Pitäisiköhän myydä pari asuntoa salkusta ja kotiuttaa voitot? – Blogi #258

Säännöllinen Ostan Asuntoja Blogin lukija voi huomata, että alkuvuoden 2021 aikana kirjoituksissa on välillä toistunut samoja teemoja ja jopa samalta näyttäviä kappaleita. On mahdollista, että joku asia on esitetty päinvastaisessa valossa kuin muutamaa kuukautta aikaisemmin. Sen verran pystyn vakuuttamaan, etten uusia tekstejä kirjoittaessani käy lukemassa vanhoja ja varmistamassa, että olen aina samaa mieltä. En myöskään kopioi vanhoista kirjoituksista kappaleita kirjoitustyötä helpottaakseni.

Jokaisen viikon kirjoitus lähtee tyhjästä sivusta. Se on minulle yksi kirjoittamisen tarkoituksistakin, että pistän ajatuksia tekstin muotoon, joka kypsyttää ja parantaa omaa ajattelua. Jokainen blogikirjoitus säilyy ja on jokaisen lukijan tarkistettavissa, kuinka väärässä tai oikeassa joku ajatukseni oli 2013, 2017 ja 2021. Pohdin jatkuvasti, mitä uutta ja vanhaa tietoa ja näkemystä olen jättänyt hyödyntämättä, joiden perusteella omaa näkemystäni ja toimintaani tulisi muuttaa.

“Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirjaa kirjoitettaessa tuli varmasti sokeutta omiin teksteihin, mutta Marko Kaarton kanssa yhdessä yritimme kirjoittaa kirjaa, joka pääsisällöltään säilyisi ajattomana eli sisältäisi sellaisia “osta ja pidä” -asuntosijoittamisen oppeja, jotka toimivat vuosikymmenestä toiseen. Uudiskohteiden RS-lainat ovat suomalainen erityispiirre ja 30 vuoden kiinteäkorkoiset asuntolainat ovat amerikkalainen erityispiirre. Marin ja Biden voivat näihin tehdä muutoksia mutta vuokratuotto-% ja kassavirta eivät käsitteinä näiden johtajien mankeleissa muutu.

Oman blogini puolelle pohdin vapaammin myös ajankohtaisempia tilanteita. Tällä kerralla jatkan pohdintaa esittämällä kysymyksen itselleni, pitäisikö markkina-arvojen nousuja vähän kotiuttaa?

Onko osta ja pidä -asuntosijoittajien markkinoilla jo kupla? – YouTube #169 

”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirja on painossa ja se julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata.

1. Osta ja pidä -asuntosijoittajalle aikakäsitys on tärkeä

Monella osta ja pidä -asuntosijoittajalla on takaraivossa tai otsalohkossa nettovarallisuuden kasvattaminen asuntosijoittamisen (tai sijoitusasuntosäästämisen) avulla. Kaikki eivät välttämättä osaa sujuvasti sanoa tavoittelevansa nettovarallisuuden kasvua tai ajattelevat, että se on vähän häpeällistä sellaista julistaa tai edes ajatella, jos vain tavoittelee pelkkää lisäeläketurvaa. Se lisäeläketurva syntyy siitä, että eläkeiän kynnyksellä sijoitusasunto on maksettu velattomaksi eli kasvatettu nettovarallisuutta, joka alkaa tuottamaan kuukausittaista lisätuloa eläkkeen rinnalle.

Osta ja pidä -asuntosijoittamisessa menestyminen edellyttää ajan kulumisen sivusta seuraamista. Tämä sivusta seuraaminen edellyttää usein sitä, että “voittojen kotiuttamisen” yhteydessä pitää olla varmempi näkemys siitä, että verojen maksamisen jälkeen käteen jääneet pääomat pystyy sijoittamaan nettovarallisuutta paremmin kasvattaviin kohteisiin. Tämän näkemyksen muodostamisen vaikeuttajina toimivat osta ja pidä -asuntosijoittamisen ajattomat periaatteet:

• Odota ja katsele, kun markkinavuokrat nousevat.
• Odota ja katsele, kun lainapääoma lyhenee.
• Odota ja katsele, kun kassavirta paranee näiden yhteisvaikutuksesta.
• Odota ja katsele, kun markkinahinnat nousevat.

Jos haluaa nopeuttaa vauhtia ja kasvattaa varallisuuttaan suuremmaksi, voi ottaa käyttöön seuraavia keinoja odottamisen rinnalle:

• Remontoi ja katsele, kun voit korottaa vuokria, kun asunnon arvo nousee vuokralaisten silmissä.
• Jälleenrahoita verovapaasti ja katsele, kuinka pääomia vapautuu uudelleen sijoitettavaksi.
• Opiskele ja katsele, kuinka tunnusluvut paranevat pääomien kiertonopeuden noustessa.
• Katsele aktiivisesti kohteita paikoista, joiden potentiaalia odottajat eivät tule näkemään.
• Seuraa, miten verovähennykset ja -suunnittelu kasvattavat omaa varallisuutta.

2. Arvo on puskureita suurempi ja puskurit ovat kassavirtoja suurempia

Yksi “Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirjan kokeneista esilukijoista kehotti painottamaan tekstissä vielä enemmän sitä, kuinka tärkeää on, että ihan kaikissa mahdottomiltakin tuntuvissa myrskyskenaarioissa pysyisi hengissä. Kun myrsky iskee, pitää olla varautunut myös siihen, että samalla masto katkeaa, apumoottorin sytytystulppa on kastunut, paatti ajautuu karille, hätärakettikaapin avain on hukassa, pelastusliivit on auton takakontissa mutta käsipumppu toimii nopeammin kuin vene vuodosta täyttyy ja sen avulla homma jatkuu. 

Tämän “kaikkeen varautumisen” -ajattelun yhdistäminen ykköskohdan aikakäsitykseen kääntää omat epäilevät “pidä” -aivoni aina takaisin samaan asentoon enkä osaa muuttaa “Ostan Asuntoja” -brändiajatusta myyntimoodiin. Selvennykseksi koen, että tämä johtuu siitä, että luulen olevani varautunut kaikkiin myrskyn ongelmien aiheuttamiin tilanteisiin siten, etten myöskään myrskyn silmässä joudu pakosta myymään, kun juuri kukaan ei halua ostaa.

Selkokielellä tämä tarkoittaa sitä, että

• Kassavirta on vain yksi asuntosijoittamisen kannattavuuden elementti ja sellaisenaan vähämerkityksellinen nettovarallisuuden kasvattamisessa.
• Positiivinen kassavirta on merkitykseltään suuri, koska sen edellytyksenä on, että kohteesta on maksettu riittävän vähän siten, että vuokra kattaa hoitovastikkeet, vuosikorjaukset, korot ja lyhennykset.
• Positiivinen kassavirta mahdollistaa sen, että rinnalla voi kasvattaa puskureita. Puskurit ovat niitä, joilla selvitään myrskyistä.
• Kun myrskyistä selviää, pääsee nauttimaan nettovarallisuuden kehityksestä, jonka näkemisen ja kokemisen edellytyksenä voi olla, että pitää pysyä mukana vuosia tai jopa vuosikymmeniä varsinkin, jos on maksanut muuten hyvistä kohteista yksinkertaisesti liikaa.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Näin ostat sijoitusasunnon Sijoitusasunnot.com:lta

Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106

Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä

Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen

3. Sijoitusstrategia, -suunnitelma ja niiden toteuttaminen ratkaisevat

Monilla instituutioilla ja menestyneillä yksityissijoittajilla ei ole ongelmana rahoituksen saatavuus vaan se, että rahaa on sijoitettavaksi liikaa. Suomalaisilla yksityishenkilöillä on taas entistä korkeampi määrä käteiseuroja nollakorkoisilla pankkitileillä. Nämä pääomat hakevat sijoituskohteita ja kilpailu on kovaa asunnoista ja sijanneista, joilla kaikki haluavat omistaa ja operoida.

Otsikon kysymystäni miettiessäni, joudun pohtimaan käytännössä, miksi myisin 100 yksiköllä ostamani asuntosijoituskohteen nyt 150 yksiköllä ja maksaisin siitä myyntivoiton veroa ostaakseeni sillä 150 yksikön (asunto)sijoituskohteen, jos saisin lähes 0-korkoisen rahoituksen 150 yksikön kohteen ostamiseksi. Verottajalle rahan siirtäminen tässä ketjussa tuntuu järjettömältä enkä keksi muutakaan riemun aihetta tai tyydytystä tuovaa haastetta kuviossa.

Jännitystä ja mielenkiintoa asuntosijoittajan elämääni tuovat mahdolliset kohteet, joissa voin nähdä:

• Positiivisen kassavirran kohteen, jonka haltuunottamalla ja pienillä toimenpiteillä saa maksamaan itse itsensä.
• Arvonnostopotentiaalin toimilla, joilla vuokrattavuus ja arvo vuokralaisen eli asukkaan silmissä paranee siten, että lisäinvestointi voisi kannattaa.
• Arvonluonnin realisoimisessa onnistuminen siten, että pankki on valmis rahoittamaan seuraavaakin kohdetta.
• Asukkaiden positiivisten palautteiden kuulemispotentiaalin tulevina vuosina.

Markkinahintojen nousu on mukavaa, muttei niin innostavaa kuin luulin

Tätä en olisi osannut kirjoittaa enkä odottaa nuorena osakesijoittajana ja ensimmäisten sijoitusasuntokauppojen jälkeen. 

Tilastokeskuksen tuoreiden vanhojen kerrostaloasuntojen nousutilastojen sisälle mahtuu postinumeroalueita, joilta olen aikoinaan sijoitusasuntoja hankkinut. Asuntoja en silloin hankkinut tämä markkinahintojen nousu odotuksissa eikä missään tapauksessa laskelmissa. Kun nyt tällainen markkinahintojen nousu on vuosien jälkeen tilastoissa nähtävissä, olen luonnollisesti tyytyväinen mutten erityisen innoissani. 

Tai innoissani olen lähinnä siitä, että voin jälleenrahoittaa tämän markkina-arvonnousun ja investoida sen seuraavaan kohteeseen, jossa mahdollisesti voisin taas itse omin toimenpitein olla nostamassa arvoa vuokralaisten eli asukkaiden silmissä. Oma tuntemukseni sanoo, että tällainen arvonnousu on ajan kuluessa itseäni yhä enemmän innostavampaa.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?

Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.

Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?

Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.

Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus. Kirjoituksen pääkuva on myös Rentelin virtuaalisisustamasta asunnosta.

Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:

Rakkautta ja asuntosijoittamista Viivi Kotimatka Rintanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #152

Kahden viikon häätö siirtyi – osa 4 – YouTube #168

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä