Siirry sisältöön

Inflaatio hyödyttää velkavipua käyttävää asuntosijoittajaa 3 kautta – Blogi #323

04/09/2022
Harri Huru Ostan Asuntoja

Moni on kenties huomannut, että kerron aikaisempaa aktiivisemmin Marko Kaarton kanssa kirjoitetun Asuntosijoittamisen lumialloefekti -kirjan olemassaolosta. Tähän on useita syitä, ja yksi niistä on se, että edes valtamedioissa näkyvästi esillä olevat asuntosijoittamista kommentoivat eivät täysin ymmärrä, kuinka asuntosijoittaminen tuottaa jopa 7 eri elementin kautta.

Osa ymmärtää, että asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa, mutta tämä ymmärrys heijastuu usein kommentteina, joissa lohdutetaan nykyistä tukalaa tilannetta sillä, että odottamalla ne asuntojen hinnat taas joskus nousee. Nehän ovat nousseet viimeset 5 vuotta ja pari viime vuotta vielä enemmän. Synkistelyn sijaan nyt on juhlan paikka, kun on mansikkaa kakun päällä paksu kerros.

Kymmenen vuotta tulee täyteen, kun olen tämän blogin kautta viestinyt, etten laske asuntojen markkinahintojen tulevaa nousua ollenkaan tehdessäni laskelmia sijoituskriteerieni täyttymisestä. Jos markkinahinnat nousevat, se tuo ”mansikoita kakun päälle”, on ollut selitykseni. 

Kun käyttää velkavipua kohtuullisesti ja vastuullisesti, pääsee hyötymään inflaatiosta kolmella tavalla. Pitää vain sisäistää se, että asuntosijoittamisen kannattavuuden muodostuminen on jatkuva prosessi eikä sellainen mediamyyvä ”buumi/paniikki” -vuoristorata.

Arvoina mummelit ja mammelit Sami Pesonen Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #219

Reitti 1. Omaisuuslajien hintainflaatio – asunnot on yksi omaisuuslaji

Tämä ei pääsääntöisesti hyödytä omistusasujaa, koska seuraavan omistusasunnon hinta nousee samassa hississä kuin sen nyt asuttavan asunnon. Ruotsista Suomeen paluumuuttava voi kyllä hyötyä ruotsalaisen hölmöläisasuntopolitiikan ja löysän lainarahan yhdistelmän ansiosta Suomea korkeammista hinnoista.

Jos ei ole yhtään seurannut makrotaloutta ja keskuspankkien harjoittamaa löysää elvyttävää rahapolitiikkaa, on voinut missata tiedon siitä, että tämä on satanut eri omaisuuslajeja omistavien laariin ja erityisesti vieraalla pääomalla vipuvaikutusta hyödyntäneille. Asuntosijoittamiseen kuuluu osana vieraan pääoman käyttö, joka toimii erinomaisesti sellaisissa vuokra-asunnoissa, jotka generoivat kassavirtaa.

Ostin yksinkertaistetusti 100 000 euron sijoitusasunnon 5 vuotta sitten, jonka markkinahinta on nyt 150 000 euroa. Käytin siihen omaa pääomaa 30 000 euroa ja vierasta pääomaa 70 000 euroa. ”Asunnot tarjoavat hyvää suojaa inflaatiota vastaan” tarkoittaa sitä, että tämä asunto olisi säilyttänyt ostovoimansa, mikäli vuosittainen inflaatio olisi ollut 8 %. Ja olisin ostanut asunnon ilman vierasta pääomaa.

”Pankki omistaa mun asunnon” on letkeä kansanviisaus, kun on ostettu omistusasunto isolla velalla. Ei muuten omista. Asuntosijoittaja omistaa asunnon 100 %:sti, vaikka olisi käyttänyt 70 % pankin velkarahaa. 

30 000 euron omalla käteispääomalla olen oikeutettu saamaan 100 %:sti tuon 50 000 euron markkinahintojen nousun itselleni. 50 000 euroa jaettuna 30 000 eurolla tarjoaa jo sellaisen prosentuaalisen tuoton omalle sijoitetulle käteispääomalle, että mansikoita on kakun päällä paksumpi kerros. 30 000 sijoitetulle käteiseurolle on päälle tullut omaa pääomaa 50 000 euroa. Pelkkä 8 %:n ”inflaatiosuoja” kalpenee tämän esimerkin prosenteille.

Oiotaan taas mutkia ja leikitään, että olisin flippaaja ja saisin tämän 50 000 euron myyntivoiton eikä välittäjää olisi kuviossa todennäköisesti hyvin ansaitsemineen palkkioineen. 150 000 – vero 15 000 – poismaksettu laina 70 000 jättäisi käteen hienot 65 000 euroa. Oma sijoitettu käteispääoma olisi yli tuplaantunut. Mikäli myyty asunto olisi ollut vuokraustoimintaan sopiva, flippaaja olisi hidastanut, ei nopeuttanut matkaansa osta ja pidä -asuntosijoittajana, mikäli hän sellaiseksi pyrkii. 15 000 euron siirtäminen verottajalle ikuisella 0-tuotolla ja kaikkien muiden tuottojen poistaminen yhtälöstä kostautuu matkalla hitaampana lumipallon kasvuna. Tilanne on toinen, jos flipattu asunto soveltuu omistusasunnoksi, jossa vuokraustoiminnan harjoittaminen ei olisi järkevää.

Pitkäjänteisenä asuntosijoittajana salkussani on 150 000 euron arvoinen asunto, 50 000 euron arvonnousun jälleenrahoituksesta 35 000 euroa tilillä ja verottaja odottaa yhä omaansa. Nettovarallisuuteni on 150 000 euroa – velka 70 000 euroa = 80 000 euroa. Olen flippaajaan verrattuna 15 000 euroa varakkaampi, koska hän on lahjonut verottajaa samalla summalla.

Tililläni on lisäksi 35 000 euroa seuraavaan sijoituskohteeseen. Tässä esimerkin asunnossa sijoittamani oman käteisen tuotto on jo ääretön, koska 30 000 euroa on siitä jo kokonaan irrotettu ja 5 000 euroa päälle.

Tilaa Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja, jossa asiaa on avattu perusteellisesti ja esimerkein rautalangasta moneen kertaan vääntäen.


Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä

Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen

Blogista: Sijoitusasunnon myyminen – näin onnistut!

Henri Neuvonen sadasta tuhanteen miljoonaan Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #203


Reitti 2. Velkavipu laskee ilman lainanlyhennyksiä

Sijoitusasunnon ostohetkellä velkavipu-% oli 70, joka saatiin jakamalla vieraan pääoman määrä asunnon velattomalla markkinahinnalla eli 70 000 €/ 100 000 € x 100 % = 30 %

Asunnon markkinahinnan ollessa nyt 150 000 euroa, velkapääoma ei ole kasvanut mihinkään. Jos asunto olisi ollut tyhjänä eikä vuokralainen olisi täten vuokraa maksamalla avustanut lainan lyhentämisessä ja pankki ei lyhennyksiä olisi vaatinut eli leikisti velkaa olisi yhä 70 000 euroa jäljellä, nyt velkavipu-% olisi enää 47 %. 

Asuntojen hintainflaatio ei nosta velkapääoman määrää. Tämä etu tulee sekä kiinteäkorkoisissa että muuttuvakorkoisissa lainoissa.

Toimiiko (asunto)sijoittaminen, kuten olen ajatellut? – Blogi #322

Reitti 3. Kassavirta lisääntyy

Maksimaalisen hyödyn saavuttaminen edellyttää kiinteäkorkoista tai korkosuojattua lainaa, jolloin lyhennys ja korko pysyvät muuttumattomina.

Kun otetaan yksittäisen ajankohdan poikkileikkaus ja sen pohjalta pohditaan asuntosijoittamisen kannattavuutta vuokratuotto-%:n kautta, unohdetaan kaikki jo asuntosijoittamisessa mukana olevat ja keskitytään niihin, jotka aloittaisivat asuntosijoittamisen juuri nyt, kun asuntojen hinnoissa näkyy merkittävä nousu, vastikkeet nousevat ja remontit kallistuvat, mutta vuokrissa ei nousua juuri näy. 

Vuokrat nousevat kyllä, ellei väestömäärälle ja sitä kautta asuntojen tarpeelle tapahdu jotain eriskummallisen negatiivista. 

Asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtien väliset muutokset etenevät prosessina. Jos rakentaminen sen kallistumisen myötä tyrehtyy tai muuten kysyntä siirtyy asuntoihin ja paikallisiin markkinoihin, joissa tarjonta ei pysy kysynnän perässä, vuokrat nousevat. Tarkkaa aikajanaa ei voi kuin arvioida. 

ARA-asuntojen vuokrankorotuskirjeet nostavat suurimmissa kaupungeissa kohta ARA-vuokria reilusti. Ero markkinavuokriin pienenee. Kojamon osakekurssin taustalla on tuottomenetelmän kautta määritelty arvo. Kustannusten noustessa johdon tehtävänä on yrittää kompensoida sitä vuokria korottamalla. Sato ei tästä oleellisesti poikkea. Asuntorahastotkaan eivät säännöissään määrittele, kuinka tuottoja voi laskea vuokria korottamatta. Eläkeyhtiöille tällainen olisi kummallista ajattelua. Ennemmin tai myöhemmin yksityinenkin vuokranantaja huomaa, että moni vuokralainen huokaisee helpotuksesta, kun lopulta tuleva korotus on odotuksia pienempi.

Asuntosijoittajan tunnusluvut; “Potentiaalinen bruttovuokratuotto” ja “bruttovuokratuotto” – Tiistaiaudio #233

Aikanaan markkinat sopeutuvat ja uusia asuntoja rakennetaan aikaisempaa kalliimmista materiaaleista korkeimmilla palkoilla. Asuntojen hinnat nousevat. Prosessi etenee.

Inflaation pysyessä aikaisempaa korkeammalla tasolla, lainapääomani ei ole vieläkään noussut yli sen alkuperäisen 70 000 euron. Nyt maksan lyhennyksiä ja korkoja inflaation nostattamilla suuremmilla kuukausivuokrilla. 


Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?

Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.

Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?

Virtuaalisisustus Rentel

Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.

Prosessit kuntoon 40 asuntoa varten Henrik Raitasola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #137

Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus.

Mainitse ensimmäisen tilauksen yhteydessä ”Huru-ukko” ja saat 10 %:n alennuksen.

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: