6 asuntosijoittamisen osa-aluetta mietittäväksi ennen aloittamista…ja sen jälkeenkin – Blogi #161

”Miten opiskella asuntosijoittamista”– ja ”miten aloittaa asuntosijoittaminen” -kirjoituksia löytyy sekä Ostan Asuntoja Blogista että muista laadukasta materiaalia tuottavista asuntosijoitusblogeista.

Asuntosijoittamisella taloudelliseen vapauteen by Johanna Pöysti – Blogi #138

Sijoitusovi: Vuokratuotto vai arvonnousu

Mihin tarvitaan taas yksi kirjoitus samasta aiheesta? Yritän tällä kirjoituksella luoda lisäarvoa siihen, mihin asioihin tulisi mentaalisesti kiinnittää huomiota ennen kuin syöksyy aloittamaan asuntosijoittamisen. Tämä ei siis ole ”kyynerpäät savessa” -tyylinen käytännön opaskirjoitus, jota seuraamalla ei voi mennä pieleen. Kirjoituksessa on enemmänkin aihealueita, jotka tulevat aina pysymään asuntosijoittajan matkassa ja joita itse pohdin uudestaan ja uudestaan joka joulu ja juhannus.

Ennen kuin aloitat asuntosijoittamisen mieti ja kirjoita paperille edes jotain näistä kuudesta osa-alueesta. Jos jostain osa-alueesta et pysty kirjoittamaan mitään, älä ihan vielä aloita sijoittamista vaan hanki perusymmärrys, jotta pystyt aiheesta jotain kirjoittamaan.

Kun mietin, miten saan omaan miljoonaluokan asuntosijoitustoimintaani yhden nollan lisää, joudun pohtimaan ainakin näitä kuutta osa-aluetta ja paria muutakin. Mutta aloitetaan näillä.

Asuntosijoittajan numerot

Asuntosijoittaminen on, kuten termin loppuosastakin käy ilmi, sijoittamista, jonka tarkoituksena on sijoittaa rahaa kannattavasti ja tuottavasti. Tässä onnistuminen määritetään euroina, joka ilmaistaan numeroina. Vaikka yrittäisi kuinka välttää tätä osuutta, asuntosijoittamisen aloittamista suunnittelevan pitää tottua ajatukseen, että plus-, miinus-, jako- ja kertolaskutaitojen kirkastaminen kuuluu asuntosijoittamiseen.

Ilman vuokratuotto-%:n laskentakaavan osaamista ei pitäisi lähteä ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan ja vuokranantajan polkua edes kulkemaan. Heti seuraavaksi pitäisi nähdä vaivaa ja ymmärtää, mitä se vuokratuotto-% on ja mitä se ei kerro eikä huomio. 

Vuokratuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina

”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan tulisi nopeasti edetä minimitasolle tunnuslukujen laskemisessa ja sen saavuttaa sisäistämällä kassavirran ja kassavirtatuoton laskemisen ja sen miinusmerkkisen aisaparin eli lainanlyhennysten tuoman nettovarallisuuden kasvun, joka on pankissa vapaana vakuusarvona jälleenrahoitettavissa.

Kassavirtatuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina

Yksityiselle asuntosijoittajalle on verotuksessa laadittu oma kategoriansa, jossa kohtuuhintaista vuokra-asumista jatkuvasti vaativat päättäjät samanaikaisesti säätävät pykäliä, joilla vuokra-asuntoja tarjoavia yksityisiä vuokranantajia verotetaan kireämmin kuin ketään ja mitään muuta pääomatulojen sajaa ja lajia.

Verotus on yksityisen asuntosijoittajan ja vuokranantajan suurin kuluerä, joten verottajan numero-osuuden ymmärtämisen laiminlyövä asuntosijoittaja jättää heti oven auki tuottojen huonontumiselle maksamalla liikaa veroja. Yksityisen vuokranantajan verotuksesta ja verovähennyksistä on erittäin selkeät ja yksityiset ohjeet esimerkkeineen verottajan sivuilla. Niitä pitää vain hieman opiskella ja miettiä.

Asuntosijoitusstrategia

Asuntosijoitusstrategioita voidaan katsoa useammalta kantilta eikä ole yhtä oikeaa katsantokulmaa vaan tämä on kuin rubikinkuutio, jota pitää pohtia jatkuvasti sen eri sivuja katsoen; toimintamalli, rahoitustapa, markkina-alue, asiakaskohderyhmä, asuntotyyppi, talotyyppi…

Jokainen strateginen valinta tarjoaa erilaisia mahdollisuuksia ja uhkia, sopii eri tavalla tyydyttämään erilaisia päämääriä ja tavoitteita sisältäen erilaisia kannattavuuden ja tuoton elementtejä erilaisine riskeineen. Numeroihin tutustumisen rinnalla ja niiden konkretisoimana joutuu koko ajan miettimään, mikä strategia parhaiten tukee omien päämäärien ja tavoitteiden toteutumista ja minkälainen työmäärä ja riskit ovat kyseessä. 

Mikäli päämäärät ja tavoitteet ovat vielä täysin miettimättä, niiden kirkastaminen tulisi olla seitsämäntenä kohtana ja edeltää tämän kirjoituksen kuutta kohtaa.

Tämä kohta olisi voinut olla jo edellisessä kappaleessa mutta siitä alkoi tulemaan jo aika pitkä eli jatketaan uuden strategia-otsikon alla. ”Osta, Remontoi, Myy” -strategia, ORM tai flippaus, on strategiana sellainen, joka edellyttää erilaista otetta numeroihin ja verotuksen ymmärtämiseen kuin ”osta ja pidä” -asuntosijoittaminen. Vuokratuotto-%:n laskentakaava on vielä vähemmän merkityksellinen. Flippaus sopii sellaiselle, joka haluaa ja pystyy käyttämään omaa aikaansa ja jopa käden taitojaan asuntojen ostamiseen, remontointiin ja myyntiin sekä saman toistamiseen. Toistamisen lopettaminen tarkoittaa tuottojen ja sitä kautta asuntosijoittamisen loppumista.

Mahdollisimman passiivista asuntosijoitustuloa haluavalle sopii ”osta ja pidä” -asuntosijoittaminen. Passiivisuuden määrää voi kasvattaa sekä kassavirtatuottoa että riskiä pienentää sijoittamalla kasvukeskuksen uudiskohteisiin. Mikäli nauttii satunnaisesta asuntojen remontoimisesta eikä kavahda vähän aktiivisempaa otetta, lähiön peruskuntoisesta asunnosta voi ”osta, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita, toista”- eli BRRRR-strategiaa soveltaen saada huomattavia tuottoja. Muista verotuksen ”vuokraustoiminnan käytössä” -koukero, jos teet tätä yksityishenkilönä.

Mitä verovähennyksiä ja milloin asuntosijoittaja voi tehdä vuokratulosta, kun sijoitusasunto on juuri hankittu? YouTube #4

Valitun asuntosijoitusstrategian toteuttamisen perusvaiheet

Kun strategiset asuntosijoituskuution elementit on valittu, tulee kirkastaa, mitä se käytännössä valitun strategian onnistumisen kannalta tarkoittaa ja syventää ajattelua näillä osa-alueilla.

Roni Porokara selitti Ostan Asuntoja Podcastissa, miten flippaus eroaa ”osta ja pidä” -asuntosijoittamisesta ja se kannattaa kuunnella tarkkaan, mikäli flippaus on tehty valinta. Olli Turunen ja Joonas Orava toteuttivat ”Osta, vuokraa, vaurastu” -strategiaa erittäin johdonmukaisesti yli 30 kertaa ennen kuin lähtivät kokeilemaan mitään muuta strategiaa. 

Ostan Asuntoja Podcast #33 – Roni “asuminen on tunne” Porokara, osa 1

Valitse yksi strategia ja keskity tulemaan siinä hyväksi ja saamaan toiminnan kannattavaksi ennen kuin lähdet kasvattamaan käytettävien strategioiden määrää. Itse en ole vielä flipannut enkä Airbnb -vuokrannut yhtään asuntoa.

Mikäli et ole vielä ehtinyt tai jaksanut riittävästi kirkastaa, mitä kuuluu menestyvän hyvän vuokranantajan toimintaan, älä aloita ”osta ja pidä” -asuntosijoittamista ihan vielä. Mikäli sattuisit sijoittamaan johonkin mikrosijainniltaan sellaiseen markkinaan, jossa on vuokra-asuntojen ylitarjontaa kysyntään verrattuna, taitamattomalle jää ainoaksi kilpailukeinoksi hinta eli vuokrapyynnin painaminen niin alas, että vuokralainen löytyy kannattavuuden kustannuksella. 

Oma mikrosijainti eli paikallinen asuntomarkkina

Tämä kappale voisi teoreettisesti olla strategiakuution osana mutta on niin merkittävä, että nostan sen yhdeksi osa-alueeksi. Pari viikkoa sitten julkaistiin Suomen Vuokranantajien toimesta vuosittainen erinomaisen kokonaiskuvan antava Tuottotutkimus 2019, jonka yhteenvetoaineisto on ilmaiseksi kaikkien asuntosijoittamisesta ja vuokraustoiminnasta kiinnostuneiden käytössä. Opiskele itse sen tuloksia ja mieti niitä omiin päämääriisi ja tavoitteisiisi nähden. Älä missä tapauksessa tutustu tutkimukseen lehtiartikkelien ja niiden otsikoiden kautta. Asuntosijoittajien uusi mekka ei ole Rovaniemi, vaikka lehdistä saakin kuvan, että pohjoiseen vievät junat olisivat kohta täynnä huipputuottojen perässä matkustavia sijoittajia.

Asuntomarkkinoita koskeva uutisointi on 99 %:sti asuntosijoittajan kannalta liian yleisellä tasolla, kun pitäisi hahmottaa ja päättää, mikä on parhaiten omaan valittuun sijoitusstrategiaan soveltuva markkina. Jos et usko, pohdi hetken, mitä eroja on

• Lauttasaarella ja Kontulalla Helsingissä
• Jyväskylän keskustalla ja 5 kilometrin päässä keskustasta olevalla lähiöllä
• Lappeenrannan keskustalla ja yliopiston kampusalueella
• Vantaan Kivistöllä ja kasvukeskuksen kasvavalla kysynnällä
• Tampereella ja Ylöjärvellä
• Turulla ja Kaarinalla…

Huomaat nopeasti, että asuntomarkkinoita koskeva uutisointi on pääsääntöisesti aivan liian yleisellä tasolla, jotta uutisjuttujen perusteella voisi päättää, että Helsinkiin kannattaa/ei kannata sijoittaa tai kannattaako Ylöjärvelle Tampereen ympäristökuntana sijoittaa, jos Tampereen lähiöihin ei kannattaisi sijoittaa.

Toinen aivan liian yleisellä tasolla oleva viisaus on ”sijainti, sijainti, sijainti”, kun kyseessä on valintapäätös siitä, minkälaista asuntosijoitusstrategiaa lähdetään toteuttamaan. Mikäli olet valinnut flippauksen omaksi asuntosijoitusstrategiaksi, markkinoita pitää katsoa flippaajan silmin, jolloin ylivoimaisesti tärkein edellytys markkinalta on, että remontoitu asunto menee nopeasti kaupaksi hintaan, joka selvästi ylittää asunnon ostamiseen, remontointiin, rahoitukseen ja veroihin käytettävän yhteissumman. Tällöin postinumerotaso on korkein mahdollinen tarkastelutaso ja mieluummin tulisi liikkua kortteli- ja taloyhtiötasolla.

Ostan Asuntoja Podcast #10 – OVV:stä ORM:ään Olli Turunen osa 1

Flippajaalle hyvin sopiva mikromarkkina ei välttämättä toimi ”osta ja pidä” -asuntosijoittajille ollenkaan. Remontoitujen kohteiden hyvä loppukysyntä korreloi usein matalien vuokratuottojen kanssa eikä vuokralaiskysyntäkään flippaukseen hyvin soveltuvalla mikromarkkinalla välttämättä ole paras mahdollinen. Airbnb -toimijalle tilanne voi olla täysin erilainen.

Asuntosijoitustoiminnan riskit

”Korot eivät nouse vielä pitkään aikaan” on flippaavan asuntosijoittajan kannalta aika merkityksetön toteamus, koska flippaajalle 6 kuukautta on pitkä aika. ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajalle 20 vuotta ei ole pitkä aika ja moiseen toteamukseen tuudittautuva tulee samalla laiminlyöneeksi yhden ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan riskeistä eli korkotason. 

Jos sekä omat tulonhankkimislainat että taloyhtiölainat ovat kestoltaan 15-25 vuotta ja käytössä on muuttuvakorkoinen annuiteettilaina, ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan tulee selvittää itselleen neljä asiaa

• millä perusteilla voi olla kohtuullisen varma, että korot pysyvät matalalla vielä pitkään eli ainakin seuraavat 10 vuotta, jonka aikana lainapääoma ei vielä ole puolittunut
• kuinka paljon lisätuottoa voi saada käyttämällä 12 kuukauden euriboria 10 vuoden kiinteän koron sijaan ja onko se riskin arvoinen lisätuotto
• mitä tapahtuu rahoituskustannukselle, jos korot nousevat 2 %-yksikköä
• mitä tapahtuu asuntojen hinnoille, jos korot nousevat 2 %-yksikköä

Asuntosijoittamista harjoittaa tänä päivänä kokonainen uusi sukupolvi, joka ei ole kokenut käytännössä korkojen nousua ja asuntojen hintojen laskua. Korkoriski on todellinen riski, johon tulee varautua tai olla varautumatta asia tietoisesti ymmärtämällä.

Vuokraustoimintaan liittyy paljon riskejä, joista epäonnistunut vuokralaisvalinta on suurin. ”Osta ja pidä” -strategian valinneen tulee hahmottaa, että vuokraustoiminta on oleellinen osa asuntosijoittamista, kun taas flippaajan ei tarvitse käyttää aikaansa huoneenvuokralakiin tai vuokrasopimusmuotojen eroavaisuuksien hahmottamiseen.

Flippaajan tyhjät kuukaudet tulevat siitä, että asunto ei mene kaupaksi remontin valmistuttua. Tämä riski on flippaajalle kokoluokassaan merkittävä, mikäli se pysäyttää koko toiminnan. ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan 20 vuoden aikajanassa tyhjä kuukausi ei näy mitenkään, vaikka ei toivottava missään tapauksessa olekaan.

Markkinariski on luonnollinen kumppani asuntosijoittajalle. Kuten jo edellä todettiin, se ilmenee eri tavalla flippaajalle ja ”osta ja pidä” -asuntosijoittajalle. Sekä Airbnb- että perinteisen vuokranantajan päällä on tällä hetkellä poliittinen riski. 

Tämän kappaleen tarkoituksena ei ole listata kaikkia asuntosijoittamisen riskejä vaan kirjoituksen hengen mukaisesti muistuttaa, että riskit ovat yksi tärkeä asuntosijoittamisen osa-alue, jota pitää pohtia ennen aloittamista ja jatkuvasti aloittamisen jälkeen. Riskit eivät ole mielipidekysymyksiä, josta korkoriski on hyvä esimerkki. ”Korot eivät nouse vielä pitkään aikaan” on mielipide, johon asuntosijoittajan pitää lisätä ”miksi eivät nouse” -pohdintaa.

Sijoitusovi: Asuntosijoittamisen riskit ja niihin varautuminen by Sanna Spårman

Jos palataan Vuokranantajien tuottoselvityksen uutisointiin, asuntosijoittajan ja vuokranantajan pitää ymmärtää, että tuotto ja riski kulkevat yhdessä; muuttotappiopaikkakunnan korkea vuokratuotto-% johtuu tyhjiin kuukausiin ja asunnon arvon alenemiseen liittyvistä riskeistä. Samasta syystä Helsingin vuokratuotto-% on matalin. Tästä ilmiöstä johtuu se, että asuntoihin sijoitetaan sekä Helsingissä että Rovaniemellä; ne tyydyttävät erilaisia asuntosijoitustavoitteita ja -strategioita.

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa Vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla, johon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu.

Tarjolla on lisäksi “avaimet käteen” vuokra-asunnon Huolenpitopalvelu 35 euron kuukausihinnalla. Näin voit ulkoistaa sijoitusasuntosi vuokraustoiminnan kokonaisuudessaan. Palveluun sisältyy pysyvä vuokratakuu.

Asiakkaiden kysynnän vuoksi Asuntopehtoori on kasvanut ja tarjoaa nyt myös asuntojen myyntivälitystä.

Mainitse välitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5 %:n alennuksen palkkiosta.  

Lisätietoa asuntopehtoori.fi

Asuntopehtoorin Blogista: Miten kasvaa asuntosijoittajana?

---

Asuntosijoittajan exit -strategia ja suunnitelma B

Minulle henkilökohtaisesti vaikein mietinnän osa-alue on ollut tämä kohta. Jo nimi ”Ostan Asuntoja” pitää sisällään latauksen, että exitiä eli myyntiä ei ole näköpiirissä. Tällä on ollut myös hyvät puolensa vuokraustoiminnan kannalta, koska olen vuokralaisten silmissä aika uskottava sen suhteen, että heidän vuokrakotiaan ei alta kovin helposti myydä.

”Exit -strategia” ei tarkoita sitä, että jokaisen asuntosijoittamista harkitsevan pitäisi opetella IRR- eli sisäisen korkokannan laskenta, johon kuuluu loppuarvon määrittäminen. Paljon tärkeämpää on määritellä päämäärä, jota asuntosijoittamisen tuotoilla pyritään saavuttamaan ja sitä tukevat tavoitteet matkan varrelle. Tämä mietintä pakottaa huomioimaan sen, että 20 vuoden päästä ”taloudellinen vapaus” ei välttämättä toteudu muuttotappiopaikkakunnan asuntosijoitussalkku myymällä, mikäli viimeisen viiden vuoden aikana vanhojen asuntojen hinnat ovat tällaisella paikkakunnalla lasketelleet muutaman prosentin alamäkeä joka vuosi. Sama tavoite voi hyvinkin toteutua, vaikka salkussa olisi tällä hetkellä useampi Helsingin, Tampereen tai Turun kassavirtanegatiivinen kohde.

Flippauksen asuntosijoitusstrategiakseen valinneen pitää ymmärtää, että koko toiminnan ydin ja jatkuvuuden edellytys on onnistuneen exitin toistaminen uudestaan ja uudestaan. Moni flippaaja miettii valmiiksi suunnitelman B, joka hyvin usein on asunnon vuokraaminen. Mikäli suunnitelmaa B joutuu toteuttamaan useamman kerran peräkkäin, flippaustoiminta hyytyy rahoituksen saatavuuden vaikeuduttua. ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan B-suunnitelma voi olla asunnon myynti negatiivisen kassavirran lopettamiseksi tai Airbnb -toiminta kassavirran nostamiseksi positiiviseksi, jotta rahaa riittää veroihin ja lainanhoitomenoihin.

Oma ”exit-strategiani” on jälleenrahoitus, jolla irrotan kaikki tai valtaosan kohteen hankkimiseen käyttämästäni käteisestä rahasta. Mikäli tämä ei yksistään onnistu, kassavirta hoitaa lopun ja tavoitteeni on, että niiden yhdistelmällä viimeistään kolmen vuoden kuluttua kohteen hankinnasta oma käteiseni on kokonaan tullut takaisin tililleni seuraavaan kohteeseen sijoitettavaksi. B-suunnitelmani sisältää tappiolla myynnin, jolloin saisin sekä vapautettua kohteesta lisää pääomaa että hyödynnettyä tappion verosuunnittelussa. Vielä en ole suunnitelmaa B käyttänyt.

Mitä asuntosijoittamisen osa-aluetta pohdit toistuvasti?

---

Maratooni myynnistä ja Talliosakkeista – Aarne Urvas Osa 1/2 – Ostan Asuntoja Podcast #57

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Miten se jälleenrahoitus asuntosijoittamisessa käytännössä toimii? YouTube #72

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan 5 päänsärkyä ja niiden hoitokeinot – Blogi #160

Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155