakunta, sitä vaikeampaa voi olla vakuuden realisointi. Mikäli paikkakunnalla ei vastaavien asuntojen kauppa enää käy oikein millään hinnalla, ei pankkikaan enää hyväksy osakekirjoja uuden lainan vakuudeksi. 

Pankkikonttorinsa sulkeneet pankit tekevät herkemmin kielteisiä päätöksiä, koska tuntuma paikalliseen asuntomarkkinaan heikkenee konttorin sulkemisen myötä. 

Parhaita keinoja vaikuttaa vakuusarvon säilymiseen on suunnitelmallinen taloyhtiön kunnossapito, johon asuntosijoittaja voi vaikuttaa taloyhtiön hallitustyön ja yhtiökokousaktiivisuuden kautta. Moni omistusasuja ei seuraa taloyhtiölainakeskusteluja asuntosijoittajien tavoin vaan voi yhä elää uskossa, että tutusta 40 vuotta taloyhtiön pankkina toimineesta laitoksesta rahoitus kyllä järjestyy.

Mikäli jälleenrahoitus kuuluu omaan asuntosijoitusstrategiaan, sitä kannattaa tehdä aktiivisesti, jos olettaa, että omalla asuntosijoituspaikkakunnalla asuntojen markkinahinnat tulevat jatkossa laskemaan.

Miten se jälleenrahoitus asuntosijoittamisessa käytännössä toimii? YouTube #72

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook

Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa – Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #49

3. Pankki vaatii odottamaan jälleenrahoituksen kanssa

Yleisimmillään tämä tilanne esiintyy, kun ollaan tekemässä sijoitusasuntokauppaa reilusti alle markkinahinnan ja halutaan käyttää ostettavaa asuntoa tulonhankkimislainan vakuutena. Omia diilintekotaitoja ei välttämättä pääse välittömästi jälleenrahoittamaan vaan pankki määrittelee vakuusarvon kauppakirjassa olevan summan pohjalta. 

Vielä enemmän tilanne voi harmittaa ja tulla yllätyksenä, jos on ostanut pommikuntoisen sijoitusasunnon käteisellä ja remontoinut sen hienoksi ja menee pankkiin jälleenrahoituksen toivossa hakemaan lainalupausta tai -päätöstä seuraavan kohteen rahoitusta varten. Pankki ei välttämättä vieläkään ole kiinnostunut “ennen ja jälkeen” -valokuvista ja tutun välittäjän tekemästä arviosta vaan kauppakirjaa käytetään edelleen vakuusarvon määrittämisen pohjana.

Jos tämä tulee täysin yllättäen vastaan, kannattaa pyytää taas selkokielinen vastaus, kuinka monen kuukauden päästä voi tulla saman vakuuden osalta jälleenrahoitusneuvotteluun, jossa pankki katsoo ne valokuvat ja välittäjän arvion markkinahinnasta ja tekee lainapäätöksen siltä pohjalta. Selkeää vastausta ei välttämättä aina saa, koska moni pankki tai lainavirkailija ei ole tottunut tällaiseen toimintaan, jossa pääomia haluttaisiin nopeasti irrottaa seuraavaan kohteeseen kiertonopeuden lisäämiseksi. Joskus voi auttaa, kun kysyy, että olisiko täyden markkinahinnan maksamalla pankki palkinnut isommalla lainalla. Hämmentynyt virkailija voi kysyä esimiehen paikalle ja päätös voi siinäkin kääntyä, kun yhdessä todetaan, että neuvottelutaitoista asiakasta voisi kohdella samalla tavalla kuin täyden markkinahinnan maksanutta.

Rahamedian Niina Huhtalan viimeisin asuntosijoitusdiili Englannissa – Blogi #211

Lainaluukuttajaa ei välttämättä nähdä pankissa pitkäaikaisena kumppanina

Lainojen kilpailuttaminen on tyypillistä toimintaa sekä lainanhakijoiden että pankkien keskuudessa. Lainanhakijat pyytävät lainatarjouksia useammasta pankista ja pankit antavat niitä “siirrä kaikki asiointi meille” -ehdoilla viriteltynä. Tämä voi olla ihan fiksu tapa toimia, kun rakennuttaa sitä miljoonan omakotitaloa.

Asuntosijoittajalle, joka pyrkii kasvattamaan toimintaansa, parempi lähestymistapa pankkiin päin ja paras pankki löytyy tilanteista, joissa molemmat osapuolet näkevät toisensa oman liiketoimintansa kannattavan kasvun mahdollistavana pitkäjänteisenä kumppanina. 

Joskus kuulee sanottavan, että pankki arvostaa sitä, että välillä myy asuntoja, jolloin pankki näkee, että “tavara liikkuu” ja “kauppaa syntyy esitetyillä markkina-arvoilla”. Vaikka tämä pitäsikin paikkaansa, on tämä “osta ja pidä” -asuntosijoittajana kasvuun pyrkivälle huono vaihtoehto, kun näissä transaktioissa siirtyy varoja verottajan kitaan pysyvästi tuottoyhtälöstä pois. “Osta ja pidä” -asuntosijoittamista todella ymmärtävä pankkiiri ei tällaista vaadi, koska ne verotkin ovat pois pankille tulevista palkkioista ja volyymista.

Yhteenveto

Kolmen kohdan yleisohje jälleenrahoituksen käyttäjille tai sitä suunnitteleville

1. Varaudu mentaalisesti siihen, että jälleenrahoitus ei aina toimi kuin hyvin huollettu kone, vaan matkalla tulee välillä mutkia vastaan. 
2. Mieti tarkkaan asuntosijoituksia kohteisiin, joissa on riskinä se, että sijoitusasunto ei enää tulevaisuudessa kelpaa vakuudeksi. Huomioi tämä tarjouksessa äläkä maksa liikaa.
3. Mieti vaihtoehtoisia rahoitusratkaisuja, joista myyjän rahoitus on yksi konkreettisin. Kun on osoittanut luotettavuutensa maksajana, aina voi kysyä, olisiko tällainen henkilö kiinnostunut rahoittamaan jatkossakin ja minkälaisilla ehdoilla. Pankissa kelpaamattomaksi muuttunut vakuus voi vielä kelvata yksityiselle rahoittajalle.  

Kuukauden kirja: Paljon suurempi kirja kuin asuntosijoittajan niche-strategiaopas: Joonatan Voltti – Airbnb Ansaitse Asunnollasi – Blogi #226

Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista

Toimittava Taloushaukka Kati Valjus Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #127

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Mitä riskejä asuntosijoittamisessa on? – YouTube #142

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET

The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224

The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223

Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217

10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210

Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198

Kati Valjus Osa 1