Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – tilinpäätös – Blogi #49

Aloitin vuoden 2016 julkaisemalla asuntosijoitustoimintaani liittyvät tavoitteet. Matkan varrella julkaisin kirjoituksen rahoitusneuvotteluista, joiden onnistuminen oli ehdoton edellytys tavoitteiden saavuttamiseksi. Kesällä julkaisin myös “välitilinpäätöksen”, miten matka kohti tavoitteita oli edennyt. Vuoden lähestyessä loppuaan on aika vetää yhteen, miten tavoitteet ovat toteutuneet. Jos sinua yleensä ärsyttää, kun joku kirjoittaja kertoo onnistumisistaan tai valittaa epäonnistumisiaan, kannattaa lopettaa lukeminen tähän. Muiden toivon hyötyvän kokemuksistani, koska pyrin kirjoittamaan asioista, jotka ovat minua hyödyttäneet.

Kirjoitin kesällä myös “Tavoitteenasetannalla lisävipua asuntosijoittamiseen” -kirjoituksen, josta toistan kaksi itselleni tärkeää asiaa tähän alkuun:

1. Kirjoita tavoitteet. Useiden tutkimusten mukaan tavoitteiden kirjoittaminen parantaa oleellisesti niiden saavuttamisen edellytyksiä. Minulle on käynyt juuri näin. Kun vielä päätin kirjoittaa niistä blogiini, se pakotti miettimään tavoitteet vielä selkeämmin ja konkreettisemmin
2. Hanki vastuullisuuskumppani. Vastuullisuuskumppani, accountability partner, on henkilö tai henkilöt, joille olet jollain tavalla vastuullinen tavoitteiden saavuttamisesta. Minulle kirjoitusten lukijat ovat toimineet tässä roolissa, kun vuoden alussa lupasin eli sitouduin julkaisemaan tilinpäätökseni

Tavoite 1. Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen

Tavoite 2016: Ostan positiivista kassavirtaa tuottavia sijoituksia 250 000 €:lla 75 %:n velkavivulla

Tavoitteita määrittäessäni asetin lainarahan määrätavoitteeksi 159 375 €. Omaa rahaa oli tarkoitus käyttää 53 125 € eli yhteensä 212 500 €, jolla tavoittelin 250 000 €:n markkina-arvoista lisäystä salkkuuni ostamalla asunnot 15 % alle markkinahinnan.

Kesällä kirjoitin, että varasin kaksi yksiötä Tampereelta ennakkomarkkinointiin tulleesta uudiskohteesta. Samalla pohdiskelin, lasketaanko nämä vuoden 2017 loppupuolella valmistuvat asunnot vuoden 2016 vai 2017 tavoitteeseen. Kaupanteon piti olla lokakuun lopussa mutta rakennuttaja ilmoitti, että rakennuslupa-asiakirjojen myöhästymisen takia kaupanteko siirtyy vuoden 2017 puolelle. Tämä vahvisti pohdintani, että ainakaan vuoden 2016 toteumaan näitä asuntoja ei lasketa. Nämä kaksi asuntoa olivat ainoat julkisesta markkinasta ostamani asunnot ja kaupanteon siirtyessä vuoden 2017 puolelle kaikki vuoden 2016 aikana tekemäni kaupat tulivat verkostojeni kautta.

Kesällä kerroin myös, että pääsin osakkaaksi sijoitusyhtiöön, joka ostaa, kehittää ja omistaa pitkäjänteisesti kokonaisia kerrostaloja. Näissä kerrostaloissa on tehty ja käynnissä pihojen siistiminen, parvekkeiden remontointi ja lasittaminen, ikkunoiden ja parvekeovien uusiminen, talosaunojen uusiminen sekä asuntokohtaiset remontit vuokralaisten vaihtuessa. Vuoden 2016 osalta huomioin nämä kohteet tavoitteeseeni omistusosuuteni suhteessa. Yhden kohteen osalta meillä on jo käytössä pankin kiinteistövälittäjän tekemä vastaavan remontin läpikäyneen kerrostalon markkinahinta-arvio.

Koko vuoden aikana ostin 6 asuntoa omaan suoraan omistukseeni. 3 asuntoa on siistejä peruskuntoisia, joista 2 ostin vuokralaisineen. Näissä on erinomainen remontoimalla saavutettava arvonnousupotentiaali. 3 muuta asuntoa on erittäin hyväkuntoisia, joista yhdessä on arvonnousupotentiaali kylpyhuone uusimalla. Kaikissa asunnoissa on merkittävä määrä tuloutettavaa taloyhtiölainaa.

Salkkuni markkina-arvoinen lisäys vuoden 2016 aikana tehtyjen hankintojen kautta oli 1 030 000 euroa. Hankintahinnoin laskettuna rahaa kului 794 000 euroa, jolloin keskimääräinen alennusprosentti oli reilut 22 %. Pankkilainaa hankintoihin käytin 230 000 euroa ja omaa rahaa 80 700 euroa. Loput 483 300 euroa oli taloyhtiölainoja. Henkilökohtaiset pankkilainani ja taloyhtiölainat yhteenlaskettuna käytetty velkavipu-% oli 70 %. Kaikki kohteet on vuokrattu ja tuottavat positiivista kassavirtaa. Kassapositioni on parantunut vuoden aikana yli 30 000 euroa.

Johtopäätökset

“Sitä onnekkaampi on, mitä enemmän tekee töitä asioiden eteen”.

Tämä lainaus tuntui konkretisoituvan kohdallani tänä vuonna, kun rahoituskumppanien kanssa homma toimi sekä kohdalle osui uusia mahdollisuuksia ja erinomaisia ostokohteita. Uusi rahoituskumppani ja kaikki ostokohteet tulivat verkostojeni kautta, joiden luominen ulottuu 4 vuoden päähän. Silloin kuulin myyntiin mahdollisesti tulevasta remontoidusta asunnosta ja selvitin isännöitsijältä myyjän yhteystiedot. Ostin asunnon häneltä ja yhteistyö jatkuu edelleen. Kodinkoneiden hankinnat olen keskittänyt yhteen liikkeeseen ja kodinkoneyrittäjä antoi minulle tutun pankinjohtajan yhteystiedot. 2013 tein omat nettisivut ja aloitin blogin kirjoittamisen. Silloin sivuillani oli 314 kävijää eli pienestä verkostojen luonti alkoi.

Alle markkinahinnan ostaminen mahdollistaa positiivisen kassavirran ja tuo puskurin mahdollisia markkinamyllerryksiä vastaan. Kaikki vuoden 2016 aikana ottamani sijoitusasuntolainat on sidottu kiinteään korkoon ja kiinteän koron osuus lainasalkustani on yli 90 %. Kaikki lainani ovat tasalyhenteisiä enkä käytä lyhennysvapaita. Koko salkkuni velkavipu-% on kohta taas lähempänä 50 kuin vuoden hankintoihin käytettyä 70 %:n velkavipua.

Tavoite 2. Verotuksen siirtäminen tulevaisuuteen

Tavoite 2016: Käytän 35 000 € vuokratuloista vähennyskelpoisiin remontteihin ja taloyhtiölainanlyhennyksiin

Käytin suorassa omistuksessani olevien asuntojen vuokratuloista vähennyskelpoisiin remontteihin ja taloyhtiölainoihin vähän yli 40 000 euroa, mikä mahdollistaa verosuunnittelun toteuttamisen vuoden alussa tekemäni suunnitelman puitteissa.

Omaan salkkuun ostamistani asunnoista neljässä on lähitulevaisuuden remontointimahdollisuus ja kaikissa kuudessa on tuloutettavaan taloyhtiölainaan liittyvää verosuunnitteluhyötyä eli voin ainakin osittain jatkossakin jatkaa veropallon potkimista tulevaisuuteen.

Tavoite 3. Vuokrausaste

Tavoite 2016: Vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %

Koko vuosi on mennyt kuin unelma ja vuokrausaste on 99,3 % remontitkin huomioiden. Kaikki tänä vuonna toteutetut remontit on tehty asuntojen ollessa vuokrattuna. Yksikään vuokranmaksu ei ole myöhästynyt ilman vuokralaisen perusteltua ilmoitusta ja minun hyväksyntääni. Yhdestäkään vuokralaisesta ei ole kiirinyt yhtään valitusta minulle asti, päinvastoin. Pyrin noudattamaan “Hyvä Vuokratapa” -ohjetta, reagoimaan asiakaspalautteeseen 24 tunnin kuluessa sekä korjaamaan asuntojen mahdolliset viat ja puutteet nopeasti.

Olen todella kiitollinen hyvistä vuokralaisista.

Tavoite 4. Markkinointi

Tavoite 2016: Yhden sijoitusasunnon ostaminen nettisivujeni kautta tulleiden liidien kautta

Tämän tavoitteen ajattelin toteutuvan seuraavien keinojen kautta:

• Julkaisemalla 18 blogikirjoitusta vuoden 2016 aikana
• Aloittamalla 2 uutta internetin kautta toimivaa markkinointikanavaa
• Panostamalla ”Ostan Asuntoja” -Facebook -sivujen päivityksiin siten, että vuoden lopussa tykkäyksiä on 200

Uskoin, että näiden toimenpiteiden seurauksena nettisivujeni kävijämäärä kaksinkertaistuu edelliseen vuoteen verrattuna. Tätä kirjoitettaessa 18.12. tilanne on seuraava:

• olen julkaissut 21 blogikirjoitusta
• olen saanut aikaiseksi vain “Ostan Asuntoja” Instagram -tilin. Toinen kanava ei ole edennyt mitenkään
• “Ostan Asuntoja Facebook” -sivuilla on 149 tykkäystä, joka on noin 110 tykkäyksen lisäys vuoden alkuun mutta 51 tykkäystä alle tavoitteen. Viimeisen parin kuukauden aikana FB-sivuista on tullut Twitterin rinnalle yhtä tärkeä sivulatausmäärien suhteen

Mikäli joulukuun kävijämäärään ei tule yllättävää piikkiä, nettisivujeni kävijämäärä kasvaa noin 95 % vuoteen 2015 verrattuna jääden siis hieman tavoitteesta.

Vaikka nettisivujeni kautta tulleiden asuntotarjousten määrä kasvoi 35 % edelliseen vuoteen verrattuna, en tehnyt yhtään asuntokauppaa näiden liidien kautta. Kahden kohteen osalta kauppa olisi voinut syntyä mutta molemmissa tapauksissa myyjä oli maksanut pankkilainalla vuokratulosta vähennyskelpoisen taloyhtiölainan pois ennen asunnon myyntiin laittamista. Myyjän alin pyyntihinta ja minun ylin tarjoukseni olisivat kohdanneet, jos tämä sijoittajan verohyöty olisi ollut mukana kaupan kannattavuutta parantamassa.

Vaikka markkinointiin liittyvät tavoitteet jäivät pääosin saavuttamatta, olen silti tyytyväinen, että asetin kovat tavoitteet tai ainakin tavoitteet, jotka olivat edellistä vuotta paljon suuremmat. Blogitekstien kirjoittaminen on entisestään terävöittänyt sijoitustoimintaani, kun olen kirjoituksia laatiessani syventänyt osaamistani ja peilannut ajatuksia oman asuntosijoitussalkkuni kautta. Myös lukijoiden palautteet ovat olleet mieltä lämmittäviä. Olen kiitollinen palautteesta ja kirjoitusten jakamisesta eteenpäin.

Vuoden 2017 tavoiteasetannan lähtökohdat

Viimeisen vuoden aikana oman “miksi” -kysymykseni vastaus on tarkentunut. Kun tavoitteet on johdettu oman elämän, ei vain pankkitilin saldon, tärkeiden päämäärien kautta, motivaatio ja fokus niiden saavuttamiseksi on paljon terävämpi. Myös kieltävien vastausten antaminen on helpottunut, kun päämääränä on esimerkiksi viettää enemmän aikaa lasten kanssa. Samalla myös taloudellinen maali on siirtynyt paljon lähemmäksi.

Mietin parhaillaan sijoitusasuntosalkun kasvattamistavoitetta vuodelle 2017. Vuodelle 2016 kasvatin tavoitetta 50 % edellisen vuoden toteumaan verrattuna. Tavoite ylittyi 300 %. Pitäisikö ensi vuoden tavoite olla kaksinkertainen viime vuoden tavoitteeseen nähden vai pitäisikö sen olla isompi kuin kuluneen vuoden toteuma?

Oletko miettinyt ja kirjoittanut oman “miksi” -kysymyksesi vastauksen selkeäksi? Se on oleellista, jotta vielä helmikuussakin jatkat kuntosalilla käyntiä yhtä ahkerasti kuin tammikuun alussa.