Osta ja pidä -asuntosijoittaminen on hidasta ja tylsää ja siinä piilee sen salaisuus – Blogi #357
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Haastattelin juuri 8,5 sijoitusasuntoa omistavaa Katja Kurkista, joka hankki ensimmäisen sijoitusasuntonsa joskus 2013 eli noin 10 vuotta sitten. Tätä kirjoitettaessa Osa 2 on vielä julkaisematta, mutta siellä on ainakin joillekin meistä asuntosijoittajista hyvää ajatuksen siementä.
Katja Kurkinen vakuutuksia ja vuokrasopimuksia Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #253
Katja on kasvattanut oman asuntosijoitussalkkunsa sellaiseksi, jonka koko herättää ihailua valtosassa yksityisiä vuokranantajia, jotka haluaisivat ja pyrkivät kasvattamaan omaansa. Harva huomaa ajatella, että Katjan menestys voisikin perustua siihen, että ennen ensimmäisen sijoitusasunnon ostoa hän keräsi omarahoitusosuuden eli aika pitenee kymmenestä vuodesta. Sitten hän on ostanut ”vain” keskimäärin 0,85 sijoitusasuntoa vuodessa. Hidasta ja tylsää. Kovasti yrittäjänä töitä tehden. Kassavirtoja varjellen. Kohtuullisesti ja vastuullisesti velkavipua käyttäen.
Jos Katjan uudisasuntosalkun yhden asunnon markkina-arvo olisi 100 000 euroa ja velkavipu olisi 50 %, hänen nettovarallisuutensa lähestyisi puolta miljoonaa. Monen osakesalkkunsa arvon päivittäin 8 kertaa tarkastavan kaukainen haave. Vauhtia ja vaarallisia tilanteita on viime vuosina riittänyt senkin edestä. Ja niitä on tullut eteen tekemättä yhtään mitään.
Itse olen pohtinut omia liikkeitäni ja kirkastanut ajatusta useamman kuukauden. Mitään ei voi, vaan hitaus ja tylsyys vetää puoleensa. Yhden kolleegan kanssa pohditaan seuraavaa sijoitusta. Toisen kolleegan kanssa pikapelattiin koko fiat-maailman suhteellinen varallisuusallokointi Wall Streetin ja Baselin salaliitoista Hakaniemen 0-verotettuihin liittoihin. Yksityistä vuokranantajaa kampittavia uhkia etsivällä ei ole vaikeuksia niitä löytää.
Asuntosijoitustavoitteeni 2023 – Blogi #356
Näiden yksittäisten keskusteluiden seurauksena syntyi ajatus tämän kirjoituksen otsikosta ja sisällöstä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Käy lukemassa Sijoitusasunnot Blogia, 2023 puolella on ilmestynyt 7 uutta kirjoitusta – Asuntoflippausta Diilin malliin – kuinka TV-viihde eroaa oikean elämän asuntoflippaamisesta?
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
1. Osta ja pidä -asuntosijoittamisen strategiakseen valinnut ei voi treidata
Sijoitusasunnot.comin listautumisvaihetta oli mielenkiintoista seurata. Jukka Lepikön treidaussisältöä on joskus mukavaa kuluttaa. Osakesijoittajien “ostohousut” -jutuille on kiva hymyillä myötätuulikelissä ja varoitella vastatuulessa. Asuntoflippaajien “ennen ja jälkeen” -valokuvia voi pääsääntöisesti vain ihailla.
Minulle henkilökohtaisesti sopii kaikki yllämainittu parhaiten vain seuraajan roolissa.
Osta ja pidä -asuntosijoittamisessa puoleensa vetää se, että voin rauhassa analysoida sijoituspäätöksiäni. Kun osta ja pidä -asuntosijoittamisessa nopeus näyttää olevan vallitseva sijoitustekniikka, hitaampi pohdiskelija automaattisesti menettää valtaosan diileistä, kun exceliään ei edes ehdi avata. Silloin tietää suuremmalla todennäköisyydeellä, että tilanne ei ole pysyvä eikä kestävällä pohjalla. Varma ei tietenkään voi tulevaisuudesta olla.
Nyt asuntomarkkina näyttää siltä, että kaikkia asuntoja ei ehdittykään ostaa Suomesta loppuun, vaan niitä on yhä myynnissä. 2025 kuulemma loppuu jo kesken. Hitauden ja tylsyyden sisäistäneet pohtivat enemmän sitä, miten aikajanalla tulisi liikkeitään hajauttaa.
Miksi asuntojen hinnat laskevat ja miksi me emme voi sille mitään? – Tiistaiaudio #268
2. Varallisuuden kasvattaminen kestävälle pohjalle kestää ja kestää
Jokainen autoileva suomalainen puoluekannasta riippumatta voi pysähtyä hetkeksi pohtimaan, että tien reunoilta alkavissa metsissä näkee jatkuvasti 70-100-vuotiaita puita. Välillä kohdalle osuu kapeaa tikkua kasvava lähes läpäisemättömältä näyttävä umpiryteikkö. Se tarkoittaa huonosti hoidettua varallisuutta. Yksikään poliitikko Susanna Kosken jälkeen ei ole tehnyt sitä virhettä, että olisi nostanut huonosti hoidetun metsän esille.
Taloyhtiöpapereissa se tarkoittaisi 70-luvulla rakennetun, valurautaviemärillä varustetun taloyhtiön kunnossapitotarvesuunnitelmassa “seurataan putkiston kuntoa ja aloitetaan tarvittaessa putkistoremontin suunnittelu” -lausetta. Helsinkiläisten yhteisessä asuntosijoitussalkussa näyttäisi olevan jopa 60-luvulla rakennettuja, täysin loppuun ajettuja kohteita, jotka puretaan korjauskelvottomina, tai niihin alkaa miljoonia maksavat täysremontit, joista senttiäkään ei kateta kohteiden hallinnosta palkkaansa saaneiden lomautuksilla ja irtisanomisilla.
Kestävää varallisuutta ei juuri koskaan saavuteta lotossa voittamalla, metsää hoitamatta ja putkiremonttia lykkäämällä. Varallisuus kasvaa uhkapelejä välttämällä ja pitkäjänteisesti sijoittamalla ja sijoituksista huolehtimalla. Asuntosijoittamisessa tämä tarkoittaa sellaisten sijoitusasuntojen ostamista, joita asumiskelpoisina vuokrakoteina pitämällä onnistuu houkuttelemaan vuokralaisia asumaan niissä vuosikymmenestä toiseen.
Asuntopehtoorin Blogista: Tulot vs vakuudet rahoituksessa
3. Pitkiä jaksoja kestävä tylsyys on hyvä merkki osta ja pidä -asuntosijoittajalle
Pasi Orava muistutti Ostan Asuntoja Podcastin vieraana, että moni arvokas kiinteistönhuollon näkymätön puurtaja tietää asioiden olevan hyvin, kun mitään ei kuulu. Työntekoa ei häiritse ohikulkevien asukkaiden kiitospuheet.
Taloyhtiöistä kvartaalin kokemus Pasi Orava Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #250
Osta ja pidä -asuntosijoittajan arki on juuri tällaista. Kun mitään ei vuokralaisista ja isännöitsijöistä kuulu, kaikki on yleensä hyvin. Arki on tylsää ja tempo hidas. Vauhti ja vaaralliset tilanteet puuttuvat. Varallisuus kasvaa kuukaudesta toiseen, vaikka hesarin pääkirjoittajien linjavalinnat näyttävät siltä, että kaikki asuntosijoittajat on kestopaniikissa ja kaikkia pitäisi auttaa lisäbyrokratialla, lisäveroilla ja lisäsääntelyllä sekä uusilla kielloilla.
Suomen Vuokranantajat tekevät kyselyn, josta taas selviää, että osta ja pidä -asuntosijoittajat nukkuvat yönsä hyvin. Lohjalla, Kaarinassa ja Nokialla vuokralaiset maksavat vuokransa. Osta ja pidä -asuntosijoittajan arki on tylsää, mutta hidastempoista.
4. Osta ja pidä -asuntosijoittamisen oppeja ei kirjoiteta uusiksi
The Millionaire Real Estate Investor -kirjan lukeneet huomaavat, että siellä toistuu samanlaiset opit ja case-esimerkit, joiden avulla on vuosikymmenien saatossa kasvatettu varallisuutta.
Asuntosijoitustoimintaani eniten vaikuttaneet kirjat – top 5 – Blogi #80
Vuokratuoton laskentakaavaa olisi kiva säätää uudeksi tasaisin välein, jotta sieltä saisi kuhunkin markkinatilanteeseen sopivan lopputuloksen. Nollakorkojen aikana kassavirta näyttää tarpeettomalta, koska nollakorkojen aikana kaikkien varallisuuserien, joita velkarahalla hankitaan, markkinahinnat nousevat. Valtioiden lainoja ei tarvitse maksaa takaisin. Lainakattoja nostetaan “USA on aina maksanut velkansa” -perusteluilla, kun käytännössä se tarkoittaa, että USA ei taaskaan maksa velkojaan.
Suomalaiset uuden sukupolven asuntosijoittajat ihmettelevät, eikö “markkinahintojen nousustrategia” toimi. Olisiko sittenkin pitänyt valita markkinahintojen laskustrategia, jota kukaan ei tosin maininnut markkinahintojen nousustrategian vaihtoehtona. Tylsyyden ja hitauden sisäistäneet osta ja pidä -asuntosijoittajat tietävät, ettei sellaista asuntosijoitusstrategiaa ole olemassakaan kuin markkinahintojen nousustrategia.
Yhden lapsen politiikallaan oman väestönkasvunsa tuhonneet kiinalaiset tulevat olemaan ihmeissään, kun markkinahintojen nousustrategian pohjalta on rakennettu miljoonakaupunkeja, joissa ei asu kukaan. Kaikki asunnot on myyty kiinalaisille sijoitusasunnoiksi markkinahintojen nousun jatkumisen perusteella. Koneen hissejäkin niihin varmaan on asennettu.
Asuntosijoittamisessa tylsä ei ole jännittävän vastakohta
Osta ja pidä -asuntosijoittamisen tuotto tehdään ostettaessa. Tämä tapahtuu parhaiten silloin, kun kaupat tehdään reilusti alle markkinahinnan. Ja vielä paremmin käy, jos Katja Kurkisen korostaman sattuman avustuksella onnistuu ostamaan sijoitusasunnon reilusti sen käyvän markkina-arvon alle.
Hyviä asuntosijoituksia on mahdollista tehdä kaikissa markkinatilanteissa. Tämä mahdollisuus ei perustu siihen, että jännitystä hakeva asuntosijoittaja myy sijoitusasunnon reilusti alle markkinahinnan löytääkseen tylsyyden tilalle jännitystä. Hyvät asuntosijoitukset edellyttävät ostajan arvostaman tylsyyden vastakohtaa, joka osta ja pidä -asuntosijoittamisessa on myyjän kokema stressi.
Stressi voi joskus kypsyttää tavallisen myyjän motivoituneeksi myyjäksi. Tylsyyttä ja hitautta arvostanut asuntosijoittaja voi paikalle osuessaan olla ainoa, joka pystyy poistamaan myyjän stressitilanteen ratkaisemalla myyjän stressin aiheuttaneen ongelman. Vastineeksi tästä myyjä voi olla valmis tekemään kaupat reilusti alle markkinahinnan.
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Tilausmaksu on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Verotus:
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023? – Tiistaiaudio #263
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Blogi #351
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2022 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #353
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks