Asuntosijoittajan akuutit rahoitushaasteet – Blogi #318

Vastasin viime viikon tiistaiaudiolla Väännä jälleenrahoitus ja 30 %:n omarahoitusosuus rautalangasta – Tiistaiaudio #229 kuulijan hyvään kysymykseen. Vastaukseni herätti normaalia enemmän vastaväitteitä, ettei niin voi toimia tai että ajattelussani on virhe. Aina en osaa kohteliaasti ja ystävällisesti vastata, vaan töksäytän asiapohjalla.

Pari kertaa kuussa sparraan privaatisti asuntosijoittajia. Jokaiseen sparraussessioon kuuluu selventäminen, etten voi antaa sijoitussuosituksia yksittäisiin kohteisiin. Sparrausta edeltää valmistautuminen ja lisäkysymykset, joilla kartoitetaan kunkin sparrattavan tilanne. Hyvä neuvo yhdelle voi olla huono neuvo toiselle. Sunnuntaiblogit ja tiistaiaudiot ovat paljon omaa ajatteluani ja käytännön kokemustani sekä osa opiskelu- ja oppimisprosessiani. Niiden tarkoitus ei ole loukata ketään, vaan hyödyntää kaikkia halukkaita heidän opiskelu- ja oppimismatkallaan. Podcasteissa äänessä ovat vieraat, joilta itsekin opin koko ajan uutta.

Tänä aamuna kirjoitin seuraavan twiitin:

”2 asuntosijoittajaa ostaa identtiset asunnot, joiden markkinahinta on 70 000€. Toinen maksaa markkinahinnan, toinen ostaa 30%:n alennuksella. Molemmat saavat lainaa 51 000€ eli molempien velkavipu on 70% ja lainanhoitomenot ja kassavirrat ovat identtiset. Kumpaa rahoittaisit?”

Ainoa kysymykseen keskittynyt ja oikeaoppisen vastauksen antanut oli Asuntopehtoori Vuorensola. Osa keskittyi väittämään vastaan vastaamatta kysymykseen. Osa tuohtui. Joku luuli kompakysymykseksi. Myös muutama pankkiirina toiminut rohkeni väittää, että vakuuden arvo määritetään kauppakirjan perusteella. Käytännössähän tämä väite tarkoittaisi sitä, että uskoo vahvasti siihen, että kahden identtisen asunnon vakuutta realisoitaessa toisesta esimerkin asunnosta saisi 21 000 euroa vähemmän, koska kauppakirjassa lukee vakuusarv… siis kauppahinnan kohdalla 49 000 euroa. 

Jokainen saa täysin vapaasti itse päättää, mihin uskoo ja minkä pohjalta toimii. Kaikki asiat kannattaa tarkistaa ja sisäistää itse. Yllättäen voi huomata, että 100 % suomalaisista pankkiireista ei usko, että kahden identtisen asunnon vakuusarvojen totuus löytyy kauppakirjoista, joissa toisessa lukee 70 000 € ja toisessa 49 000 €. Ei usko, vaikka lainaprosessi olisi kovakoodattu tietojärjestelmään ja siellä niin sanottaisiin.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.

Päivän aiheeseen.

1. Nousevat tulonhankkimislainojen korot 

Vaikka omien analyysiensä pohjalta ei antaisi korkeaa todennäköisyyttä sille, että EKP voi euroalueella järjestellä asioita siten, että vastuullisesta pohjoisemmasta siirretään pysyvästi taloudellista tukea vastuuttomaan eteläiseen osaan, sille voisi antaa korkeamman todennäköisyyden, että korkomarkkinoilla ja pankkien lainatiskeillä omistusasuntolainan ja sijoitusasuntolainan korkoero tulee kasvamaan

Tavallisen asuntosijoittajan ei välttämättä tulisikaan ymmärtää sitä, ohjaako keskuspankki korkomarkkinoita vai korkomarkkinat keskuspankkeja. Jos uskoo jälkimmäiseen, sieltä tulee ohjausvaikutus, joka kertoo, että mitään kuumaa taloutta, jota voi tai pitää korkoja nostamalla viilentää, ei ole näköpiirissä. Jokaisen pitää itse muodostaa ja päivittää käsitystään siitä, onko halvan rahan saatavuus vähenemässä ja mistä syystä.

Itse teen asuntosijoituslaskelmia tällä hetkellä siltä pohjalta, että ostettavan kohteen tulee kattaa korkosuojatun lainan hoitomenot. En siis ota riskiä sen suhteen, että osaisin ennustaa korkojen laskua tai nousua.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.

MUISTUTUS oletko opiskellut kesällä Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista sijoitusasuntojen remonteista?

2. Liian korkea velkavipu

Kohtuullisen velkavivun vastuullinen käyttö on osa asuntosijoittajan työkalupakkia.

Yllämainitulla twiitillä yritin herätellä ajattelemaan sitä, että englanniksi puhutaan LTV:stä, joka tulee sanoista Loan To Value. Value kuvaa vakuusarvoa, jolla ei tarkoiteta kauppakirjaan kirjoitettua numeroa, vaan mahdollisimman käypää vakuuden arvoa. 

Jos asuntosijoittaja pystyy ostamaan kohteen alle markkinahinnan eli käyvän vakuusarvon, hänen velkavipu-%:nsa oikeaoppinen määrittäminen tapahtuu jakamalla lainan määrä vakuuden käyvällä arvolla. 

Jos siis twiitissä kuvattu 30 %:n alennuksella 70 000 euron asunnon ostanut asuntosijoittaja olisi saanut pankistaan lainaa 70 % kauppakirjaan merkitystä summasta laskien eli 34 300 euroa (70 000 € – alennus 21 000 € = 49 000 €, josta 70 % on 34 300 €), hänen velkavipu-%:nsa olisi 49 % (34 300 € / 70 000 €). 

Kaikkea vapaata vakuusarvoa ei ole pakko jälleenrahoittaa. Joskus voi olla perusteltua lyhentää lainoja ja antaa koko velkasalkun vivun pienentyä.

Sam Laakso inflaatiota ja muita pidemmän aikavälin juttuja Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #214

3. Likviditeetin puute eli liian pienet käteisvarat

Käteisen lisäksi vaikkapa pörssiosakkeet ovat asuntosijoittajan kannalta suhteellisen likvidejä varoja. Asunnot eivät pääsääntöisesti ole kovin likvidejä. 

Akuutin käteistarpeen ilmetessä yllättäen, asunnon voi joutua myymään reilusti alle markkinahinnan, koska nopeaan kauppaan pystyviä eli korkean likviditeetin omaavia ei myöskään ole tarjolla runsaasti.

Yleisen epävarmuuden lisääntyessä puskureita tulisi kasvattaa etupainotteisesti. Mikäli kaikki ovat samanaikaisesti kasvattamassa likviditeettiä vakuuksien puutteessa, eli uutta lainaa ei järjesty, melkein kaikki omaisuuslajit laskevat. Tältä monen globaalin ison sijoittajan maailma näyttää juuri nyt.

Juuri tällä hetkellä tavallinen asuntosijoittaja voi tuntea painetta useammasta suunnasta:

• korko noussut
• hoitovastike noussut
• ylimääräinen vastike peritty
• rahoitusvastike noussut
• tonttivastike noussut
• remonttien ja materiaalien hinnat nousseet
• maalämpöremontti on noussut 30 % ja valmistuu vasta 2023-24 lämmityskauteen
• vuokrataso ei ole noussut
• asuntojen hinta ei ole noussut
• osakesalkku laskenut
• työpaikalla tulos ei ole budjetin mukainen

Amerikkalaiset REIT-osakkeet olivat keväällä 2020 hurjassa alennusmyynnissä. Yksi tärkeimmistä ellei tärkein johdon toimenpide ja sijoittajien huomion kohde oli, kuinka pitkään yksittäinen REIT pärjää, jos vuokralaiset eivät maksa vuokraa. Fokus oli likviditeetin varmistamisessa.

Lainojen uudelleen järjestely ja jälleenrahoitus korkojen noustessa – Blogi #317

Bonushaaste

Asuntosijoittajan pitäisi yht’äkkiä hahmottaa, mikä on EKP:n löysän rahapolitiikan, mikä EU-maiden elvyttävän finanssipolitiikan, mikä globaalien tilaustoimitusketjujen rikkoontuminen koronan ja koronatoimien vuoksi, ja mikä on Putinin silmittömän hyökkäyksen ja mikä länsimaiden asettamien pakotteiden vaikutusta inflaatioon. Tai onko kuluttajahintojen nousu ylipäätään inflaatiota ja onko asuntojen hintojen nousu kuluttajahintojen nousua.

Jos se yhtään lohduttaa, parhaat asiantuntijatkaan eivät ole samaa mieltä näistä asioista. Asuntosijoittaja voi myös valita sellaisen lähestymistavan, jossa määrittelee epävarmuuden lisääntyneeksi. Kun epävarmuus lisääntyy, yksilötasolla ei tarvitse kantaa minkäänlaista vastuuta maailman talouksien kasvusta kulutustaan lisäämällä ja ilmaston pelastamisesta kulutustaan vähentämällä.

Keskittymällä omien tulonhankkimislainojen mahdollisesti nousevien korkojen maksamiseen, velkavivun pienentämiseen suunnitellusti lainoja lyhentämällä ja likvidien puskurien kasvattamiseen (vielä ei ylimääräinen lainanlyhennys kannata), voi saada omat haasteet paremmin hallintaan.