Voisiko ”1 %-yksikkö lisää korkoa laskee 10 % asunnonostajan kykyä maksaa asunnosta” -nyrkkisääntö toimia? – Blogi #312

Nyrkkisäännöksi kutsutaan ”yksinkertaistettua käytännön ohjetta,  joka pätee yleensä, mutta ei jokaisessa tapauksessa”. Englannin kielessä puhutaan ”Rule of Thumb” :sta, jossa Thumb ei tarkoita nyrkkiä. 

Tämänkin kirjoituksen otsikon kysymykseen tulee suhtautua sen ansaitsemalla asteikolla, joka on leveydeltään peukalon ja nyrkin välisessä haarukassa.

Voiko keskuspankkiirin päihittää tappelussa?

”Don’t Fight the FED” on ollut yksi sijoittajien suosimista nyrkkisäännöistä. Selityksiä on varmaan monenlaisia, mutta yhdeltä kantilta katsoen selitys on ollut sellainen, jossa FED on ollut maailman vaikutusvaltaisin viestintätoimisto. Tämä vaikutusvalta perustuu siihen, että FED kertoo etukäteen, mitä tulee tekemään, jolloin ns. ”markkinat” sopeutuvat FED:in tekemisiin etukäteen, ennen kuin FED tekee yhtään mitään.

Tästä luotettavuudesta ja sen luomasta uskottavuudesta on seurannut se, että usein saa lukea ”markkinat olivat jo tämän hinnoitelleet”, kun FED sitten toteutti sen, mitä oli aikaisemmin vain viestinyt. Jos FED jotain viesti, lyhyellä aikajänteellä ei kannattanut tapella vastaan, koska FED kohta toteuttaisi viestimänsä.

Viime viikolla FED nosti ohjauskorkoaan 0,75 %-yksiköllä, joka oli viestityn vastainen toimi. Viesti oli ollut 0,5 %-yksikköä. Muutama päivä ennen nostokokousta, FED ”vuosi” tiedon erittäin luotettavana pidetylle Washington Post -medialla ilmeisesti ”älkää kertoko kenellekään” -ohjeistuksella. Nyrkkisääntö sai kolhua. Jos FED jatkaa samalla yllätysten linjalla, nyrkkisääntö ei enää toimi, koska FED menettää viestintätoimiston statuksensa, joka muuttuu ”säännöt muuttuu lennosta miten sattuu”.

Ainakin FED teki tempun, jonka ansiosta jokainen valtamedia löysi inflaatioasioihin pätevöityneen toimittajan kirjoittamaan aiheesta, jota ei ole toimittajakoulussa opiskellut eikä elämässään kokenut. Ehkä se oli vain ”poikkeus vahvistaa säännön” -nyrkkisäännön mukaista.

Molemmat osat nyt kuunneltavissa: Tellu esikoiskirjailija Uotila Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #207

Nyrkkisäännön variaatio

Otsikon nyrkkisäännön variaatio on sellainen, jossa hypätään suoraan asuntojen hintoihin; ”1 %-yksikkö koroissa ylöspäin laskee asuntojen hintoja 10 %”.

Ostan Asuntoja -sisältöä pitkään kuluttaneet ovat jo ymmärtäneet, että asuntosijoittaminen on moniulotteinen omaisuuslaji ja kannattavuuden elementtejä on useita. Moni asia tapahtuu hidastetusti ja moniulotteisuudessa kannattavuuden elementit liikkuvat eri suuntiin, kun paikallinen markkina ja sen toimijat sopeutuvat. Helsingin keskustasta on voinut häipyä suuri määrä Airbnb -kysyntää, mutta Helsinkiä aika lähellä olevassa Nummelassa ei välttämättä kovin suuresta kappalemäärästä ole kysymys.

Onko kaikki inflaatio yhtä ja samaa inflaatiota – Tiistaiaudio #223

Onko lainanhoitomeno vai lainanhoitokustannus sama asia?

Asunto- ja asuntosijoittajan tulonhankkimislainatyyppejä on yleisesti ottaen tarjolla 3 eri lajia; tasalyhenteinen, annuiteetti ja kiinteä tasaerä. Näiden mausteena moni ymmärtää lyhennysvapaan, mutta Suomessa harvemmin on tarjolla bullet-muotoista lainaa. Balloon on tuttu yrityksen kautta rahoitusta hakeneille. Sivuutan mausteet tässä kirjoituksessa.

Tasalyhenteisessä lainassa lyhennyksen osuus on yhtä suuri joka kuukausi. Annuiteettilainassa laina-aika ei muutu, ja korkojen nousu kasvattaa maksuerää. Alussa lyhennyksen osuus kuukausittaisesta maksuerästä on pieni. Kiinteässä tasaerälainassa jokainen takaisinmaksuerä on yhtä suuri. Jos korot nousevat, laina-aika pitenee.

Jos tämä ei ollut täysin selvää, kannattaa tarkistaa, miten omassa sijoitussalkussa olevien asuntojen omat lainat ja taloyhtiölainat käyttäytyvät, jos korot jatkaisivat nousuaan.

Miksi käytät asuntosijoitustoiminnassasi tasalyhenteisiä lainoja? YouTube #9

Lainapääoman lyhennys ei ole kustannus, mutta se on meno. Korko on kustannus. Palkkiot ovat kustannuksia. Lyhennys on pankkitililtä aidosti lähtevää rahaa, mutta se myös kasvattaa varallisuutta, koska lainapääoma pienenee ja oma pääoma kasvaa. 

Jos uskoo siihen, että omistusasuja ei huomioi eikä mitenkään huolehdi lainanhoitomenon suuruudesta, vaan keskittyy pelkästään kustannusten osuuteen, otsikon nyrkkisääntö aiheuttaa pahan ristiriidan uskon kanssa. Jos taas on taipuvainen hyväksymään mahdollisuuden, että nettopalkan kilahdettua tilille, asunnon omistaja katsoo lainanhoitomenon kokonaissummaa, jonka jälkeen pohtii, mihin kaikkeen tilille jääneet eurot riittävät, nyrkkisääntö on kiinnostava ajatusharjoitus. 

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä

Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen

Blogista: Sijoitusasunnon myyminen – näin onnistut!

Henri Neuvonen sadasta tuhanteen miljoonaan Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #203

Nyrkkisäännön yksinkertaistettu testiharjoitus

Otetaan 100 000 euron markkinahintainen asunto, johon omistusasunnon ostaja ottaisi 25 vuoden laina-ajalla olevan tasalyhenteisen lainan käyttäen 85 %:n velkavipua, jolloin lainapääoma olisi 85 000 euroa. Kokonaiskorko olisi 1 %. Kuukausittainen lainanhoitomeno olisi:

• lyhennys 283 euroa (85 000 / 25 / 12)
• korkokustannus 71 euroa (85 000 x 0,01 / 12) 
• asumismenon rahoituksen osuus 354 euroa (283 + 71)

Jos yleinen korkotaso nousisi 1 %-yksikön eli olisi nyt 2 % (osaatko laskea, kuinka monta % korko nousi, harva toimittaja osaa), samalla omistusasujalla olisi enää varaa nyrkkisäännön mukaisesti 90 000 euron asuntoon. Tarkastellaan asiaa kuukausittaisen lainanhoitomenon avulla, voisiko nyrkkisääntö tosiaan edes jollain tavalla pitää paikkaansa:

Sama asunto olisi nyt siis markkinahinnaltaan 90 000 euron asunto, jolloin 85 %:n vivulla lainapääoma olisi alussa 76 500 euroa. 

• lyhennys 255 euroa (76 500 / 25 / 12)
• korkokustannus 128 €/kk (76 500 x 0,02 / 12)
• asumismenon rahoituksen osuus 383 euroa (255 + 128) 

Voisiko kyseessä olla harha? Jos asunto olisikin 20 % halvempi, olisiko noin suuri hinnan alennus jo sellainen, että 3 %:n kokonaiskorko hoituisi samoilla nettotuloilla jo helpommin.

Nyt ollaan ostamassa samaa asuntoa 80 000 euron markkinahinnalla. Lainaa saa yhä 85 %:n vivulla, jolloin siitä tarvitaan vain 68 000 euroa. 

• lyhennys 227 euroa (68 000 / 25 / 12)
• korkokustannus 170 euroa (68 000 x 0,03 / 12)
• asumismenon rahoituksen osuus 397 euroa (227 + 170) 

Matias Savolaisen blogista lukemisen arvoista Puuta heinää ja muuta pikkusuolaista

Nyrkkisääntömäinen johtopäätös

Olen itse kuullut ja lukenut tämän nyrkkisäännön kymmeniä ellen satoja kertoja. Välillä olen tosiaan kuullut jyrkempää variaatiota, jossa sanotaan, että asuntojen hinnat laskevat 10 % jokaista %-yksikön koronnousua vastaan. Tarkka lukija huomasi jo, että käytin 80 000 euroa 81 000 euron sijasta. Jos 90 000 euron hintaisen asunnon hinta tippuisi 10 %, se olisi 81 000 euroa. Toivottavasti jokainen huomasi, ettei edes otsikko kerro asuntojen hintojen laskusta, ainoastaan sitä, miten kaikki muut tekijät unohtaen yhden %-yksikön nousu koroissa vaikuttaisi asunnon ostajan kuukausittaisiin lainanhoitomenoihin ja sitä kautta kykyyn maksaa asunnosta. 

Esimerkkilaskelmien avulla voi nähdä, että 1 %-yksikön nousu kokonaiskoroissa kasvattaisi asumismenoja enemmän kuin 10 %:n lasku markkinahinnassa riittäisi kompensoimaan. Nyrkkisääntö kannattaa mielestäni pitää ehdottomasti muistissa, kun kuuntelee ja lukee erilaisten markkinatoimijoiden näkemyksiä asuntojen markkinahintojen kehityksestä korkojen mahdollisen nousun jatkumisen myötä.

Annuiteettilainan ja kiinteän tasaerälainan tutustumisen voisi hyvin tehdä laskemalla itse samat esimerkit auki. Kiinteän tasaerälainan lainatyypikseen valinneen lainanhoitomeno ei muutu mihinkään, paitsi jos kokonaiskorko nousisi niin korkealla, että se ylittäisi sovitun kiinteän tasaerän. 

Nyrkkisääntö ei määritelmänsä mukaisesti aina toimi. Lainanhoitomenon nousu ei välttämättä vie yöunia omassa asunnossa tai pyyhi omistusasumisen unelmaa kokonaan pois. Harjoituksen voi laskea myös siten, kuinka paljon pitää säästää jostain muualta, jotta 100 000 euron markkinahintainen asunto olisi edelleen kiinnostava 2 ja 3 %:n kokonaiskoron vaikutuksella asumismenoon.

Harri Hurun ja Marko Kaarton asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistiin kesäkuussa 2021. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.

”Erinomainen tietopaketti nopeuttamaan asuntosijoittajana vaurastumista! Koko prosessi avattiin perinpohjaisesti ja sitä havainnollistettiin hyvin konkreettisilla luvuilla ja esimerkeillä. Jos tavoittelet enemmän kuin yhtä sijoitusasuntoa, niin näillä opeilla nopeutat prosessia huomattavasti!” JOONATAN VOLTTI Sijoitusvalmentaja ja Airbnb-kirjailija.