Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan osalta saimme Marko Kaarton kanssa eilen 14.6.2021 tietoa, että postitukset tilaajille alkavat 22.6.2021. Kirjassa käydään perusteellisesti läpi, mitä jälleenrahoitus tarkoittaa ja miksi se on kasvuun pyrkivälle osta ja pidä -asuntosijoittajalle tärkeää.
Saan toistuvasti kysymyksiä jälleenrahoitukseen liittyen, että miten se käytännössä toimii. Tällä kertaa käyn yhden oman käytännön esimerkin avulla läpi jälleenrahoituskuvion, jossa on useampia komponentteja. Toivottavasti tällä tavalla läpikäytynä joku katsoja saa taas pari uutta ideaa, miten omalla kohdallaan jälleenrahoitusta voisi hyödyntää.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
UUTTA: Asuntopehtoorin Blogista: Asuntosijoitusyhtiön tase
Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121
Asuntoja Pehtoroiva yrittäjä Miika Vuorensola is back – Ostan Asuntoja Podcast #149
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Pohdintoja valmistuvan uudiskohdeasunnon vuokrauksesta – Blogi #259
Seniorimpi hhhyvempi vuokranantaja Markus Grahn Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #155
Kumpi on parempi osta ja pidä asuntosijoittajalle – arvonnousu- vai kassavirtastrategia? #170
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata tästä (jäsenalennus Suomen Vuokranantajien jäsenille)
Mahdollisesti myöhemmin tätä kirjoitusta lukeville on hyvä muistuttaa, että kirjoitushetkenä on kuntavaalipäivä 2021. Positiivisten koronatestien osuus testeistä on laskenut ja kerran rokotettujen määrä on noussut. Suomen EM-jalkapallo-ottelua seurasi katsomossa 15 000 ihmistä ilman maskeja ja hallitus on juuri vapauttanut ravintoloita olemaan auki pidempään.
Jotta saadaan perspektiiviä, sama hallitus ehdotti vain pari kuukautta sitten pakkolakia, joka olisi antanut hallitukselle valtuudet paljon rankempiin ja nopeampiin sulkemistoimiin koronauhan kasvaessa. Tieteen arvoon vannova presidentti Biden kaulailee G7-kokouksessa maskitta muiden johtajien kanssa. Vain hetki sitten hän piti maskia Zoom-kokouksissakin ja ohjeisti, että kaksi rokotustakin saaneet joutuvat tämän kesän kulkemaan maskeissa, jotta eivät tartuttaisi rokotustaan vielä odottavia.
Yritin kirjoittaa ylläolevan tekstin siten, ettei siitä voisi vahingossa tai tahallaan väärinymmärtää, mitä mieltä olen koronasta, rokotuksista tai tartunnoista. Minulla ei ole aavistustakaan, mikä on tilanne kahden kuukauden päästä. Silti joudun vuokranantajana ja asuntosijoittajana pohtimaan, miten tulisi toimia parin kuukauden päästä valmistuvan uudiskohdeyksiöni suhteen.
1. Markkinointi reilusti ennen valmistumista vai valmistumisen alla
Kun kokonainen uudiskohde asuntoja valmistuu postinumeroalueelle, sinne syntyy hetkellinen vuokrakotien tarjontapiikki, joka edellyttäisi vastaavaa kysyntäpiikkiä, jotta mikromarkkinoilla vaikutus voisi teoriassa olla neutraali. Osa valmistuvan kohteen vuokranantajista pehmentää tätä tarjontapiikkiä aloittamalla markkinoinnin 2-3 kuukautta ennen kohteen valmistumista.
Annetaan vuokralle -ilmoituksissa näkyy rakennuttajan markkinointiesitteestä napattuja droonikuvia, joita on täydennetty alueen kaavasuunnitelman mukaisilla rakennusmassoilla, jotka voivat kuvata tilannetta usean vuoden päähän tulevaisuudessa. Käytössä on myös havainnekuvia, joissa eletään kiireetöntä elämää puistomaisessa ympäristössä, josta näkyy purjevene läheisellä järvellä. Ennakkotarkastuspäivän jälkeen ilmoituksia voi päivittää oikeilla kuvilla, joissa näkyy pölyiset lattia, pesemättömät ikkunat ja keskeneräisyyttä hehkuvat ulkokuvat, joissa usein purjeveneen sijaan näkyy nostokurki tai kaksi. Purjevenenäkymän lopullisesti blokkaavan naapurikerrostalon perustustöiden aloittaminen voi näkyä myös kuvissa.
Uudiskohde on aina uudiskohde ja jokainen vuokrakotia alueelta hakeva tietää, että asunnossa ei ole kukaan ennen asunut. Mitä tunnetumpi rakennuttaja on laatumielikuvaltaan, sitä vähemmän vuokralaiskandidaatin täytyy pohtia, onko asunto asumiskelpoinen vuokrasopimuksen alkamispäivänä. Osa vuokralaiskandidaateista ei siitä huolimatta halua tehdä vuokrasopimusta asunnosta, jota ei pääse katsomaan. Yleensä 2-3 kuukautta ennen kohteen valmistumista tällaista katsomistilaisuutta ei ole. Kun valmistumiseen on aikaa 4-6 viikkoa, sellainen voi jo hyvän rakennuttajan toimesta järjestyä.
Oman uudiskohdeyksiöni osalta en ole vielä aloittanut markkinointia, mutta moni muu on jo asuntonsa tarjolle laittanut. Vuokrapyynnit ovat kautta linjan oman analyysini mukaan noin 5 % alle valmistumishetken käyvän markkinavuokran. Valmistumishetki ajoittuu opiskelijoiden korkeakysynnän kanssa samaan ajankohtaan.
2. Koronarajoitukset
Kun valmistumishetkeen on aikaa pari kuukautta, oma analyysini pitää sisällään oletuksen siitä, että koronatilanne ei ole yllättänyt negatiivisesti vaan valmistumishetkellä tartuntojen määrä on edelleen laskenut toimivien rokotusten osuuden noustua korkeammalle ja korkeammalle. Tästä seuraa oletukseni, että opiskelijat varautuvat olemaan fyysisesti paikan päällä paikkakunnalla, jossa heidän oppilaitoksensa sijaitsee. Siksi en ole listannut omaa asuntoani touko-kesäkuun vaihteen käyvällä markkinavuokratasolla vaan odotan opiskelijakysynnän huipun markkinavuokratasoja.
Omaa analyysiäni tukee se, että valmistumishetken lähestyessä asunnossa, sen ikkunoista näkyvissä maisemissa ja talon ulkopuolisessa olemuksessa tapahtuu vielä merkittäviä parannuksia, kun rakennustyöntekijöiden tilalle saapuvat piharakentajat ja puutarhurit. Tälllöin on mahdollista ottaa parempia valokuvia ja järjestää asuntonäyttöjä joko joustavan rakennuttajan avulla pari viikkoa ennen valmistumista olevaan ajankohtaan tai sitten luovutuspäivälle. Oletukseni on, että luovutuspäivänä asuntoani haluaisi tulla katsomaan useampi kiinnostunut, jolla on verkkopankkitunnukset valmiina sähköiseen allekirjoitukseen, jolla vahvistetaan vuokrasuhteen alkaminen samana päivänä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112
3. Vuokra-asuntojen tarjonta
Kun uudiskohteen valmistumiseen on muutama kuukausi, pystyy suurella varmuudella näkemään, onko alueelle juuri valmistunut tai muutaman viikon sisällä valmistumassa muita uudiskohteita eli isoa määrää vuokrakoteja yhdellä kertaa. Jos muita uudiskohteita ei ole valmistumassa, kysyntä-/tarjontatilanteen kehittymistä on helppo seurata tämän yhden kohteen osalta poistuvien ja tulevien “annetaan vuokralle” -ilmoitusten määriä analysoimalla.
Jos kohteeseen on rakennuttajan toimesta järjestetty vuokralaisnäyttömahdollisuus esimerkiksi 4-6 viikkoa ennen valmistumista, kaikilla oman asuntonsa valmistumista odottavilla on tieto tästä päivämäärästä. Hyvissä ajoin etukäteen markkinoinnin aloittaneet vuokranantajat ovat todennäköisesti sopineet asuntonäyttöjä tälle päivälle. Mikäli asunnoille on kysyntää, tällaisen näyttöpäivän jälkeen ilmoituksia alkaa poistumaan netistä, kun vuokrasopimuksia allekirjoitetaan. Näin toimineet vuokranantajat ovat poistaneet itseltään riskin tyhjästä ensimmäisestä kuukaudesta. Mikäli kysyntä olisi todella kovaa, vuokrasopimuksia tehdään jo ennen näyttöpäivää, koska vuokralaiset haluavat varmistaa, että saavat uuden vuokrakodin tältä alueelta ja tästä talosta.
Tätä kirjoitettaessa minulla ei ole aavistustakaan, miltä parin kuukauden päästä alkava opiskelijoiden vuokra-asuntosesonki tänä vuonna näyttää. En ole täysin luottavainen siihen, että markkinavuokra-analyysini osuu oikeaan, koska se edellyttäisi sitä, että opiskelija-asuntokysyntä palaisi lähes normaalille korona-aikaa edeltävälle tasolle.
4. Omistusasuntokysyntä
Kun päätin tehdä omaan asuntosijoituskokonaisuuteeni poikkeavan sijoituspäätöksen ja lisätä salkkuuni tämän uudiskohdeasunnon, yhtenä merkittävänä päätöstekijänä oli kohteen huoneistojen kokojakauma, yksiöiden ja kaksioiden koot ja pohjapiirustukset. Oman normaalin kannattavuusanalyysini osana arvioin, että kohde sopii mainiosti pitkän aikajänteen omistusasuntokysyntää tyydyttämään.
Sijoituspäätöstä tehdessäni minulla ei ollut mitään käsitystä siitä, mihin omistusasuntokysyntä kehittyisi. Korona-aaltojen määrästä ei silloin ollut tieteellistä käsitystä tai jos oli, se ei päättäjien toimenpiteiden rivien välistä ollut tulkittavissa. Asuntojen nimellishintakehityksestä minulla oli vahvempi käsitys, mutta silloin arvioin vain, että tämän mikromarkkinan asunnoilla olisi suhteellisesti parempi arvonsäilytyskyky kuin monien muiden mikromarkkinoiden asunnoilla.
Tähän kehitykseen on luonnollisesti tullut kohteen valmistumisen edetessä lisätietoa ja nyt pari kuukautta ennen valmistumista olen miettinyt todennäköisyyksiä sille, kuinka suuri osuus kohteen asunnoista ei tule vuokrauskäyttöön ollenkaan, vaan niihin muuttaa omistusasujia. Tämän todennäköisyysmietinnän perusteella en vielä ole käynnistänyt omaa markkinointiani, vaan odotan lisävahvistusta näkemykselleni, että parin kuukauden päästä käyvät markkinavuokrat voisivat olla tässä kohteessa 5 % korkeammalla tällä mikromarkkinalla palautuvan opiskelijoiden sesongin ja omistusasujaosuuden yhteisvaikutuksesta.
Minulla ei tästäkään asiasta ole suurta varmuutta mutta samalla mikromarkkinalla tuli muutama viikko sitten ennakkomarkkinointiin uusi kohde, jossa asuntojen neliöhinnat ylittivät omat arvioni, jotka tein vuosi sitten ostopäätöstä tehdessäni.
Lisävahvistusta saan toistaiseksi siitä, että omassa kohteessani ylempien kerrosten asuntojen osalta en ole nähnyt juuri yhtään annetaan vuokralle -ilmoitusta. Myöskään yhtään kaksiota tai kolmiota ei ole ilmoitettu vuokrattavaksi edes alemmissa kerroksissa.
Luit juuri ennustajakyvyttömän uudiskohdealoittelijan näkemyksiä
Tämä kirjoitus toimii oman ajatteluni kirkastajana, kun sormi liipasimella mietin, julkaisenko oman asuntoni valmiiksi laadittua “annetaan vuokralle” -ilmoitusta ja jos julkaisen, mille tasolle asetan vuokrapyynnin. Kirjoituksesta voi helposti nähdä sen, että ajatukseni voivat parin viikon päästä näyttää erilaisilta.
Se, etten normaalin “käynnistä markkinointi välittömästi” -ohjeistukseni mukaan ole vielä käynnistänyt markkinointia, johtuu myös siitä, että kyseessä on uudiskohde eli asunnossa ei asu lähtevä vuokralainen, joka maksaa irtisanomiskuukaudelta vuokraa. Asuntoon voi varmuudella muuttaa uusi vuokralainen vasta valmistumispäivänä, kun asunto luovutetaan rakennuttajan toimesta. Jopa siihen hetkeen, että asunnon vuokraisi joku, joka tarvitsee yhden kuukauden irtisanomisajan nykyisestä vuokrakodistaan, on vielä viikkoja aikaa.
Tätä pohdintaa ohjaa kuitenkin yksi punainen lanka. Lähestyvän opiskelijoiden korkeasesongin ja vuokra-asuntojen tarjontaa leikkaavien omistusasunnoiksi menevien asuntojen osuuden yhteisvaikutuksen arvioin suurella todennäköisyydellä sellaiseksi, että odottamisesta seuraava riski alaspäin on erittäin pieni.
Uskon siis vahvasti, että saan asuntoni helposti vuokralle nykyisillä vuokrapyynneillä muutaman viikon odottamisen jälkeenkin. Siksi en toistaiseksi tällä kertaa tässä kohteessa tässä mikromarkkinassa tässä asuntomarkkina- ja koronatilanteessa käynnistä markkinointiani, koska oletan suuren todennäköisyyden sille, että pystyn vuokraamaan asuntoni korkeammalla vuokralla valmistumisen lähestyessä.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Seniorimpi hhhyvempi vuokranantaja Markus Grahn Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #155
Kumpi on parempi osta ja pidä asuntosijoittajalle – arvonnousu- vai kassavirtastrategia? #170
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Viimeksi Ostan Asuntoja Podcastissa kuultiin rakkaustarinaa Viivi Kotimatka Rintasen käydessä vieraana. Tänään äijät pyyhkiä roskia silmistä, kun vieraaksi vihdoin palaa Markus Grahn, joka oli Ostan Asuntoja Podcastin ensimmäinen vieras.
Meistä kumpikaan ei osannut missään ajatuksissaan nähdä, että tänään oltaisiin mikrofonien äärellä ja päivitettäisiin Markuksen kanssa tilannetta, mitä 3 vuoden aikana on tapahtunut. Liity mukaan. Lopusta löytyy myös ohjeet, miten voi osallistua Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan arvontaan, joita Markus arvoo 5 kappaletta.
SenioriSolu Kodit Etusivu, sivu Vuokranantajille
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Pitäisiköhän myydä pari asuntoa salkusta ja kotiuttaa voitot? – Blogi #258
Rakkautta ja asuntosijoittamista Viivi Kotimatka Rintanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #152
Kumpi on parempi osta ja pidä asuntosijoittajalle – arvonnousu- vai kassavirtastrategia? #170
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Suomessa “osta ja pidä” -asuntosijoittajille on yhä useammin alettu luoda asuntosijoittamisesta mielikuvaa, että pitäisi valita arvonnousustrategian ja kassavirtastrategian väliltä. Koko tällainen osta ja pidä -asuntosijoittamiseen liittyvän strategiaparin valintamielikuva ohjaa väärään ajatteluun ja uskomuksiin.
Jokaisen osta ja pidä -asuntosijoittajan kannattavuuden elementteihin kuuluu molemmat. Jokaisen osta ja pidä -asuntosijoittajan pitäisi sisäistää, että kassavirta on tärkeää ja arvonnousu on moninkertaisesti kassavirtaa tärkeämpää. Videolla selitän, mistä on kyse ja miksi. Kerron myöskin, miksi tämä tarkoittaa, että kaikki asuntosijoitukset eivät ole hyviä ja kannattavia mutta hyviä ja kannattavia asuntosijoituksia voi tehdä useammassa Suomen kaupungissa.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja jäsenalennuksena Suomen Vuokranantajien jäsenille.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissätai Facebookissa.
Tutustu ja pistä talteen kattava paketti Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Vuokratulojen verotus vuonna 2021
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Pitäisiköhän myydä pari asuntoa salkusta ja kotiuttaa voitot? – Blogi #258
Rakkautta ja asuntosijoittamista Viivi Kotimatka Rintanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #152
Onko osta ja pidä -asuntosijoittajien markkinoilla jo kupla? – YouTube #169
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Säännöllinen Ostan Asuntoja Blogin lukija voi huomata, että alkuvuoden 2021 aikana kirjoituksissa on välillä toistunut samoja teemoja ja jopa samalta näyttäviä kappaleita. On mahdollista, että joku asia on esitetty päinvastaisessa valossa kuin muutamaa kuukautta aikaisemmin. Sen verran pystyn vakuuttamaan, etten uusia tekstejä kirjoittaessani käy lukemassa vanhoja ja varmistamassa, että olen aina samaa mieltä. En myöskään kopioi vanhoista kirjoituksista kappaleita kirjoitustyötä helpottaakseni.
Jokaisen viikon kirjoitus lähtee tyhjästä sivusta. Se on minulle yksi kirjoittamisen tarkoituksistakin, että pistän ajatuksia tekstin muotoon, joka kypsyttää ja parantaa omaa ajattelua. Jokainen blogikirjoitus säilyy ja on jokaisen lukijan tarkistettavissa, kuinka väärässä tai oikeassa joku ajatukseni oli 2013, 2017 ja 2021. Pohdin jatkuvasti, mitä uutta ja vanhaa tietoa ja näkemystä olen jättänyt hyödyntämättä, joiden perusteella omaa näkemystäni ja toimintaani tulisi muuttaa.
“Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirjaa kirjoitettaessa tuli varmasti sokeutta omiin teksteihin, mutta Marko Kaarton kanssa yhdessä yritimme kirjoittaa kirjaa, joka pääsisällöltään säilyisi ajattomana eli sisältäisi sellaisia “osta ja pidä” -asuntosijoittamisen oppeja, jotka toimivat vuosikymmenestä toiseen. Uudiskohteiden RS-lainat ovat suomalainen erityispiirre ja 30 vuoden kiinteäkorkoiset asuntolainat ovat amerikkalainen erityispiirre. Marin ja Biden voivat näihin tehdä muutoksia mutta vuokratuotto-% ja kassavirta eivät käsitteinä näiden johtajien mankeleissa muutu.
Oman blogini puolelle pohdin vapaammin myös ajankohtaisempia tilanteita. Tällä kerralla jatkan pohdintaa esittämällä kysymyksen itselleni, pitäisikö markkina-arvojen nousuja vähän kotiuttaa?
Onko osta ja pidä -asuntosijoittajien markkinoilla jo kupla? – YouTube #169
”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirja on painossa ja se julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata.
1. Osta ja pidä -asuntosijoittajalle aikakäsitys on tärkeä
Monella osta ja pidä -asuntosijoittajalla on takaraivossa tai otsalohkossa nettovarallisuuden kasvattaminen asuntosijoittamisen (tai sijoitusasuntosäästämisen) avulla. Kaikki eivät välttämättä osaa sujuvasti sanoa tavoittelevansa nettovarallisuuden kasvua tai ajattelevat, että se on vähän häpeällistä sellaista julistaa tai edes ajatella, jos vain tavoittelee pelkkää lisäeläketurvaa. Se lisäeläketurva syntyy siitä, että eläkeiän kynnyksellä sijoitusasunto on maksettu velattomaksi eli kasvatettu nettovarallisuutta, joka alkaa tuottamaan kuukausittaista lisätuloa eläkkeen rinnalle.
Osta ja pidä -asuntosijoittamisessa menestyminen edellyttää ajan kulumisen sivusta seuraamista. Tämä sivusta seuraaminen edellyttää usein sitä, että “voittojen kotiuttamisen” yhteydessä pitää olla varmempi näkemys siitä, että verojen maksamisen jälkeen käteen jääneet pääomat pystyy sijoittamaan nettovarallisuutta paremmin kasvattaviin kohteisiin. Tämän näkemyksen muodostamisen vaikeuttajina toimivat osta ja pidä -asuntosijoittamisen ajattomat periaatteet:
- Odota ja katsele, kun markkinavuokrat nousevat.
- Odota ja katsele, kun lainapääoma lyhenee.
- Odota ja katsele, kun kassavirta paranee näiden yhteisvaikutuksesta.
- Odota ja katsele, kun markkinahinnat nousevat.
Jos haluaa nopeuttaa vauhtia ja kasvattaa varallisuuttaan suuremmaksi, voi ottaa käyttöön seuraavia keinoja odottamisen rinnalle:
- Remontoi ja katsele, kun voit korottaa vuokria, kun asunnon arvo nousee vuokralaisten silmissä.
- Jälleenrahoita verovapaasti ja katsele, kuinka pääomia vapautuu uudelleen sijoitettavaksi.
- Opiskele ja katsele, kuinka tunnusluvut paranevat pääomien kiertonopeuden noustessa.
- Katsele aktiivisesti kohteita paikoista, joiden potentiaalia odottajat eivät tule näkemään.
- Seuraa, miten verovähennykset ja -suunnittelu kasvattavat omaa varallisuutta.
2. Arvo on puskureita suurempi ja puskurit ovat kassavirtoja suurempia
Yksi “Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirjan kokeneista esilukijoista kehotti painottamaan tekstissä vielä enemmän sitä, kuinka tärkeää on, että ihan kaikissa mahdottomiltakin tuntuvissa myrskyskenaarioissa pysyisi hengissä. Kun myrsky iskee, pitää olla varautunut myös siihen, että samalla masto katkeaa, apumoottorin sytytystulppa on kastunut, paatti ajautuu karille, hätärakettikaapin avain on hukassa, pelastusliivit on auton takakontissa mutta käsipumppu toimii nopeammin kuin vene vuodosta täyttyy ja sen avulla homma jatkuu.
Tämän “kaikkeen varautumisen” -ajattelun yhdistäminen ykköskohdan aikakäsitykseen kääntää omat epäilevät “pidä” -aivoni aina takaisin samaan asentoon enkä osaa muuttaa “Ostan Asuntoja” -brändiajatusta myyntimoodiin. Selvennykseksi koen, että tämä johtuu siitä, että luulen olevani varautunut kaikkiin myrskyn ongelmien aiheuttamiin tilanteisiin siten, etten myöskään myrskyn silmässä joudu pakosta myymään, kun juuri kukaan ei halua ostaa.
Selkokielellä tämä tarkoittaa sitä, että
- Kassavirta on vain yksi asuntosijoittamisen kannattavuuden elementti ja sellaisenaan vähämerkityksellinen nettovarallisuuden kasvattamisessa.
- Positiivinen kassavirta on merkitykseltään suuri, koska sen edellytyksenä on, että kohteesta on maksettu riittävän vähän siten, että vuokra kattaa hoitovastikkeet, vuosikorjaukset, korot ja lyhennykset.
- Positiivinen kassavirta mahdollistaa sen, että rinnalla voi kasvattaa puskureita. Puskurit ovat niitä, joilla selvitään myrskyistä.
- Kun myrskyistä selviää, pääsee nauttimaan nettovarallisuuden kehityksestä, jonka näkemisen ja kokemisen edellytyksenä voi olla, että pitää pysyä mukana vuosia tai jopa vuosikymmeniä varsinkin, jos on maksanut muuten hyvistä kohteista yksinkertaisesti liikaa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Näin ostat sijoitusasunnon Sijoitusasunnot.com:lta
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
3. Sijoitusstrategia, -suunnitelma ja niiden toteuttaminen ratkaisevat
Monilla instituutioilla ja menestyneillä yksityissijoittajilla ei ole ongelmana rahoituksen saatavuus vaan se, että rahaa on sijoitettavaksi liikaa. Suomalaisilla yksityishenkilöillä on taas entistä korkeampi määrä käteiseuroja nollakorkoisilla pankkitileillä. Nämä pääomat hakevat sijoituskohteita ja kilpailu on kovaa asunnoista ja sijanneista, joilla kaikki haluavat omistaa ja operoida.
Otsikon kysymystäni miettiessäni, joudun pohtimaan käytännössä, miksi myisin 100 yksiköllä ostamani asuntosijoituskohteen nyt 150 yksiköllä ja maksaisin siitä myyntivoiton veroa ostaakseeni sillä 150 yksikön (asunto)sijoituskohteen, jos saisin lähes 0-korkoisen rahoituksen 150 yksikön kohteen ostamiseksi. Verottajalle rahan siirtäminen tässä ketjussa tuntuu järjettömältä enkä keksi muutakaan riemun aihetta tai tyydytystä tuovaa haastetta kuviossa.
Jännitystä ja mielenkiintoa asuntosijoittajan elämääni tuovat mahdolliset kohteet, joissa voin nähdä:
- Positiivisen kassavirran kohteen, jonka haltuunottamalla ja pienillä toimenpiteillä saa maksamaan itse itsensä.
- Arvonnostopotentiaalin toimilla, joilla vuokrattavuus ja arvo vuokralaisen eli asukkaan silmissä paranee siten, että lisäinvestointi voisi kannattaa.
- Arvonluonnin realisoimisessa onnistuminen siten, että pankki on valmis rahoittamaan seuraavaakin kohdetta.
- Asukkaiden positiivisten palautteiden kuulemispotentiaalin tulevina vuosina.
Markkinahintojen nousu on mukavaa, muttei niin innostavaa kuin luulin
Tätä en olisi osannut kirjoittaa enkä odottaa nuorena osakesijoittajana ja ensimmäisten sijoitusasuntokauppojen jälkeen.
Tilastokeskuksen tuoreiden vanhojen kerrostaloasuntojen nousutilastojen sisälle mahtuu postinumeroalueita, joilta olen aikoinaan sijoitusasuntoja hankkinut. Asuntoja en silloin hankkinut tämä markkinahintojen nousu odotuksissa eikä missään tapauksessa laskelmissa. Kun nyt tällainen markkinahintojen nousu on vuosien jälkeen tilastoissa nähtävissä, olen luonnollisesti tyytyväinen mutten erityisen innoissani.
Tai innoissani olen lähinnä siitä, että voin jälleenrahoittaa tämän markkina-arvonnousun ja investoida sen seuraavaan kohteeseen, jossa mahdollisesti voisin taas itse omin toimenpitein olla nostamassa arvoa vuokralaisten eli asukkaiden silmissä. Oma tuntemukseni sanoo, että tällainen arvonnousu on ajan kuluessa itseäni yhä enemmän innostavampaa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus. Kirjoituksen pääkuva on myös Rentelin virtuaalisisustamasta asunnosta.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Rakkautta ja asuntosijoittamista Viivi Kotimatka Rintanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #152
Kahden viikon häätö siirtyi – osa 4 – YouTube #168
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastissa ei ole kovin usein rakkaustarinoita kuultu mutta tämän vieraan Osassa 1 sellainenkin kuultiin ja se vain jatkuu. Kun haastattelua tehtiin muutama viikko sitten, Instagramissa Kotimatka -nimisellä tilillä oli reilut 10 000 seuraajaa. Osan 1 julkaisuhetkellä niitä oli 12 300 ja nyt viikkoa myöhemmin 12 800. Joku muukin Viivin jutuista inspiroituu. Viikon kuuntelijatilastot ja -palautteet vahvistavat tämän.
Kotimatka -tilin taustalla on Viivi Rintanen, jonka tarinan ensimmäisessä osassa pohjustetaan sitä, minkä päälle asuntosijoitusmatka kohti 100 sijoitusasunnon tavoitetta on perustettu. Bambu on kasvi, joka kasvattaa juuristoa pitkään ennen kuin maan pinnalla tapahtuu mitään. Kun juuristo on tarpeeksi vahva, on aika puskea vihreää maan pinnalle ja se tapahtuu vauhdilla. Viivi kuvasi omaa matkaansa bambua esimerkkinä käyttäen.
Antti Rintasen Kotimatka Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #189
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. Ekirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Näin ostat sijoitusasunnon Sijoitusasunnot.com:lta
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Flatco on palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Asuntosijoitustavoitteeni 2021 – Blogi #257
Rakkautta ja asuntosijoittamista Viivi Kotimatka Rintanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #152
Onko osta ja pidä -asuntosijoittajien markkinoilla jo kupla? – YouTube #169
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja 