Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -ekirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä ja kovakantinen kirjan nettisivuilta.
Kassavirran tärkeys, isossa kuvassa ihan sama, mistä se kassavirta tulee, kunhan sitä riittävästi tulee, perustuu siihen oppiin, että pitkäjänteisen asuntosijoittajan pitää rakentaa toimintansa siten, että ihan mitä tahansa sattuu, pää pysyy pinnalla, kunnes pääsee vastarannalle tai jalat ulottuu kovaan pohjaan. Ettei ole pakko myydä pohjilla, kun moni muu myy pakosta.
Tähän ”ihan mitä tahansa sattuu” -kategoriaan kuuluu korona. Et tiennyt etukäteen, että sellanen tulee eikä kukaan kevään 2020 ennustaja tiennyt, että tänä talvena käydään jo en tiedä monettako aaltoa. Kaikki halukkaat sai lyhennysvapaata 2020. Nyt on ravintolat, kultturitapahtumat ja kuntosalit ja ties mitä kiinni eikä ole hirveästi uutisia, että olisi tukia jo tileillä ja lyhennysvapaita taas kaikille tarjolla.
Puran kassavirran elementtejä palapalalta ja jokainen voi itse miettiä, miltä näyttää jokaisen palan kehittyminen tällä hetkellä.
Häviääkö aina joku neuvotteluissa? – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 11/X – Blogi #291
Asuntoja ja fotbollia – Heikki Pajunen is back Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #187
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
B-Luokan Asuntosijoittaja YouTube -kanavallaan: BRRRR Strategia Case – Lumipalloefekti käytännössä
Lue Lavitaebella -blogista kirjan arvostelu
Lue Asuntoasiaa.fi Suvi Schwabin arvio kirjasta
Suomen Vuokranantajien jäsenetuhinta 45 €
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -ekirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä ja kovakantinen kirjan nettisivuilta. Äänikirja on nyt työn alla!
Olen edelleen jatkanut opiskelua ja pohdintaa neuvottelutaitojani kehittääkseni.
Tammikuun 2022 13. päivänä julkaistussa #rahapodi -jaksossa oli vieraana #neuvottelija -podcastia tuottava Sami Miettinen. Jakso soveltuu kuunneltavaksi myös niille asuntosijoittajille, jotka ovat kiinnostuneita edes jollain tavalla rahapolitiikasta tai makrotaloudesta vähintään siltä osin, miten euroalue voisi kehittyä tulevina vuosina ja mitä ohjauskorkojen nostot voisivat tuoda mukanaan.
Jaksossa sivutaan myös sitä, miten kaikkiin meihin vaikuttavia asioita huipputasolla valmistellaan ja neuvotellaan. Lue tässä kohtaan sarkasmia.
Neuvottelut, joissa kaikki häviävät
Minulla ei ole mitään sisäpiiritietoa, miten työmarkkinaneuvotteluja valmistellaan ja käydään. Ulkopuolisille niissä näyttäisi joskus olevan tavoitteena lopputulema, jossa ainakin työnantaja, työntekijöitä edustava neuvottelutaho ja työntekijät pyrkivät tai ainakin tyytyvät lopputuloksiin, joissa kaikki 3 tahoa toistuvasti häviävät.
En yritä syvällisesti perehtyä valtamedioiden kautta näihin neuvotteluihin, mutta pääsääntöisesti uutisoinnista näyttäisi puuttuvan työntekijöille lakkoilusta koituneiden rahallisten menetysten takaisinmaksulaskelmat. Vuosikymmenestä toiseen kyse on toistuvasti ilmeisesti periaatteesta, joilla työntekijät perustelevat itselleen ostovoimaansa pitkäksi aikaa heikentävät lakot, kun työntekijät ajavat niillä ostovoimaa parantavia tai säilyttäviä lopputuloksia.
Työntekijäliittojen jäsenmäärät ovat ikuisessa loivassa luiskassa. Yksilötasolla ilmeisesti tehdään laskennallisia arviointitehtäviä siitä, mitä lisäarvoa neuvottelujärjestö pystyy tuottamaan vastineeksi jäsenmaksuista ja lakkojen aiheuttamista ansiomenetyksistä.
Työnantajapuolella tehdään kovasti vaikuttamistyötä, jolla luodaan mielikuvaa siitä, kuinka tärkeää olisi saada aikaan rakennemuutoksia eli muutoksia työmarkkinakäytäntöihin, joilla kompensoidaan se, että 20 vuotta sitten tehty euroon liittyminen poisti devalvaation. 20 vuotta on käsittämättömän pitkä aikaa jatkaa samaa neuvottelusabluunaa, jonka muutostarpeesta on 20 vuotta viestinyt.
Ulkopuoliselle tämä näyttää neuvottelustrategialta, jossa pysyvästi tavoitellaan sitä, että kaikki osapuolet häviävät. Välillä AKT tulee mukaan ja tasa-arvoistaa lopputulemaa siten, että kaikki tai vähintään merkittävä osa suomalaisia kärsii.
Kun neuvottelut on saatu lopputulokseen, kaikki riemuitsevat siitä, että kaikki ovat tyytyväisiä siihen, kuinka häviäminen lopulta jakautui reilusti. Samaa toistetaan uudestaan.
Joissain kaupungeissa tammikuun 2022 lakkouutiset ovat jännittäneet kaukolämpöön liitettyjä asunto-osakeyhtiöitä, kun lakko ulotettiin koskemaan myös paikallisia lämpöä tuottavia voimalaitoksia. Paukkupakkaset ja varavoiman pettäminen eivät olisi pelkästään asuntojen viilennystä edesauttavia, vaan erilaisissa putkissa kulkeva vesi voisi tuottaa yllättäviä lopputuloksia jäätyessään. Taloyhtiöiden vastuujakotaulukoista ei löydy selkeitä vastauksia siihen, kuka lystin lopulta maksaisi.
Asuntopehtoori (edellisessä elämässään ostopäällikkö) on myös kirjoittanut neuvottelutaidoista: Suostuttelun psykologia
Voiko neuvotteluja tehdä siten, että kaikki voittavat?
Kun yrittää ostaa isomman asuntonipun tai kokonaisen kerrostalon, kauppaan liittyviä osapuolia ovat luonnollisesti myyjä ja ostaja, jotka neuvottelevat keskenään. Jos ostaa vanhan asunnon tai kerrostalon, kaupassa siirtyy usein mukana vuokralaisia, jotka eivät osallistu neuvotteluun, eivätkä usein edes tiedä, että heidän kotinsa, vuokrakotikin on asukkaansa koti, omistajuudesta käydään neuvotteluja.
Kun vuokrattua kohdetta myydään julkisesti, vuokralaiset saavat todennäköisesti nopeasti kuulla, että heidän kotinsa on kaupankäynnin kohteena. Tässä kohtaa helposti unohtuu se, että media kuolaa klikkien perään ja negatiiviset uutiset kiinnostavat isoja massoja. Vuokralaiset pelästyvät heti, että jokaisen asuntokaupan yhteydessä vuokrat tuplataan, kaikki vuorkasopimukset irtisanotaan heti tai muuten vaan kiihdytetään tahtia, jolla juuri ostettu kohde saadaan ajettua ensin tyhjäksi ja sitten asumiskelvottomaksi. Jos myyntiaika on pitkä ja venyy, talon vuokrausaste voi tippua sen aikana.
Valtaosassa tapauksia ostaja haluaa saada tuottoa tekemälleen sijoitukselle eikä se yleensä onnistu tuottolähdettä eli vuokralaista karkottamalla. Siksi kauppoja pyritään neuvottelemaan ilman, että niistä vuotaa tietoa asukkaille. Kun kaupat on tehty, hyvä ostaja eli uusi vuokranantaja pyrkii tiedottamaan aikomuksistaan mahdollisimman pikaisesti, ettei vuokralaisilla, heidän asiakkaillaan, joiden vuokrilla on tarkoitus saada kauppa kannattavaksi, tulisi paniikkia muuttaa pois valtamedioista väärinopituista syistä.
Tavallinen asuntosijoittamista ymmärtämätön ei tiedä eikä osaa ajatella, että puolityhjä kerrostalo ei ole yhtä arvokas kuin hyviä vuokralaisia täynnä oleva kerrostalo. Kaikki myyjätkään eivät tätä tajua eivätkä myöskään kokemattomat ostajat.
Jos myyjä haluaa myydä puolityhjän kerrostalonsa täyteen vuokratun kerrostalon hinnalla, hänen kannattaa ensin vuokrata se täyteen. Joku myyjä myy puolityhjää kerrostaloa juuri siksi, ettei osaa tai kykene vuokraamaan sitä täyteen. Asiansa osaava ostaja ei maksa myyjälle siitä, että ostaja saa ensi töikseen remontoida tuhottuja asuntoja ja vuokrata samalla tyhjiä asuntoja maalin kuivumisen odottelun ohessa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Moni neuvottelu alkaa pyrkimyksestä, että kaikki hyötyisivät
Työmarkkinoilla käydään varmasti paljon onnistuneita neuvotteluja, joita ei huomaa uutisista. Sellaiset neuvottelut, joissa osapuolet löytävät neuvotteluratkaisun ilman lakkoja ja AKT:n apua, eivät juuri uutisissa näy.
Samalla tavalla ihan hyvänä vuokranantajana toimineella myyjällä saattaa olla tarve myydä kohde ja sen voi ostaa ihan hyvänä vuokranantajana jatkava taho. Vuokralaiset pelästyvät hetkeksi, mutta viikkojen ja kuukausien jälkeen elämä tasaantuu. Asukkaat huomaavat, ettei uusi omistaja yritä tehdä mediasta tuttuja miljoonavoittoja pitämällä asuntoja tyhjinä, vaan pyrkii positiiviseen kassavirtaan pitämällä asunnot vuokrattuina.
Jos myyjä on onnistunut houkuttelemaan kenties kokemattoman ostajan maksamaan kohteesta yli sen käyvän arvon, myyjä voittaa ja ostaja häviää. Ostajan verkostoon kuuluvat saavat varoituksen välttää tätä myyjää. Mikäli häviö on riittävän suuri, se heijastuu myös vuokralaisten arkeen myyjän taloudellisena kyvyttömyytenä ylläpitää kohdetta puhumattakaan sen jatkokehittämisestä. Myös myyjä voi ennemmin tai myöhemmin todeta, että lopulta hänkin hävisi ensin maineensa ja lopulta rahansa.
Tämä pyrkimys asuntosijoittajan kannattaa muistaa myös rahoitusneuvotteluissa pankin kanssa.
Asuntopehtoori on myös kirjoittanut neuvottelutaidoista: Asuntosijoittajan neuvottelutaito
Voiko neuvotteluissa ylittyä kaikkien odotukset?
“Tässä on kohde. Tarjotkaa. Korkein tarjous voittaa.” Tällainen lähestymistapa voi tyydyttää erilaisia säädöksiä, jotka määrittävät, miten prosessi pitää toteuttaa. Mikäli tiedettäisiin, että prosessin orjallinen noudattaminen synnyttää aina parhaan lopputuloksen, neuvotteluja ei käytäisi niiden tarpeettomuudesta johtuen.
Ennalta määritellyn prosessin noudattaminen, jolla neuvottelu poistetaan tai minimoidaan, voidaan varmistaa se, ettei kuunnella osapuolia ja yritetä yhdistää osapuolien tarpeita ja tarjoamia joustomahdollisuuksia siten, että löydettäisiin elementtejä, jotka voisivat johtaa lopputulokseen, joka ylittää osapuolien odotukset.
Martti Ahtisaari tuskin sai Nobelia prosessin orjallisesta noudattamisesta vaan siitä, että hänellä oli prosessit ja resurssit neuvotteluja varten, joiden avulla haettiin osapuolia yhdistäviä tekijöitä, joiden olemassaoloa tai niihin myöntymistä osapuolet eivät itse tienneet tai odottaneet mahdollisiksi.
Samalla tavalla asuntosijoituskaupoissa voi saavuttaa kaikkien osapuolien kannalta parhaan lopputuloksen neuvottelemalla, eikä vain kauppahinnasta vaan myös sen ehdoista.
B-Luokan Asuntosijoittaja YouTube -kanavallaan: BRRRR Strategia Case – Lumipalloefekti käytännössä
Lue Lavitaebella -blogista kirjan arvostelu
Lue Asuntoasiaa.fi Suvi Schwabin arvio kirjasta
Suomen Vuokranantajien jäsenetuhinta 45 €
Heikki Pajunen oli ensi kertaa Ostan Asuntoja Podcastin vieraana jaksoissa 8 ja 9 Merkityksellisiä tekoja asuntoja vuokraamalla Heikki Pajunen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #8. Parhaimman hyödyn saat, kun aloitat kuuntelemalla ensin, mistä juttelimme silloin. Näin jälkikäteen voin sanoa, etten yhtään osannut kuvitella, että Ostan Asuntoja Podcast yhä pyörisi ja Heikki olisi uusintavierailulla vajaata 180 viikkoa myöhemmin.
Myös Ostan Asuntoja Blogin Asuntosijoittajan psykologiaa: Heikki kysyy, Harri vastaa – Blogi #252 -kirjoitus valoittaa taustaa sille, mistä yhtenä asiana tänään juttelemme.
Tänään juttelemme siitä, miten asuntosijoittajan ja yrittäjän identiteetit voivat painottua eri tavoilla. Pohdimme, miksi molemmat yhä haluamme toimintaa kasvattaa, vaikka erilaisilla lähestymistavoilla. Heikki kertoo käytännön haasteita siitä, miten yhteiskunnallisesti merkittävän toiminnan osuuden kasvattaminen on ollut hidasta ja haasteellista.
Heikki kertoo, miten hänen asuntosijoitusalkkunsa kasvattamisen kriteeristä on matkan varrella muuttunut. Keskustelemme myös siitä, miten erilaiset nousevat vuokralaissegmentit voisivat näkyä jatkossa selkeämmin.
Heikki Pajunen nettisivut
Viikon päästä jatketaan ja silloin päästään puhumaan myös Heikin asuntosijoitusharrastuksen lisäksi jalkapallosijoittamisesta. Jos olet hyötynyt Heikin jutuista asuntosijoittajana tai vuokranantajana, HIFK Fotbollin -tarinaan tai vain sen tukemiseen voi osallistua monella tavalla. Tässä linkki verkkokauppaan https://kauppa.hifkfotboll.fi. HIFK Fotboll löytyy Twitteristä ja Instagramista
Asuntoja ja fotbollia – Heikki Pajunen is back Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #188
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -ekirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä ja kovakantinen kirjan nettisivuilta. Äänikirja on nyt työn alla!
B-Luokan Asuntosijoittaja YouTube -kanavallaan: BRRRR Strategia Case – Lumipalloefekti käytännössä
Lue Lavitaebella -blogista kirjan arvostelu
Lue Asuntoasiaa.fi Suvi Schwabin arvio kirjasta
Suomen Vuokranantajien jäsenetuhinta 45 €
Kati Valjus, Instassa Taloushaukka, kirjoittaa hyvää blogia Rahamedia.fi -sivustolle. Katin luvalla sain taas lukea hänen kirjoituksensa Ostan Asuntoja Tiistaiaudiolla #202. Tuttuun tapaan poimin pari asiaa, jotka halusin vielä erikseen nostaa hyvästä kirjoituksesta.
Tuoretta Ostan Asuntoa -sisältöä lähihistoriasta:
Asuntosijoitustavoitteeni 2021 – tilinpäätös – Blogi #290
Vuokranantajan nelikenttä – yrittäjä Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #185
”Omistusasuminen on vuokra-asumista kannattavampaa” – totta vai tarua – Tiistaiaudio #201
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Tuhti uusi paketti Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Asuntosijoittaminen vuonna 2022 – 10 hyvää syytä sijoittaa asuntoihin
Flippaus, pito, flippaus, pito Topias “Me” Tervasmäki – Ostan Asuntoja Podcast #179
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -ekirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä ja kovakantinen kirjan nettisivuilta. Äänikirja on nyt työn alla!
B-Luokan Asuntosijoittaja YouTube -kanavallaan: BRRRR Strategia Case – Lumipalloefekti käytännössä
Lue Lavitaebella -blogista kirjan arvostelu
Lue Asuntoasiaa.fi Suvi Schwabin arvio kirjasta
Suomen Vuokranantajien jäsenetuhinta 45 €
Pitkään Ostan Asuntoja Blogin matkassa olleet lukijat voivat yllättyä, kun kuudennen perättäisen vuoden tilinpäätöskirjoitus tulee vain pari viikkoa myöhemmin kuin kaikki muut bloggaajat ovat jo vastaavat kirjoituksensa julkaisseet.
Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – Blogi #29
Tänä vuonna tilinpäätöksen julkaiseminen pörssiyhtiöitä ripeämmin on helppoa, koska kaikki näyttää vähintäänkin yhtä epäselvältä ja epävarmalta kuin viime kuukausina on kaikki näyttänyt. Tämä voi yllättää lukijoita, koska valtamediasta saa kuvan, että sijoittajan kannalta kaikki näyttää hyvin selkeältä keskuspankkien osaavassa ohjauksessa.
Näyttäisi, että Yhdysvaltain keskuspankki (joka ei ole keskuspankki) FED (joka ei edusta liittovaltiota eikä sillä ole reservejä), tulee nostamaan ohjauskorkoja keskimäärin 4,26 kertaa vuoden 2022 aikana, 0,2500 %-yksikköä kerrallaan, joka tule laskemaan kuluttajahintojen nousun suurinpiirtein 2,0053-2,0064 %:n tavoitehaarukkaan 6,47 kuukauden kuluttua, joka kymmenillä keskuspankin käytössä olevilla ohjauskeinoilla ja 800 tohtoritutkinnon suorittaneen keskusohjaajan toimesta on helppo saavuttaa. Näiden faktojen pohjalta tiedetään diskonttokorkojen tulevan nousun perusteella, että teknologiaosakkeiden kurssit “romahtavat” 20,34 % ja osakemarkkinoilla tapahtuu siirtymää kohti laatu- ja arvoyhtiöitä, koska sijoittajat painottavat juuri tämän muutoksen verran enemmän tulevaisuuden kassavirtoja osakkeiden arvostuskertoimia määrittäessään. Älä sovella näitä sarkastisia sijoitusnäkemyksiä, vaan muodosta omasi.
Teen paljon enemmän pohdintatyötä kuin näistä kirjoituksista käy ilmi. Minulla on myös muita tavoitteita kuin asuntosijoittamiseen liittyviä, mutta olen aina rajannut nämä kirjoitukset koskemaan asuntosijoittamista. Yritän miettiä mieluummin vain 3-4 mitattavaa tavoitetta, joiden saavuttamiseksi teen paljon enemmän suunnitelmia ja toimenpiteitä, jotka ollessaan enemmän oikeansuuntaisia kuin vääriä, vievät toimintaani visioimaani suuntaan.
Lue yrittäjän vastaava kirjoitus ja mieti, oletko enemmän yrittäjä vai sijoittaja: Sijoitusasunnot.comin vuosi 2021
Tavoite 1 – Hallituksen veronkiristys- ja sääntelysuunnitelmien toteutumiseen varautuminen
Mittari: Toteuta 100 000 euron verosuunnittelutoimenpiteet ja jälleenrahoita vapaata vakuusarvoa 150 000 euron edestä. Toteutui 80 000 euroa ja 130 000 euroa.
Tehdessäni suunnitelmia tavoitteen saavuttamiseksi yhtenä ajatuksena oli, että maksaisin reilun 40 000 euron suuruisen kustannuserän täyden linjasaneerauksen osalta siten, että taloyhtiö tulouttaa sen kirjanpidossaan ennen kuin taloyhtiölaina nostetaan ja koko remontin kustannus aktivoidaan taseeseen.
Tein kohtuuttoman paljon töitä tämän asian eteen, mutta lopulta epäonnistuin siinä, vaikka käytössä oli Isännöintiliiton tuloutusopas ja perusteellinen ohjeistus siitä, miten asiassa tulisi toimia sekä vieno pyyntö konsultoida jäsenmaksunsa vastineena liittonsa asiantuntevaa organisaatiota.
En tiedä, onko kyseessä erityisen huonosti asiansa osaava hallitus ja isännöitsijä, vai onko kyseessä vuokranantajavastaisuus yleisellä tasolla, vai pohdittiinko siellä asioita nimenomaan siten, miten voisi asiat Hurun kannalta tehdä vaikeimman kautta. Etäosallistumismahdollisuuksien käyttämättä jättäminen ja pelkkään paperikirjepostiin panostaminen ainakin mahdollistivat sen, etten koko linjasaneeraushankkeen aikana päässyt osallistumaan yhteenkään kokoukseen. Itse saneerausvaihe meni hyvin, koska urakoitsija pystyi viestimään ripeästi kaikkea modernia teknologiaa hyödyntäen, ja isännöitsijä tai hallitus eivät paperiviestineet mitään.
Aina ei voi onnistua eikä tässäkään nyt suurta katastrofia tullut, koska itse linjasaneeraus, vaikka 2-3 vuotta liian myöhään aloitettunakin, on nyt onnellisesti tehty ostopäätökseni aikaisen oletuslaskelman kustannusraameissa. Koko taloyhtiön isot remontit on nyt tehty.
Syksyllä valtaosa eli tyytyväisenä uskoen, että ministerien parhaimmiston totaalinen vaikeneminen yksityisten vuokranantajien veronkiristyssuunnitelmista tarkoitti niiden hautaamista. Kun oma 40 000 euron verosuunnittelutoimenpiteeni näytti yhä pienenevää onnistumisen todennäköisyyttä, kehitin syksyn aikana uusia toimenpiteitä, joilla sain alkuperäisestä 100 000 euron tavoitteesta toteutumaan 80 000 euroa.
Koska ministerit jättivät asian pois budjettiriihestä vaikenemalla, tarkoitti tämä käytännössä sitä, että epävarmuuden aika veronkiristysten suhteen jatkuu. Toisaalta se tarkoitti sitä, että vuoden 2022 tuloutettavat taloyhtiölainasuoritukset voi yhä vähentää vuokratulojen verotuksesta. Salkuissani ei ole yhtään sijoitusasuntoa, joiden taloyhtiölainat eivät lyhenisi vuoden 2022 aikana, mikä enemmän kuin reilusti kompensoi epäonnistumiseni takia 40 000 euron linjasaneerauksen kertamaksun verovähennyshyödyn menettämisen.
Vapaan vakuusarvon jälleenrahoitustavoitteesta jääminen johtuu vain siitä, että siirsin jälleenrahoituksen vuoden 2022 puolelle. Tämänkin tavoitevajeen voin kuitata tuon epäonnistuneen linjasaneerauksen kertamaksun tapauksella excel-rahana. Linjasaneerauksen valmistumisen vaikutus markkina-arvoon oli noin 30 000 euron lisäys, joka 70 %:n velkavipua käyttäen tarkoittaisi 21 000 euron suuruista lisäosuutta lainasalkussani, jota en ollut olettanut.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 %
Mittari: Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyi samana kuin 2016, 2017, 2018, 2019 ja 2020, vaikka kaikkina vuosina olen tavoitteen ylittänytkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %. Toteutui 99,7 % ja 97,9 %.
Välitilinpäätöksessä kerroin, että Vuoden 2021 alkupuoliskoon osui vuokrasopimuksen purku käräjäoikeuden kautta ja häätö ulosoton toimesta. Toteutin molemmat verkkopalveluiden kautta ja erityisesti häädön nopeus yllätti positiivisesti. Vieläkään en tiedä, miten kiitoksen osuus jakautuu sähköiselle asiointipalvelulle, ulosoton organisaatiouudistukselle ja ulosottovirkailijalle. Heidän ansiostaan toteutui alkuvuoden vuokrausasteeksi 98,3 %.
Tällä kertaa kävi siten, että koko loppuvuoden olen saanut ulosoton kautta tilityksiä ja vuokrarästit on kuitattu, mikä lopulta johti siihen, että vuokrausasteeni koko vuoden osalta ylitti tavoitteeni reilusti, kun alkuvuoden vuokrausaste korjaantui.
Kaikki loppuvuosipuoliskon remonttitoimenpiteet onnistuivat useammasta eri syystä vuokrasuhteiden aikana, joten myös tavoite suunniteltujen remonttien osalta ylittyi.
Vuosikausia olen pyrkinyt remontoimaan asuntoja aina kuin mahdollista. Lisäksi strategiani on johtanut minua tekemään asuntosijoituksia paikkoihin, kohteisiin ja asuntotyyppeihin, joihin muut eivät ole kiinnittäneet suurta huomiota. Koronan aikana ensinnäkin vuokralaisten vaihtuvuus on ollut erittäin vähäistä ja hyväkuntoisiin asuntoihin on aina uusi vuokralainen löytynyt huolimatta siitä, että yhteydenottojen määrä on ollut aikaisempaa pienempi.
Vieläkään en osaa arvioida, kohdistuuko omaan asuntosalkkuuni tästä syystä patoutunutta poismuuttopainetta ja/tai vaikeutuuko vuokralaisen löytäminen, kun korona on päättynyt ja osa palaa alueille ja kohteisiin, jotka ovat kärsineet uudisrakentamisen lisääntyneestä tarjonnasta ja koronan aiheuttamasta kysynnän samanaikaisesta laskusta. Helsingistä en ole vienyt yhtään asuntoa omistusasujien nenän edestä vuoden 2004 jälkeen. Kuulemma nyt olisi sijoittajilla kova myynti-into päällä. Olisko diskonttokorot nousussa ja megatrendit laskussa vai ihan vaan koronan tilapäinen häiriö.
Lue toisen yrittäjän vastaava kirjoitus ja mieti taas, oletko enemmän yrittäjä vai sijoittaja, ja kirkasta itsellesi miksi: Asuntopehtoorin vuosi 2021
Tavoite 3 – Kasvata Ostan Asuntoja -kanavien tuloja 100 %
Tämä tavoite ylittyi koko vuoden osalta kirkkaasti jo alkuvuodesta, kun “Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirjan printtiversio saatiin ennakkotilattavaksi ja toimitukseen vuoden alkupuoliskon aikana.
Kirjan suosio ja tilausmäärät ovat ylittäneet kaikki odotukset, mistä olen erittäin kiitollinen ja tiedän, että myös Marko Kaarto on.
Olen myös pysynyt terveenä (taas yksi syy olla kiitollinen päivittäin) ja sitä kautta viikkorytmit kaikkien Ostan Asuntoja -kanavien eli Blogin, Tiistaiaudion ja Podcastin osalta jatkuivat jälleen katkeamattomina läpi vuoden. Kiitollinen olen myös pitkään mukana pysyneille sponsoreille, joiden rinnalle on vuoden aikana tullut myös muutama uusi alan toimija, joiden palvelujen käyttäjä itsekin olen.
Niina Huhtala: Yllättävä kasvun vuosi 2021
Kutsun kaikkia näitä taloudellisia tukijoita “sponsoreiksi”. Syy tähän on se, että jokainen on aidosti vapaaehtoinen ilmaisen sisältöni tuotannon tukija. Sponsorointiin ei liity mitään ehtoja, ettenkö saisi vapaasti olla kriittinen tai esittää jonkun sponsorin tarjoaman kanssa ristiriitaisia näkemyksiä, jos omasta asuntosijoittamis- tai vuokraustoiminta-ajattelustani sellaista kumpuaa.
Jokainen sponsori on suostunut siihen, että sponsoriviestit käyvät henkilökohtaisen mankelini läpi ja viestejä on tarvittaessa muutettu yhdessä siten, että ne sopivat minulle luontevasti luettaviksi. Juuri tällaisista sponsoreista olen erittäin kiitollinen.
“Asuntosijoitustavoitteeni 2021” -kirjoituksen yhteydessä viittasin myös sijoitustoimintani hajauttamissuunnitelman toteuttamiseen. Hajauttamistoimien perusoletuksiin sisältyi globaalien tilaus-toimitusketjujen rikkoontuminen, keskuspankkien ja hallitusten elvyttävien raha- ja finanssipolitiikkojen toteutuksen jatkuminen sekä aikaisempien koronavirheiden toteuttaminen uudestaan. Kaikki perusoletukset ovat toteutuneet ja jatkuneet.
Silti aliarvioin kaikki eli jalostusketjut ovat pahemmin rikki, keskuspankit ja hallitukset olivat agressiivisempia kuin oletin ja koronavirheet toteutuivat suurempina kuin oletin. Näistä on seurannut se, että pääomien säilyttämiseen tähdänneet hajautustoimet ovat tuottaneet aivan liian hyvin ja kasvattaneet pääomia myös vuoden 2021 jälkipuoliskolla.
Tähän olisi hieno laittaa samanlaisia kaakkoon osoittavia graafeja, joita moni on Nordnetissä olevista salkuistaan julkaissut. Minullakin hajaustusgraafi osoittaa kakkoon, mutten julkaise sitä enkä sen sisältöä, koska en koe itseäni asiantuntijaksi omaisuuslajeissa, joista hajautukseni koostuu. Olen koko vuoden 2021 ajan jakanut Twitterissä sisältöä, josta olen jalostanut ajatukseni eli niiden twiittien perässä kulkeminen olisi johtanut samoihin tietolähteisiin ja tietäjiin, jotka ovat vierailleet korvanapeissani podcastien kautta monta kertaa.
Tämä hajautussalkku koostuu eristä, jotka noudattavat sitä samaa vastavirta-ajattelua, jota olen aina soveltanut. Esimerkkinä voisi mainita, että jokaisen vaahdotessa vastuullisuudesta, öljyn ja maakaasun jalostamiseen ja tuotantoon keskittyvä ETF on vuodessa tuottanut noin 75 %:n arvonnousun. Yksi maailman suurimmista uraanin tuottajista on vuodessa noussut samat noin 75 %. Jokainen omilla aivoillaan ajatteleva saa itse päättää, onko ydinvoiman sulkeminen ja sitä kautta uraanin tuotantoinvestointien alasajo ollut vastuullista vai vastuutonta.
Itse tavoittelen pitkällä aikajänteellä sitä, että minulla olisi omia pääomia käytössä tarjota hyvän asumisen kohtuuhintaisia vuokrakoteja jatkossakin. Poliittisten päättäjien yksityisten vuokranantajien veronkiristyslinjausten ympärillä pitkittämä epävarmuus tarkoittaa sitä, että näiden odotuksiani paljon paremmin tuottaneiden hajautustoimien tuotot voivat sulaa päättäjien aiheuttaman epävarmuuden pitkittyessä.
Se, mikä menee ylös, tulee joskus alas. Se, mikä menee lujaa ylös, tulee joskus lujaa alas.
PS. Parikymmentä ovea tuli lisää matkalla kohti visiotani ”olen mukana tarjoamassa 1000 hyvän asukaskokemuksen vuokrakotia”.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -ekirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä ja kovakantinen kirjan nettisivuilta. Äänikirja on nyt työn alla!
B-Luokan Asuntosijoittaja YouTube -kanavallaan: BRRRR Strategia Case – Lumipalloefekti käytännössä
Lue Lavitaebella -blogista kirjan arvostelu
Lue Asuntoasiaa.fi Suvi Schwabin arvio kirjasta
Suomen Vuokranantajien jäsenetuhinta 45 €
Ville Vesterinen oli ensi kertaa Ostan Asuntoja Podcastin vieraana jaksoissa 49 ja 50 Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa – Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #49. Parhaimman hyödyn saat, kun aloitat kuuntelemalla ensin, mistä juttelimme kesällä 2019. Viikko sitten ja tänään juttelemme siitä, mitä on reilun kahden ja puolen vuoden aikana tapahtunut.
Viime viikon Osassa 1 Ville selitti, miksi ja miten he päätyivät myymään omissa nimissä olleet asuntonsa ”vasemmasta taskusta” omalle ”oikeassa taskussa olevalle” yritykselleen. Juttelimme rahoituksen saatavuudesta ja eroavaisuuksista. Ville kertoi, miten hänelle on kirkastunut taloudellisen vapauden tai riippumattomuuden käsite. Mukana on myös ”Vuokranantajan nelikenttä” -konseptin ensiesitys. Villellä on mielenkiintoinen ajatus siitä, miten asemoida erilaisia vuokranantajia ja asuntosijoittajia nelikenttään. Jokainen voi asemoida itseään tämän nelikentän avulla ja miettiä, mihin suuntaan pyrkii liikkumaan.
Tässä Osassa 2 juttu jatkuu yrittäjätaipaleen alun tunnelmista ensimmäiseen laskun lähettämiseen liittyen ja vuonna 2021 solmittuun liiketoimintakauppaan. Puhumme asuntovalokuvaamisesta ja Lappeerannan meiningistä korona-aikojen keskellä. Tenttaan Villeä siitä, onko hän enemmän yrittäjä kuin sijoittaja omaan ajatteluuni peilaten. Kun viikon viikon jaksossa tarjolla oli ”vuokranantajan nelikenttä”, tänään lopussa Ville jakaa tehokkaan opiskelutekniikan, josta en ole ennen kuullut missään.
Ville Vesterinen LinkedIn Instagram OVV Asuntopalvelut Lappeenranta
”Omistusasuminen on vuokra-asumista kannattavampaa” – totta vai tarua – Tiistaiaudio #201
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Harri Huru vastaa OVV Instan seuraajien kysymyksiin! Osa 1 – Markkinatilanne, verotus ja vuokralaiset
Vuokranantajan nelikenttä – yrittäjä Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #185
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -ekirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä ja kovakantinen kirjan nettisivuilta. Äänikirja on nyt työn alla!
B-Luokan Asuntosijoittaja YouTube -kanavallaan: BRRRR Strategia Case – Lumipalloefekti käytännössä
Lue Lavitaebella -blogista kirjan arvostelu
Lue Asuntoasiaa.fi Suvi Schwabin arvio kirjasta
Suomen Vuokranantajien jäsenetuhinta 45 €
Ostan Asuntoja 