Pohdintoja valmistuvan uudiskohdeasunnon vuokrauksesta – Blogi #259

Mahdollisesti myöhemmin tätä kirjoitusta lukeville on hyvä muistuttaa, että kirjoitushetkenä on kuntavaalipäivä 2021. Positiivisten koronatestien osuus testeistä on laskenut ja kerran rokotettujen määrä on noussut. Suomen EM-jalkapallo-ottelua seurasi katsomossa 15 000 ihmistä ilman maskeja ja hallitus on juuri vapauttanut ravintoloita olemaan auki pidempään.

Jotta saadaan perspektiiviä, sama hallitus ehdotti vain pari kuukautta sitten pakkolakia, joka olisi antanut hallitukselle valtuudet paljon rankempiin ja nopeampiin sulkemistoimiin koronauhan kasvaessa. Tieteen arvoon vannova presidentti Biden kaulailee G7-kokouksessa maskitta muiden johtajien kanssa. Vain hetki sitten hän piti maskia Zoom-kokouksissakin ja ohjeisti, että kaksi rokotustakin saaneet joutuvat tämän kesän kulkemaan maskeissa, jotta eivät tartuttaisi rokotustaan vielä odottavia.

Yritin kirjoittaa ylläolevan tekstin siten, ettei siitä voisi vahingossa tai tahallaan väärinymmärtää, mitä mieltä olen koronasta, rokotuksista tai tartunnoista. Minulla ei ole aavistustakaan, mikä on tilanne kahden kuukauden päästä. Silti joudun vuokranantajana ja asuntosijoittajana pohtimaan, miten tulisi toimia parin kuukauden päästä valmistuvan uudiskohdeyksiöni suhteen.

1. Markkinointi reilusti ennen valmistumista vai valmistumisen alla

Kun kokonainen uudiskohde asuntoja valmistuu postinumeroalueelle, sinne syntyy hetkellinen vuokrakotien tarjontapiikki, joka edellyttäisi vastaavaa kysyntäpiikkiä, jotta mikromarkkinoilla vaikutus voisi teoriassa olla neutraali. Osa valmistuvan kohteen vuokranantajista pehmentää tätä tarjontapiikkiä aloittamalla markkinoinnin 2-3 kuukautta ennen kohteen valmistumista. 

Annetaan vuokralle -ilmoituksissa näkyy rakennuttajan markkinointiesitteestä napattuja droonikuvia, joita on täydennetty alueen kaavasuunnitelman mukaisilla rakennusmassoilla, jotka voivat kuvata tilannetta usean vuoden päähän tulevaisuudessa. Käytössä on myös havainnekuvia, joissa eletään kiireetöntä elämää puistomaisessa ympäristössä, josta näkyy purjevene läheisellä järvellä. Ennakkotarkastuspäivän jälkeen ilmoituksia voi päivittää oikeilla kuvilla, joissa näkyy pölyiset lattia, pesemättömät ikkunat ja keskeneräisyyttä hehkuvat ulkokuvat, joissa usein purjeveneen sijaan näkyy nostokurki tai kaksi. Purjevenenäkymän lopullisesti blokkaavan naapurikerrostalon perustustöiden aloittaminen voi näkyä myös kuvissa.

Uudiskohde on aina uudiskohde ja jokainen vuokrakotia alueelta hakeva tietää, että asunnossa ei ole kukaan ennen asunut. Mitä tunnetumpi rakennuttaja on laatumielikuvaltaan, sitä vähemmän vuokralaiskandidaatin täytyy pohtia, onko asunto asumiskelpoinen vuokrasopimuksen alkamispäivänä. Osa vuokralaiskandidaateista ei siitä huolimatta halua tehdä vuokrasopimusta asunnosta, jota ei pääse katsomaan. Yleensä 2-3 kuukautta ennen kohteen valmistumista tällaista katsomistilaisuutta ei ole. Kun valmistumiseen on aikaa 4-6 viikkoa, sellainen voi jo hyvän rakennuttajan toimesta järjestyä.

Oman uudiskohdeyksiöni osalta en ole vielä aloittanut markkinointia, mutta moni muu on jo asuntonsa tarjolle laittanut. Vuokrapyynnit ovat kautta linjan oman analyysini mukaan noin 5 % alle valmistumishetken käyvän markkinavuokran. Valmistumishetki ajoittuu opiskelijoiden korkeakysynnän kanssa samaan ajankohtaan.

2. Koronarajoitukset

Kun valmistumishetkeen on aikaa pari kuukautta, oma analyysini pitää sisällään oletuksen siitä, että koronatilanne ei ole yllättänyt negatiivisesti vaan valmistumishetkellä tartuntojen määrä on edelleen laskenut toimivien rokotusten osuuden noustua korkeammalle ja korkeammalle. Tästä seuraa oletukseni, että opiskelijat varautuvat olemaan fyysisesti paikan päällä paikkakunnalla, jossa heidän oppilaitoksensa sijaitsee. Siksi en ole listannut omaa asuntoani touko-kesäkuun vaihteen käyvällä markkinavuokratasolla vaan odotan opiskelijakysynnän huipun markkinavuokratasoja. 

Omaa analyysiäni tukee se, että valmistumishetken lähestyessä asunnossa, sen ikkunoista näkyvissä maisemissa ja talon ulkopuolisessa olemuksessa tapahtuu vielä merkittäviä parannuksia, kun rakennustyöntekijöiden tilalle saapuvat piharakentajat ja puutarhurit. Tälllöin on mahdollista ottaa parempia valokuvia ja järjestää asuntonäyttöjä joko joustavan rakennuttajan avulla pari viikkoa ennen valmistumista olevaan ajankohtaan tai sitten luovutuspäivälle. Oletukseni on, että luovutuspäivänä asuntoani haluaisi tulla katsomaan useampi kiinnostunut, jolla on verkkopankkitunnukset valmiina sähköiseen allekirjoitukseen, jolla vahvistetaan vuokrasuhteen alkaminen samana päivänä.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook

Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa – Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #49

Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112

3. Vuokra-asuntojen tarjonta

Kun uudiskohteen valmistumiseen on muutama kuukausi, pystyy suurella varmuudella näkemään, onko alueelle juuri valmistunut tai muutaman viikon sisällä valmistumassa muita uudiskohteita eli isoa määrää vuokrakoteja yhdellä kertaa. Jos muita uudiskohteita ei ole valmistumassa, kysyntä-/tarjontatilanteen kehittymistä on helppo seurata tämän yhden kohteen osalta poistuvien ja tulevien “annetaan vuokralle” -ilmoitusten määriä analysoimalla. 

Jos kohteeseen on rakennuttajan toimesta järjestetty vuokralaisnäyttömahdollisuus esimerkiksi 4-6 viikkoa ennen valmistumista, kaikilla oman asuntonsa valmistumista odottavilla on tieto tästä päivämäärästä. Hyvissä ajoin etukäteen markkinoinnin aloittaneet vuokranantajat ovat todennäköisesti sopineet asuntonäyttöjä tälle päivälle. Mikäli asunnoille on kysyntää, tällaisen näyttöpäivän jälkeen ilmoituksia alkaa poistumaan netistä, kun vuokrasopimuksia allekirjoitetaan. Näin toimineet vuokranantajat ovat poistaneet itseltään riskin tyhjästä ensimmäisestä kuukaudesta. Mikäli kysyntä olisi todella kovaa, vuokrasopimuksia tehdään jo ennen näyttöpäivää, koska vuokralaiset haluavat varmistaa, että saavat uuden vuokrakodin tältä alueelta ja tästä talosta.

Tätä kirjoitettaessa minulla ei ole aavistustakaan, miltä parin kuukauden päästä alkava opiskelijoiden vuokra-asuntosesonki tänä vuonna näyttää. En ole täysin luottavainen siihen, että markkinavuokra-analyysini osuu oikeaan, koska se edellyttäisi sitä, että opiskelija-asuntokysyntä palaisi lähes normaalille korona-aikaa edeltävälle tasolle.

4. Omistusasuntokysyntä

Kun päätin tehdä omaan asuntosijoituskokonaisuuteeni poikkeavan sijoituspäätöksen ja lisätä salkkuuni tämän uudiskohdeasunnon, yhtenä merkittävänä päätöstekijänä oli kohteen huoneistojen kokojakauma, yksiöiden ja kaksioiden koot ja pohjapiirustukset. Oman normaalin kannattavuusanalyysini osana arvioin, että kohde sopii mainiosti pitkän aikajänteen omistusasuntokysyntää tyydyttämään. 

Sijoituspäätöstä tehdessäni minulla ei ollut mitään käsitystä siitä, mihin omistusasuntokysyntä kehittyisi. Korona-aaltojen määrästä ei silloin ollut tieteellistä käsitystä tai jos oli, se ei päättäjien toimenpiteiden rivien välistä ollut tulkittavissa. Asuntojen nimellishintakehityksestä minulla oli vahvempi käsitys, mutta silloin arvioin vain, että tämän mikromarkkinan asunnoilla olisi suhteellisesti parempi arvonsäilytyskyky kuin monien muiden mikromarkkinoiden asunnoilla. 

Tähän kehitykseen on luonnollisesti tullut kohteen valmistumisen edetessä lisätietoa ja nyt pari kuukautta ennen valmistumista olen miettinyt todennäköisyyksiä sille, kuinka suuri osuus kohteen asunnoista ei tule vuokrauskäyttöön ollenkaan, vaan niihin muuttaa omistusasujia. Tämän todennäköisyysmietinnän perusteella en vielä ole käynnistänyt omaa markkinointiani, vaan odotan lisävahvistusta näkemykselleni, että parin kuukauden päästä käyvät markkinavuokrat voisivat olla tässä kohteessa 5 % korkeammalla tällä mikromarkkinalla palautuvan opiskelijoiden sesongin ja omistusasujaosuuden yhteisvaikutuksesta. 

Minulla ei tästäkään asiasta ole suurta varmuutta mutta samalla mikromarkkinalla tuli muutama viikko sitten ennakkomarkkinointiin uusi kohde, jossa asuntojen neliöhinnat ylittivät omat arvioni, jotka tein vuosi sitten ostopäätöstä tehdessäni.

Lisävahvistusta saan toistaiseksi siitä, että omassa kohteessani ylempien kerrosten asuntojen osalta en ole nähnyt juuri yhtään annetaan vuokralle -ilmoitusta. Myöskään yhtään kaksiota tai kolmiota ei ole ilmoitettu vuokrattavaksi edes alemmissa kerroksissa.

Luit juuri ennustajakyvyttömän uudiskohdealoittelijan näkemyksiä

Tämä kirjoitus toimii oman ajatteluni kirkastajana, kun sormi liipasimella mietin, julkaisenko oman asuntoni valmiiksi laadittua “annetaan vuokralle” -ilmoitusta ja jos julkaisen, mille tasolle asetan vuokrapyynnin. Kirjoituksesta voi helposti nähdä sen, että ajatukseni voivat parin viikon päästä näyttää erilaisilta. 

Se, etten normaalin “käynnistä markkinointi välittömästi” -ohjeistukseni mukaan ole vielä käynnistänyt markkinointia, johtuu myös siitä, että kyseessä on uudiskohde eli asunnossa ei asu lähtevä vuokralainen, joka maksaa irtisanomiskuukaudelta vuokraa. Asuntoon voi varmuudella muuttaa uusi vuokralainen vasta valmistumispäivänä, kun asunto luovutetaan rakennuttajan toimesta. Jopa siihen hetkeen, että asunnon vuokraisi joku, joka tarvitsee yhden kuukauden irtisanomisajan nykyisestä vuokrakodistaan, on vielä viikkoja aikaa. 

Tätä pohdintaa ohjaa kuitenkin yksi punainen lanka. Lähestyvän opiskelijoiden korkeasesongin ja vuokra-asuntojen tarjontaa leikkaavien omistusasunnoiksi menevien asuntojen osuuden yhteisvaikutuksen arvioin suurella todennäköisyydellä sellaiseksi, että odottamisesta seuraava riski alaspäin on erittäin pieni. 

Uskon siis vahvasti, että saan asuntoni helposti vuokralle nykyisillä vuokrapyynneillä muutaman viikon odottamisen jälkeenkin. Siksi en toistaiseksi tällä kertaa tässä kohteessa tässä mikromarkkinassa tässä asuntomarkkina- ja koronatilanteessa käynnistä markkinointiani, koska oletan suuren todennäköisyyden sille, että pystyn vuokraamaan asuntoni korkeammalla vuokralla valmistumisen lähestyessä.

Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:

Seniorimpi hhhyvempi vuokranantaja Markus Grahn Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #155

Kumpi on parempi osta ja pidä asuntosijoittajalle – arvonnousu- vai kassavirtastrategia? #170

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Tilaa Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja