Lainojen uudelleen järjestely ja jälleenrahoitus korkojen noustessa – Blogi #317

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa kuvasimme Markko Kaarton kanssa “lainojen uudelleen järjestelyn” tarkoittamaan tilanteita, joissa olemassa olevaa lainaa, useampia lainoja tai koko lainasalkkua järjestellään uudelleen. Tämä voi sisältää useita seuraavassa listassa mainittuja elementtejä. Elementit voivat esiintyä myös kaikki yhdessä: 

• Lainan koron tai marginaalin laskeminen, joka pienentää kuukausittaista maksusuoritusta.
• Laina-ajan pidentäminen kuukausittaisen maksusuorituksen pienentämiseksi kassavirtaa parantamaan.
• Useamman lainapääomaltaan jo lyhentyneen lainan yhdistäminen yhdeksi uudeksi laina-ajaltaan maksimipituiseksi lainaksi kuukausittaisen maksusuorituksen pienentämiseksi.
• Korkoriskin muuttaminen joko muuttuviin korkoihin tai kiinteisiin korkoihin siirtymällä.
• Lainan lyhennystavan vaihtaminen sijoittajan tavoitteita paremmin tukevaksi.

Kirjassa on kuvattu jokaista elementtiä vähän tarkemmin ja laskettu muutama esimerkki. Kirja julkaistiin kesän 2021 kynnyksellä, jonka jälkeen osa elementeistä on muuttunut ainakin vähemmän houkuttelevaksi. 

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.

Jokaisen pitää itse ottaa vastuu siitä, kuinka paljon uskoo tulonhankkimislainojen korkojen ja marginaalien nousevan. Vai uskooko kenties siihen, että markkinoiden jo nostettua korkoja paljon ennen ohjauskorkoaan 1. kerran viime viikolla vihdoin nostanutta EKP:tä, nousut on jo markkinoilla nähty. Italian ja Etelä-Euroopan maiden korkotasojen tukeminen Pohjois-Euroopan kustannuksella on kiristäväälöysäävää tai löysäävääkiristävää rahapolitiikka.

Vaikka historiallisesti katsottuna tulonhankkimislainojen korot eivät vielä ole muuta kuin erittäin matalia, on niiden nousuprosentit ja nousuvauhti todella suuria. Yleispätevää ohjetta ei voi antaa, tulisiko nyt kiirehtiä vai pidättäytyä lainojen uudelleen järjestelystä. Mitä enemmän yöunet ovat häiriintyneet likviditeettihuolien takia, sitä nopeammin kannattaa käydä omassa pankissa juttelemassa, olisiko tästä kassavirran kasvattamiskeinosta apua. 

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook

Vuokranantajan nelikenttä – yrittäjä Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #185

Piristystä ja Joensuuta Satu Lukin Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #193

Lainan uudelleen järjestely omistusasujan näkökulmasta

Kaikki asunnot eivät sovi sijoitusasunnoiksi eivätkä omistusasujat ole kiinnostuneita kaikista vuokrakoteina olevista asunnoista. Silti asuntosijoittajat toimivat asuntomarkkinoilla, joilla liikkuu myös osa omistusasunnoista kiinnostuneita.

Ensimmäistä omistusasuntoaan ostava pohtii sitä, onko hänellä kykyä maksaa lainanhoitomenoja nykyisessä korko- ja marginaaliympäristössä. Omistusasuntonsa vaihtamista pohtivan päätöstä voi hidastaa lisäksi se, että omistusasuntokaupan yhteydessä usein maksetaan tai joudutaan maksamaan vanha laina pois ja otetaan uusi laina.  Jos vanhaan asuntoon liittyy erittäin matalan marginaaliin omaava korkosuojattu laina, osa omistusasujista joutuu pohtimaan sitä, onko asunnon vaihtotarve niin suuri, että sen tyydyttämiseksi ottaa tilalle ehdoiltaan huonomman lainan.

Mitä enemmän korot nousevat ja ehdot heikentyvät, sitä suurempi lisätekijä tämä on omistusasuntojen kysyntää vähentämään. Osa yhä ostaa omistusasunnon, mutta tyytyy vähempään asuntoon.

Jos taloyhtiölainojen lyhennysvapaapakko muuttuu lakisääteiseksi lyhennysvapaakielloksi, tällä voi olla kysyntään vaikuttavia seurauksia. Asuntosijoittajan kannattaa olla hereillä, onko näillä asioilla uhkia vai mahdollisuuksia tuovia vaikutuksia.

Lisää aiheesta: Mukava suhdepäällikkö Hanna Isbom – Ostan Asuntoja Podcast #211

Jälleenrahoitus pysyy asuntosijoittajan keinona

Jälleenrahoitus (refinance) kuvaa asuntosijoittajalle tapahtumaa, jossa kaikki arvonnousut eli vapaat vakuusarvot kotiutetaan uuden lainan avulla asuntosijoittajan käyttöön sijoitettavaksi. Näitä arvonnousuja voivat olla:

• hankintahetken alennus
• remonteilla luotu arvonnousu
• lainanlyhennyksillä saavutettu arvonnousu
• markkinahinnan nousun myötä tullut arvonnousu

Mikäli asuntosijoittaja ei tee samassa yhteydessä vanhojen lainojen uudelleen järjestelyä, heikkenevät ehdot ja nouseva korko eivät siltä osin ole huolena. Ne ovat kuitenkin huolena, koska ostettavan kohteen ja kaupan tulee olla sellainen, että asuntosijoitttajan sijoituskriteerit yhä toteutuvat uuden lainan ehdoilla.

Mikäli korot ovat nousseet niin paljon, että asuntojen hinnat ovat kääntyneet laskuun, kohteen saa aikaisempaa alhaisemmalla markkinahinnalla. Jos omistusasumisen kysyntä kääntyy laskuun, vuokra-asuntojen kysyntä voi kääntyä nousuun, josta seuraa vuokrien nousu.

Voisiko ”1 %-yksikkö lisää korkoa laskee 10 % asunnonostajan kykyä maksaa asunnosta” -nyrkkisääntö toimia? – Blogi #312

Mikäli edellä kuvattu ilmapiiri vallitsee markkinoilla, siellä voi olla myös enemmän syystä tai toisesta motivoituneita myyjiä liikkeellä. Mahdollisuus ostaa sijoitusasunto alle markkinahinnan kasvaa. Toisaalta markkinahintojen laskiessa yleisesti asuntosijoittajan haasteeksi tulee tunnistaa uusi alhaisempi markkinahintataso. Siihen hintaan ostaminen ei enää ole alle markkinahinnan ostamista.

Mitä enemmän asuntosijoittajalla on jälleenrahoittamatonta arvonnousua salkussaan, sitä enemmän sitä menettää markkinahintojen laskiessa. Jälleenrahoittamattomat alennukset, arvoa nostaneet asunto- ja taloyhtiöremontit, lainanlyhennykset ja markkinahintojen nousut sulavat sen vastapainona, että seuraavan kohteen saa alhaisemmalla markkinahinnalla. 

Miksi asuntosijoittajan tulisi nyt aktivoitua passivoitumisen sijaan? – Tiistaiaudio #226

Jos oma asuntosijoitusyhtälö on vedetty liian kireälle, silloin odottaminen kannattaa, jos sen avulla varmistaa, ettei itse ole motivoituneiden pakkomyyjien joukossa, kun hinnat ovat laskeneet. 

Usein kuulee yleisnäkemyksenä, että odottaminen ei kannata, koska silloin menettää odottamisajan tuotot. Tässä herättelen harvemmin kuultua yleisnäkemystä, että jälleenrahoituksen siirtäminenkään ei kannata, jos menettää jo luomansa arvonnousut.

Yhteenveto

Toistan vielä uudestaan, että nousevien korkojen ja laskevien hintojen markkinassa kannattaa ensin varmistaa, ettei ole liikaa vivutettu, jolloin voi menettää työnsä tuloksia vielä enemmän, jos joutuu myymään. Odottaminen voi myös olla oikea vaihtoehto, kun pitää pienentää velkavipua ja kasvattaa puskureita.

Minulla ei ole kokonaiskäsitystä, kuinka vastuullisesti tai vastuuttomasti eri pankit ovat asunto- ja sijoitusasuntolainoja myöntäneet. Itselläni on kokemusta useamman pankin useammasta pankkiirista, joita kaikkia on yhdistänyt 70 %:n yläraja käypään vakuusarvoon suhteutettuna. Toistuvasti eri pankkien edustajat kertovat, että kaikkien lainaajien maksukyky testataan 6 %:n korkoatasoa vastaavalla stressitestillä. Näiden pohjalta mitään finanssikriisin tyyppisiä jenkkiromahduksia en osaa ennustaa, koska lainoja on todennäköisesti laajalla skaalalla myönnetty vastuullisesti.

Remonttitarinoita Tuija Tiilikainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #212