Mitkä ovat 3 pääperiaatettasi asuntosijoittamisessa? YouTube #19
Tällä kertaa vastaan omaan asuntosijoitustoimintaani liittyvään kysymykseen, mitkä ovat 3 pääperiaatettasi asuntosijoittamisessa. Käyn läpi parin yksinkertaistetun esimerkin avulla, mitä nämä periaatteet voivat tarkoittaa käytännössä.
Tämän YouTube -videon sponsoroi:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen.
Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja 
En ymmärtänyt tätä muuttotappiopaikkakunta esimerkkiä.
Tehdään vastaava esimerkki, että ostaa 100 000 euron asunnon josta pankki lainaa 90 000 euroa ja itse laittaa siihen 10000 euroa. Pankit kai yleensä muuten antavat lainaa asunnon kauppahinnan mukaan eivätkä sen mukaan mitä myyjä on pyytänyt. Tingitty hinta on se mitä pankki ajattelee asunnon arvoksi.
Oletetaan että nyt tämän 100 000 euron asunnosta saisi vuokratuottoa verojen, vastikkeiden ja mahdolliseste kulujen jälkeen 5000 euroa vuodessa. Tällöin 2 vuodessa on saanut oman sijoituksensa 10000 euroa pois. Mutta ei tämä ole mikään turvataso jossa riskit ovat poissa.
Ääriesimerkkinä jos asunnon arvo putoaa, niin tottakai sitä voi tehdä edelleen vaikka 90000 euron tappion. Olettean että vuokalaista ei enää saisi ja asunnon arvo putoasi nollaan, koska pankki kyllä ne velat sulta perii 😉
Realistisimmessa esimerkissä jo joku 20000 euron pudotus hinnassa aiheuttaisi 10000 euron tappion jos asunnon myösi 2 vuoden jälkeen pois 80000 eurolla.
Paljon hyviä kysymyksiä, joihin vastaan mielelläni.
1. 90 % velkavivulla voi päästä muttei yleensä pääse positiiviseen kassavirtaan. Asiansa osaava pankkiiri myöntää markkinahinnasta lainaa 70-75%. Käytän tässä 70%, koska se on %-luku, jolla pankit myöntävät mulle lainaa asunnon markkinahinnasta.
2. Osaava asuntosijoituspankkiiri ei rankaise asuntosijoittajaa siitä, että hän ei ole maksanut täyttä markkinahintaa asunnosta. Siis hyvä asuntosijoituspankkiiri myöntää 70% lainaa asunnon markkinahinnasta, joka toki pitää jollain tavalla, esim. välittäjän arviokirjalla, määrittää. Muuttotappiopaikkakunnilla tilanne voi olla tapauskohtaisesti toinen, jos markkinahinnat ovat jatkuvassa laskussa. Silloin pankkiirikin käyttää kauppahintaa.
3. Oletuksesi on väärä, mikäli se ei huomioi veroja ja lainanlyhennyksiä. Mikäli asunto tuottaa niin hyvin positiivista kassavirtaa, että lainanlyhennysten ja verojen jälkeenkin kahdessa vuodessa tilille on jäänyt 10 000 euroa, olet saanut oman sijoittamasi pääoman takaisin ja voit sijoittaa sen seuraavaan kohteeseen. Riski menettää tämä 10 000 euroa on aidosti poistunut. Loput 90 000 euroa – 2 vuoden aikana tehdyt lyhennykset on pankin rahaa, ei sun rahaa. Muut riskit ovat yhä jäljellä. Siksi videolla kohta 2 ja kohta 3. Jos asunto tuottaa 150 € positiivista kassavirtaa kuukaudessa, se ei hetkessä eikä 2 vuodessa tipu nollaan, jos ostotilanteessa on vuokrattavuus ja korkojen äkkinäinen nousu huomioitu. Se voi tippua ensin 100€ ja sitten 50 €/kk mutta edelleenkin se kattaa kaikki kulut lainanlyhennyksiä myöden ja generoi 50€/kk kassavirtaa, vaikka oma alkuperäinen 10 000 on kohteesta jo irroitettu ja sijoitettu muualle.
Kohta 3 tarkoittaa sitä, ettei unohda laskelmasta 4 vuoden kuluttua tulevaa linjasaneerausta, joka maksaa kenties 30 000 €. Linjasaneerauksen yhteydessä kenties uusitaan kylpyhuoneet ja taloyhtiön pesutilat, jolloin pystyt korottamaan vuokraa 50 €/kk. Taloyhtiö tulouttaa saneerauslaina , jolloin 30 000 € kustannus jakautuu sinulle 21 000 ja verottajalle 9 000€. Sijoittajana sinun pitää arvioida, miten kohteen arvolle käy, kun saneeraus on valmis. Jos maksat liikaa, häviät.
Jos linjasaneeraus jätetään tekemättä ja talo muuttuu asumiskelvottomaksi ja arvo tippuu 0 euroon, saat 100 000 euron tappiosta 30 000 euroa verovähennyshyötyä. Tämänkin olet laskenut, kun olet miettinyt ostosta ja mahdollista arvon nollautumista. Jos otit 90 000 lainaa, laskelmassa oletat, että vähintään 60000 on maksettu vuokralaisen toimesta ennen arvon nollautumista. Näin 30 000 euron verovähennyshyödyn käytät lopun pankkilainan poismaksamiseen. 10 000 euroasi on edelleen turvassa seuraavassa sijoituksessa ja olet saanut kassavirtaa kohteesta vuosikaudet. Tietenkään tällainen katastrofiskenaario ei ole hyvän sijoituskohteen oletustoteuma mutta, jos sellainen pitäisi laskea, näin se yksinkertaistettuna menisi.
3. 20 000 pudotus aiheuttaisi 20 000 euron, ei 10 000 euron tappion, jos 100 000 euron asunnon myisi 2 vuoden jälkeen. Verovähennyshyöty 20 000 euron tappiosta olisi 6000 euroa ja jäljelle jäisi 4000 euron käteismenetys, koska saman kahden vuoden aikana olet saanut 10 000 positiivista kassavirtaa. Lisäksi lainatyypistä riippuen pääoma olisi lyhentynyt enemmän tai vähemmän kahden vuoden aikana eli käytännössä summa, jonka joutuisit kaivamaan täysin sivusta olisi alle 4000 euroa. Tappioiden vähennyshyödyt toteutuvat toki vain, jos on muita tuloja, joista tappiot voi vähentää. Ja lainapääoma on lyhentynyt, jos et ole käyttänyt 2 vuoden lyhennysvapaata.
Tämä esimerkki kääntyi nyt tavallaan periaatteiden osalta päälaelleen, koska periaatteet ovat juuri sitä varten, että
– en koskaan ostaisi asuntoa 90 %:n velkavivulla täyteen hintaan (tai edes, vaikka saisin sen 10 000 alle markkinahinnan)
– ostaisin vain kohteita, joissa kassavirta on riittävästi positiivinen, että yhtälö kestää tyhjänäoloa tai vuokrien laskua, kunnes markkina normalisoituu
– ostaisin kohteita, joissa saan omani nopeasti pois ja aika hoitaa loput pankilta lainatut lainat pois ilman, että minun täytyy laittaa uutta likvidiä omaa rahaa pysyvästi yhtälöön
Konkretisoin vielä käytännön esimerkillä. Jos täysin remontoidun asunnon markkinahinta on 100 000 euroa ja remontti samaan peruskuntoiseen asuntoon maksaa 15 000 euroa, oikea ostohinta on noin 75-80 000 euroa. Silloin on tilaa remontille, riskille ja voitolle. Jos ostaa tämän peruskuntoisen asunnon ja maksaa siitä 90 000 euroa, tehtyä virhettä ei pysty paikkaamaan. Vaikka asunnon arvo nousisi ja vuokrataso nousisi ja kaikki menisi hyvin vuosien kulussa, on silti maksanut liikaa siihen 100 000 euron täysin remontoituun asuntoon verrattuna.
Kiitos vastauksista ja yritän lukea vielä huolella läpi kaiken, mutta kirjoitan tässä nyt selvennystä siihen omaan esimerkkiini:
”3. Oletuksesi on väärä, mikäli se ei huomioi veroja ja lainanlyhennyksiä. Mikäli asunto tuottaa niin hyvin positiivista kassavirtaa, että lainanlyhennysten ja verojen jälkeenkin kahdessa vuodessa tilille on jäänyt 10 000 euroa, olet saanut oman sijoittamasi pääoman takaisin ja voit sijoittaa sen seuraavaan kohteeseen. Riski menettää tämä 10 000 euroa on aidosti poistunut. Loput 90 000 euroa – 2 vuoden aikana tehdyt lyhennykset on pankin rahaa, ei sun rahaa.”
Esimerkissäni se 5000 euron tuotto vuodessa menee kokonaisuudessaan lainanlyhennnykseen. Riippuen koroista ja muusta niin kassavirta on näissä yleensä alussa joko muutama euro plussalla kuussa tai muutama kymppi negatiivinen kuussa. Mutta yksinkertaistetaan esimerkkiä niin että lainan lyhennykseen menee koko vuokratuotto eikä toisaalta omasta pussista tarvi ottaa lyhennykseen lisää euroakaan.
Joka tapauksessa 2 vuodessa olen lyhentänyt lainaa 10000 euroa. Pankkilainaa on jäljellä 80000 euroa. Jos asunnon arvo putoaa 20000 euroa ja myyn sen 80000 eurolla pois, niin teen asuntokaupassa 20000 euron tappion. Koska sain kymminkin 10000 euroa vuokratuotta, niin tappioni jää 10000 euroon. Verovähennyksiä tappiosta en laske tässä mitenkään mukaan.
Jos asunnon arvo putoaisikin 50000 euroa ja myisin asunnon pois, niin tappioni olisi 40000 euroa.
Sitten vielä tästä:
”1. 90 % velkavivulla voi päästä muttei yleensä pääse positiiviseen kassavirtaan. Asiansa osaava pankkiiri myöntää markkinahinnasta lainaa 70-75%. Käytän tässä 70%, koska se on %-luku, jolla pankit myöntävät mulle lainaa asunnon markkinahinnasta.”
Itse olen käyttänyt 100% lainavipua kun pankki sen antoi. Kohde maksoi 170000 euroa. Jos olisin käyttänyt omaa rahaa 30% niin olisin joutunut ottamaan osakesalkustani 51000 euroa pois. Jos ajattelee indeksituottona osakkeisssa vaikka jotain 7% niin se on 3570 euroa.
Eli vaikka silloin kun saan 100% lainaa asuntoon pankista ja maksan kuukausittain lyhennystä osittain itse, niin mielestäni asia ei ole niin paha jos sama raha tuottaa pörsissä. Pankin marginaali on 0,6% joka on sidottu 12 kuukauden euriboriin. Nyt sen saa tästä asunnosta 1-2 vuoteen positiivista kasssavirtaa, mutta lainalyhenee ja jossain vaiheessa kassavirtakin muodostuu positiiviseksi (jos kaikki menee hyvin 😉
Periaatteita ja sijoitusstrategioita on monia. Minusta sijoitusasunnon ostaminen 100 %:n velkavivulla muuttuvakorkoisella lainalla luottaen 7 %:n indeksituottoon osakekurssien ollessa huipulla ja velkasyklin käänteen lähestyessä on aivan mielettömän riskialtista. Edes hyvissä palkkatöissä nuorena sinkkuna ei tullut noin hurjat viritykset mieleen. Jos käänne tulee, noihan ropisee kaikki samaan väärään suuntaan samanaikaisesti. Mutta kuten jo edelliseen vastasin sijoittajia on monenlaisia monenlaisilla päämäärillä, periaatteilla ja puskureilla. Toivotaan, että kaikki menee hyvin.
No joo näitä voi miettiä monelta kantilta. En vain näe suurta eroa riskissä laitanko 10% omaa rahaa vain 0% omaa rahaa. Toisissa sijoiutusasunnoissa on omaa rahaa jo paljon enemmän.
Osakemarkkinoilla ajoitus on vaikeaa. Toki suuri konsensus on ollut jo muutaman vuoden että ollaan suhdanne huipulla ja jossain vaiheessa se suurempi korjaus osakkemarkkinoillekin tulee.
Eniten vain jäin miettimään sitä sun videossa ollutta ajatusta, että saavutetaan joku ”turvataso” kun on maksuttu asuntoa tietyn määrän pois. Juuri tuo suuri riski, josta varoitat juuri osoittaa ettei sellaista turvatasoa ole olemassakaan. (Toki täysin tai melkein velattomilla kämpillä näin on, mutta itsekin puhut jostain 70% lainoitus asteesta).
UUDISKOHDE ESIMERKISTÄSI:
SKENAARIO 1:
Jos ostaa uudiskohteen jonka hinta on velaton hinta on 150 000 euroa ja myyntihinta on 50 000 euroa. Laitat 10 000 euroa omaa rahaa ja otat 40 000 euroa lainaa pankista.
Kohteen rahoitusvastike on 100e kuussa.
Saat vuoratuottoa kaikkien kulujen ja verojen jälkeen 5000 euroa vuodessa. Pidät asuntoa 2 vuotta ja saat vuokratuottoa 10000 euroa. Olet pankille velkaa 30000 euroa.
Joudut tilanteeseen jossa sun on syystä tai toisesta myytävä asunto. Asunto menee kaupaksi enää 130 000 eurolla. Olet maksanut yhtiölainaa pois 24 * 100 = 2400 euroa 2 vuoden aikana.
Tässä tilanteessa jäät tappiolle 130 000 – 150 000 + 10000 + 2400 = -7600 euroa !
Eikö se mene ihan näin yksinkertaisesti aina???
Unohdetaan kaikki verot tässä esimerkissä. Asunnon hinta on kauppakirjassa oleva hinta, oli se sitten tingitty alas tai ei.
SKENAARIO 2:
Entä jos saman kohteen ostaisi ilman velkaa eli laittaisi 50000 euroa omaa pääomaa.
Tässä tilanteessa jäät tappiolle 130 000 – 150 000 + 10000 + 2400 = -7600 euroa !
Tulos on siis sama kuin skenaariossa 1. (jos ei huomioda lainan korkokuluja pankille)
Muutenhan voisit myydä asunnon pois 50000 – 10000 – 2400 = 37600 eurolla etkä kärsisi ollenkaan tappiota jos olisi olemassa joku ”suojataso” tai mitä ikinä tarkoititkaan videoissasi olevalla esinerkkillä. Ei kai näin rahaa voi ”luoda tyhjästä”? Kai se taloyhtiölainan osuus on omistajan vastuulla.
Periaate 1. Älä osta kohteita, joissa riski menettää oma pääoma on suuri. Älä maksa markkinahintaa. Periaate 2: älä osta kassavirtanegatiivisia kohteita, jolloin tappiolla myyntipakkoa ei synny vaan pääset kuivin jaloin rantaan myrskyn tyyntyessä, siis ei ylikorkeaa velkavipu. Periaate 3. Ole mukana pitkällä tähtäimellä eli noudata periaatetta 1 ja 2 siten, että mietit kuvion 20 vuotta eteenpäin.
Periaate 4. Ei ole yhtä oikeaa 3 periaatteen listaa vaan ne ovat sijoittajakohtaisia.
En kaikkea jaksa kommentoida. Periaatteessa kyllä, mutta miten Harri käy siinä tapauksessa kun asuntojen hinnat lähtevät laskemaan ja olet uudelleen rahoittanut kohteita. Mielestäni kartalla oleva pankkiiri haluaa teettää uudet arviokirjat ja mitäs jos vakuusarvot eivät sitten enää riitäkään?
Tästä syystä en itse ole harrastanut uudelleen rahoitusta ennekuin aikaa on kulunut yli 5 vuotta ja lainat ovat lyhentyneet. Vaikka ostankin aina pommiasuntoja, jotka laitan/laitatutan kuntoon ja varmasti niiden arvokin nousee.
Ostan pääsääntöisesti alle 100000€ kohteita joissa on yhtiölainaa. Niinpä ainoa periaatteeni on yli 6% vuokratuotto sekä se, että teen kauppahetkellä yli 10000€ tilin. Niinpä olen viime vuosina ostanut rivareita, kaksioita ja kolmioita. Yksiöitä ei löydy.
Omalle remontille en laske hintaa, koska kylppärit asunnoissani on tehty ja pinnat ja kalusteet ovat edullista päivittää. Toki teen ne aina kun asunto on vuokrattu.
Muuten mielenkiintoista on lukea sivujasi ja kuunnella podcasteja. Iso kiitos sinulle! Toki toivoisin, että tekisit juttuja asuntosijoittajista, jolla olisi oikeasti ajallista kokemusta. Esimerkiksi yli 15 vuotta. Yhtään näitä nuorempia asiantuntijoita vähättelemättä.
T. Jaakko
Kiitos mukavasta palautteesta ja myös toivomuksesta. Pahoittelut, että vastaus kesti, kommentti oli jostain syystä mennyt spam-osastolle, vaikka on kaikkea muuta.
Ehdottomasti pyrin saamaan myös pitkää kokemusta omaavia haastatteluihin, kuten myös ihan aloittelijoita.
Pointtisi asuntojen arvojen laskusta on hyvä. Omiin nimiinsä omistava ja lainoja ottava on tältä osin tietyllä tavalla turvassa eli pankki ei voi vaatia lisävakuuksia, vaikka arvot tippuisivatkin. Yrityksen kautta sijoittavalla tilanne voi olla toinen eli yrityksen nimissä olevat lainat voivat muuttua pankin toimesta. Positiivinen kassavirta toimii ensipuskurina. Itse käytän tasalyhenteisiä lainoja ja tällä hetkellä myös kiinteäkorkoisia lainoja enkä suosi lyhennysvapaita eli lainasalkkuni kierto on kova. Niin kauan, kun löydän uusia sijoituskohteita, jotka tukevat tätä, pyrin uudelleenrahoittamaan onnistuneen työn tuloksen. Velkavipuni ei koskaan käy yli 70%:n ja on liikkunut välissä 55-65% viime vuodet.
Saanko pyytää, että kävisit iTunesissa jättämässä palautteen podcastista. Näin saataisiin sitä useamman asuntosijoittajan tietouteen.
Otan härskisti kantaa muutamaan asiaan koskien sijoitusfilosofiaa.
Ajatus siitä että asunto valittaisiin vain laskukoneella ja vuokratuoton näkökulmasta on väärä jos se johtaa tilanteeseen missä menetetään potentiaalinen asunnon arvonnousu ja toisaalta jos unohdetaan huomioida tulevat remontit. Kumman ostaisit? Asunnon jonka vuokratuotto on 6% mutta jossa voi uskoa syntyvät arvonnousua ja jossa ei ole tulossa 25 vuoteen isoja remontteja vai B asunnon jossa tuotto on alussa 9% mutta seuraavan 10 vuoden aikana remontit syö asunnon tuoton 5 prosentiin eikä arvonnousuakaan ole tulossa?
Toinen mikä mietityttää on se, että kompensoiko määrä joskus laatua. Ajatellaan että vaihtoehtona on ostaa 100k rahalla yksi sijoituasunto keskeideltä paikalta eikä taloon ole tulossa isoja remontteja. Toinen vaihtoehto on ostaa samalla rahalla 3 asuntoa muuttotappiokaupunkien parhailta paikoilta tai hyvien kaupunkien lähiöistä siistikuntoisia / itte siistiksi remontoitavia asuntoja. Esimerkeissäni ei ollut velkavipua mutta jos se otetaan tuon 100k päälle, saadaan asuntoja useampia kuin esimerkissä. Mun laskelmissa ne 3 tuottaa enemmän vaikka niissä vuokraamisaste olisi matalampi. ( tästä toivoisin tubevideota ja pohdintaa)
Jotta kirjoitaisin tarpeeksi sekavasti otan vielä yhden aiheen. Puhut paljon oman pääoman kotouttamisesta ja uudelleenrahoittamisesta. Ymmärrän filosofian täysin ja uskon ettei monikaan asuntosijoitaja edes ymmärrä hyödyntää sitä. Toisaalta se ei sovikaan kuin jeesukselle joka ei kuole koskaan. Esimerkiksi itse kun olen nelikymppinen, olen auttamattomasti liian vanha uudelleenrahoittamaan esimerkiksi 15 kuluttua vapautuneita vakuuksia tai arvonnousua koska haluan joskus nauttia syntyneistä hedelmistäkin. Mitä ideaa on sijoittaa esim eläketurvaa varten ellei koskaan kotouta niitä tuottoja rahapussiinsa? Se vastaisi tilannetta jossa sinulla on käsisssi rahantekokone muttet koskaan itse hyödy rahoista mitenkään. Sinulla on toki se positiivisen kassavirran vaatimus joka kotiuttaa edes jotakin mutta en siltikään ymmärrä sellaisia neuvoja ihmisille, että pitäisi aina uudelleenrahoittaa. Mielestäni tuossa on olemassa jokin lakipiste. Moni esim osakesijoittaja tietyssä iässä muuttaa strategian hyökkäämisestä puolustamiseen. Samoin suuurimman osan asuntosijoittajia olisi viisain vetää johonkin se raja jolloin velkaa ei enää tehdä jotta maksimoidaan eläketurva. Eri asia on sitten jos on niin varakas että voi vain harrastaa asuntosijoittamista. En ymmärrä kuitenkaan sitä että esim lapsile kerättäisiin sadan asunnon potti joka tuottaisi heille rahaa. Selliaiset lapset eivät opi koskaan nöyriksi vaan heistä tulee ylimielisiä kultalusikka pyllyssä kasvaneita itsekkäitä venkuloita.
Oman filosofiani mukaan ihmisen tulee olla mentaalisesti aina rutiköyhä vaikka omaisuus olisi miten suuri. Silloin ymmärtää esimerkiksi sen miten etuoikeutettu on. Kuten senkin ettei edes teoriassa kaikki voisi olla vauraita koska esim asuntosijoittajien menestys perustuu köyhien olemassaoloon. Ainkaan montaan vaurasta ei ole jotka haluaa asua vuokralla. Ei ainakaan rittävän montaa, että asuntosijoittaminen kannattaisi vain vauraiden 40maailmassa.
Vielä yksi ajatus uudiskohteista. Mielestäni lisäeläketurvan perässä oleville uudiskohte on kaikein parhain. Uuskohde on edelleen ilman putkiremontin tai julkkarin remonttia kun olet eläkeiässä vaikka ostaisit sen 35 vuotiaana. Tuijotetaan aivan liikaa vuokratuottoon. Tottakai neuvona on hyvä että usko vain laskinta ettei mentäisi tunteella tekemään päätöksiä mutta jos haluaa minimoida riskit ja tähtää merkitävään varallisuuden kasvuun pitkässsä juoksussa eikä kuitenkaan ole tarkoituskaan hallinnoida kymmeniä asuntoja, niin uudiskohde on mitä erinomaisin. Se kannattaa vaikka joutuisi laittamaan kuukaudessa 50 euroa omaa rahaa siihen. Tiedät satavarmasti että kun on kulunut 25 vuotta niin sinulla on velaton uudiskohde jonka arvo on todennäkisesti noussut. Uudiskohteeseen saa myös parempia vuokralaisia keskimäärin. Uudiskohteet sopii heille jotka haluaa omistaa muutaman arvokkan sijoitusasunnon 60 vuotiaana eikä idea ole maksimaalisen suuri skaalautuvuus sijoittamisessa. Mielestäni paras vaihtoehto lisäeläketurvan perässä kulkeville . On epäkiitollista ostaa vanha kohde ja katsella 25 vuotta kun vuokralaiset maksaa asuntoa omaksesi vain siksi, että ollessasi lisäeläketurvan tarpeessa, tulee asuntoon julkkari ja putkiremontti. Toiseksi vanhoista 70 ja 80-lujujen kerrostaloista ostetut asunnot on samaa tasoa kuin ostaisi pörssistä huonoimpia firmoja. Jotkut 40-luvun kivitalot edustaa taas sitten laatukohteita kuin elementtitalot.
Tulipa juttua kerrakseen. Kaikenlaista sekavaa.
Kiitos todella pitkästä kommentista. En ole ihan varma, oliko kyseessä kritiikki vai vain pohdintaa.
1. Valtaosa videoiden kysymyksistä koskee asuntosijoittamista ja vuokranantajana toimimista yleisesti, joihin kyllä sitten lisäilen myös omaa näkemystäni. Tämän videon kysymys koski nimenomaan minun pääperiaatteitani, joita yritin myös perustella.
2. ”Ajatus siitä, että asunto valittaisiin vain laskukoneella on väärä”. Samaa mieltä. Periaate 3 tähdentää sitä ja periaate 2, että laskelma tehdään 20 eikä 2 vuoden aikajänteellä.
3. Asuntosijoittamisen tuotto muodostuu kassavirrasta ja arvonnoususta, joka voi koostua useammasta komponentista. Jos ei käytä velkavioua, kassavirta on sama kuin vuokratuotto. Kassavirtaa pienentää lainanlyhennys, joka ei ole kulu, vaikka rahaa tililtä lähteekin vaan jokainen lyhennys kasvattaa nettovarallisuutta. Täytyy miettiä, miten toiveesi toimisi tubevideolla, kun siinä on lukuja aika paljon.
4. Ihmisillä on erilaisia päämääriä elämässä ja niistä johdettuja tavoitteita ja toimenpiteitä. Minun päämääriäni tukee erinomaisesti uudelleenrahoitus ja nautin elämästäni päivittäin ja olen nauttinut aina. En tiedä, miten olet saanut käsityksen, etten kotouttaisi tuottoja yhtään, minähän elän asuntosijoittamisella. Minä en sijoita omaa eläketurvaani varten enkä ole koskaan maininnut sitä tavoitteissani. Koko eläköitymisen konsepti on minulle vieras. Olen oppinut sijoittamisesta 30 vuoden aikana jotain ja seuraavat 30 vuotta tulevat olemaan mahtavia. ”Eläketurvan maksimointi” toteutui minulla 4-kymppisenä, kun saavutin taloudellisen riippumattomuuden.
4. Olen aina sanonut, että asuntosijoittaminen on huono harrastus, koska se on liiketoimintaa, jollaisena sitä kohtelen. Kuntosali ja hiihto on paljon parempia ja halpoja harrastuksia. Toimintamalli ja -tavat voivat muuttua vuosien varrella eli en minä asuntoja enää edes ajattele remontoivani. Se on parempi jättää ammattimiehille, jotka tekee sen nopeammin ja paremmin ja minä voin keskittyä muuhun.
5. Ostan Asuntoja ei ole lastenkasvatussivusto enkä ole kasvatusperiaatteitani kertonut. Mutta voin vakuuttaa, ettet kuvannut minun lastani osuvasti. En tiedä, mistä olet muodostanut tuon käsityksen, mutta omassa kaveripiirissä lasten kasvattaminen on jotain ihan muuta, mitä yllä kuvasit eikä yksikään harjoita liiketoimintaa, jotta lapset voisivat elää koroilla.
6. Oman filosofiani mukaan hyväntekeväisyyttä voi harjoittaa sitä enemmän mitä enemmän on oman elämisen kulujen jälkeen ylijäämää. Olen tosiaan huomannut, että mitä enemmän opiskelee, kehittää liiketoimintaansa ja paremmin palvelee asiakkaitaan (ne, joita kutsut köyhiksi) sitä onnekkaampi tosiaan on bisneksissä. Asuin myös pitkään vuokralla, vaikka olisin voinut ostaa omistusasunnon. Onnellisuuteni ja nautintoni eivät perustu rahan kuluttamiseen mutta kyllä se arkea helpottaa, kun sen vähyys ei ole läsnä koko ajan.
7. Uudiskohde voi olla erinomainen lisäeläketurvaa tavoittelevalle. Omista kohteistani paras arvonnousu on 30-luvulla rakennetuissa kivitaloasunnoissa, jotka olen useampaan kertaan uudelleenrahoittanut. Koska käytän velkavipua, vuokratuotto on pikalaskutoimitus alussa, jonka pohjalta katson, onko kohteessa mitään järkeä. Sen jälkeen en sitä laske. Aina on rakennettu hyviä ja huonoja taloja. Olen nähnyt aivan hirveitä uudiskohteita, jotka onneksi eivät olleet omia ostoksia ja aivan viimeisen päälle ammattiylpeydellä tehtyjä asuntoja, joita salkussani onneksi on. 25 vuotta on pitkä aika. Myös 80-luvun lopulla kaikki olivat satavarmoja, että oma kannattaa ostaa eikä maksaa vuokraa toiselle. Minä olin aika varma, että kannatti asua vuokralla ja ostinkin sitten 90-luvun puolivälissä puoleen hintaan sen 80-luvun lopussa valmistuneen uudiskohteen asunnon. Tällä hetkellä tutkijat ja ympäristöministeriö eivät suinkaan ole yksimielisiä, että nykyiset energiamääräykset ovat parasta rakennustekniikkaa. Aika näyttää.
Yhteenveto. Jos minusta tuntuu, että olen jostain asiasta täysin varma, kysyn aina, millä perusteella voin olla täysin varma. Jos perustetta ei löydy, tunne katoaa. En pysty olemaan täysin varma, että uudiskohdeasunnot ovat 25 vuoden päästä arvokkaampia kuin nyt ja että 70-luvun kaikki asunnot on purettu asumiskelvottomina. Siksi pyrin irrottamaan oman pääomani kohteesta mahdollisimman nopeasti uudelleenrahoittamalla, jonka jälkeen periaate 1 on varmistettu ja erilaisilla varmoilla tulevaisuuden oletuksilla ei ole niin suurta merkitystä.
Kiitoa myös pitkästä vastauksesta. Vastauskesta saattoi haistaa että otit kommenttini kettuiluna tai kritiikkinä vaikka se oli enempikin vain omia pohdintoja. Yhden näkemyksen haluan kuitenkin tuoda esille. Kannattaa määritellä mikä on se kohderyhmä jolle keskität esimerkiksi tubevideosi. Jos kohderyhmä on itsesi kaltaiset asuntosijoittajat, on juttusi ihan paikallaan. Jos taas kohderyhmä on suurin osa asuntosijoittajista, eli he jotka hakee lisäeläketurvaa eikä havittele suurta määrää asuntoja, on juttusi silloin heitä huonosti (osaksi) palvelevia.
Toisaalta voi ajatella myös niin, että kaltaisesi ammattimaiset asuntosijoittajat tietää saman mitä sinä, joten heitä ei tarvinne valistaa. Ne jotka tarvisi valistusta on tuulipukukansa-sijoittajat ja silloin uudelleenrahoittamisen maksimointi ajan yli ei välttämättä ole tärkeää. Eli kritiikkiä voisin sanoa että videosi palvelee ammattilaisia parhaiten ja he eivät olisi ammattilaisia elleivät tietäisi samaa kuin sinä.
Hyvä, kumpikaan ei kettuillut toiselle.
”Vastauksia asuntosijoittajia askarruttaviin kysymyksiin joka tiistai” ei sulje pois ketään mutta videot syntyvät aiheista, joita kysytään. Välillä vastaan verotukseen tai vuokrasopimuksiin liittyviin asioihin, välillä tunnuslukuihin ja kannattavuuteen. Nyt oli sijoitusperiaatteet. Kohderyhmä on siis kysymyksiä esittävät. Kiitoksia tulee sekä aloittelevilta että kokeneemmilta. Perusoppia on hyvin tarjolla sekä laadukkaiden kirjojen että blogien kautta ja niitäkin suosittelen ja jaan runsaasti. Ihan samaa sisältöä en halua tuotta, jonka joku on jo laadukkaasti tuottanut. Podcastiin yritän kovasti saada vieraita, joilla olisi 0-3 asuntoa mutta vaikeaa on.
Kuuntelin videotasi ja juttua oman pääoman kotiuttamisesta. Hyvä periaate mutta olen eri mieltä siitä että esim asunnon remontoimalla tai muun arvonnousun tai edes lainanlyhennysten kautta vapautuneiden uudelleenrahoitusmahdollisuuksien käyttäminen olisi oman pääoman kotouttamista.
Se mitä tuolloin kotoutat on velkaa. Jos minulla on 100k asunto josta maksan vuosien aikana pois 30k velkaa ja teen vapautuneita vakuuksia vastaan uutta velkaa 30k, itse asiassa olen köyhempi koska lainan korot alkaa rassata. Tokihan asuntosijoittana sijoittaa uudelleen sen lainan mutta ei termi kotouttaa ole oikea. jos laitat asuntoon 30 omaa rahaa(ei lainaa) kiinni jonka sitten saat ”takaisin” käyttöösi lainana, ei se ole oman pääomasi kotouttamista.
Kiitoksia kommenteista. Jos ymmärrän oikein, ainoa kotouttamistapa olisi asunnon myynti, jossa kotouttaa arvonnoususta 30 % verottajalle.
Jos sovellan ajatustasi ja terminologiaasi omiin periaatteisiini, voinko edelleen kutsua sitä oman pääoman kotouttamiseksi, joka ei ole ilmaista vaan sillä on kustannus, jota kutsutaan koroksi? Silloin vertailtavissa on myyntivoiton 30 %:n kustannus, joka häipyy verottajalle tai korkokustannus, josta 70% häipyy pankille ja 30 % jää sulle, mikäli uusi velka on tulonhankkimisvelkaa ja 100 % häipyy pankille, mikäli käytät rahat kulutukseen, jolloin korkoja et voi vähentää uusista lisätuloista, jos et niitä hanki.
Jos minulla on puskurit ylittävää likvidiä rahaa käyttöpankkitilillä, enkä sijoita sitä mihinkään, joka tuottaisi sijoitetulle pääomalle 2-numeroista tuottoa, lasketko silloin tälle likvidille pääomalla 2-numeroisen kustannuksen, jolloin köyhdyt? Vai investoitko tämän likvidin rahan ylimääräisiin lainanlyhennyksiin ja lasket sille korkomenosäästön suuruisen tuoton eli jotain 0,5%? Vai lasketko sille tuottoa tilin 0-koron verran?
Kun yhtenä pääperiaatteena on positiivinen kassavirta, se tarkoittaa sitä, että vuokra kattaa kaikki kulut ja lainan lyhennykset ja verot. Jos tämä yhtälö on toteutunut 70 %:n velkavivulla laskettuna, silloin 50%:n velkaviputasolla yhtälö toimii paremmin, jos käyttää tasalyhenteistä lainaa ja kiinteää korkoa eli ajattelusi mukaan olen ”rikkaampi” kuin 70 %:n velkavivulla aloittaessani. Jos nyt kotoutan tuon 20 %-yksikköä vapautunutta vakuusarvoa, palaudun 70%:n velkaviputasolle eli ”köyhdyn” takaisin lähtötilanteeseen. Alkuperäinen positiivista kassavirtaa tuottanut asuntoni maksaa tämän oman pääoman kotouttamisen korkokustannuksen eli ei minun tarvitse siihen ottaa sivusta muita rahoja itseäni ”lisäköyhdyttämään” vaan vain palaudun samalle köyhyystasolle, missä olin sijoituksen alussa ostopäätöstä tehdessäni. Mutta minulla on likvidiä rahaa pankkitililläni tuon 20 %-yksikön verran eli esimerkkitapauksessa 20 000€. Miksi kutsut tuota 20 000 euroa? Muista, että se alkuperäinen 70 000 velka, joka oli pienentynyt 50 000 euroon, palautuu takaisin 70 000 euroksi. Paljonko minulla on velkaa? 70 000 eli 70 % velkavipua, joka oli alussa, jonka kassavirtaperiaate hoitaa ja jää ylikin? Vai 90 000 euroa?
20 000 sijoitan tietysti uudelleen yli 20 %:n sijoitetun pääoman tuotolla ja elän kassavirroilla, miutta se ei tainnut olla pointtisi.
Remontoinnin tai alennuksella ostettu itseluotu arvonnousu tai myötätuulessa kaikkien saama markkina-arvonnousu toimii periaatteessa samalla tavalla. Jos et kotouta vapaata omaa pääomaasi asunnon kiviseinistä, sen riskinä on asuntojen hintojen lasku, joka syö omaa pääomaa samalla tavalla kuin markkinahintojen nousu kasvattaa sitä. Jos arvonnousut on kotoutettu ja raha on pankkitililläni, ei tililtäni oteta yhtään euroa, vaikka asuntojen hinta tippuisi 30 %. Jos raha on kiviseinissä kiinni ja asuntojen hinta tippuu 30 %, kotouttaminen ei enää onnistu vaan oma pääoma meni ja jäljellä on 70% velkaa ostohinnasta, joka toki hoituu edelleen kassavirtapositiivisuuden pääkriteerin kautta, kun hoituminen on turvattu kiinteillä koroilla ja pitkäjänteisellä ajattelulla, jossa remontit on laskettu kassavirtaan sisälle.
Summasummarum kotoutan omaa pääomaa uudelleenrahoituksen kautta. Onko tälle joku parempi sana?
Vielä sen verran, että jos jaksat katsoa videon ROI:sta ja ROE:sta, siinä selitetään, miten oman pääoman tuotto ROE heikkenee sen kasvaessa ja korjaava toimenpide on uudelleenrahoitus, jolla saadaan oman pääoman tuotto pidettyä tavoitellulla tasolla. Tätä oman pääoman tuottotavoitteen ylläpitoa uudelleenrahoituksen kautta kutsun ”kotouttamiseksi” eli se siirretään kiviseinistä pankkitilille myymisen sijaan, joka aiheuttaa veron ja vie tulevaisuuden tuoton.