Olemme kuluneen vuoden 2022 aikana tehneet sijoituksia 3 eri uuteen kohteeseen ja investoineet suunnitelmien mukaisesti linjasaneeraus- ja energiaremonttiteemojen sisään sopiviin toimenpiteisiin. Myös useisiin asuntoremontteihin on investoitu.
Kokeneelle pitkäaikaiselle asuntosijoittajalle asuntomarkkinoiden arki näyttää erilaiselle kuin asuntosijoittamisen alkutaipaleella olevalle. Asuntopehtoori Miika Vuorensola tiivisti yhteen twiittiin asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtien moniuloitteisuutta.
Jos joku väittää tietävänsä, miten nämä tekijät muuttuvat seuraavan 12 kuukauden aikana, hän joko valehtelee tai ei tiedä, että tulevaisuuden ennustaminen ei ole mahdollista. Kokenut asuntosijoittaja seuraa Vuorensolan mainitsemien elementtien kehitystä ja osa seuraa vielä useampia muuttujia. Kun jonkin elementin osalta saa uuden faktan tietoonsa, taas voi pohtia, miten tämä vaikuttaa omiin skenaarioihin kokonaisuudesta. Tärkeää on muistaa, että mikään muuttuja ei ole stabiili, vaan ne liikkuvat eri tavoilla eri tilanteissa.
Kaikista eniten varovaisuutta tulee noudattaa sellaisten ennustajien sanomisiin, jotka nappaavat yhdessä tekijässä muutoksen ja tekevät siitä järkkymättömiä johtopäätöksiä olettaen, että mikään muu tekijä ei tulevaisuudessa muutu. “Asuntovelalliset voivat nukkua yönsä rauhassa vielä pitkään” tai “inflaatio on tilapäistä” ovat esimerkkejä tällaisista ennusteista. Näistäkään ei ennustehetkellä tiennyt, osuvatko ne oikeaan. Minulle (asunto)sijoittajana ei ole ollenkaan tärkeää osua jollain tulevaisuusarvauksella joskus oikeaan, ja sitten kaivaa sitä esiin ja takoa omaa rintaa. Tärkeää sen sijaan on pyrkiä tarkastelemaan faktoja mahdollisimman monipuolisesti. Hyvä keino on asettua toisen asemaan ja yrittää perustella, millä käytettävissä olevilla tiedonjyväsillä voisin itse puolustaa jotain ennustetta. Kun tätä tekee jatkuvasti avoimin mielin, voi tiedon pohjalta muodostaa itse skenaarioita, joissa näkee mahdollisuuden erilaisille kehityspoluille. Moni näistä poluista on sellainen, ettei siellä ole juuri tungosta. Silloin voi löytää hyviä sijoituskohteita.
Tällä pitkällä alustuksella halusin luoda perustaa sille, että asuntosijoittamisesta kiinnostuneet ymmärtäisivät, että kokeneet asuntosijoittajat eivät elä “asuntosijoitusbuumissa”, jonka ohimentyä he lopettavat asuntosijoittamisen. Kokenut asuntosijoittaja ymmärtää syklisyyden ja hahmottaa niiden vaiheisiin liittyvät tapahtumat, vaikkei niitä osaakaan tarkasti aikajanalle ennustaa.
Asuntosijoittamisen alkutaipaleella olevalle on kuitenkin tärkeää kertoa, että juuri tällä ajan poikkileikkaushetkellä eletään syklin kannalta suuren epävarmuuden aikaa. Euriborit, hoitovastikkeet ja rakennuskustannukset ovat jo kääntyneet merkittävään nousuun, mutta vielä ei tiedetä, mitä tapahtuu asuntojen hinnoille ja mitä vuokrille. Kokenut asuntosijoittaja ymmärtää, että jotain tapahtuu, mutta ajankohta, muutoksen suuruus ja kesto ovat kaikki suuren epävarmuuden peitossa.
Nyt on erinomainen aika opiskella asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan taitoja lisää
Satavarmasti kokeneet asuntosijoittajat eivät tule harjoittamaan toimintaansa tavalla, jossa ostavat sijoitusasuntoja nollaa lähestyvillä vuokratuotto-%:lla riskien ja epävarmuustekijöiden koko ajan kasvaessa.
Siksi olen aktivoitunut usealla tavalla kannustamaan kaikkia asuntosijoittajia kehittämään taitojaan. Itse en kuulu siihen ryhmään, joka uskoo, että erilaisten keskusohjaajien toimilla ja työkaluilla ollaan kohta tilanteessa, jossa asuntosijoittajan arki näyttää taas samalta kuin 2019 ennen koronaa. Nyt kannattaa investoida omaan osaamiseen ja ajatteluun, jotta osaisi tunnistaa mahdollisuuksia, jotka voivat 2020-luvulla ilmestyä eri tavoilla ja paikoista kuin 2010-luvulla. Valtaosa ei investoi, vaan vetäytyy kuoreensa, josta on vaikea huomata niitä datajyväsiä, joista voi nähdä mahdollisuuksia toisten vielä nähdessä lisää uhkia.
Lähdin kuukausi sitten kokeilemaan, mitä voisin omin toimenpitein saada aikaan 10X Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan myynti – Tiistaiaudio #231 -esimerkin kautta. Omissa vuositavoitteissani on tiedon jakaminen asuntosijoittamisesta ja vuokraustoiminnasta kiinnostuneille.
Mitenkään ei voi välttyä siltä tiedolta, että toistuvat ihmismieltä huolestuttavat globaalit tapahtumat ovat vieneet osan suomalaisistakin negatiivisuuden kierteeseen. Voisinko omilla toimillani saavuttaa kenties jonkun sellaisen, joka kaipaa jotain konkreettista oljenkortta löytääkseen jotain uutta positiivisuutta kaiken negatiivisuuden keskelle? Vuokrakodin tarjoaminen sellaista tarvitsevalle on joka kerta aivan uskomattoman hieno kokemus. Ostan Asuntoja Podcastin isäntänä toimiminen on uskomattoman hieno kokemus. Vielä en ole löytänyt yhtään viisasta, joka kertoo, miten tällainen palaute hinnoitellaan €/tunti -kustannuksena, jotta voisin laskea, kannattaako podcastia tehdä.
Marko Kaarton kanssa olemme kirjoittaneet Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan. Päätin kokeilla, voinko sen avulla tehdä innostavan esimerkin, jossa pienillä päivittäisillä omilla toimenpiteillä voisin saavuttaa seuraavia asioita:
- lisätä asuntosijoittajien keskuudessa tietoisuutta tällaisen kirjan olemassaolosta (varmaan 80 % yksityisistä vuokranantajista ei tiedä, keitä ovat Olli Turunen, Joonas Orava, Marko Kaarto ja Harri Huru)
- saavuttaa uusia silmä- ja korvapareja ilmaisen Ostan Asuntoja -sisällön pariin (saan viikottain ”löysin sun podin, olisinpa löytänyt aikaisemmin” -palautteita)
- saada yhä useampi tekemään johtopäätöksen kirjan tilaamisen järkevyydestä (jos investointi kirjaan tai Suomen Vuokranantajien jäsenyyteen tuntuu liian suurelta, älä vielä investoi sijoitusasuntoon, koska et ole henkisesti valmis)
- lopulta saavuttaa tilanteen, että yksi kerrallaan tekee tietoisen valinnan luopua negatiivisten uutisten seuraamisesta ja vapauttaa aikaansa itsensä kehittämiseen kirjaa opiskelemalla (15 minuuttia päivässä joka päivä 3 vuoden ajan saa edistysihmeitä aikaan)
Mitä “massive action” -toimia olen tehnyt 10X -tavoitteen eteen?
Reilu kuukausi sitten kuuntelin Grant Cardonen uutta “The 10X Mentor” -kirjaa. Nyt kertasin ”Think And Grow Rich” -kirjan. Näistä saan päivittäistä intoa.
Olen lukenut Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan luvuista 2, 3 ja 4 otteet Ostan Asuntoja Tiistaiaudiolle
Asuntosijoittamisen ensimmäiset 3 käskyä kymmenestä kultaisesta käskystä – Tiistaiaudio #232
Asuntosijoittamisen kannattavuuden peruselementit – Tiistaiaudio #235
Asetin Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan viimeisten kuukausien toteutuneen keskimääräisen päivämyynnin lähtötason mittariksi. Asetin tältä pohjalta 10X-tavoitteen eli nostaa kirjan tilausmäärät 10X. Marko näytti peukkua. Olen seurannut päivä- ja viikkotasoilla, onko valitsemillani “massive action” -toimilla vaikutusta kirjan tilausmääriin. Nämä ovat yritystoiminnan perusoppeja eli asetetaan tavoite, tehdään suunnitelma toimenpiteistä tavoitteeseen pääsemiseksi, laaditaan mittarit, joilla ensin seurataan toimenpiteiden toteutusta (leading indicators) ja sitten tavoitteen toteutumista (lagging indicators). Ympyrä sulkeutuu siten, että tehdään korjaavia toimenpiteitä, jos tulokset eivät ole suunnitelman mukaisia. Tätä ympyrän kehää kuljetaan jatkuvasti.
Oletko tilannut jo? Hyödyitkö? Tilaa lahjaksi tärkeälle ihmiselle? Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
Neljänneksi aktivoin Ostan Asuntoja TikTok -tilin @ostanasuntoja. Ensimmäisen kuukauden aikana julkaisin 27 videota ajatuksella ”video päivässä”. Tavoitteeksi tuli 10X eli 10 uutta seuraajaa per päivä.
Viidenneksi päätin jättää uutisotsikot kokonaan katsomatta aamupäivän aikana ja twitteriä päätin käyttää vian listojen kautta, joille olen valikoinut ihmisiä, jotka käyttävät twitteriä pääsääntöisesti minua kiinnostavista aihepiireistä twiittaamiseen. Tavoitteena oli vapauttaa näin puoli tuntia aikaa päivässä ja käyttää yhä enemmän aikaa omaan positiiviseen tekemiseen.
Kuudenneksi päätin lisätä jo vanhoilla Ostan Asuntoja -tileillä aktiivisuuttani. Tähän en tehnyt varsinaista suunnitelmaa enkä asettanut tavoitteita, mitkä molemmat olivat pieniä virheitä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Pehtoorin Blogista: Flipistä floppi?
Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197
Mitä tuloksia olen saavuttanut ensimmäisen kuukauden aikana?
Ostan Asuntoja Podcastin -kuuntelijamäärissä jakso alussa saavutettu 30 %:n nousu on pysynyt tällä tasolla koko kuukauden ajan. Syystä tai toisesta podcastin pariin on tullut suurempi määrä korvapareja. Tämä on ns. “leading indikaattori” eli se voisi tarkoittaa sitä, että ennen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjatilauksen tekemistä kuunnellaan, voisiko huru-ukon ja Kaarton kirjan tilaaminen olla hyvä investointi. Kuuntelijamäärien kasvu on tasaantunut jakson loppua kohti. Tämä voi johtua siitä, että esimerkiksi supersuosittu #rahapodi on palannut eetteriin lomatauolta. Suvi Schwab on saanut korvapareja Raha-asiaa -podcastilleen ja Sijoitusovi julkaisi kaikkia asuntosijoittajia kiinnostavan Markkinakatsaus -jakson. Niina Huhtalan Asuntosalkku Kasvussa Podcast vie myös ansaitusti korvapareja. Vaikka Suomi on podcastien kehitysmaa, asuntosijoittajille sopivia laadukkaita podcasteja onkin jo useampia tarjolla.
Podcastin sponsoreille tällainen kuuntelijamäärän nousukehitys pitäisi tuoda lisäarvoa. Kaikille sponsoreille olen tehnyt lupauksen, että sponsoroinnin hinta ei muutu, vaikka podcastin kuuntelijamäärät lisääntyisivät. Moni sponsori on lähtenyt mukaan kuuntelijamäärillä, jotka olivat 100X pienempiä. Kiitos taas kaikille sponsoreille ja lukuisille vieraille. Ehkä kohta 200 palautteen määrä täyttyy Apple Podcastsin puolella.
@ostanasuntoja TikTok -tilille tuli kuukaudessa 600 seuraajaa, mikä on tuplamäärä 10X -tavoitteeseeni 300 seuraajaan verrattuna. Toistaiseksi TikTok on ollut positiivinen yllätys ja olen saavuttanut täysin uutta yleisöä, joka on kiinnostunut asuntosijoittamisesta, vuokraustoiminnasta ja jopa vuokralaiset ovat siellä lähestyneet ”et kuullosta umpisurkealta yksityiseltä vuokranantajalta” -arvioilla.
Olen pystynyt pitämään uutisotsikot ja negatiivisuuden pois päivän tekemisistä ja saanut lisää energiaa. Oma kesäni ei mennyt ennakkosuunnitelmieni mukaisesti ja se oli erittäin työntäyteinen. Nyt olen päässyt päivittäisen kuntoilun ja opiskelun sekä mielen rauhoittamisen pariin takaisin. Vietimme pojan 25-vuotisillallisia koko perheen voimin hyvissä tunnelmissa.
Ostan Asuntoja Blogin lukijamäärät ovat pitkään olleet laskussa. Moni muukin bloggaaja on vahvistanut samaa ja moni sisällönkuluttaja kertoo siirtyneensä kuuntelemisen puolelle. Viimeinen kuukausi on ainakin pysäyttänyt tämän kehityksen ja toivottavasti jatkotoimilla saan myös Blogin puolelle lukijoita lisättyä.
Ja sitten ne ”lagging indikaattorit” eli ne mittarit, jotka kertovat kirjojen tilausmäärät:
- ensimmäisen viikon aikana saavutimme 8X -tilausmäärän
- ensimmäisen kuukauden aikana saavutimme 5X -tilausmäärän
Ensimmäinen kuukausi ei siis vielä tuonut 10X -tilausmäärää. Kaksi parasta tilauspäivää oli ensimmäisen viikon aikana. Kolmas viikko oli huonoin. Jakson viimeisin viikko oli taas parempi, mutta tilausmäärien laskusuunta kohti ensimmäisen kuukauden loppua kertoo sen, että joitain uusia toimenpiteitä pitää kehittää, jotta 10X-tavoite olisi mahdollinen.
Mitä toimia itse tekisit toisen kuukauden aikana tilausmäärien kasvattamiseksi? Jos olet myynnin ammattilainen ja seuraat Ostan Asuntoja, mitä tekisit toisin?
Kirjat on pakattu 12 kirjan laatikoihin. Kirjan ennakkomarkkinointivaiheen tukijoiden lisäksi kukaan ei ole vielä tilannut kokonaista laatikollista kirjoja julkaisun jälkeen. Toisen kuukauden aikana aion löytää sellaisia kiinteistönvälittäjiä ja vuokravälittäjiä, jotka toimivat toistuvasti asuntosijoittajien ja vuokranantajien parissa, ja jotka voisivat nähdä omalle liiketoiminnalleen lisäarvoa siitä, jos asiakkaiden käsissä olisi asuntosalkun kasvattamisen 10X -opaskirja. Jos ajatus innosti, ole yhteydessä harri@ostanasuntoja.com.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
Kuuntele ote kirjan luvusta 4 Asuntosijoittamisen kannattavuuden peruselementit – Tiistaiaudio #235
Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen. Kiitos OVV, Peab, Huutokaupat.com, If, Vuokraovi ja Flatco.
”Tammi-elokuun kokonaistuotot (brutto) oli 10 800€. Keskiarvo 1 350€/kk. Alin tuotto tammikuussa 682€. Korkein tuotto elokuussa 1 714€.” Näin kuvaa Marika @miunsijoitukset Mali 15.12.2021 ostamansa asunnon tuottoa instatilillään.
Ensimmäistä kertaa minulla on tunne, etten oikein osannut isäntänä esittää parhaita kysymyksiä, jotta olisin saanut esille Marikan kaiken ajattelun ja suunnitelmallisuuden. Tai sitten hän on vain jotenkin vaatimaton puhuessaan. Marikan haastattelusta saa kenties enemmän irti, jos lukee myös hänen instatilinsä tekstit. ”Sain tämän asunnon tuotoilla rahoitettua uusien kohteitteni remontteja. Muuten ei olisi ollut itsellä mahdollista palkkatuloilla rahoittaa. Tuotoista riitti myös varainsiirtoverojen maksuun.”
Kuuntele Marikan tarinaa tarkalla korvalla ja löydät kenties sieltä pieniä ideoita, joiden avulla saat omaa lumipalloasi kasvatettua hieman nopeammin.
Kalustettuna tai ilman kalusteita Marika Mali Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #221
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Vuokranantajan nelikenttä – yrittäjä Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #185
Piristystä ja Joensuuta Satu Lukin Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #193
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Inflaatio hyödyttää velkavipua käyttävää asuntosijoittajaa 3 kautta – Blogi #323
Amerikan asuntosijoittaja Jaakko Savolaisen palaute Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta: ”Monipuolinen ja virkistävän havainnollistava kenttäopas asuntosijoittajille. Olen sijoittanut asuntohin pitkään sekä Suomessa että Amerikassa, ja tämä kirja onnistui herättämääm uusia ajatuksia. Kirja antaa varsin realistisia toimintamalleja varallisuuden nopeammaksi kartuttamiseksi ja liiallisten riskien välttämiseksi. On monta tapaa tehdä asioita oikein, ja tässä kirjassa on esitelty niiden parhaimmistoa.”
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta olen tähän mennessä lukenut otoksia toisesta luvusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti – Taloushaukan kirja-arvio ja alkua luettuna – Ostan Asuntoja Podcast #169 ja “Asuntosijoittamisen lumipalloefektin perusopit” ja kolmannesta luvun “Asuntosijoittajan tunnusluvut” alusta.
Kirjan 4. luku käy perusteellisesti läpi Asuntosijoittamisen kannattavuuden peruselementit, joita kirjassa käsitellään 24 sivun verran.
Tänään jatkan lukuharjoituksia parin ensimmäisen sivun verran luvun 4 alusta.
Luennasta voi ja saa antaa palautetta, jos luennassa ihan mikä tahansa puheen tyyli särähtää korvaan.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Muuta tuoretta sisältöä:
Inflaatio hyödyttää velkavipua käyttävää asuntosijoittajaa 3 kautta – Blogi #323
Arvoina mummelit ja mammelit Sami Pesonen Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #219
Mitä tarkoittaa ”myyjän rahoitus” asuntosijoittamisessa ja mistä sitä saa? – Tiistaiaudio #234
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Pehtoorin Blogista: Flipistä floppi?
Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Moni on kenties huomannut, että kerron aikaisempaa aktiivisemmin Marko Kaarton kanssa kirjoitetun Asuntosijoittamisen lumialloefekti -kirjan olemassaolosta. Tähän on useita syitä, ja yksi niistä on se, että edes valtamedioissa näkyvästi esillä olevat asuntosijoittamista kommentoivat eivät täysin ymmärrä, kuinka asuntosijoittaminen tuottaa jopa 7 eri elementin kautta.
Osa ymmärtää, että asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa, mutta tämä ymmärrys heijastuu usein kommentteina, joissa lohdutetaan nykyistä tukalaa tilannetta sillä, että odottamalla ne asuntojen hinnat taas joskus nousee. Nehän ovat nousseet viimeset 5 vuotta ja pari viime vuotta vielä enemmän. Synkistelyn sijaan nyt on juhlan paikka, kun on mansikkaa kakun päällä paksu kerros.
Kymmenen vuotta tulee täyteen, kun olen tämän blogin kautta viestinyt, etten laske asuntojen markkinahintojen tulevaa nousua ollenkaan tehdessäni laskelmia sijoituskriteerieni täyttymisestä. Jos markkinahinnat nousevat, se tuo ”mansikoita kakun päälle”, on ollut selitykseni.
Kun käyttää velkavipua kohtuullisesti ja vastuullisesti, pääsee hyötymään inflaatiosta kolmella tavalla. Pitää vain sisäistää se, että asuntosijoittamisen kannattavuuden muodostuminen on jatkuva prosessi eikä sellainen mediamyyvä ”buumi/paniikki” -vuoristorata.
Arvoina mummelit ja mammelit Sami Pesonen Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #219
Reitti 1. Omaisuuslajien hintainflaatio – asunnot on yksi omaisuuslaji
Tämä ei pääsääntöisesti hyödytä omistusasujaa, koska seuraavan omistusasunnon hinta nousee samassa hississä kuin sen nyt asuttavan asunnon. Ruotsista Suomeen paluumuuttava voi kyllä hyötyä ruotsalaisen hölmöläisasuntopolitiikan ja löysän lainarahan yhdistelmän ansiosta Suomea korkeammista hinnoista.
Jos ei ole yhtään seurannut makrotaloutta ja keskuspankkien harjoittamaa löysää elvyttävää rahapolitiikkaa, on voinut missata tiedon siitä, että tämä on satanut eri omaisuuslajeja omistavien laariin ja erityisesti vieraalla pääomalla vipuvaikutusta hyödyntäneille. Asuntosijoittamiseen kuuluu osana vieraan pääoman käyttö, joka toimii erinomaisesti sellaisissa vuokra-asunnoissa, jotka generoivat kassavirtaa.
Ostin yksinkertaistetusti 100 000 euron sijoitusasunnon 5 vuotta sitten, jonka markkinahinta on nyt 150 000 euroa. Käytin siihen omaa pääomaa 30 000 euroa ja vierasta pääomaa 70 000 euroa. ”Asunnot tarjoavat hyvää suojaa inflaatiota vastaan” tarkoittaa sitä, että tämä asunto olisi säilyttänyt ostovoimansa, mikäli vuosittainen inflaatio olisi ollut 8 %. Ja olisin ostanut asunnon ilman vierasta pääomaa.
”Pankki omistaa mun asunnon” on letkeä kansanviisaus, kun on ostettu omistusasunto isolla velalla. Ei muuten omista. Asuntosijoittaja omistaa asunnon 100 %:sti, vaikka olisi käyttänyt 70 % pankin velkarahaa.
30 000 euron omalla käteispääomalla olen oikeutettu saamaan 100 %:sti tuon 50 000 euron markkinahintojen nousun itselleni. 50 000 euroa jaettuna 30 000 eurolla tarjoaa jo sellaisen prosentuaalisen tuoton omalle sijoitetulle käteispääomalle, että mansikoita on kakun päällä paksumpi kerros. 30 000 sijoitetulle käteiseurolle on päälle tullut omaa pääomaa 50 000 euroa. Pelkkä 8 %:n ”inflaatiosuoja” kalpenee tämän esimerkin prosenteille.
Oiotaan taas mutkia ja leikitään, että olisin flippaaja ja saisin tämän 50 000 euron myyntivoiton eikä välittäjää olisi kuviossa todennäköisesti hyvin ansaitsemineen palkkioineen. 150 000 – vero 15 000 – poismaksettu laina 70 000 jättäisi käteen hienot 65 000 euroa. Oma sijoitettu käteispääoma olisi yli tuplaantunut. Mikäli myyty asunto olisi ollut vuokraustoimintaan sopiva, flippaaja olisi hidastanut, ei nopeuttanut matkaansa osta ja pidä -asuntosijoittajana, mikäli hän sellaiseksi pyrkii. 15 000 euron siirtäminen verottajalle ikuisella 0-tuotolla ja kaikkien muiden tuottojen poistaminen yhtälöstä kostautuu matkalla hitaampana lumipallon kasvuna. Tilanne on toinen, jos flipattu asunto soveltuu omistusasunnoksi, jossa vuokraustoiminnan harjoittaminen ei olisi järkevää.
Pitkäjänteisenä asuntosijoittajana salkussani on 150 000 euron arvoinen asunto, 50 000 euron arvonnousun jälleenrahoituksesta 35 000 euroa tilillä ja verottaja odottaa yhä omaansa. Nettovarallisuuteni on 150 000 euroa – velka 70 000 euroa = 80 000 euroa. Olen flippaajaan verrattuna 15 000 euroa varakkaampi, koska hän on lahjonut verottajaa samalla summalla.
Tililläni on lisäksi 35 000 euroa seuraavaan sijoituskohteeseen. Tässä esimerkin asunnossa sijoittamani oman käteisen tuotto on jo ääretön, koska 30 000 euroa on siitä jo kokonaan irrotettu ja 5 000 euroa päälle.
Tilaa Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja, jossa asiaa on avattu perusteellisesti ja esimerkein rautalangasta moneen kertaan vääntäen.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Blogista: Sijoitusasunnon myyminen – näin onnistut!
Henri Neuvonen sadasta tuhanteen miljoonaan Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #203
Reitti 2. Velkavipu laskee ilman lainanlyhennyksiä
Sijoitusasunnon ostohetkellä velkavipu-% oli 70, joka saatiin jakamalla vieraan pääoman määrä asunnon velattomalla markkinahinnalla eli 70 000 €/ 100 000 € x 100 % = 30 %
Asunnon markkinahinnan ollessa nyt 150 000 euroa, velkapääoma ei ole kasvanut mihinkään. Jos asunto olisi ollut tyhjänä eikä vuokralainen olisi täten vuokraa maksamalla avustanut lainan lyhentämisessä ja pankki ei lyhennyksiä olisi vaatinut eli leikisti velkaa olisi yhä 70 000 euroa jäljellä, nyt velkavipu-% olisi enää 47 %.
Asuntojen hintainflaatio ei nosta velkapääoman määrää. Tämä etu tulee sekä kiinteäkorkoisissa että muuttuvakorkoisissa lainoissa.
Toimiiko (asunto)sijoittaminen, kuten olen ajatellut? – Blogi #322
Reitti 3. Kassavirta lisääntyy
Maksimaalisen hyödyn saavuttaminen edellyttää kiinteäkorkoista tai korkosuojattua lainaa, jolloin lyhennys ja korko pysyvät muuttumattomina.
Kun otetaan yksittäisen ajankohdan poikkileikkaus ja sen pohjalta pohditaan asuntosijoittamisen kannattavuutta vuokratuotto-%:n kautta, unohdetaan kaikki jo asuntosijoittamisessa mukana olevat ja keskitytään niihin, jotka aloittaisivat asuntosijoittamisen juuri nyt, kun asuntojen hinnoissa näkyy merkittävä nousu, vastikkeet nousevat ja remontit kallistuvat, mutta vuokrissa ei nousua juuri näy.
Vuokrat nousevat kyllä, ellei väestömäärälle ja sitä kautta asuntojen tarpeelle tapahdu jotain eriskummallisen negatiivista.
Asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtien väliset muutokset etenevät prosessina. Jos rakentaminen sen kallistumisen myötä tyrehtyy tai muuten kysyntä siirtyy asuntoihin ja paikallisiin markkinoihin, joissa tarjonta ei pysy kysynnän perässä, vuokrat nousevat. Tarkkaa aikajanaa ei voi kuin arvioida.
ARA-asuntojen vuokrankorotuskirjeet nostavat suurimmissa kaupungeissa kohta ARA-vuokria reilusti. Ero markkinavuokriin pienenee. Kojamon osakekurssin taustalla on tuottomenetelmän kautta määritelty arvo. Kustannusten noustessa johdon tehtävänä on yrittää kompensoida sitä vuokria korottamalla. Sato ei tästä oleellisesti poikkea. Asuntorahastotkaan eivät säännöissään määrittele, kuinka tuottoja voi laskea vuokria korottamatta. Eläkeyhtiöille tällainen olisi kummallista ajattelua. Ennemmin tai myöhemmin yksityinenkin vuokranantaja huomaa, että moni vuokralainen huokaisee helpotuksesta, kun lopulta tuleva korotus on odotuksia pienempi.
Aikanaan markkinat sopeutuvat ja uusia asuntoja rakennetaan aikaisempaa kalliimmista materiaaleista korkeimmilla palkoilla. Asuntojen hinnat nousevat. Prosessi etenee.
Inflaation pysyessä aikaisempaa korkeammalla tasolla, lainapääomani ei ole vieläkään noussut yli sen alkuperäisen 70 000 euron. Nyt maksan lyhennyksiä ja korkoja inflaation nostattamilla suuremmilla kuukausivuokrilla.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Prosessit kuntoon 40 asuntoa varten Henrik Raitasola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #137
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus.
Mainitse ensimmäisen tilauksen yhteydessä ”Huru-ukko” ja saat 10 %:n alennuksen.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
Talonrakennusta, pintakäsittelyjä, muurausta ja kivitöitä. Paljon on tullut jo tehtyä maan ja taivaan väliltä ja hankittua siinä sivussa talonrakennuksen perustutkintokin. Käytännönläheisenä työmyyränä en malta olla tarttumatta heti toimeen. Ja pitäähän sitä ihmisiä auttaa – ilman ahneutta ja eurojen kiiltoa silmissä – Sami Pesonen Apila-asunnot
Nyt kuullaan Markus Grahnin Apila-asuntojen tarinan täydennys, kun siirrytään työmaalle, jossa Sami Pesonen kylvää apiloita mummeleille ja mammeleille. Jos et vielä ole kuunnellut Osaa 1, aloita sillä.
Apila-asunnot nettisivut Instagram Facebook
Sami Pesonen Instagram
Mainintoja saavat ja ansaitsevat:
Pasi Hemmilä Hemmi kodit
Seniorimpi hhhyvempi vuokranantaja Markus Grahn Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #155
Henkilökohtaisen asumispalvelun urbaani vuokranantaja Markus Grahn – Ostan Asuntoja Podcast #1
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Blogista: Sijoitusasunnon myyminen – näin onnistut!
Henri Neuvonen sadasta tuhanteen miljoonaan Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #203
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Mitä tarkoittaa ”myyjän rahoitus” asuntosijoittamisessa ja mistä sitä saa? – Tiistaiaudio #234
Toimiiko (asunto)sijoittaminen, kuten olen ajatellut? – Blogi #322
Voiko “massive action” auttaa asuntosijoittamisessa? – Blogi #320
Sam Laakso inflaatiota ja muita pidemmän aikavälin juttuja Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #215
“Tarvitseeko asuntosijoittaja akateemista tutkintoa? Ei, mutta koulutus on välttämätön. Marko ja Harri ovat tehneet huipputeoksen, lumipalloefektin. Se on suomalainen koulutuskirja Sinulle – Ota koppi!” – Asuntokonkari Suomen Vuokranantajien Helsingin aluepäällikkö Heikki Karu antoi tämän palautteen kirjasta.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Sain muistutuksen, kiitos muistuttajalle, että joskus aikoinaan olen saanut Ostan Asuntoja Podcastin puolella ehdotuksen lukea vanhoja Ostan Asuntoja Blogin kirjoituksia ääneen.
Otsikon aiheesta on tasaisesti tullut kyselyjä ja se on kenties ajankohtaisempi kuin vuosikausiin tai -kymmeneen. Vuorossa Blogi #142 maaliskuulta 2019.
Muuta tuoretta sisältöä: Tiedä, miten asuntosijoituksesi kannattaa – Blogi #321 Voiko “massive action” auttaa asuntosijoittamisessa? – Blogi #320 Unelmatarhaa ja remppaa ADHD-vauhdilla Miia Roukala Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #217 10X Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan myynti – Tiistaiaudio #231
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
MUISTUTUS oletko opiskellut kesällä Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista sijoitusasuntojen remonteista?
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
