Jos haluaisi käyttää kaiken vapaa-aikansa erilaisten salaliittoteorioiden tutkimiseen, nyt olisi tutkittavaa yllin kyllin. Voisi miettiä, miksi kukaan ei enää vaadi länsimaiden johtajan älykkyyden kuntotestiä tai seuraa tämän jälkikasvun bisneksiä kriittisellä silmällä. Tai mitä kummaa tapahtuu Australiassa tai Kanadassa ja onko niiden pääministerien puheet YouTubessa aitoja vai väärennöksiä. Israelin rokotevauhtia seuranneiden valtamedioiden määrän romahdustakin voisi ihmetellä.
Jos näitä koko ajan ihmettelisi, voisi äkkiä unohtaa, että mustikat ja kanttarellit kasvaa kotometsissä vuodesta toiseen. Siksi otsikossa lukee ”suhteellisen rauhallisesti”. Kaikkiin omaisuuslajeihin sijoittamisessa on omat riskinsä ja tämä pätee myös asuntosijoittamiseen. Jos koko ajan analysoisi, kuinka vasemmiston kansanedustajien silkkisolmioiden määrä on kasvanut, voisi nähdä, että todennäköisyys yksityisomistuksessa olevien asuntojen takavarikoinnille Helsingissä on kasvussa, koska jostain pitää rahat solmioihin saada. Siihen ehtii vielä hyvin varautua, koska todennäköisesti tätä ennen kiristetään verotusta muutama kierros.
Tuleeko taloudellista taantumaa lamasta puhumattakaan enää koskaan?
”Talous kasvoi 3 %” -uutinen on tuttu näky, kun eri maiden kansalaisille viestitään positiivisuutta siitä, että kaikki kääntyy yhä paremmaksi. Pieni ihminen voi jäädä pohtimaan, kuinka hurjaa talouden meno olisikaan, jos sitä ei haittaisi koronasulut ympäri maailmaa ja erilaiset tilaus-toimitusketjuongelmat sekä mannerten välisen lentämisen puolimahdottomuus. Joku voisi jo laskea, kuinka paljon positiivista talouskasvua syntyykään, jos koronasulkutoimien rinnalle otetaan ay-sulut ja ilmastouhkasulut.
USA:ssa korkeatahoinen viranomainen selitti naama peruslukemilla ylipainoiselle grilli- ja burgerikansalle, että poistamalla 2-numeroisia hintojen nousuja näyttävät naudan, porsaan ja lintujen lihat laskennasta, ruoan hintainflaatio on normaalin puitteissa. Eli ryhtymällä kasvissyöjäksi, inflaatiota tuskin huomaa.
Suomessa parhaimmiston superrakastama superveronmaksaja Supercell on ilmeisesti jo maksanut riittävästi, kun nyt on keksitty säätää uusi kannustinvero, joka ohjaa tulevaisuuden supersellejä tasapuolisemmin muualle. Meno näyttää yhä sekopäisemmältä. Suomessa hallitus tekee budjetin, jossa alijäämässä on 9 nollaa. Kaikkien huomio keskittyy siihen, kuinka tätä hoidetaan uudella verolla, jonka luvataan tuottavan luvun, jossa on 6 nollaa. Ja sitten tapellaan, tuottaako se tuon 6 nollaa plus- vai miinusmerkkisenä. 9 nollan alijäämä nuijitaan ilman suurempaa kohua.
”Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen tarjoaa suhteellista tyyneyttä
Voisin kirjoittaa loputtoman määrän näitä sarkasmia sisältäviä alustuskappaleita. Niistä ei kuitenkaan olisi tämän blogin kirjoittajalle eikä lukijalle mitään lisähyötyä. Tässäkin kirjoituksessa niiden tavoitteena on kirkastaa 2 asiaa:
- Meno kotimaassa ja maailmalla on koko ajan sekopäisempää
- Minulla ei ole mitään käsitystä, milloin se taas muuttuu järkevämmäksi
Mitä enemmän oma arki on kiinni maailman menon volatiilisuuden jatkumisesta, sitä parempi voisi olla hajauttaminen omaisuuslajeihin, jotka toimivat eri tavalla kuin oma arjen tekeminen. Itse olen pysynyt ja kasvattanut omaa asuntosijoitustoimintaani, kun olen kaivannut omien yöunieni rauhallisuuden kasvattamista. Olen hakenut salkkuuni sellaisia (asunto)sijoituksia, joissa toteutuisi oman käsitykseni mukaan seuraavat ominaisuudet:
- Niillä olisi matala korrelaatio arvopaperimarkkinoihin ja populistipäättäjiin
- Ne eivät liikkuisi syklien mukana tai liikkuisivat syklien vastaisesti
- Ne generoisivat kassavirtoja suurella todennäköisyydellä
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112
Matala korrelaatio tuo unen laatua parantavaa tylsyyttä
Vaikka osakesijoittajilla ei olekaan kuukauden viimeisen päivän jännitysmomenttia siitä, tuleeko vuokrasopimuksen irtisanomisviesti vai ei, vuokraustoiminta on suhteellisen immuuni uutisille, joita pörssianalysoidaan päivittäin. Jukka Lepikön treidausta on kiva seurata ja huomata samalla, että vuokrasuhteita treidaamalla ei ole mitään mahdollisuutta päästä samoihin tuottoihin. Dogecoinin liikkeitä ei pysty asuntosijoittaja ikinä oppimaan, vaikka mitä namuja tarjottaisiin.
”Osta ja pidä” -asuntosijoittajana arvostan sitä, että voin pörssin romahdusuutisten keskellä twiitata, että vuokria tulee ihan saman suuruisina tilille kuin viime kuussa. Kolikon toisella puolella pitää tietysti hyväksyä se, ettei ole mukana twittaamassa minkään pörssiosakkeen noususta. Kaikille tylsä asuntosijoittaminen ei ole oikea tai hyvä omaisuuslaji.
Asuntosijoittamisessa markkinat ovat tehottomat. Moni pysyttelee poissa asuntosijoittamisesta juuri tästä syystä. Itse kuljen syvemmille vesille, joissa asuntosijoitusteni arvo olisi mahdollisimman hyvin riippuvainen niissä vuokrakotiaan pitävien tarpeista. Nämä tarpeet korreloivat erittäin vähän ja hitaasti minkään markkinauutisen tai pölhöpoliitikon uhkauutisen kanssa.
Viimeinen lause pitää osata lukea siten, etten ensisijaisesti ole kiinnostunut asuntosijoittamisesta, jossa asuntojeni arvo olisi vahvasti riippuvainen vastaavissa asunnoissa omistusasuntokotiaan pitävien haluista. Tämä voi olla toissijaisena kriteerinä asuntosijoitussalkkuani hajauttaessani.
Aidosti kohtuuhintaisten asuntojen tarve kasvaa niitä lisää lupaavien päättäjien lisääntyessä
Suomen ilmastossa ympärivuotinen leirintäalueasuminen ei tarjoa aidosti kohtuuhintaista asumista. Sitä ei tarjoa myöskään sitä jatkuvasti lisää lupaava päättäjien parhaimmisto. Tällaisia asuntoja tarvitsevien määrä kuitenkin kasvaa ja tätä kasvua vielä vauhdittaa tämä päättäjien parhaimmisto tiedostamattaan tai tietoisesti.
Jos vielä kävisi niin, että kaikesta elvyttämisestä huolimatta vain hieman kasvava talous kääntyisi vielä vähemmän kasvavaksi tai taantuvaksi, näiden aidosti kohtuuhintaisten talvilämpimien hyvien vuokrakotien tarve ja kysyntä kasvaisi.
Jos hyvää tarkoittavat asumisväljyyslisääjät ja hyvää tarkoittavat viherrakentamiskokeilijat saavat vaatimuksiaan sääntelyyn asti, perhekooltaan pienentyvä ja valitettavasti köyhtyvä kansa on pakotettu käyttämään yhä suuremman osan nettotuloistaan asumiseen. Oikeasti kohtuuhintaisten asuntojen kysyntä ei silloin seuraa muun talouden trendejä.
Kukaan ei sijoita pääomiaan eteisvessayhdistelmäasuntoihin, jos ei usko niille olevan kysyntää. Välillä tällaiset kokeilut eivät ole onnistuneita, mutta jokainen omilla aivoillaan ajatteleva ymmärtää, mistä kyseinenkin innovaatio on saanut alkunsa. Riippumatta siitä, pitääkö toteutusta hyvänä, huonona vai hyvin huonona.
Ennustettava kassavirta kompensoi huonoa likviditeettiä
Treidaaja Lepikkö varmaan on opettanut monelle, että positiot suljetaan päivän päätteeksi ja ennen lomia suuresta volatiliteettiriskistä johtuen. Olen oppinut, että hyvä treidaaja voi tehdä muutakin kuin teknistä analyysiä ja omistaa myös pitkää salkkua. Osa treidaajista säätää sisäistä kelloaan ameriikan aikaan, mikä ei välttämättä ole unien kannalta hyvä keino.
Asuntosijoittajalla ei ole tällaista volatiliteettiä muttei toisaalta vastaavaa likviditeettiä käytössä laisinkaan. Siinä on sekä hyvät, jo kuvatut puolensa, että huonoja puolia. Huonojen puolien vastineena ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan kassavirrat ovat sekä vakaita että pidemmälle tulevaisuuteen ennustettavia. Reaalisen sijoitusvarallisuuden yhtenä tunnusmerkkinä on pidetty sitä, että se generoi kassavirtaa. Kulta tai bitcoin ovat eri keskusteluja ja sivuutan ne tässä.
Verottaja vie huolimattoman sijoittajan kassavirroista liian ison osan ja ohjaa riskiä ottavien sijoittajien ajankäyttöä yhteiskunnan kannalta liiaksi verosuunnitteluun. Itseäkin tämä harmittaa, mutta ”osta ja pidä” -asuntosijoittaminen sentään tarjoaa mahdollisuuksia tehdä verosuunnittelua tavalla, joka työllistää suomalaisia. Tätä on selitetty Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa kootusti satoja sivuja ja tässä blogissa hajasijoitettuna vuosikausia.
Passiivista tai aktiivista, mukanaolo on pakollista
Itse olen aktiivinen ”osta ja pidä” -asuntosijoittaja, joka on aloittanut työnteon ja sijoittamisen nuorella iällä.
Joku kysyi twitterissä, mikä on muistamasi tapahtuma, jossa olet ollut ja jota ei enää järjestetä. Muistin Tampereen Pyynikillä järjestetyt vuosittaiset motskarikisat, jotka ajettiin viimeisen kerran 1971. Kisoista koin vain äänet, koska olin 6-vuotias, kun kisat järjestettiin viimeisen kerran. Olin mukana yleisön joukossa useampana vuonna. Polvenkorkuisena en nähnyt kisoja, mutta keräsin tyhjiä pulloja kisojen aikana katsojien jaloissa puikkelehtien ja niiden jälkeisinä päivinä mustikan varpujen seasta Pyynikin metsässä. Niillä teki hyvän tilin viikkorahatulojen päälle. Yhtään en osaa selittää sitä, miten uskalsin siellä puikkelehtia, kun 7-vuotiaana alahuuli väpätti pari ensimmäistä viikkoa, kun piti kouluun mennä.
Aloitin sijoittamisen nuorella iällä enkä voi mitenkään kehua, että olisin jollain tavalla pystynyt näkemään, miten korkoa korolle -efekti toimii. Ostan Asuntoja Podcastissa olen päässyt haastattelemaan nuoria yrittäjähenkisiä ja sijoittamisesta kiinnostuneita, joilla tuntuu olevan jo samat opit käytössä ja tiedossa, joita itse sisäistin vain pikku hiljaa ja pala kerrallaan 30 ja 50 vuoden ikähaarukassa.
Mansen Maalarit Rasmus ja Veeti Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #161
Jostain syystä näin kuitenkin, että mitä tahansa sijoittamista pitää harjoittaa siten, ettei koskaan joudu myymään pakosta tai myy paniikissa, kun hintatasot ovat pohjilla. Ajoittaminen on vaikeaa, mutta erilaisten paniikkien, pakkomyyntien ja taloudellisten lamojen näkeminen niiden ollessa päällä ei ole vaikeaa. Jos pystyy tekemään sijoituksia myös silloin, on helpommin mahdollista ostaa lähellä pohjien ympärillä ja nouseviin hintoihin. Loppuaika onkin sitä, että pysyy mukana eikä haaskaa pääomiaan turhiin siirtoihin verottajalle.
PS. Vaikenen tässä kirjoituksessa kokonaan taloyhtiölainoihin liittyvästä veronkiristyksestä. Siitä vaiettiin budjettiriiheen liittyvissä veronkiristyksiä käsittelevissä kirjoituksissa kokonaan. Minulla ei ole mitään käsitystä, millä järjellä tästä voi päätellä yhtään mitään. Tiedän vain, että minulla ei ole sellaista järkeä yhtään.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Sijoittamista ja Remonttia tuulipuvussa Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #167
Harri Huru Asuntosalkku Kasvussa Podcastissa – Blogi #270
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan arkeani – Tiistaiaudio #183
Asuntosijoittajamiljonääriksi tulemisen 4 kulmakiveä – Blogi #269
Instagrammarissa pitää päiväkirjaansa Sami Junnola, jota ei tähän asti ole tunnettu Samina vaan tuulipuku_sijoittaja -nimimerkkinä, joka päivänkirjan omaisesti tekee merkintöjä asuntosijoituksistaan ja asuntoremonteistaan Instagrammariin (Samilta oppimani termi).
Käy katsomassa tuulipuku-sijoittaja Instagramissa (älä sekota tuulipukusijoittajaan, jolla ei ole alaviivaa tuulipuvussaan).
Sami luonnehtii itseään pystymetsästä pienillä taidoilla tulleeksi, tekemällä oppineeksi ja matkan varrella tietoa hankkineeksi. Valtaosa sijoitusasunnoista sijaitsee Kouvolassa.
Osassa 1 oli mahdollisuus kuunnella, miten Sami on hankkinut alkuperäiskuntoisia sijoitusasuntoja ja jopa tuplannut niiden markkina-arvoja remontoimalla. Jos kuumalla Tampereen alueella uudiskohdeyksiö maksaa 130 000 euroa, Sami on pistänyt lumipallonsa kasvamaan asunnoilla, joiden velattomat hinnat ovat jopa sata tonnia halvempia.
Tänään tarina jatkuu yrityksen perustamisella sekä rivi- ja omakotitaloihin sijoittamisella. ”Tyhjä kuukausi” saa uuden merkityksen ja kaikki tämä ilman 10 km aamulenkkejä BiggerPocketsia kuunnellen ja meditaatiota päälle.
Sami Junnola LinkedIn
Ronja Roms – Syö, Nuku, Säästä
Tilaa uunilämpimän Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan 1. painos, kun sitä vielä hetken saa ennen loppumista. 2. painos on jo kirjapainoon tilauksena lähtenyt. Ekirja löytyy ainakin Suomalaisen verkkokaupasta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
UUTTA Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Miten rivitalo toimii sijoitusasuntona?
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab suunnittelee ja rakentaa parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja. Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Jimi Heikkinen Kajaanin Tulinen ja Liikkuva asuntosijoittaja – Ostan Asuntoja Podcast #166
Millainen on hyvä ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan mikromarkkina? – Tiistaiaudio #182
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan arkeani – Tiistaiaudio #183
Asuntosijoittajamiljonääriksi tulemisen 4 kulmakiveä – Blogi #269
Yritän tänään vastata useampaan pienempään kysymykseen, kertoa omasta asuntosijoittajan ja vuokranantajan arjestani sekä sitä kautta syntyneistä ajatuksista sekä päivittää Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilannetta toisen painoksen, ekirjan ja äänikirjan kyselijöille. Aiheita tänään:
- Kirjan status ja osallistuminen erilaisiin webinaareihin, podcasteihin ja haastatteluihin
- Ajatuksia kevään ”2 viikon häätö” -videoista, kun ensimmäinen vuokrasaatava tuli tililleni
- Pohdintoja, miten voi välttää kuukauden viimeisen päivän irtisanomisia
- Asuntojen vuokrausasteesta ja vuokratasosta
- Taloyhtiölainauutisiin suhtautumisesta ja mistä hyvää ajankohtaistietoa löytää
Viime viikon tiistaiaudiolla kävin läpi 3 hyvän ”osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen soveltuvan mikromarkkinan ominaisuutta. Selitä velkavivun käyttö asuntosijoittamisessa 5-vuotiaalle – Tiistaiaudio #181
Uutta potkua asuntosijoittamiseen! –Marko Kaarton isännöimä webinaari, jossa mukana Tellu Uotila, Suvi Schwab, Petri Roininen ja Harri Huru 20.10.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, vuokra-asuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Jos olet Audible -käyttäjä, sieltäkin löytyy
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Sijoittamista ja Remonttia tuulipuvussa Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #167
Selitä velkavivun käyttö asuntosijoittamisessa 5-vuotiaalle – Tiistaiaudio #181
Harri Huru Asuntosalkku Kasvussa Podcastissa – Blogi #270
Tilaa uunilämpimän Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan 1. painos, kun sitä vielä hetken saa ennen loppumista. 2. painos on jo kirjapainoon tilauksena lähtenyt. Ekirja löytyy ainakin Suomalaisen verkkokaupasta ja Adlibriksestä.
Klikkasitko? Tervetuloa uutena lukijana Ostan Asuntoja Blogiin, jossa on käsitelty asuntosijoittamista ja vuokraustoimintaa vuodesta 2013 alkaen otsikoilla, jotka yleensä vastaavat sisältöä.
Riippuen vähän siitä, mistä omia ansiotulojaan vielä saa, uudiskohteiden RS-lainojen eli “taloyhtiölainojen” verosuunnittelumahdollisuuden poistamista kuvataan monella tavalla.
Toinen ääripää on se, jossa kaikki alle 100 %:sti verotetut ansio- ja pääomatulot ovat joko suunnitelman yhteydessä jääneitä porsaanreikiä tai hallitusten armollisuudessaan kansalaisille jakamia kannustavia tilapäisveroporkkanoita 100 %:n verokepin sijaan.
Toisessa ääripäässä on se, jossa kaikki 0 % suuremmat verot ovat varkautta, kaikki varkaat pitäisi laittaa kaltereiden taakse ja sulattaa avaimet kierrätykseen. Avainten kierrätyskustannukset katettaisiin lahjoituksin.
Joukkoon mahtuu myös ihan hassuja, jotka luulevat, että verottaja säätää Suomessa verolait ja omaa oikeuden myöntää porsaanreiän kautta asuntosijoittajille hakemusta vastaan palautuksia jo maksetuista taloyhtiölainaveroista.
Tämän sunnuntain kirjoituksessa pohditaan, mitä pieni yksityinen asuntosijoittaja voisi ajatella ja miten toimia, kun mediaan on elokuun viimeisinä päivinä vuodettu kesän aikana julkistetuksi luvattua tietoa siitä, että hallitus suunnittelee edelleen taloyhtiölainojen verosuunnittelumahdollisuuden poistoa.
Poliittisen riskin toteutumisen todennäköisyys kasvoi
Kesällä maksimilainamäärään liittyneen poliittisen riskin todennäköisyys laski oleellisesti ja poistui toistaiseksi, kun ministeri ilmoitti, ettei tule esittämään asiaa eduskunnalle.
Tällä ilmoituksella oli vaikutusta omaan ajatteluuni ja toimenpiteisiin, joista kirjoitin välitilinpäätöksessäni.
Asuntosijoitustavoitteeni 2021 – välitilinpäätös – Blogi #268
Vastaavasti nyt vuodetun tiedon perusteella uudiskohteiden taloyhtiölainoihin liittyvän verosuunnittelumahdollisuuden poistumisen todennäköisyys nousi korkeammaksi.
Osalla asuntosijoittajista tämä todennäköisyys on ollut papereissa joko tietoisesti 0 % tai he eivät ole asiaa ajatelleetkaan.
Itse olen asiaa käsitellyt Ostan Asuntoja Blogissa, Ostan Asuntoja YouTube -kanavalla ja Ostan Asuntoja Podcastissa, joista on selvinnyt hyvin, että todennäköisyys tämän poliittisen riskin toteutumiselle on tasaisesti noussut omissa suunnitelmissani.
Hallituksen suunnitelmissa näyttäisi olevan myös laskeva poliittinen riski. Tietojen osalta verosuunnittelumahdollisuus säilyisi vanhojen taloyhtiöiden saneeraukseen otetuissa taloyhtiölainoissa. Olisiko joku ajatellut, että keskustan vankoilla kannatusalueilla juuri 15 000 euroa linjasaneerauskustannusta vastuulleen ottanut vuokranantaja ei helposti niele selitystä, että kyseessä ei olisi vuokratulon ansaitsemiseen liittyvä verovähennyskelpoinen kustannus laisinkaan, koska paperinen osakekirja näyttää yhä kulumattomalta 50 vuoden siirtomerkintöjen jälkeenkin.
Toimenpide 1 – Päivitä todennäköisyydet, niiden pohjalta tehdyt analyysit ja toimintasuunnitelmat.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Näin ostat sijoitusasunnon Sijoitusasunnot.com:lta
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
UUTTA: Ilmainen verkkokurssi – Asuntosijoittajaksi 10 päivässä
Asuntosijoittaminen on moniulotteinen omaisuuslaji
Ostan Asuntoja -sisältöä pitkään seuranneet ovat toivottavasti jo oppineet “osta ja pidä” -asuntosijoittamisen kannattavuuden elementit. Kertauksen vuoksi ne ovat:
- kassavirta
- tulevaisuuden markkina-arvon nousu
- lainanlyhennyksiin perustuva arvonnousu
- ostohetken arvonnousu
- remonteilla luotu arvonnousu
- verosuunnittelu
Vuosikausia on mainittu bonuksena myös inflaatio, jonka ymmärtämiseen jotkut ovat viime kuukausien aikana panostaneet aikaisempia vuosia enemmän. Lisäselvyyden vuoksi lista ei ole erilaisten asuntosijoitusstrategioiden lista, vaan kaikki nämä kannattavuuden elementit ovat jollain tavalla läsnä sijoitusasuntosäästäjällä, ”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -lumipalloilijalla tai flippaajalla.
Mikään näistä kannattavuuden elementeistä ei ole poliittisin päätöksin eliminoitavissa ilman, että lähdetään Berliinin tavoin kansanäänestyksellä kysymään vaikka helsinkiläisiltä, pakkolunastetaanko kojamoiden ja satojen asunnot helsinkiläisten yhteisomistukseen. Moni helsinkiläinen tuskin tietää, että osaomistaa kappalemäärissä sijoitusasuntoja enemmän kuin Kojamon osakkeenomistaja. Kojamo tosin hoitaa paremmin osakkeenomistajiensa omaisuutta arvoa luoden.
Poliittisilla päätöksillä voidaan kuitenkin vaikuttaa näiden kannattavuuden elementtien keskinäiseen tasapainoon.
Meillä yksityisillä pienvuokranantajilla on valtaosalla sijoitusasuntoja asunto-osakeyhtiöissä. Meitä julkisuudessa edustaa jäsenmäärältään kasvava Suomen Vuokranantajat ry. Elantonsa näiden asunto-osakeyhtiöden manageroinnista saavia isännöitsijöitä ja emännöitsijöitä edustaa Isännöintiliitto, jonka avainhenkilöstössä on myös meidän yksityisten vuokranantajien asioita hyvin ymmärtäviä henkilöitä.
Suomalaisten pankkien holveissa on erilaisia vakuuksia pantattuina erilaisten lainojen vastineina. Välittäjät saavat elantonsa näitä asuntoja myymällä ja vuokraamalla. Rakentajat ja urakoitsijat rakentavat, saneeraavat ja remontoivat niitä ja tätä kautta työllistävät merkittävän määrän ihmisiä Suomessa. Heillä kaikilla on omat etujärjestönsä.
Yksittäisenä asuntosijoittajana ja vuokranantajana on mukavaa, kun voi jättää julkisuuspallottelun näiden järjestöjen tehtäväksi. Itse voin näin keskittyä tarkastelemaan asioita oman asiakaskuntani, vuokralaisten, ja oman sijoitus- ja vuokraustoimintani kannalta.
Toimenpide 2 – Mieti rauhallisesti, miten asuntosijoittamisen kannattavuuden elementit keskenään muuttuvat, mikäli lait säädetään vuodettujen tietojen mukaisesti.
Asuntosijoittaminen on pitkäjänteisyyttä vaativa omaisuuslaji
Flippaajan aikajänne on luonnollisesti aivan erilainen, mutta “osta ja pidä” -asuntosijoittajalla se on erittäin pitkä.
Kun rauhallisesti lähtee miettimään, mitä uudiskohteiden verosuunnitteluhyödyn poistamisesta seuraisi, huomaa nopeasti olevansa aikamoisen elävän dominoketjurakennelman pauloissa.
Tätä voisi havainnollistaa esimerkiksi näin:
- kotitalousasuntosijoittajien kiinnostus uudiskohteita kohtaan laskee =>
- rakennusliikkeet vähentävät uudiskohteiden aloituksia sijoittajakysynnän laskiessa =>
- asuntojen kokonaiskysyntä, omaksi kodiksi tai vuokrakodiksi, kasvaa kaupungistumisen myötä =>
- vuokria voi korottaa, vuokratuotto-% -vaatimus nousee =>
- asuntojen pyyntihintoja voi korottaa, vuokratuotto-% -vaatimus laskee =>
- rakennusliikkeet lisäävät uudiskohteiden aloituksia
Jokaiseen äkkiä rustattuun ranskalaiseen viivaan voi tulla ulkopuolinen uusi elementti, jota ei ole aikaisemmin osattu ajatella mahdolliseksi:
- kaavoittaja madaltaa käyttötarkoitusmuutoskynnystä 90 %, jos tyhjät toimistot muutetaan asunnoiksi yksityisellä pääomalla, riskillä ja ilman yhteiskunnan tukieuroja =><=
Ja taas pyöräytetään kaikki ajattelu uusiksi. Lisäksi pitää muistaa, että kojamot ja satot eivät rakennuta asunto-osakeyhtiömuotoisia kohteita ollenkaan. Tai että Suomi on pullollaan väärissä paikoissa sijaitsevia liian kohtuuhintaisia ARA-asuntoja, joiden purkamiseen voi hakea ARA-avustusta, jotta saataisiin nostettua vuokratasoja vähemmän kohtuuhintaisiksi.
Asuntosijoittajalle on tärkeää ymmärtää, että asuntomarkkinoilla hinnanmuodostus tapahtuu hitaasti. Hinnanmuodostus ei ole synonyymi hintojen kehityksille, joita Tilastokeskus yhä hienommin raportoi.
Omassa ajattelussani koronap(l)andemia ei ole vielä päättynyt eikä sen vaikutukset asuntojen hinnanmuodotukseen ole vielä selvillä. Tähän näkemykseeni ei ole mitään vaikeutta löytää poikkeavia näkemyksiä. Ne päivittyvät mediassa kuukaudesta toiseen, kun erilaiset tahot aina “yllättyvät”.
Toimenpide 3 – Yritä, vaikka se ei ole helppoa, nähdä asioita 5 ja 10 vuoden aikajänteillä eteenpäin.
Vain tehtyjä suunnitelmia on mahdollista päivittää uuden tiedon pohjalta
Ehkä joku oletti, että tästä kirjoituksesta löytyy huru-ukon tykitykset siitä, kuinka hölmöjä päättäjät ovat.
Tykkään joskus irvailla sarkastisesti erilaisille iphoneillaan nahkakengissään ja silkkisolmioissaan twiittaileville kallista kelloaan vilauttaville köyhien asiaa ajaville “kymppitonnikuussa” -päättäjille, jotka istuvat Suomen, EU:n tai Tradekan hallituksissa. Selvyyden vuoksi olen itsekin ylpeänä käyttänyt montplankkia, nahkakenkiä, silkkisolmioita ja kallista kelloa, ennen kuin siirryin käyttämään iphoneani verkkareissa ja t-paidoissa. Tosin silloin nuo aikaisemmat olivat enemmän yksityisen sektorin duunarien tunnusmerkkejä.
Asuntosijoittajalle ja vuokrantajalle tällainen on vain lyhytaikaista aivojen tuulettelua Asterixin & Obelixin “hulluja nuo suomalaiset” -hengessä, kun rapsuttelen vähän Idefixiä isompaa koiraamme.
Nämä poliittiset riskit ovat olleet kaikki tiedossa jo pitkään. Jos ne nyt tulevat yllätyksenä puskista eteen, silloin pitää katsoa peiliin ja löytää syyllinen sieltä.
Meitä asuntosijoittajia on erilaisia ja painotamme asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtejä eri tavoilla. Oikeassa olemisen osoittaminen tai toisen väärässä olemisen todistelu ovat ihan inhimillisiä piirteitä. Tai ainakin löydän niitä itsessäni.
Muistan kuitenkin, että oman menestykseni kaltaisia tai paremmin menestyneitä kolleegoita on olemassa. Heidän menestymisensä ei ole poissa minulta tai heidän väärässä olemisen etu- tai jälkikäteen osoittaminen ei paranna yhtään vuokralaisteni asukaskokemusta. Vuoden aikajänteellä jotain elementtiä enemmän painottanut kolleega voi näyttää olleen väärässä, mutta oikeat tarkastelupisteet ovat jossain 5 ja 10 vuoden päässä tulevaisuudessa.
Minulla on suunnitelmat tehtynä ja niitä tulen taas päivittämään tämän uuden tiedon osalta. Rakennusliikkeet toimivat paljon lyhyemmällä aikajänteellä, joten heidän toimiaan aion seurata. Tukkukauppiaiden toimia aion myös seurata. Kiinteistönvälittäjät ja pankit kertovat mielellään asioista ja heitäkin aion seurata. Hypon Asuntomarkkinakatsauksia aion seurata. Seuraan myös monia muita asioita, kun arvioin tulevien vuosien vuokrien ja asuntojen hinnanmuodostuksia.
Kenties kahden vuoden päästä taaksepäin katsomalla en pysty erottamaan sitä, kuinka paljon johonkin asiaan vaikutti hallituksen joku päätös, kuinka paljon ihmisten laumakäyttäytyminen, kuinka paljon korona ja kuinka paljon keskuspankkien politiikka.
Tätä kirjoitettaessa minulla on vain vahva todennäköisyysoletus siitä, että kaikella edellä mainitulla tulee olemaan vaikutusta ja tulevat 5 ja 10 vuotta eivät tule olemaan edellisten 5 ja 10 vuoden lineaarista jatkumoa.
Nyt siirryn rapsuttamaan koiraa.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Sijoittamista ja Remonttia tuulipuvussa Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #167
Harri Huru Asuntosalkku Kasvussa Podcastissa – Blogi #270
Millainen on hyvä ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan mikromarkkina? – Tiistaiaudio #182
Asuntosijoittajamiljonääriksi tulemisen 4 kulmakiveä – Blogi #269
Instagrammarissa pitää päiväkirjaansa Sami Junnola, jota ei tähän asti ole tunnettu Samina vaan tuulipuku_sijoittaja -nimimerkkinä, joka päivänkirjan omaisesti tekee merkintöjä asuntosijoituksistaan ja asuntoremonteistaan Instagrammariin (Samilta oppimani termi).
Käy katsomassa tuulipuku-sijoittaja Instagramissa (älä sekota tuulipukusijoittajaan, jolla ei ole alaviivaa tuulipuvussaan).
Sami luonnehtii itseään pystymetsästä pienillä taidoilla tulleeksi, tekemällä oppineeksi ja matkan varrella tietoa hankkineeksi. Valtaosa sijoitusasunnoista sijaitsee Kouvolassa.
Nyt on mahdollisuus kuunnella, miten Sami on hankkinut alkuperäiskuntoisia sijoitusasuntoja ja jopa tuplannut niiden markkina-arvoja remontoimalla. Jos kuumalla Tampereen alueella uudiskohdeyksiö maksaa 130 000 euroa, Sami on pistänyt lumipallonsa kasvamaan asunnoilla, joiden velattomat hinnat ovat jopa sata tonnia halvempia.
Tilaa lähes loppuunmyyty uunituore Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan 1. painos
Lue Lavitaebella -blogista kirjan arvostelu
Lue Asuntoasiaa.fi Suvi Schwabin arvio kirjasta
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab suunnittelee ja rakentaa parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja. Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Jimi Heikkinen Kajaanin Tulinen ja Liikkuva asuntosijoittaja – Ostan Asuntoja Podcast #166
Millainen on hyvä ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan mikromarkkina? – Tiistaiaudio #182
Asuntosijoittajamiljonääriksi tulemisen 4 kulmakiveä – Blogi #269
”Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen konseptiin kuuluu pitkäjänteinen omistaminen. Lisäksi oletetaan, että kohdemarkkinat sijaitsevat Suomessa eli tähän asuntosijoittamisen konseptiin kuuluu oleellisena myös vuokraustoiminta.
Osta ja pidä -asuntosijoittajan yhteys mikromarkkinaan on erilainen kuin asuntoflippaajan. Nimenomaan tältä kantilta katsottuna on helpompi hahmottaa näitä eroja. Flippaaja ei pääse nauttimaan/kärsimään
- Passiivisesta vuokratulosta ja sen avulla tehtyjen lainanlyhennysten kautta generoituvasta nettovarallisuuden kasvusta
- Taloyhtiöremonttien tuomasta arvonnoususta
- Markkina-arvonnoususta
- Ajoittamiseen liittyvästä pienemmästä riskistä
Tiistaiaudiolla käyn läpi 3 hyvän ”osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen soveltuvan mikromarkkinan ominaisuutta.
Selitä velkavivun käyttö asuntosijoittamisessa 5-vuotiaalle – Tiistaiaudio #181
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
UUTTA Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Sijoitusasunnon remontoinnin ABC
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Jos olet Audible -käyttäjä, sieltäkin löytyy
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Jimi Heikkinen Kajaanin Tulinen ja Liikkuva asuntosijoittaja – Ostan Asuntoja Podcast #166
Selitä velkavivun käyttö asuntosijoittamisessa 5-vuotiaalle – Tiistaiaudio #181
Harri Huru Asuntosalkku Kasvussa Podcastissa – Blogi #270
Tilaa lähes loppuunmyyty uunituore Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan 1. painos
