Kun kuukaudesta toiseen tulee tilastokeskuksen julkaisuja, joissa kerrotaan, että vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat ovat nousseet suomalaisittain hurjia prosentteja, moni ”osta ja pidä” -asuntosijoittaja pohtii, miten tällaisessa uudessa tilanteessa tulisi oikein toimia.
Ajatuksena oli tehdä lyhyt ja napakka video, mutta innostuin taas juttelemaan kiltisti kuuntelevan linssin kanssa yli puoli tuntia päivän kääntyessä illaksi. Siksi normaalia vähemmänkin editointityötä ja enemmän pelkkää paikallaan pysyvää päätä. Asiaa nyt vain pulppusi mieleen.
Asuntopehtoorin isännöinnin lanseerausta seuraamalla heräsi ajatus siitä, kuinka tärkeää asuntosijoittajalle on jatkossa arvoon vaikuttavien tekijöiden esiin kiillottaminen hyvän isännöinnin avulla.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Asuntosijoitustavoitteeni 2021 – Blogi #257
Rakkautta ja asuntosijoittamista Viivi Kotimatka Rintanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #152
Kahden viikon häätö siirtyi – osa 4 – YouTube #168
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Paljon on taas vuotta 2021 ehtinyt kulumaan ennen kuin tämä teksti on julkaisuvuorossa. Varmaan jokainen muu bloggaaja on oman tavoitetekstinsä aikoja sitten julkaissut.
Asuntosijoitustavoitteeni 2020 – tilinpäätös – Blogi #248
Tällaisesta kesän kynnyksellä tavoitteiden julkaisemisesta voi ottaa pohdittavaksi muutaman asian:
- “Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa, jossa kalenterivuosi on lyhyt aika ja kalenterivuoden vaihtuminen on vähämerkityksellinen.
- Tavoitteiden asettaminen ei ole ilmassa roikkuva asia, jonka voi tehdä automaattisesti joulun välipäivinä ja sitten kulkea jääräpäisesti 12 kuukautta niiden mukaisesti.
- Tavoitteita asetetaan vision saavuttamiseksi, jonka kriittinen pohdinta ja kirkastaminen vaatii jonain vuonna enemmän aikaa kuin jonain toisena vuonna.
Myös arki tulee välillä vastaan eikä mahdollista tarpeellista pohdinta-aikaa ja sen edellyttämää opiskelua, jotta visiota ja siitä johdettavia tavoitteita ehtisi konkretisoimaan. Vuoden 2021 ensimmäisten kuukausien osalta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan kirjoittaminen yhdessä Marko Kaarton kanssa on ollut tällaista arkea omalta osaltani.
Kirja on nyt painossa, kesäkuun luvatut toimitukset lähellä ja oma mieli virkeänä odottamassa ennakkotilaajakunnan palautteita. Veroilmoitukset on tehty ja pahimmat alkuvuoden rästit kurottu umpeen. Mieli on ehtinyt prosessoimaan vuoden 2021 tavoitteita, joista tässä kirjoituksessa tuttuun tapaan käyn asuntosijoittamisen osalta läpi.
”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirja on painossa ja se julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata.
Minulla on siis mietittynä joukko päämääriä, joiden saavuttamiseksi yksi keino on asuntosijoittaminen ja vuokraustoiminta. Olen siitä onnellisessa asemassa, että tämä keino on myös intohimoni eli pääsen ja saan toimia sellaisten asioiden parissa, jotka tuovat mielihyvää ja positiivisuutta arkeeni.
Tavoite 1 – Hallituksen veronkiristys- ja sääntelysuunnitelmien toteutumiseen varautuminen
Tavoite: Toteuta 100 000 euron verosuunnittelutoimenpiteet ja jälleenrahoita vapaata vakuusarvoa 150 000 euron edestä
Tätä tavoitetta asetettaessa ja tekstiä kirjoitettaessa minulla ei ole käytössä mitään sisäpiiritietoa, kuinka suurella varmuudella veronkiristyssuunnitelmat toteutuvat ja minkälaisia loogisia muutoksia niihin tehdään vaikutusarvioiden perusteella. Myöskään aikataulutietoa, siirtymäaikoja tai porrastuksiin liittyviä tietoja minulla ei ole käytössä.
Olen mielelläni väärässä tavoitteeni kanssa, mutta omassa toiminnassani lähden siitä, että hallitus veronkiristys- ja sääntelysuunnitelmat toteuttaa. Mikäli loppuvuoden 2021 aikana tulee uutta tietoa asiasta, aion tarkastaa tavoitettani ja siitä johdettuja toimenpiteitä. Aloitin asuntosijoitustoiminnan aikoinaan ostamalla asuntoja omiin nimiini. Mikäli velkaantumisen pienentämisen nimissä vuoden 2022 alussa astuisi voimaan yksityishenkilöiden maksimivelkamäärää koskeva sääntely, tulee minun vuoden 2021 aikana nostaa velkavipuprosenttiani, koska loppuelämäni aikana en enää henkilökohtaista tulonhankkimislainaa saisi.
Olisi hienoa, jos voisi keskittyä eniten lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin. Lyhyellä aikajänteellä täytyy kuitenkin tehdä sopeutustoimenpiteitä, jotka pyrkivät estämään arvon tuhoutumista ja ylläpitämään mahdollisuuksia lisäarvon luomiseen tulevaisuudessa.
Hallituksen suunnitelmista lisää: Ville Valkonen intohimona yhteiskunnan kehittäminen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #141
Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 %
Tavoite: Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyy samana kuin 2016, 2017, 2018, 2019 ja 2020, vaikka kaikkina vuosina olen tavoitteen ylittänytkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.
Vuoden 2020 alkupuoliskolla oli hyvin epäselvää, miten korona tulisi omaan vuokraustoimintaani ja yhteistyökumppaniverkostooni vaikuttamaan. Silloin tein päätöksen, että jokaisen irtisanotun vuokrasopimuksen kohdalla remontoin asuntoa tarvittavilta osin, jotta sen vuokrattavuus on mahdollisimman hyvä.
Tämä ajattelu toimi hyvin vuoden 2020 aikana ja toi lopulta myös verosuunnitteluhyötyjä vuokrausasteiden pysyessä korkeana.
Vuoden 2021 aikana on tiedossa jo, että omilla mikromarkkinoilla vuokralaiskysyntä on pysynyt hyvänä ja edellytykset saavuttaa tavoite tänäkin vuonna ovat olemassa. Tänä vuonna sama lähestymistapa remontointiin tuo vuokrattavuuden lisäksi taas mahdollisuuden verosuunnitteluun. Lisäksi alkuvuoden vanhojen asuntojen hintakehitys näyttäisi tuovan sitä ansaitsematonta kultakerrosta lumipallon päälle eli markkina-arvonnousua.
Vuoden 2020 aikana tekemäni positiivinen arvioi näyttäisi toteutuvan vuoden 2021 aikana seuraavilla tavoilla:
- remontit mahdollistavat vuokrien korotuksia
- remontit kasvattavat asuntojen arvoja ja niihin käytettyjä kassavaroja on mahdollista palauttaa jälleenrahoituksen kautta vuoden 2021 aikana
- remontteja tuli tehtyä vuoden 2020 verosuunnitelmaa enemmän ja maksetuista ennakkoveroista palautuu likviditeettiä vielä vuoden 2021 puolella
Vuoden 2021 aikana oletan lisäksi, että euromääräinen markkina-arvojen nousu jatkuu ja tätä nousua voi kotiuttaa jälleenrahoittamalla.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
UUTTA: Asuntopehtoorin Blogista: Asuntosijoitusyhtiön tase
Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121
UUTTA: Asuntoja Pehtoroiva yrittäjä Miika Vuorensola is back – Ostan Asuntoja Podcast #149
Tavoite 3 – Kasvata Ostan Asuntoja -kanavien tuloja 100 %
Tavoitteena tämä on sama kuin vuonna 2020 oli. Vuoden 2020 osalta tavoite toteutui eli vuoden 2021 osalta kantaluku on suurempi. Tämä on tavoitteena mukana siksi, että yritykselle vieraan pääoman saaminen helpottuisi, jos omaa pääomaa kertyy muustakin kuin vuokraustoiminnasta.
Käytännön tekemisen kannalta muutos aikaisempaan on suuri jakautuen alkuvuoden ja loppuvuoden kesken hyvin erilaisella tavalla:
- alkuvuonna painopiste on Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan julkaisemisessa
- loppuvuonna painopiste on Ostan Asuntoja Blogin, Ostan Asuntoja Podcastin ja Ostan Asuntoja YouTube -kanavien sisällön kehittämisessä
Vuoden 2020 ensimmäinen tavoitteeni oli “hajautuksen suunnittelu ja toteutuksen aloittaminen”, jolle oli myös numeerinen mitattava tavoite määriteltynä, joka myös toteutui. Tämän tavoitteen jälkimainingit siirtyvät nyt vuoden 2021 jälkipuoliskolla kolmannen tavoitteen tekemiseen.
Vuoteen 2020 sisältyi paljon uuden opiskelua, jonka pohjalta hajautustoimiani suunnittelin ja toteutin. Vuoden 2021 jälkipuoliskon aikana pyrin johdonmukaisemmin tuomaan tätä asuntosijoittamisen sisällön kautta osana omaa tekemistäni, kun tarkistelen tekemiäni oletuksia, niiden todennäköisyyksiä ja opiskelen lisää. Laadukasta asuntosijoittamissisältöä on tarjolla jo monelta taholta. Yritän tuoda tähän jotain sellaista, joka toisi lisäarvoa pitkäaikaiselle lukijajoukolleni.
Painopisteen palauttaminen omaan positiiviseen arkirutiiniin
Kirjan kirjoittaminen ja siihen liittyvät deadlinet johtivat siihen, että omissa käsissäni ollut arkirutiinien toteuttaminen ei läheskään aina onnistunut edellisten vuosien tapaan. Nyt, kun kirja on painossa, vuoden 2021 loppupuoliskon aion käyttää itselleni tärkeiden arkirutiinien palauttamiseen.
Tähän palauttamiseen kuuluu negatiivisten uutisten seuraamisen entisestään vähentäminen. Asuntosijoittajana ja yksityisenä vuokranantajana ei voi kokonaan irrottautua asuntomarkkinoihin vaikuttavien uutisten seurannalta. Aion kuitenkin entistä enemmän ulkoistaa niistä asioista murehtimispuolen Suomen Vuokranantajien osaaviin käsiin ja keskittyä itse entistä enemmän omaan tekemiseen ja sen tuomiin positiivisiin haasteisiin ja mahdollisuuksiin.
Asuntosijoittajan intuitio tunnuslukujen vastapainona – Blogi #244
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Rakkautta ja asuntosijoittamista Viivi Kotimatka Rintanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #152
Kahden viikon häätö siirtyi – osa 4 – YouTube #168
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastissa ei ole kovin usein rakkaustarinoita kuultu mutta tänään sellainenkin kuullaan.
Kun haastattelua tehtiin muutama viikko sitten, Instagramissa Kotimatka -nimisellä tilillä oli reilut 10 000 seuraajaa. Nyt niitä on 12 300. Joku muukin Viivin jutuista inspiroituu.
Kotimatka -tilin taustalla on Viivi Rintanen, jonka tarinan ensimmäisessä osassa pohjustetaan sitä, minkä päälle asuntosijoitusmatka kohti 100 sijoitusasunnon tavoitetta on perustettu. Bambu on kasvi, joka kasvattaa juuristoa pitkään ennen kuin maan pinnalla tapahtuu mitään. Kun juuristo on tarpeeksi vahva, on aika puskea vihreää maan pinnalle ja se tapahtuu vauhdilla. Viivi kuvasi omaa matkaansa bambua esimerkkinä käyttäen.
Antti Rintasen Kotimatka Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #189
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. Ekirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
Asuntopehtoorin Blogista: Yrittäjyys on avain asuntosalkun kasvattamiseen
Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121
UUTTA: Asuntoja Pehtoroiva yrittäjä Miika Vuorensola is back – Ostan Asuntoja Podcast #149
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Flatco on palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Kahden viikon häätö siirtyi – osa 4 – YouTube #168
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
2 viikkoa sitten kerroin, kuinka ulosoton häätöspäätös tuli kahdessa viikossa asian vireille panosta. Ihan niin ripeästi häätöä ei lopulta pantu toimeen mutta lisää ilmaista asumisaikaa ei lopulta vuokralaiselle kovinkaan paljon herunut.
Tällä videolla saadaan valmiiksi 4 videon case-tapaus, jossa vuokrasopimuksen purkaminen tehtiin käräjäoikeuden sähköisessä asiointipalvelussa, josta sähköinen tuomio siirrettiin ulosoton sähköiseen palveluun.
Vuokrasopimuksen purkaminen käynnissä osa 1 – YouTube #159
Vuokrasopimuksen purkaminen käynnissä osa 2 – YouTube #164
Häätö kahdessa viikossa osa 3 – YouTube #166
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Näin ostat sijoitusasunnon Sijoitusasunnot.com:lta
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Fiksuvuokraaja Henri start-up Haaksiala Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #150
Vuokranantajana toimimisen 4 rankkaa puolta – Blogi #256
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittamisen ollessa suosionsa huipulla moni miettii mukaan lähtemistä. Suora “osta ja pidä” -asuntosijoittaminen puhtaimmassa muodossaan sisältää ajatuksen vuokranantajana toimimisesta.
Vuokraustoiminnan voi ulkoistaa hyvät referenssit omaavalle vuokravälittäjälle, jolta yhä useammin saa kokonaisvaltaisen hallinnointipalvelun. Välittäjä luonnollisesti laskuttaa palveluistaan, jolloin pelkkiä kustannuksia ajattelemalla voi nähdä välittäjän käytön kannattavuutta heikentävänä. Tämä pitää paikkaansa, mutta omien taitojen puute ja vuokralaisten kanssa toimimiseen soveltumaton psyyke voivat heikentää kannattavuutta vielä enemmän.
Hoidan oman vuokraustoimintani itse, luulen olevani siinä hyvä ja nautin siitä. Yritän tässä kuitenkin listata kohtia, joiden osuessa kohdalle en itsekään kilauttele kuohuviinilaseja, vaikka osaankin pistää harmittavat asiat taka-alalle ja nähdä nämä asiat tähän toimintaan kuuluvana. Näihin asioihin kannattaa varautua etukäteen.
1. Päättäjät ja toimittajat sekä heidän toimestaan aivopesty yleisö
Osa äänestäjistä antaa äänensä poliitikoille, jotka eniten toisilta ottavat ja lupaavat ääntä vastaan toisille ottamastaan antaa. Osa toimittajista seuraa tätä päättäjäyhteisöä ja välittää välillä kritiikittömästi näitä lupauksia yleisölleen. Lupausten toteutumisen seuranta ei kuulu tämän pelin pelaamiseen.
Yksityinen vuokranantaja on tämän pelin monista sovellusversioista suosituimpia. Ahkera työntekijä ja yrittäjä kuuluvat myös suosittuihin peliversioihin. Ahkera yksityinen vuokranantaja, joka harjoittaa yritystoimintaa asuntojen parissa, näkee itsensä pelinappulana melkein päivittäin. Tähän peliin ei kuulu kiitosten esittäminen tai positiivisten asioiden kertominen.
Jos et kestä jatkuvaa yleistason loanheittoa julkisuudessa, älä lähde mukaan. Jos kuvittelet, että somessa asiallisesti vasta-argumentoimalla 3 kertaa päivässä 365 päivää vuodessa 10 vuoden ajan voit saada muutosta aikaan, älä lähde mukaan. Jos et pysty olemaan suuttumatta kaikesta roskasta, mitä asiaa tuntemattomilta eteen tulee, älä lähde mukaan.
Jos osaat keskittyä omaan tekemiseen ja intohimoisesti odotat positiivista palautetta omilta asiakkailtasi, vuokralaisilta, pystyt pelaamaan omaa peliä ja nauttimaan siitä, jolloin mukana oleminen on kivaa. Jos olet hyvä vuokranantaja, arki on aivan toista kuin hölmöläismölystä medioissa voisi luulla.
2. Ongelmavuokralainen, vuokrasopimuksen purkaminen ja häätö
Valtaosa vuokralaisista on hyviä ihmisiä ja kivoja vuokralaisia, jotka hoitavat vuokrakotiaan ihan hyvin ja maksavat vuokransa sovitusti.
Kaikilla ihmisillä, vuokrakodeissa tai omisasunnoissa asuvilla, ei ole samoja hygieniakäsityksiä ja siivouskriteerejä. Lattiakaivon puhdistaminen, uunin takaa siivoaminen, suihkunurkan kalkkijäämien poistaminen, wc-istuimen sisäreunan pohjalta siivoaminen ovat kaikki siivousteknisiä asioita, jotka toisilla kuuluvat viikkosiivoukseen ja toisilla vuosisiivoukseen. Osa ei ole koskaan tiennytkään, että lattiakaivon kannen voi irrottaa.
Joskus vuokralaisvalinta menee alussa pieleen ja asuntoon pesiytyy huijari, jolla ei ole aikomustakaan maksaa vuokraa. Joskus vuokralaisen vuokranmaksukyky romahtaa joko taloudellisista tai mielenterveydellisistä syistä kesken hyvin sujunutta vuokrasuhdetta. Syistä riippumatta vuokranantajan pitää purkaa vuokrasopimus, tarvittaessa häätää vuokralainen, kenties jopa remontoida asunto tai ainakin siivota se ja hakea siihen uusi vuokralainen.
Jos mikä tähänsä näistä asioista tuntuu, että pystyt ne aina välttämään, älä lähde mukaan. Jos tuntuu siltä, että haluat muuttaa yhteiskunnan vuokrasopimuksen purku- ja häätölainsäädäntöä enemmän kuin purkaa sopimus ja häätää oma vuokralainen, älä lähde mukaan.
Jos hyväksyt sen, että alussa et osaa kaikkea vuokralaisvalintaan liittyvää hienodynamiikka mutta aiot siinä koko ajan kehittyä, voit tältä osin lähteä mukaan. Jos sisäistät, että alkuun voi olla fiksua ottaa vuokranantajan vakuutus rinnalle turvaamaan, jos omat kerätyt puskurit eivät riittäisi pahimman skenaarion kattamiseen, voit lähteä mukaan.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissätai Facebookissa.
Tutustu ja pistä talteen kattava paketti Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Vuokratulojen verotus vuonna 2021
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
3. Vuokralaisten vaihtuminen ryppäissä
Jokainen vuokranantajaksi havitteleva ymmärtää, että vuokrasuhteet eivät kestä ikuisesti. Jos sijoitusasuntoja on yksi, mitään yllättävää edellä mainitusta poikkeavaa tuskin tapahtuu. Tervetuloa mukaan.
Jos lähtee tavoitteellisesti kasvattamaan asuntosijoitustoimintaansa kymmeniä asuntoja sisältävän asuntosalkun tasolle, kannattaa muistaa, että vuokralaisten vaihtuminen ei tapahdu tasaisen vauhdin taulukolla. Sadan asunnon salkussa voi mennä kuukausia, että irtisanomisia tulee 1-2 kuukaudessa, kunnes yht’äkkiä niitä tuleekin kymmenen samalla kertaa. Jos on totutellut mielensä tasaiseen lähes passiiviseen tuloon, meno voi tuntua aika rankalta.
Vuokrasuhteiden vaihtumiseen liittyy yhä useammin vesimittarien luenta ja tasauslaskujen tekeminen. “Asiakaspalvelussamme on 2 vuoden jono” -automaattiviesti yhden vuokralaisen osalta ei ole rankkaa. Kun viittä kuukauden myöhässä olevaa vesilaskua selvittää eri isännöitsijöiden kanssa, joka setvii asiaa eri huoltoyhtiöiden kanssa ja laskua pukkaa mutta omasta selvitystyöhön käytetystä ajasta ei saa laskuttaa, hermo voi kiristyä.
Tästäkin selviää, jos on varautunut siihen, että kahdessa asunnossa voi olla korjattavaa, kahdessa asunnossa lisäsiivottavaa ja kahteen asuntoon tulee tyhjä kuukausi. Osta ja pidä -asuntosijoittaminen on palkkatyötä paljon passiivisempaa mutta osakkeiden omistamista enemmän aktiivisuutta vaativaa toimintaa. Kun tämän sisäistää, osaa nauttia myös ajoista, kun tekemistä riittää.
4. Alihankkijoiden kanssa toimiminen
Asunnot ovat fyysisiä sijoituskohteita, jotka kuluvat käytössä ja edellyttävät säännöllisiä hoito- ja vuosikorjaustyyppisiä toimenpiteitä, jotta niiden kyky kerryttää vuokratuloa säilyy. Välillä täytyy tehdä koko taloyhtiötä kattavia remontteja. Jos et osaa hahmottaa tätä tasolla, joka pakottaa henkisesti sisällyttämään nämä kustannukset sijoituslaskelmiin, älä lähde mukaan. Huijaat itseäsi lähtemään kannattamattomaan toimintaan mukaan.
Vuokraustoiminta edellyttää erilaisten yhteistyökumppaneiden kanssa toimimista. Hyvät ovat kalliita. Huonot tulevat kalliiksi. Erilaisten alihankkijoiden kanssa toimiminen on usein rasittavaa ja vain ajan kanssa omia taitoja kehittämällä sekä referenssejä ja suosituksia keräämällä onnistuu rakentamaan yhteistyökumppanisuhteita ja -verkostoja, joiden avulla löytyy hyviä ja kohtuuhintaisia yhteistyökumppaneita. Jos et ole valmis tähän työhön, älä lähde mukaan, ellet ole itse moniosaaja ja nautit mahdollisimman paljon itse tekemisestä.
Jos tavoitteena on kasvattaa vuokraustoimintaa ja ymmärrät, että kaikkea ei voi loputtomasti tehdä itse, mukaan vaan.
Väsyvistä vuokranantajista kypsyy motivoituneita myyjiä
Jos on jo lähtenyt mukaan asuntosijoittamiseen mutta huomaa, että suora vuokraustoiminta on vuodesta toiseen yhtä rankkaa, ihan fiksu vaihtoehto on kohdata totuus ja siirtyä muihin omaisuuslajeihin tilanteen ollessa vielä suhteellisen hyvä.
Jos luopumista lykkää ja lykkää, lopulta itsestä voi kehittyä stressitiloista motivoitunut myyjä. Meistä lumipalloefektin sisäistäneistä vuokraustoiminnastaan kaikkine rankkoine puolineenkin nauttivista asuntosijoittajista voi löytyä kertaratkaisu kaikkiin ongelmiin.
”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirja on painossa ja se julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Timo Metsola feat. Jenni From the Block – Ostan Asuntoja Podcast #152
Kannattaako kylppäriremontti 70-luvun kerrostalossa? – 8 pointtia – YouTube #167
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Palataan vaihteeksi noin 6 vuotta ajassa taaksepäin Radio Ravun kahteen jaksoon, joissa Jenni Witikkala haastatteli Timo Metsolaa. Jaksot on tässä yhdistetty yhdeksi reilun tunnin mittaiseksi jaksoksi.
Vaikka Jenni haastatteli Metsolaa 6 vuotta sitten, mukana on taas paljon ajatonta viisautta, jota kannattaa ehdottomasti kuunnella tarkalla korvalla. Yksi näiden vanhojen jaksojen suola on markkinatilannenäkemysten kuunteleminen ja peilaaminen, miten asiat ovat omasta mielestä toteutuneet. Omat ajatukseni koroista ja rakennemuutoksista Suomessa oli tuohon aikaan täysin samat.
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissätai Facebookissa.
Tutustu ja pistä talteen kattava paketti Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Vuokratulojen verotus vuonna 2021
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Kannattaako kylppäriremontti 70-luvun kerrostalossa? – 8 pointtia – YouTube #167
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
5 asiaa, jotka “osta ja pidä” -asuntosijoittaminen on tuonut elämääni – Blogi #255
Ostan Asuntoja 