Viime viikolla puhuttiin siitä Mitä tapahtuu “osta ja pidä” -asuntosijoittajan turvamarginaalille, kun hinnat nousevat? – YouTube #160
Sillä videolla jaettiin porukka kahteen koulukuntaan, joista toinen koulukunta ajattelee, että vuokratuoton jatkuvasti pienetessä riski markkinoilla kasvaa.
Kun asuntojen hinnat nousevat selvästi vuokria nopeammin, silloin vuokratuotto-% pienenee. Kun vuokratuotto pienenee, tämä koulukunta ajattelee, että vuokrista on yhä pienempi apu tai turva, jos jotain sattuu. Tämä koulukunta ajattelee, että nyt pitäisi ottaa rauhallisesti ja välttää riskejä.
Nyt siis kysytään, miten tällaisessa markkinatilanteessa tai tunnetilassa voi jatkaa elämäänsä ”osta ja pidä” -asuntosijoittajana. Miten hallita niitä tunteita ja ajatuksia riskeistä? Videolla käyn läpi 3 keinoa, jolla voi asettaa oman mielentilansa rauhallisempaan asentoon ja tarkastella asioita isomman kuvan kautta silti konkreettisesti ja johdonmukaisesti toimien.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Pankkityö- ja asuntosijoittamisinnostus Mika Valjakka Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #145
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Vuokrasopimuksen purkaminen käynnissä osa 1 – YouTube #159
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2020 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #249
Harri Hurun ja Marko Kaarton uusi asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata ennakkotarjoushintaan.
Tiistaina 13.4.2021 Joonas Orava haastattelee kirjan kirjoittajia kaikille avoimessa mutta ilmoittautumista edellyttävässä Suomen Asuntoneuvojien webinaarissa.
Muutama viikko sitten päivitin ja julkaisin vuosittaisen Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246 -kirjoituksen. Siinä käydään läpi kaikki yksityisen vuokranantajan ja asuntosijoittajan verotukseen liittyvät asiat ja miten ne veroilmoituksessa toimivat. Sieltä löytyy myös linkit verottajan ohjeisiin.
Nyt sain oman esitäytetyn veroilmoitukseni OmaVero -palveluun. Tässä kirjoituksessa käyn läpi OmaVero -palvelun käyttöä vuokranantajan ja asuntosijoittajan veroilmoituksen tarkastamisessa, päivittämisessä ja keskeneräisenä tallentamisessa.
Mikäli vielä et ole käyttänyt OmaVero -palvelua, kannattaa ehdottomasti ottaa hyppy ja siirtyä käyttämään sitä. Positiivisella ”minäkin pystyn” -asenteella onnistuu suurella todennäköisyydellä. Käyttäjien tyytyväisyys palveluun on korkea ja jo vuoden 2019 veroilmoituksen päivittämisessä käytettävyys ja helppous olivat hyvällä tasolla, joka on entisestään parantunut vuodelle 2020.
Tämä ohje on tehty tavallisia asuntosijoittajia ja vuokranantajia varten, joilla ei ole minkäänlaisia tietoteknisiä erityistaitoja. Mikäli osaa käyttää verkkopankkia, kaikki tässä mainitut asiat on täysin mahdollista oppia, mikäli haluaa tehostaa omaa ajankäyttöään.
Mikäli olet tähän asti tehnyt kaiken veroilmoitukseen liittyvän paperilla ja kynällä ja myös vuokraustoimintaan liittyvä tieto on perinteisissä mapeissa, viimeistään nyt kannattaisi alkaa siirtymään käyttämään teknologiaa ja opettelemaan toiminnan tehostamista sitä apuna käyttäen. Yhteen sijoitusasuntoon liittyvien tietojen syöttämiseen menee OmaVerossa noin minuutti, mikäli tiedot on säännöllisesti vähintään kuukausittain tarkistanut ja päivittänyt omaan asuntokohtaiseen seurantataulukkoonsa.
Harri Hurun ja Marko Kaarton uusi asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata.
Yleistä
Tätä 4.4.2021 päivitettäessä kaikkien esitäytetyt veroilmoitukset ovat jo OmaVerossa. Postitse ne ovat perillä viimeistään huhtikuun lopussa eli OmaVeron käyttäjä saa paljon enemmän tarkistus- ja täydennysaikaa kuin paperiversiolla jatkava eikä tarvitse jännittää, eksyykö posti matkalla. Tässä kirjoituksessa ei viitata paperiversioon tai -lomakkeisiin millään tavalla.
Esitäytettyä veroilmoitusta voi katsella sekä tietokoneen ja tabletin selaimessa että PDF-muodossa paperille tulostamatta. Sen voi tallettaa PDF-muotoon pilvipalveluun, jolloin sitä voi tarkastella ajasta ja paikasta riippumatta millä tahansa päätelaitteella käyttöjärjestelmästä riippumatta.
OmaVeroon kirjaudutaan verkkopankkitunnusten avulla tunnistautuen. Kirjautumisen jälkeen etusivulla näkyy jokaiselle oma päivämäärä, mihin mennessä korjaukset on oltava tehtynä. Vaihtoehtoiset päivät ovat 4.5., 11.5. ja 18.5.2021. Hyvin perusteluin voi hakea ja saada lisäaikaa ja hakemuksen voi tehdä OmaVerossa. 
Ohjeet täydentämiseen ja muokkaamiseen löytyvät osoitteesta vero.fi/veroilmoitus. Ohjeet ovat hyvät ja selkeät. Yllä oleva ohjekuva löytyy edellisestä linkistä tai suoraan tästä. Mikäli et ymmärrä jotain asiaa tämän kirjoituksen jälkeen, lue linkin takaa löytyviä ohjeita rauhallisesti. Säästät aikaa ja energiaa ja pysyt paremmalla tuulella. Kun olet kirjautunut palveluun, sen sisältä löytyy joka kohdasta alla olevia laatikoita, joista klikkaamalla aukeaa lisäohjeita tarjoava luukku. 
Tarkista ensin asuntosijoittajan taustatiedot ja lisää varallisuustiedot (vaihe 1)
Esitäytetty veroilmoitus on jaettu 5 vaiheeseen, joista ensimmäinen on ”Taustatiedot”. Tästä kohdasta löytyy varallisuustiedot, jonka alta löytyy kaikki asuntosijoittajan vuoden 2020 lopussa verohallinnon tiedossa olleet omistukset, joita voivat olla asunto-osakeyhtiöiden osakkeet, kiinteistöt ja sijoitusyhtiön osakkeet. 
Tarkista nämä tiedot. Sieltä pitäisi löytyä oikea määrä asunto-osakeyhtiöiden osakkeita Y-tunnuksineen. Mikäli olet hankkinut uuden omistusasunnon asunto-osakeyhtiöstä verovuoden 2020 lopulla, joka ei vielä listassa näy, se lisätään tässä vaiheessa ”Lisää uusi varallisuustieto” -painikkeen kautta. Kiinteistövarallisuuden lisäykset ja muutokset ilmoitetaan kiinteistöveroilmoituksessa.
Omistamaani yritystä ei vuonna 2020 varallisuudessa näkynyt, vaikka sen aikaisempien vuosien veroilmoituksiin olin lisännyt, joten pikaisesti lisäsin sen tiedot kohdassa “Muu varallisuus”. Siellä ei ole mitään määrämuotoisia kenttiä, johon esimerkiksi yrityksen nimen ja Y-tunnuksen voisi syöttää eli, kuten vuosi sitten arvelin, sama tieto pitää syöttää taas uudestaan.
Mikäli täydensit tai muutit tietoa, sen voi tallentaa ”Tallenna keskeneräisenä” painikkeella, joka löytyy jokaisen vaiheen alalaidasta. Täydentämistä voi jatkaa heti tai myöhemmin.
Mikäli käytät läppäriä ilman virtalähdettä, käy tallentamassa työsi toistuvasti, koska OmaVero ei tee jatkuvia taustatallennuksia. Myös internet-reitittimet tekevät välillä päivityksiä, joka katkaisee internetyhteyden, jolloin tehty työ menetetään. ”Edellinen”- tai ”Seuraava” -painikkeiden avulla veroilmoituksessa liikkuminen ei tee tallennuksia muttei myöskään kadota tallentamatonta tietoa. ”Taustatiedot” -tarkastus- ja täydennysvaiheen jälkeen lähdetään tekemään normaalia asuntosijoittajan veroilmoitusrutiinia.
Esitäytetyt tulot ja vähennykset – vuokratulot ja tappiot (vaihe 2, Tulot)
Vaiheessa 2 ilmoitetaan vuokratulot ja -tappiot (sijoitusasuntojen myyntivoitot ja -tappiot ilmoitetaan vasta vaiheessa 3). Jos olet ilmoittanut vuokratuloja aiemmin veroilmoituksessasi, ne näkyvät tässä vaiheessa valmiina. Myös verovuoden 2020 lopulla ostetut sijoitusasunnot, joista on tehty varainsiirtoveroilmoitus netissä, pitäisi näkyä tässä. Tässä vaiheessa voit korjata tietoja tai ilmoittaa uusia vuokratuloja. Seuraavaksi ilmoitetaan vuokralaisen tai vuokralaisten tiedot. Vuokralaisesta kysytään henkilötunnus tai Y-tunnus, mikäli kyseessä on yritys mutta tämä ei ole pakollinen tieto.
Johtavan veroasiantuntijan palaute tähän kohtaan 5.5.2019: ”Vuokralaisen henkilötunnusta kysytään verovalvonnallisista syistä eli voi olla tilanteita, joissa vuokralainen täytyy tunnistaa ja henkilötunnus/y-tunnus on paras tunniste. Se ei ainakaan toistaiseksi ole pakollinen tieto. Jos vuokralaisen henkilötunnus jossakin vaiheessa muuttuu pakolliseksi tiedoksi, siitä tiedotetaan”.
Jos kohteessa on ollut useita lyhytaikaisia vuokralaisia, merkitään Nimi-sarakkeeseen ”Useita vuokralaisia”. Nimet on löydyttävä omista muistiinpanoista, jotta ne voi pyydettäessä kertoa verottajalle.
Itse suosittelen vuokraseurantataulukoiden, tietoturvalainsäädäntöä noudattaen, päivittämistä siten, että niissä on henkilötunnus tai vuokralaisyrityksen Y-tunnus valmiina vuokralaisen nimen ja vuokra-ajan lisäksi, jotta se on jatkossa tarvittaessa helppo täyttää tai kysyttäessä verottajalle toimittaa.
Kun ensimmäisen vuokralaisen nimen on syöttänyt, tabulaattorin tai enterin painalluksella tulee vuokra-ajan alkamis- ja päättymispäivien oletusarvoiksi koko vuosi. Mikäli vuokralainen on vaihtunut kalenterivuoden aikana, ilmoitetaan jokaisen vuokralaisen nimi ja vuokra-aika erikseen. 
Vuokrauksen tulot ja kulut ilmoitetaan asuntokohtaisesti. Vuokratulo ja maksetut vastikkeet ja vesimaksut ilmoitetaan könttäsummina koko vuoden osalta. Myös muut vuokratuloon kohdistuvat kulut ilmoitetaan könttäsummana eikä niitä voi eritellä veroilmoitukseen. Näiden kulujen syntymiseen liittyvät muistiinpanot – minulla asuntokohtainen taulukko – ja kuitit – minulla skannattuna Evernotessa asuntokohtaiseen kansioon – säilytetään, jotta ne voi pyydettäessä perustella ja toimittaa verottajalle. Säilytysaika on 6 vuotta.
Pieni tehostamisvinkki: Omissa asuntokohtaisissa seurantataulukoissani on vuokrasuhteiden alkamis- ja päättymispäivämäärät ja vuokralaisten nimet valmiina eli OmaVerossa täyttäminen käy nopeasti niistä kopioimalla. Pariskunnan ollessa vuokralaisena, ensimmäisen kentän voi kopioida vasemmassa reunassa olevan toiminnon avulla (2 pientä päällekkäistä neliötä), mikä säästää aikaa.
Vuokratulojen, vastikkeiden ja muiden kulujen ilmoittaminen onnistuu “copy paste” -toiminnoilla nopeasti omista taulukoista.
Pieni bugi, joka haittaa useamman sijoitusasunnon omistajaa:
Ainakin minulla osakehuoneistojen järjestys muuttui satunnaisesti sen jälkeen, kun olin tallentanut tiedot. Esimerkiksi toisena listalla ollut huoneisto siirtyi täydennyksen jälkeen listalla sijalle 9 ja niin edelleen. Pieni manuaalinen kirjanpito sivussa oli tarpeellinen, jotta pystyin etenemään tehokkaasti enkä availlut uudestaan jo täydennettyjä kohteita. Tätä ei aikaisempina vuosina ole ollut.
HUOM! OmaVero ei tee jatkuvia automaattisia taustatallennuksia. Jokaisen asunnon tietojen syöttämisen jälkeen kannattaa painaa ”tallenna keskeneräisenä” -painiketta, jolloin tehty täydennystyö tallentuu.
Mikäli on jo saanut vuokratuloja mutta uusi sijoitusasunto ei vielä ole verottajan tiedossa (se on hankittu ja/tai siinä on aloitettu vuokraustoiminta ja/tai se on otettu vuokraustoiminnan käyttöön 2020 aikana), ilmoitetaan sen tiedot vaiheessa 2 ”Lisää uusi vuokratulo” -painikkeen kautta. Asunto-osakeyhtiön nimi ja Y-tunnus ovat kysyttävien tietojen joukossa, joten ne kannattaa varata valmiiksi käsille. Sekä asunto-osakeyhtiön nimi että Y-tunnus on merkitty pakollisiksi tiedoiksi mutta vain toinen riittää. Kun on kirjoittanut esimerkiksi asunto-osakeyhtiön nimen, Y-tunnukselle varattu kenttä muuttuu ei-pakolliseksi. 
Mikäli on uusi asuntosijoittaja, joka on saanut vuokratuloja vuoden 2020 aikana, mutta niitä ei näy ollenkaan vaiheessa 2, siirrytään veroilmoituksessa seuraavaan vaiheeseen 3 ”Muut tulot”. Sieltä löytyy kohta ”Vuokratulot”, josta valitaan ”Kyllä”, jonka jälkeen valitaan ”Lisää uusi vuokratulo”, joka avaa yllä olevan näkymän täydennettäväksi. Minulla ei vaiheessa 3 näy ”Vuokratulot” -vaihtoehtoa, koska vanhana vuokranantajana ne ovat jo valmiina vaiheessa 2. Verottajan omilta sivuilta löytyy selkeät ”Näin ilmoitat vuokratulot vuoden 2020 veroilmoituksessa” -ohjeet kuvakaappauksineen.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
Asuntopehtoorin Blogista: Vuokravälityspalkkio
Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121
Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67
Asuntosalkenrakentaja ja Asuntopehtoori tiedottivat keskinäisen yhteistyön aloittamisesta
Esitäytetyt tulot ja vähennykset – Velan korot (vaihe 2, Vähennykset)
Asuntosijoittajan veroilmoituksen yksi vuosittainen tärkeä tarkastustehtävä on ”tulonhankkimisvelka vs. muu velka” -tarkastus. Minulla oli vuonna 2019 esitäytetyssä veroilmoituksessa 2 uutta tulonhankkimislainaa, jotka oli “muun velan korot” -kategoriassa vuokratuloista vähennyskelvottomana. Vuoden 2019 veroilmoituksessa muutin nämä tulonhankkimisvelaksi, tarkistin muutoksen onnistumisen 2019 verotuspäätöksessä ja nämä velat olivat nyt valmiiksi “tulonhankkimisvelan korot” -kategoriassa vuokratuloista vähennyskelpoisena. Tämä tarkistusvaihe osoitti taas, että vuoden 2020 esitäytetyssä veroilmoituksessani vuonna 2020 otettu 1 uusi pankkivelka oli taas “muu velka” -kategoriassa.
Tämän muutoksen voi tehdä itse ja se pitää tehdä itse, jos haluaa hyödyntää korkojen verovähennysmahdollisuuden vuokratuloista. Älä kiukuttele pankin lainavirkailijallesi asiasta, jolle hän ei voi mitään.
Kun käyt lainat läpi, jokaisen lainan lopussa on uusi ”Anna lisätietoja tulonhankkimisvelan käyttötarkoituksesta” -laatikko, joka pitää täyttää päästäkseen eteenpäin. Lisäsin tähän tekstin ”Asuntosijoitustoiminta”, joka kattaa uuden sijoitusasunnon hankinnan, asuntoremontin ja taloyhtiölainan kertasuorituksen rahoittamistarpeet. Mikäli verottaja haluaa lisätietoja, tämä tulee niitä kysymään eli lainojen käyttötarkoituksista kannattaa pitää muistiinpanoja.
Mikäli tulonhankkimisvelat ovat yksiselitteisesti sijoitusasuntokohtaisia, kannattaa kenttään kirjoittaa esimerkiksi ”sijoitusasunnon osto Riskitie 1 A 1, As Oy Altistunut”. Kun/jos jossain vaiheessa kaikki vakuudet menevät yhteen nippuun ja jälleenrahoitus astuu kuvaan, silloin velan kohdentaminen ei ole enää näin yksiselitteistä.
Mikäli on laittanut omistusasunnon vuokraustoiminnan käyttöön kesken kalenterivuoden, asuntoon kohdistuva omistusasuntolaina muuttuu vuokrasopimuksen alkamispäivästä alkaen tulonhankkimislainaksi, jonka korot voi vähentää vuokratuloista samasta päivästä alkaen. Jos oma koti on otettu vuokraustoiminnan käyttöön 1.5.2020, 33,33% velasta kohdistuu omistuasuntolainaksi ja 66,66% tulonhankkimislainaksi. Tammi-huhtikuun korot eivät ole vuokratuloista verovähennyskelpoisia mutta touko-joulukuun korot ovat.
Mikäli asunto jää pysyvästi vuokraustoiminnan käyttöön, vuoden 2021 verotuksessa pitää muistaa käydä tekemässä muutokset siten, että velka kohdistuu 100 % tulonhankkimislainaksi. Mikäli teit vastaavan osittaisjaon 2019 veroilmoituksessa, käy nyt tekemässä sama muutos. ”Anna lisätietoja tulonhankkimisvelan käyttötarkoituksesta” -kenttään voi selittää päivämäärät ja muutoksen syyn.
Minulla on ollut korollista myyjän myöntämää rahoitusta, joka täytyy joka vuosi manuaalisesti lisätä uudestaan. 
Kun itse lisää velan, on velan tunnus pakollinen tieto. Koska meillä ei mitään tunnusta myyjän kanssa velalle ollut määritelty, lisäsin siihen numeron “1”, koska tämä on ensimmäinen korollinen myyjän myöntämä tulonhankkimisvelkani ja niin edelleen. 
Minulla oli myös korottomia myyjän myöntämiä tulonhankkimisvelkoja mutta niitä ei tarvitse ilmoittaa.
HUOM! OmaVero ei tee jatkuvia automaattisia taustatallennuksia. Jokaisen tiedon täydentämisen tai muuttamisen jälkeen kannattaa painaa ”tallenna keskeneräisenä” -painiketta, jolloin tehty täydennystyö tallentuu.
Muut tulot – luovutusvoitot ja muut pääomatulot (vaihe 3)
Asuntosijoittajan kannalta tästä kohtaa löytyy muut pääomatulot, joita voivat olla
- Luovutusvoitot; sijoitusasunnon myynnistä aiheutunut voitto tai tappio
- Muut pääomatulot; korkotulot yksityisesti annetuista lainoista (jos olet myöntänyt korollista myyjän rahoitusta ostajalle myydessäsi sijoitusasuntoa)
Koska ollaan Ostan Asuntoja Blogissa, en tässä käy tarkkaan sijoitusasunnon myymiseen liittyvää veroilmoituksen osaa sen enempää kuin mainitsen, että OmaVeron kentät ja ohjeet ovat hyvin selkeät.
Muut vähennykset – muut pääomatuloista tehtävät vähennykset (vaihe 4)
Vaiheen 4 ”Muut vähennykset” valikoista löytyy ”Muut pääomatuloista tehtävät vähennykset” -kohta, johon syötetään verovuodesta 2018 alkaen vain yksi kokonaissummaluku. Muista kuitenkin säilyttää könttäsumman takana olevat erittelyt, koska niitä voidaan kysyä siinä vaiheessa, kun verottaja käsittelee veroilmoituksella annettuja tietoja. Sen jälkeen on kohta “Selvitys vähennettävistä menoista” ja laatikko, johon selvitys tulee kirjoittaa.
Johtavan veroasiantuntijan palaute tähän kohtaan 5.5.2019: ”Jos vuokraustoiminta on laajaa, tuohon kohtaan voi merkitä koko vuokraustoiminnan yhteisiä menoja, joita on hankala kohdistaa mihinkään tiettyyn huoneistoon. Sellaisessa tapauksessa ”selvitys vähennettävistä menoista” -kenttään voisi kirjoittaa vaikka vain ”vuokraustoiminnan yhteiset menot”. Jos näistä tarvitaan verotusvaiheessa tarkempia tietoja tai erittelyä, sitä pyydetään samaan tapaan kuin asuntoihin kohdistettavista muista kuluista”. 
Koska minulla on toiminnan laajuudesta johtuen suhteellisen korkeat “muut pääomatuloista tehtävät vähennykset”, ilmoitin selvityskenttään lisäperusteluja noin 300 sanan mittaisella tekstillä, joka minulla on tallella aikaisemmilta vuosilta ja jota tarvittaessa päivitän ja muokkaan. Tekstin loppuun lisäsin 5 suurinta yksittäistä kulua (esimerkiksi työhuonevähennys, uuden tai järjestellyn tulonhankkimislainan toimitusmaksut, Suomen Vuokrantajien jäsenmaksu) selityksineen. Tästä tuli yhteensä noin 350 sanan teksti, jonka kopioin selvityskenttään.
Mitä paremmin perustelee tietyn kulun liittymisen asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnan kautta pääomatulojen hankkimiseen sitä todennäköisemmin verottaja ne myös hyväksyy erillistä selvitystä pyytämättä.
Lisäajatuksia siitä, mitä vähennyksiin voisi kuulua, löytyy Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246 -kirjoituksesta.
Pieni tehostamisvinkki: Asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnan ollessa pitkäjänteistä, tämä selvitysteksti pysyy pääosin samana vuodesta toiseen. Tallenna tämä selvitysteksti erilliseen tiedostoon ja päivitä sitä tarvittaessa vuodesta toiseen veroilmoitusta tehdessäsi. Kopioi teksti selvityskenttään.
HUOM! OmaVero ei tee jatkuvia automaattisia taustatallennuksia. Jokaisen tiedon täydentämisen tai muuttamisen jälkeen kannattaa painaa ”tallenna keskeneräisenä” -painiketta, jolloin tehty täydennystyö tallentuu.
Muut vähennykset – alijäämähyvityksen lapsikorotus ja siirto puolisolle (vaihe 4)
Asuntosijoittaja voi saada alijäämähyvitystä, jos pääomatuloista tehtävät vähennykset ovat suuremmat kuin pääomatulot. Alijäämähyvitys on vähennys, jonka Verottaja tekee automaattisesti ansiotulojen verosta.
Alijäämähyvityksen lapsikorotusta ja/tai siirtoa puolisolle verottaja EI tee automaattisesti vaan sitä pitää vaatia vaiheessa ”Muut vähennykset”. Valitse ”Kyllä” -kohdassa ”Alijäämähyvityksen lapsikorotus ja siirto puolisolle”, jossa ilmoitetaan alaikäisten lasten määrä ja/tai valitaan siirto puolisolle.
Tallennustavat – Esikatsele ja lähetä (vaihe 5)
Valtaosa asuntosijoittajista ja vuokranantajista ei tee muutoksia yhdellä istuntokerralla. Tietoja voi lisätä ja korjata useita kertoja aina veroilmoituksen määräpäivään asti. Tallennusvaihtoehtoja on kaksi (päivitetty 21.4.2021 ja lisätty linkki ohjeeseen).
Ensimmäinen vaihtoehto on yllä jo useamman kerran mainittu ”tallenna keskeneräisenä” -toiminto. Näin tallennetut tiedot säilyvät 2 viikkoa. Jos palaa vaikka 3 päivän kuluttua jatkamaan täydentämistä ja taas käyttää ”tallenna keskeneräisenä” -toimintoa, tämä tallennus aloittaa uuden 2 viikon jakson. Muista lopuksi ”lähettää” veroilmoitus viimeistään määräpäivänä, jotta tiedot välittyvät Verohallinnolle.
Toinen vaihtoehto on ”lähettää” veroilmoitus aina, kun on lisännyt tai korjannut tietoja. Kun tiedot on täydennetty, muokattu ja tarkistettu kokonaisuudessaan, sitten valitaan ”lähetä”. Jos haluaa muuttaa tietoja tai ilmoittaa niitä lisää, avataan veroilmoitus uudelleen täydennettäväksi. Aina kun on ”lähettämällä” ilmoittanut tietoja tuloista ja vähennyksistä, ne näkyvät esitäytettyinä tietoina seuraavasta päivästä alkaen.
Itse käytän ”tallenna keskeneräisenä” -toimintoa istunnon sisällä jokaisen asuntokohtaisen tiedon syöttämisen jälkeen akun loppumisen, sähkökatkon tai internetyhteyden katkeamisen varalta. Istunnon päätteeksi tallennan sen päivän työn ”lähetä” -toiminnolla. Tämä varmuuden vuoksi, jos sattuisi huomaamatta käymään niin, etten jatkakaan täydentämistä 2 seuraavan viikon aikana ollenkaan, jolloin menetän tehdyn työn.
Yhteenveto ja lisätietoa
4.4.2021 palautteeni OmaVero Palveluomistajalle: ”Verovuosien 2018 ja 2019 Ostan Asuntoja Blogissa mainitut käytettävyyspalautteet on huomioitu ja palveluun on tehty jatkuvia parannuksia. Koko prosessi vaiheesta 1 vaiheeseen 5 etenee nyt johdonmukaisesti. Oikean reunan ”Yhteenveto” -palkki toimii hienosti ja ohjeet on helposti käsillä. Suurkiitokset koko OmaVero -tiimille”.
Toivottavasti vuoden 2020 palvelun osalta pieni bugi korjaantuu lennosta.
Mikäli lukijana löydät ohjeista virheitä tai parannettavaa, ole yhteydessä ja korjaan ja täydennän kirjoitusta mielelläni.
Mikäli tästä oli hyötyä, pistä kirjoitus rohkeasti jakoon omaan verkostoosi ja sosiaaliseen mediaan, jotta mahdollisimman moni hyötyisi siitä.
Ostan Asuntoja Blogi: Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246
Asuntossalkunrakentaja.fi Blogista löytyy kattava Vuokratulojen verotus vuonna 2021 -kirjoitus.
Suomen Vuokranantajat järjesti jäsenilleen ”Vuokranantajan verotus 30.3.2021” -webinaarin, jonka tallenne ja aineisto löytyvät jäsensivuilta kohdasta ”Koulutusmateriaalit” => ”Webinaarit”.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Pankkityö- ja asuntosijoittamisinnostus Mika Valjakka Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #145
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoitustavoitteeni 2020 – tilinpäätös – Blogi #248
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246
Rahoituksen saaminen ja toistuva onnistuminen on asuntosijoittamisen yksi tärkeistä kulmakivistä. Tällä kertaa saadaan taas erilainen tarina, kun vieraana on pankissa asuntolaina- ja asuntosijoituslainojen parissa työskentelyn kautta asuntosijoittamisesta innostunut tamperelainen Mika Valjakka.
Mikalla oli monen nuoren tapaan pohdintojen alla, mitä hän isona haluaa tehdä. Työskentely rahan ja sijoittamisen parissa ja sitä kautta pankissa jollain tavalla kiinnosti. Sen perusteella Mika valitsi opiskelupaikkansa ja haki samalla ahkerasti harjoittelupaikkaa ja työmahdollisuutta pankissa.
Mikasta tuli ensin vuokranantaja, kun hän päätti laittaa ensiasuntonsa vuokralle. Vuokraustoiminnan aloittamisen jälkeen vahvistui ajatus sijoitusasunnon ostamisesta.
Mika Valjakka Facebook
Harri Hurun ja Marko Kaarton uusi asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata ennakkotarjoushintaan 18.4.2021 asti. Esilukijat ovat saaneet työnsä valmiiksi ja heidän arvionsa kirjasta löytyvät asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
Asuntopehtoorin Blogista: Vuokravälityspalkkio
Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121
Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67
Asuntosalkenrakentaja ja Asuntopehtoori tiedottivat keskinäisen yhteistyön aloittamisesta
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Flatco on palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoitustavoitteeni 2020 – tilinpäätös – Blogi #248
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246
Tilastokeskuksen mukaan vanhojen asuntojen hinnat nousivat Helsingissä ja Tampereella 4 % helmikuusta 2020 helmikuuhun 2021.
Vuokrat eivät ole nousseet samaa 4 %:n vuositahtia, vaan nippa nappa yhden prosentin samassa ajassa.
Mitä tämä voisi tarkoittaa “osta ja pidä” -asuntosijoittajalle? Miten ajatella, jos asuntojen hinnat nousevat vuodesta toiseen vuokria paljon nopeammin?
Miten jatkaa osta ja pidä asuntosijoittajana, vaikka tuntisi riskien kasvavan? – YouTube #161
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Näin ostat sijoitusasunnon Sijoitusasunnot.com:lta
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Introvertti Asuntosijoittajamuija Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #143
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Uusi asuntosijoituskirja ja mitä asuntosijoituskanavia löytyy YouTubesta? – YouTube #157
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246
Harri Hurun ja Marko Kaarton uusi asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata ennakkotarjoushintaan.
Tiistaina 13.4.2021 Joonas Orava haastattelee kirjan kirjoittajia kaikille avoimessa mutta ilmoittautumista edellyttävässä Suomen Asuntoneuvojien webinaarissa.
Vuoden 2020 tavoitteitani koskeva kirjoitus ilmestyi kesäkuun 2020 loppupuolella juhannuksena. Kirjoituksessa selitettiin ensin “ennen koronaa” -tavoitteita, joita en koskaan ehtinyt Ostan Asuntoja Blogissa julkaisemaan. Kesäkuussa 2020 julkaistut vuoden 2020 tavoitteet muuttuivat koronan seurauksena ja niiden toteumaa tarkastellaan tässä vuoden 2020 tilinpäätöskirjoituksessa.
Harri Hurun ja Marko Kaarton uusi asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata ennakkotarjoushintaan.
Tiistaina 13.4.2021 Joonas Orava haastattelee kirjan kirjoittajia kaikille avoimessa mutta ilmoittautumista edellyttävässä Suomen Asuntoneuvojien webinaarissa.
Tavoite 1 – 31.12.2020 likviditeettipositio = 31.12.2019 likviditeettipositio + lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo vuoden 2020 aikana. Tavoite toteutui.
Tämä tärkein tavoitteeni vuodelle 2020 tarkoitti käytännössä sitä, että likvidipääoma ei saa sulaa, koska se vaarantaisi kaikista eniten etenemiseni visiotani kohti. Likvidipääomalla tarkoitetaan tässä käteisen lisäksi sellaisia sijoituksia, jotka on nopeasti realisoitavissa käteiseksi.
Käytin vuonna 2020 opiskeluun ja lukemiseen aikaa arviolta kolme kertaa enemmän kuin koskaan aikaisemmin. Opiskelujen keskiössä oli hajauttamisen ja suojautumisen teemat.
Hajauttamisen ja keskittämisen konseptien osalta esiintyy mielestäni paljon väärinkäsityksiä ja oletuksia siitä, että keskittäminen tarkoittaa “all in” eli kaikki varat samaan omaisuuslajiin ja jopa sen sisällä yhteen erikoistumisalaan keskittyen.
Itse olen ja pysyn intohimoisena “osta ja pidä” -asuntosijoittajana. Tämän omaisuuslajin sisällä olen hajauttanut omistuksiani Helsingissä kahdelle erilaiselle mikromarkkinalle, Tampereella kolmelle erilaiselle mikromarkkinalle, Nokialla kahdelle erilaiselle mikromarkkinalle ja niin edelleen. Sijoitusasuntosalkussani on pieniä ja isoja yksiöitä, kaksioita, kolmioita ja osakkuus sijoitusyhtiössä, joka omistaa kokonaisia kerrostaloja. Asuntoja on ikähaarukassa talvisodan alusta 1939 alkaen 2019 valmistuneisiin. Omistan yksittäisiä asuntoja sekä omissa että omistamani osakeyhtiön nimissä. Kaikki salkussani olevat uudiskohteet tuottavat positiivista kassavirtaa 70 %:n taloyhtiölainalyhennyksin laskettuna.
Yhden työnantajan tai suuren muuttotappion seurauksena tyhjien kerrostalojen paikkakuntien mikromarkkinoiden asuntoja en omista yhtään. Vuoden 2020 aikana pysyin suunnitelmassani olla laajentamatta toimintapaikkakuntieni määrää ja olla ostamatta yhtään yksittäistä asuntoa kokonaan uudesta taloyhtiöstä. Muutaman asunnon osalta olin lähellä kaupantekoa nykyisissä taloyhtiöissäni, mutta nämä asunnot menivät lopulta kriteerini ylittäviä tarjouksia tehneille.
Ykköstavoitteeseeni sisältyi hajautuksen suunnittelu ja sen toteutuksen aloittaminen. Vuoden 2020 opiskelut ja lukemani kirjat liittyivät näihin aihealueisiin. Varsinaisia uusia asunto- tai kiinteistösijoittamiskirjoja tuli vuoden 2020 aikana luettua vähän. Keskityin vanhojen kertaamisen. Amerikkalaiset REIT:it olivat osana hajautustani ja niiden opiskelemiseen käytin paljon aikaa. Myös itsensä kehittämiseen liittyvissä kirjoissa turvauduin vanhojen kertaamiseen ja oppien kirkastamiseen.
Omassa ajattelussani olen erittäin voimakkaasti keskittänyt varallisuuttani ja toimintaani “osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen, jonka sisällä olen hajauttanut laajasti. “Erittäin voimakkaasti” tarkoittaa prosentteina suuruusluokkaa 80 %. Ei siis missään nimessä 100 % tai 95 % asunnoissa / 5 % käteisessä. Tässä yhteydessä hajautuksen suunnittelu ja toteutuksen aloittaminen tarkoittaa kuvainnollisesti sitä, että siirryn 80 %:sta kohti 70 %:a. “Vanhojen asuntojen hinnat nousivat Helsingissä 7 % ja Tampereella 5 %” -tyyppiset uutiset eivät suinkaan helpottaneet tässä hajautuksessa etenemistä, kun markkinahintojen nousumansikoita tuli ennätysmäärä kakun päälle.
Hajauttamisen teeman rinnalla oli suojautumisen teema. Korkojen nousuja vastaan suojautuminen on tuttu ajatus asuntosijoittajille. Nyt jouduin ja edelleen joudun opettelemaan paljon uutta, kun tavoitteena on likviditeettiposition säilyttäminen. Tämä siksi, että olisin valmiina tekemään seuraavia ja suurempia asuntosijoitusliikkeitä, jos niihin tulee mahdollisuuksia minua kiinnostavilla sijainneilla. Likviditeettiposition kasvun myötä kyky suojautua yhä mielikuvituksellisempia uhkia vastaan on noussut.
Suojautumisen opettelu on ollut omalle osaamiselleni suuri haaste mutta samalla erittäin mielenkiintoinen, kun on tullut kerrattua sekä ikivanhoja oppeja että haettu uusia, asuntosijoittamisen ulkopuolisia suojautumiskoloja, joissa massat eivät ole ja jotka eivät romahtaisi, kun massat päättävät siirtyä johonkin muualle. REIT:it ja sitten ETF:t ovat tarjonneet tähän hyviä keinoja. Onneakin on ollut mukana, kun 3 vuodelle olettamiani tuottoja on näissä toteutunut kuukausissa. Erilaisten jalostusketjujen katkeamisvaikutusten ymmärtämisestä on ollut paljon hyötyä tässä.
Tässä hajautuksessa ja suojauksessa oli parhaimmillaan 21 eri riviä sijoituksia. Näitä en avaa sen enempää, koska en omaa mielestäni asiantuntemusta riittävästi niihin liittyvistä aihealueista. Yleissuositukseni ja oma toimintamallini on kuitenkin aina ollut sellainen, että ostan pienen erän sitä omaisuuslajia, josta olen opiskelemassa lisää. Esimerkiksi energiaan toimialana en ole koskaan ennen sijoittanut. Suoria osakesijoituksia tai johdannaisia tai yleisiä kasvuosake-ETF -sijoituksia ei keinovalikoimaani ole kuulunut.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissätai Facebookissa.
Tutustu ja pistä talteen kattava paketti Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Vuokratulojen verotus vuonna 2021
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Asuntosalkenrakentaja ja Asuntopehtoori tiedottivat keskinäisen yhteistyön aloittamisesta
Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 %. Tavoite toteutui.
Olen jakanut tämän tavoitteen vielä kahteen osaan; 98 % ilman suunniteltuja remontteja, 97,5 % suunnitellut remontit huomioiden. Ilman suunniteltuja remontteja vuokrausasteeksi kuukausissa mitattuna toteutui 99,8 %. Suunnitellut remontit huomioiden vuokrausaste oli 99,0 %.
Suurin syy erittäin korkealle vuokrausasteelle oli erittäin pieni vuokralaisten vaihtuvuus, mikä oman oletukseni mukaan johtui osittain koronasta. Toinen syy pienelle vaihtuvuudelle voi olla se, että asuntosalkussani on paljon täysin remontoituja asuntoja eli parempaan asuntoon vaihtaminen ei yleensä ole syynä vuokralaisen irtisanoutumiselle.
Teetätin 3 isompaa ja 3 pienempää asuntoremonttia kalenterivuoden aikana periaatteella, että jokainen asunto remontoidaan, mikäli jotain tarvetta vuokralaisen vaihtuessa on. Näin sain työllistettyä paikallisia yrittäjiä ja kauppiaita.
Vuokrausastetta voisi tarkemmin arvioida “taloudellinen vuokrausaste” -käsitteen kautta. En toteuttanut yhtään vuokrasopimuksiin perustuvaa vuokrankorotusta vuoden 2020 aikana. Seuraan aika tarkasti kohteideni yleistä markkinavuokratasoa ja pyrin pitämään vuokrat mahdollisimman lähellä käsitystäni käyvistä markkinavuokrista. Käsittääkseni moni muukaan ei näitä korotuksia toteuttanut eli taloudellinenkaan vuokrausasteeni ei ollut oleellisesti huonompi. Vuokrasaatavia ei vuoden vaihtuessa ollut.
Tavoite 3 – Kasvata Ostan Asuntoja -kanavien tuloja 100 % vuoteen 2019 verrattuna. Tavoite toteutui.
Ostan Asuntoja Blogin, Podcastin ja YouTube -kanavan kaikki pitkäaikaiset sponsorit, Sijoitusasunnot, Asuntosalkunrakentaja, Asuntopehtoori, OVV, Peab ja Flatco, jatkoivat sisällön tuotannon tukemista koko kalenterivuoden ajan. Lisäksi mukaan tuli vielä yksi uusi sponsori virtuaalisisustusta tarjoava Rentel. Kiitos kaikille. Sisältöä kuluttavilta ja sen hyödylliseksi kokevilta toivon tietysti, että tutustuisivat sponsorien tarjoamaan, jotta tuki tälle kanavalle säilyisi jatkossakin.
Maksullisten sparraussessioiden tarkoituksena ei ole ollut generoida itselleni lisätyötä ja -tuloja. Enemmänkin kyse on siitä, että lisääntyviin avunpyynti- ja kysymysviesteihin en valitettavasti pysty privaatisti enää vastaamaan. Kerrytän niistä listaa, joihin pyrin vastaamaan Ostan Asuntoja YouTube-videoiden ja Blogikirjoitusten kautta siten, että mahdollisimman moni hyötyy vastauksista. Sparraus on suunnattu niille, jotka todella tarvitsevat apua ja ovat itse valmiita tekemään valmistelutyötä sen eteen ja käyttämään omaa aikaansa varsinaiseen sparraussessioon.
Affiliate -linkkien kautta kertyi ensimmäistä, ja viimeistä kertaa tuloja jokaiselta vuoden kuukaudelta. Nämä tulot olivat pelkästään Audiblen ilmaisen kokeilukuukauden ja Adlibriksen kirjalinkkien kautta kertyneitä tuloja. Näin jälkiviisaana ei olisi kannattanut lähteä tavoittelemaan näitä tuloja. Adlibriksen affiliate-kampanja loppui yllättäen. Nyt blogini on täynnä toimimattomia Adlibriksen kirjalinkkejä, joiden poistamiseen minulla ei ole aikaa.
Yhteenveto ja alkaneen vuoden 2021 näkymiä
“Osta ja pidä” -asuntosijoittamisessa vuodesta 2004 alkaen mukana olleena olen jo sisäistänyt asian, että kiirehtimisen vuoksi ei kannata hätäillä. Odottaminen ja ainoastaan hyviin kauppoihin tarttumisessa ei mielestäni ole mitään väärää, vaikka salkun kasvutavoitteet eivät kalenterivuodelle toteutuisikaan. Tästä poikkeaviakin näkemyksiä on eli suosittelen useamman näkemyksen pohdintaa osana omaa päätöksentekoa. Ensimmäistä sijoitusasuntoaan omarahoitus säästettynä ja lainalupaus taskussa etsivän ajatus voi olla paljon malttamattomampi kuin tällaisen, jolla asuntoja on jo paljon. Kunhan ensimmäinen sijoitus ei ole ihan katastrofi eli perusopinnot on tehty, monella mukaan lähteminen voi kokonaisvaltaisesti olla kannattavaa pitkällä aikajänteellä käytännön oppimiskokemuksen arvon kautta.
Vuoden 2019 lopulla ajattelin, että vuoden 2020 aikana kasvua tulee 100 asunnon verran eli tavalla tai toisella olisin mukana 100 asuntoa suuremman määrän tarjoamisessa vuokrakoteja tarvitseville. Koronan seurauksena muutin tavoitekurssia täysin kesken vuoden ja päivitin tavoitteeni tämän kirjoituksen mukaisiksi. Lopulta asuntojen määrä kasvoi reilulla kymmenellä.
En käyttänyt lyhennysvapaita eli lainanlyhennysten vapauttamaa vakuusarvoa on jälleenrahoituksen kautta käytettävissä taas vuoden lyhennyksiä vastaava summa. Taloyhtiölainojen lyhennysten myötä on vapautunut vakuusarvoa. Markkina-arvojen nousun myötä on myös kertynyt vapaata vakuusarvoa, jota en ole vielä jälleenrahoittanut mutta olen jo vapauttanut osakekirjoja. Remonttien seurauksena on syntynyt arvonousua. Asuntoremonttien ja parin taloyhtiöremontin kertamaksun ansiosta verosuunnittelutililtä on palautunut varoja uudelleen sijoitettavaksi.
Ville Valkonen intohimona yhteiskunnan kehittäminen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #141
Harmillisesti näyttäisi siltä, että hallitus etenee jääräpäisesti taloyhtiölainojen verosuunnitteluhyödyn poistamisessa. Vuoden 2021 yhtenä teemana tuleekin olemaan tämän hölmöyden akuutti taklaaminen eli kaikkien saneerauksen alla olevien taloyhtiöremonttien maksaminen kerralla käteisellä pois ja erinäisten muiden toimenpiteiden miettiminen, selvittäminen, suunnittelu ja toteuttaminen. Lopputuloksena on se, että yhtään enempää veroja ei tule maksuun eikä velkaantuminen ainakaan pienene. Täysin turhaa aikaa menee paljon siihen, miten saa asiat järjestettyä siten, että linjasaneerausten ja muiden taloyhtiöremonttien kustannukset voi jatkossakin vähentää vuokratuloista.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Introvertti Asuntosijoittajamuija Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #143
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Uusi asuntosijoituskirja ja mitä asuntosijoituskanavia löytyy YouTubesta? – YouTube #157
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246
Osassa 1 lytättiin Huru-ukon ”kerro kaikille kiinnostuksestasi asuntosijoittamiseen” -ohjeen yleispätevyys, kun huomattiin, että asuntosijoittamisessa voi menestyä myös introverttinä kaapista käsin varovasti kurkkien. Asuntosijoittajamuija on alle vuodessa kerännyt yli 1 000, ja viikossa 100 lisää, seuraajaa Instagramiin, jossa hän aloitti pitämään päiväkirjaa omista remonteistaan. Kuvissa näkyy joskus sormet tai jonkun käsivarsi. Muuten Asuntosijoittajamuija pysyy kameran takana kuvatessaan tupakantervaisia seiniä, timanttiporalla porattuja uusia viemäriaukkoja tai katosta roikkuvia liitumaalin suikaleita. Näistä keskusteluista saa hyviä vinkkejä pommikuntoisten vanhojen asuntojen remontointiin. Osassa 1 oli myös hauska variaatio, miten haluton puoliso saadaan pikku hiljaa mukaan.
Osassa 2 tarina jatkuu. 10 asuntoa on tavoitteena 50-vuotissyntymäpäiviin mennessä ja nyt 43-vuotiaana niitä on 6. Juttelimme siitä, voiko vauhtia hidastaa ja mitä tapahtuu, kun 10 tulee täyteen. Korona on myös vaikuttanut vuokraustoimintaan. Asuntosijoittajamuija on itse ollut kohta vuoden 50 % lomautettuna ja juttelemme siitä, miten se on vaikuttanut vai onko mitenkään.
Mukana on myös rahoittajan vaihtokokemus, kun asuntosijoitustoiminta on siirtynyt osakeyhtiön kautta tapahtuvaksi.
Asuntosijoittajamuija Instagram
Harri Hurun ja Marko Kaarton uusi asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata ennakkotarjoushintaan 18.4.2021 asti. Esilukijat ovat saaneet työnsä valmiiksi ja heidän arvionsa kirjasta löytyvät asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissätai Facebookissa.
Tutustu ja pistä talteen kattava paketti Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Vuokratulojen verotus vuonna 2021
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Asuntosalkenrakentaja ja Asuntopehtoori tiedottivat keskinäisen yhteistyön aloittamisesta
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Flatco on palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Vuokrasopimuksen purkaminen käynnissä osa 1 – YouTube #159
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan psykologia-ajatuksia varallisuuden kasvattamisesta – Blogi #247
Ostan Asuntoja 