Vastasin viime viikon tiistaiaudiolla Väännä jälleenrahoitus ja 30 %:n omarahoitusosuus rautalangasta – Tiistaiaudio #229 kuulijan hyvään kysymykseen. Vastaukseni herätti normaalia enemmän vastaväitteitä, ettei niin voi toimia tai että ajattelussani on virhe. Aina en osaa kohteliaasti ja ystävällisesti vastata, vaan töksäytän asiapohjalla.
Pari kertaa kuussa sparraan privaatisti asuntosijoittajia. Jokaiseen sparraussessioon kuuluu selventäminen, etten voi antaa sijoitussuosituksia yksittäisiin kohteisiin. Sparrausta edeltää valmistautuminen ja lisäkysymykset, joilla kartoitetaan kunkin sparrattavan tilanne. Hyvä neuvo yhdelle voi olla huono neuvo toiselle. Sunnuntaiblogit ja tiistaiaudiot ovat paljon omaa ajatteluani ja käytännön kokemustani sekä osa opiskelu- ja oppimisprosessiani. Niiden tarkoitus ei ole loukata ketään, vaan hyödyntää kaikkia halukkaita heidän opiskelu- ja oppimismatkallaan. Podcasteissa äänessä ovat vieraat, joilta itsekin opin koko ajan uutta.
Tänä aamuna kirjoitin seuraavan twiitin:
”2 asuntosijoittajaa ostaa identtiset asunnot, joiden markkinahinta on 70 000€. Toinen maksaa markkinahinnan, toinen ostaa 30%:n alennuksella. Molemmat saavat lainaa 51 000€ eli molempien velkavipu on 70% ja lainanhoitomenot ja kassavirrat ovat identtiset. Kumpaa rahoittaisit?”
Ainoa kysymykseen keskittynyt ja oikeaoppisen vastauksen antanut oli Asuntopehtoori Vuorensola. Osa keskittyi väittämään vastaan vastaamatta kysymykseen. Osa tuohtui. Joku luuli kompakysymykseksi. Myös muutama pankkiirina toiminut rohkeni väittää, että vakuuden arvo määritetään kauppakirjan perusteella. Käytännössähän tämä väite tarkoittaisi sitä, että uskoo vahvasti siihen, että kahden identtisen asunnon vakuutta realisoitaessa toisesta esimerkin asunnosta saisi 21 000 euroa vähemmän, koska kauppakirjassa lukee vakuusarv… siis kauppahinnan kohdalla 49 000 euroa.
Jokainen saa täysin vapaasti itse päättää, mihin uskoo ja minkä pohjalta toimii. Kaikki asiat kannattaa tarkistaa ja sisäistää itse. Yllättäen voi huomata, että 100 % suomalaisista pankkiireista ei usko, että kahden identtisen asunnon vakuusarvojen totuus löytyy kauppakirjoista, joissa toisessa lukee 70 000 € ja toisessa 49 000 €. Ei usko, vaikka lainaprosessi olisi kovakoodattu tietojärjestelmään ja siellä niin sanottaisiin.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
Päivän aiheeseen.
1. Nousevat tulonhankkimislainojen korot
Vaikka omien analyysiensä pohjalta ei antaisi korkeaa todennäköisyyttä sille, että EKP voi euroalueella järjestellä asioita siten, että vastuullisesta pohjoisemmasta siirretään pysyvästi taloudellista tukea vastuuttomaan eteläiseen osaan, sille voisi antaa korkeamman todennäköisyyden, että korkomarkkinoilla ja pankkien lainatiskeillä omistusasuntolainan ja sijoitusasuntolainan korkoero tulee kasvamaan
Tavallisen asuntosijoittajan ei välttämättä tulisikaan ymmärtää sitä, ohjaako keskuspankki korkomarkkinoita vai korkomarkkinat keskuspankkeja. Jos uskoo jälkimmäiseen, sieltä tulee ohjausvaikutus, joka kertoo, että mitään kuumaa taloutta, jota voi tai pitää korkoja nostamalla viilentää, ei ole näköpiirissä. Jokaisen pitää itse muodostaa ja päivittää käsitystään siitä, onko halvan rahan saatavuus vähenemässä ja mistä syystä.
Itse teen asuntosijoituslaskelmia tällä hetkellä siltä pohjalta, että ostettavan kohteen tulee kattaa korkosuojatun lainan hoitomenot. En siis ota riskiä sen suhteen, että osaisin ennustaa korkojen laskua tai nousua.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
MUISTUTUS oletko opiskellut kesällä Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista sijoitusasuntojen remonteista?
2. Liian korkea velkavipu
Kohtuullisen velkavivun vastuullinen käyttö on osa asuntosijoittajan työkalupakkia.
Yllämainitulla twiitillä yritin herätellä ajattelemaan sitä, että englanniksi puhutaan LTV:stä, joka tulee sanoista Loan To Value. Value kuvaa vakuusarvoa, jolla ei tarkoiteta kauppakirjaan kirjoitettua numeroa, vaan mahdollisimman käypää vakuuden arvoa.
Jos asuntosijoittaja pystyy ostamaan kohteen alle markkinahinnan eli käyvän vakuusarvon, hänen velkavipu-%:nsa oikeaoppinen määrittäminen tapahtuu jakamalla lainan määrä vakuuden käyvällä arvolla.
Jos siis twiitissä kuvattu 30 %:n alennuksella 70 000 euron asunnon ostanut asuntosijoittaja olisi saanut pankistaan lainaa 70 % kauppakirjaan merkitystä summasta laskien eli 34 300 euroa (70 000 € – alennus 21 000 € = 49 000 €, josta 70 % on 34 300 €), hänen velkavipu-%:nsa olisi 49 % (34 300 € / 70 000 €).
Kaikkea vapaata vakuusarvoa ei ole pakko jälleenrahoittaa. Joskus voi olla perusteltua lyhentää lainoja ja antaa koko velkasalkun vivun pienentyä.
Sam Laakso inflaatiota ja muita pidemmän aikavälin juttuja Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #214
3. Likviditeetin puute eli liian pienet käteisvarat
Käteisen lisäksi vaikkapa pörssiosakkeet ovat asuntosijoittajan kannalta suhteellisen likvidejä varoja. Asunnot eivät pääsääntöisesti ole kovin likvidejä.
Akuutin käteistarpeen ilmetessä yllättäen, asunnon voi joutua myymään reilusti alle markkinahinnan, koska nopeaan kauppaan pystyviä eli korkean likviditeetin omaavia ei myöskään ole tarjolla runsaasti.
Yleisen epävarmuuden lisääntyessä puskureita tulisi kasvattaa etupainotteisesti. Mikäli kaikki ovat samanaikaisesti kasvattamassa likviditeettiä vakuuksien puutteessa, eli uutta lainaa ei järjesty, melkein kaikki omaisuuslajit laskevat. Tältä monen globaalin ison sijoittajan maailma näyttää juuri nyt.
Juuri tällä hetkellä tavallinen asuntosijoittaja voi tuntea painetta useammasta suunnasta:
- korko noussut
- hoitovastike noussut
- ylimääräinen vastike peritty
- rahoitusvastike noussut
- tonttivastike noussut
- remonttien ja materiaalien hinnat nousseet
- maalämpöremontti on noussut 30 % ja valmistuu vasta 2023-24 lämmityskauteen
- vuokrataso ei ole noussut
- asuntojen hinta ei ole noussut
- osakesalkku laskenut
- työpaikalla tulos ei ole budjetin mukainen
Amerikkalaiset REIT-osakkeet olivat keväällä 2020 hurjassa alennusmyynnissä. Yksi tärkeimmistä ellei tärkein johdon toimenpide ja sijoittajien huomion kohde oli, kuinka pitkään yksittäinen REIT pärjää, jos vuokralaiset eivät maksa vuokraa. Fokus oli likviditeetin varmistamisessa.
Lainojen uudelleen järjestely ja jälleenrahoitus korkojen noustessa – Blogi #317
Bonushaaste
Asuntosijoittajan pitäisi yht’äkkiä hahmottaa, mikä on EKP:n löysän rahapolitiikan, mikä EU-maiden elvyttävän finanssipolitiikan, mikä globaalien tilaustoimitusketjujen rikkoontuminen koronan ja koronatoimien vuoksi, ja mikä on Putinin silmittömän hyökkäyksen ja mikä länsimaiden asettamien pakotteiden vaikutusta inflaatioon. Tai onko kuluttajahintojen nousu ylipäätään inflaatiota ja onko asuntojen hintojen nousu kuluttajahintojen nousua.
Jos se yhtään lohduttaa, parhaat asiantuntijatkaan eivät ole samaa mieltä näistä asioista. Asuntosijoittaja voi myös valita sellaisen lähestymistavan, jossa määrittelee epävarmuuden lisääntyneeksi. Kun epävarmuus lisääntyy, yksilötasolla ei tarvitse kantaa minkäänlaista vastuuta maailman talouksien kasvusta kulutustaan lisäämällä ja ilmaston pelastamisesta kulutustaan vähentämällä.
Keskittymällä omien tulonhankkimislainojen mahdollisesti nousevien korkojen maksamiseen, velkavivun pienentämiseen suunnitellusti lainoja lyhentämällä ja likvidien puskurien kasvattamiseen (vielä ei ylimääräinen lainanlyhennys kannata), voi saada omat haasteet paremmin hallintaan.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
Sam Laakso oli vieraana marraskuussa 2019 jaksossa Sam “kulta ei ole sijoitus” Laakso – Ostan Asuntoja Podcast #72. Jakso keräsi tasaisesti laajan kuuntelijamäärän, jonka perusteella pyysin hänet uusintavierailulle.
Juttua tuli yli 2 tuntia, jonka aikana puhuimme inflaatiosta, koroista, varastotasoista, talouksista, elvytyksestä, rahapolitiikasta, taantumasta, asuntojen inflaatiosuojasta ja muustakin. Tästä haastattelusta asuntosijoittaja saa makrotalousajatuksia, joiden avulla voi myös pohtia omaa asuntosijoitustoimintaansa vuoden ja 20 vuotta eteenpäin.
Suosittelen lisäksi tämän artikkelin lukemista, jos vain suinkin perusenglanti sujuu What causes inflation?
Sam Laakson nettisivut, josta lopputyö löytyy
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Pehtoorin Blogista: Asuntomarkkinat nousevassa korkoympäristössä
Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Väännä jälleenrahoitus ja 30 %:n omarahoitusosuus rautalangasta – Tiistaiaudio #229
Lainojen uudelleen järjestely ja jälleenrahoitus korkojen noustessa – Blogi #317
Remonttitarinoita Tuija Tiilikainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #212
Onko kaikki inflaatio yhtä ja samaa inflaatiota – Tiistaiaudio #223
Kesäaiheisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Tänään vastaan seuraavaan hyvään kysymykseen:
”Podcastejasi kuunnelleena ja blogejasi lukeneena olen ymmärtänyt että käytät asuntosijoittamisessasi 70% velkavipua ja 30% omarahoitusosuutta ja jälleenrahoitat vanhoja asuntojasi mahdollisuuksien mukaan.
En kuitenkaan ymmärrä mihin käytät tuota jälleenrahoitusta, jos laitat aina 30% omaa rahaa ja 70%:han saa lähes aina velkaa asunnon markkinahinnasta.
Jos asuntoihin saa aina sen 70% velkaa niin jälleenrahoitushan tarkoittaisi että sillä nostettaisiin seuraavan asunnon velkavipua, mutta jos laitat aina 30% omaa rahaa kiinni, niin mihin käytät jälleenrahoitusta.
Mitä en ymmärrä?”
Kiitos kysyjälle.
Tuoretta sisältöä:
Lainojen uudelleen järjestely ja jälleenrahoitus korkojen noustessa – Blogi #317
Remonttitarinoita Tuija Tiilikainen Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #213
Asuntosijoitustavoitteeni 2022 – välitilinpäätös – Blogi #316
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Vuokranantajan nelikenttä – yrittäjä Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #185
Piristystä ja Joensuuta Satu Lukin Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #193
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa kuvasimme Markko Kaarton kanssa “lainojen uudelleen järjestelyn” tarkoittamaan tilanteita, joissa olemassa olevaa lainaa, useampia lainoja tai koko lainasalkkua järjestellään uudelleen. Tämä voi sisältää useita seuraavassa listassa mainittuja elementtejä. Elementit voivat esiintyä myös kaikki yhdessä:
- Lainan koron tai marginaalin laskeminen, joka pienentää kuukausittaista maksusuoritusta.
- Laina-ajan pidentäminen kuukausittaisen maksusuorituksen pienentämiseksi kassavirtaa parantamaan.
- Useamman lainapääomaltaan jo lyhentyneen lainan yhdistäminen yhdeksi uudeksi laina-ajaltaan maksimipituiseksi lainaksi kuukausittaisen maksusuorituksen pienentämiseksi.
- Korkoriskin muuttaminen joko muuttuviin korkoihin tai kiinteisiin korkoihin siirtymällä.
- Lainan lyhennystavan vaihtaminen sijoittajan tavoitteita paremmin tukevaksi.
Kirjassa on kuvattu jokaista elementtiä vähän tarkemmin ja laskettu muutama esimerkki. Kirja julkaistiin kesän 2021 kynnyksellä, jonka jälkeen osa elementeistä on muuttunut ainakin vähemmän houkuttelevaksi.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
Jokaisen pitää itse ottaa vastuu siitä, kuinka paljon uskoo tulonhankkimislainojen korkojen ja marginaalien nousevan. Vai uskooko kenties siihen, että markkinoiden jo nostettua korkoja paljon ennen ohjauskorkoaan 1. kerran viime viikolla vihdoin nostanutta EKP:tä, nousut on jo markkinoilla nähty. Italian ja Etelä-Euroopan maiden korkotasojen tukeminen Pohjois-Euroopan kustannuksella on kiristäväälöysäävää tai löysäävääkiristävää rahapolitiikka.
Vaikka historiallisesti katsottuna tulonhankkimislainojen korot eivät vielä ole muuta kuin erittäin matalia, on niiden nousuprosentit ja nousuvauhti todella suuria. Yleispätevää ohjetta ei voi antaa, tulisiko nyt kiirehtiä vai pidättäytyä lainojen uudelleen järjestelystä. Mitä enemmän yöunet ovat häiriintyneet likviditeettihuolien takia, sitä nopeammin kannattaa käydä omassa pankissa juttelemassa, olisiko tästä kassavirran kasvattamiskeinosta apua.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Vuokranantajan nelikenttä – yrittäjä Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #185
Piristystä ja Joensuuta Satu Lukin Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #193
Lainan uudelleen järjestely omistusasujan näkökulmasta
Kaikki asunnot eivät sovi sijoitusasunnoiksi eivätkä omistusasujat ole kiinnostuneita kaikista vuokrakoteina olevista asunnoista. Silti asuntosijoittajat toimivat asuntomarkkinoilla, joilla liikkuu myös osa omistusasunnoista kiinnostuneita.
Ensimmäistä omistusasuntoaan ostava pohtii sitä, onko hänellä kykyä maksaa lainanhoitomenoja nykyisessä korko- ja marginaaliympäristössä. Omistusasuntonsa vaihtamista pohtivan päätöstä voi hidastaa lisäksi se, että omistusasuntokaupan yhteydessä usein maksetaan tai joudutaan maksamaan vanha laina pois ja otetaan uusi laina. Jos vanhaan asuntoon liittyy erittäin matalan marginaaliin omaava korkosuojattu laina, osa omistusasujista joutuu pohtimaan sitä, onko asunnon vaihtotarve niin suuri, että sen tyydyttämiseksi ottaa tilalle ehdoiltaan huonomman lainan.
Mitä enemmän korot nousevat ja ehdot heikentyvät, sitä suurempi lisätekijä tämä on omistusasuntojen kysyntää vähentämään. Osa yhä ostaa omistusasunnon, mutta tyytyy vähempään asuntoon.
Jos taloyhtiölainojen lyhennysvapaapakko muuttuu lakisääteiseksi lyhennysvapaakielloksi, tällä voi olla kysyntään vaikuttavia seurauksia. Asuntosijoittajan kannattaa olla hereillä, onko näillä asioilla uhkia vai mahdollisuuksia tuovia vaikutuksia.
Lisää aiheesta: Mukava suhdepäällikkö Hanna Isbom – Ostan Asuntoja Podcast #211
Jälleenrahoitus pysyy asuntosijoittajan keinona
Jälleenrahoitus (refinance) kuvaa asuntosijoittajalle tapahtumaa, jossa kaikki arvonnousut eli vapaat vakuusarvot kotiutetaan uuden lainan avulla asuntosijoittajan käyttöön sijoitettavaksi. Näitä arvonnousuja voivat olla:
- hankintahetken alennus
- remonteilla luotu arvonnousu
- lainanlyhennyksillä saavutettu arvonnousu
- markkinahinnan nousun myötä tullut arvonnousu
Mikäli asuntosijoittaja ei tee samassa yhteydessä vanhojen lainojen uudelleen järjestelyä, heikkenevät ehdot ja nouseva korko eivät siltä osin ole huolena. Ne ovat kuitenkin huolena, koska ostettavan kohteen ja kaupan tulee olla sellainen, että asuntosijoitttajan sijoituskriteerit yhä toteutuvat uuden lainan ehdoilla.
Mikäli korot ovat nousseet niin paljon, että asuntojen hinnat ovat kääntyneet laskuun, kohteen saa aikaisempaa alhaisemmalla markkinahinnalla. Jos omistusasumisen kysyntä kääntyy laskuun, vuokra-asuntojen kysyntä voi kääntyä nousuun, josta seuraa vuokrien nousu.
Mikäli edellä kuvattu ilmapiiri vallitsee markkinoilla, siellä voi olla myös enemmän syystä tai toisesta motivoituneita myyjiä liikkeellä. Mahdollisuus ostaa sijoitusasunto alle markkinahinnan kasvaa. Toisaalta markkinahintojen laskiessa yleisesti asuntosijoittajan haasteeksi tulee tunnistaa uusi alhaisempi markkinahintataso. Siihen hintaan ostaminen ei enää ole alle markkinahinnan ostamista.
Mitä enemmän asuntosijoittajalla on jälleenrahoittamatonta arvonnousua salkussaan, sitä enemmän sitä menettää markkinahintojen laskiessa. Jälleenrahoittamattomat alennukset, arvoa nostaneet asunto- ja taloyhtiöremontit, lainanlyhennykset ja markkinahintojen nousut sulavat sen vastapainona, että seuraavan kohteen saa alhaisemmalla markkinahinnalla.
Miksi asuntosijoittajan tulisi nyt aktivoitua passivoitumisen sijaan? – Tiistaiaudio #226
Jos oma asuntosijoitusyhtälö on vedetty liian kireälle, silloin odottaminen kannattaa, jos sen avulla varmistaa, ettei itse ole motivoituneiden pakkomyyjien joukossa, kun hinnat ovat laskeneet.
Usein kuulee yleisnäkemyksenä, että odottaminen ei kannata, koska silloin menettää odottamisajan tuotot. Tässä herättelen harvemmin kuultua yleisnäkemystä, että jälleenrahoituksen siirtäminenkään ei kannata, jos menettää jo luomansa arvonnousut.
Yhteenveto
Toistan vielä uudestaan, että nousevien korkojen ja laskevien hintojen markkinassa kannattaa ensin varmistaa, ettei ole liikaa vivutettu, jolloin voi menettää työnsä tuloksia vielä enemmän, jos joutuu myymään. Odottaminen voi myös olla oikea vaihtoehto, kun pitää pienentää velkavipua ja kasvattaa puskureita.
Minulla ei ole kokonaiskäsitystä, kuinka vastuullisesti tai vastuuttomasti eri pankit ovat asunto- ja sijoitusasuntolainoja myöntäneet. Itselläni on kokemusta useamman pankin useammasta pankkiirista, joita kaikkia on yhdistänyt 70 %:n yläraja käypään vakuusarvoon suhteutettuna. Toistuvasti eri pankkien edustajat kertovat, että kaikkien lainaajien maksukyky testataan 6 %:n korkoatasoa vastaavalla stressitestillä. Näiden pohjalta mitään finanssikriisin tyyppisiä jenkkiromahduksia en osaa ennustaa, koska lainoja on todennäköisesti laajalla skaalalla myönnetty vastuullisesti.
Remonttitarinoita Tuija Tiilikainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #212
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
Palautteiden perusteellla Ostan Asuntoja Podcastin tärkeä suosion elementti on sen vieraat ja vieraiden tarinat.
Tänään kuullaan remonttitarinoiden toinen osa, kun vieraana on Tuija Tiilikainen. Tuija on maitotyttö maatilalta, kaikki remonttitaidot on joutunut itse opiskelemaan, suosikkiopiskelumenetelmä on ”perse edellä puuhun”, määräävä sijoituskriteeri on potentiaali luoda arvonnousua remontoimalla, naimisissa mutta sijoittaa yksin, ja kaikin puolin hauska outo lintu.
Inspiroiva ja innostava jakso!
Remonttitarinoita Insta ja Netti
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
UUTTA Asuntosalkunrakentaja.fi Blogissa: Sijoitusasunnon stailaus – lisäarvoa vai ajanhukkaa?
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Mitä kyselet vuokralaiskandidaateilta – Tiistaiaudio #228
Asuntosijoitustavoitteeni 2022 – välitilinpäätös – Blogi #316
Emma Hustlaa Heikkilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #209
Onko kaikki inflaatio yhtä ja samaa inflaatiota – Tiistaiaudio #223
Kesäaiheisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Käyn läpi 9 kysymystä, jotka selvitän jokaisen vuokralaiskandidaatin kanssa ennen yksityisnäytön järjestämistä.
Viime viikon Ostan Asuntoja -sisältöä eri kanavissa ja formaateissa:
Asuntosijoitustavoitteeni 2022 – välitilinpäätös – Blogi #316
Remonttitarinoita Tuija Tiilikainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #212
Miten päätät, vuokraatko kodin luottotietonsa menettäneelle? – Tiistaiaudio #227
Alkuvuoden kuunnelluin podcastvieras:
Antti Rintasen Kotimatka Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #189
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Blogista: Sijoitusasunnon myyminen – näin onnistut!
Henri Neuvonen sadasta tuhanteen miljoonaan Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #203
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
