Ostan Asuntoja

Vapaarahoitteisten vuokranantajien vuokrat määrittyvät paikallisesti markkinoilla. Vuokrankorotukset onnistuvat vain sellaisilla markkinoilla, joilla asiakkailla on halu asua ja kyky maksaa eikä tarjonnan kasvu pysy kysynnän kasvun mukana. 

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. Kuuntele ote kirjan

• luvusta 3 Asuntosijoittajan tunnusluvut; “Potentiaalinen bruttovuokratuotto” ja “bruttovuokratuotto” – Tiistaiaudio #233
• luvusta 4 Asuntosijoittamisen kannattavuuden peruselementit – Tiistaiaudio #235 
• luvusta 5 Sijoitusasunnon ostaminen alle markkinahinnan – Tiistaiaudio #238
• luvusta 6 Vuokraa “V” ja remontoi “R” Osta, Vuokraa, Remontoi, Jälleenrahoita, Toista -strategian osina – Tiistaiaudio #241

Kirjoitin 5 elementin viitekehyksestä, jonka avulla asuntosijoittaja voi konkreettisesti hahmottaa, mitä asioita pohtia, kun määrittelee ja jalostaa omaa sijoituskriteeristöään. Nämä elementit ovat Tämän kirjoituksen aihe liittyy viitekehyksen viidenteen elementtiin. 

Kun asuntosijoittaja tekee kannattavuuslaskentaa tarjouksen pohjaksi, jonkinlainen arvio tulevaisuuden kehityksestä pitäisi olla jokaisen laskelman osana. Vuokratason kehitys on yksi tällainen arvio.

Tuoton muodostumisen tekijöiden painosuhteita sijoituskriteeristöön määriteltäessä taustalla on asuntosijoittajan yleisajatus siitä, miten merkittävässä osassa vuokraustoiminta ja sen kysyntä- ja kasvunäkymät ovat.

Tämänkertaisen kirjoituksen tavoitteena ei ole ottaa kantaa HeKa:n ja muiden ARA-toimijoiden tarpeellisuuteen, vaan yrittää esimerkin kautta synnyttää ajatus siitä, kuinka erilaisiin markkinoihin Suomi ja sen kaupungit jakautuvat.

Vuokrien korottamisesta kirjoittaminen on varmin tapa löytää aina joku närkästyjä. Eniten ymmärrän niitä, joiden ideologiaan kuuluu vahva näkemys asumisesta ihmisen perusoikeutena. 

Yritän sekä itse ostaa että olen vuosikausia neuvonut ostamaan sijoitusasuntoja alle markkinahinnan. Ideologisesti ajatellen tämä voisi olla hyväksyttävä tapa tasata varallisuutta ostamalla halvalla omistavalta luokalta, jotta voi tarjota remontoituja kohtuuhintaisia vuokrakoteja niitä tarvitseville pienituloisille. 

Motivoituneilta myyjiltä alle markkinahinnan ostamisesta kirjoittaminen onkin lähes yhtä varma tapa löytää joku närkästyjä, joka tunnistaa hädänalaisen tilanteen hyväksikäyttöä. Täyteen hintaan ostaminen on yleensä myyjän etu, koska hän pääsee voitolla eroon remonttia vaativasta kohteesta. Täyteen hintaan myymistä ei paheksu kukaan. 

”Hekan keskivuokraan 4 prosentin korotus vuodelle 2023”

Tiedotteessaan Heka kertoo: “Hekan kokonaisvuokra määräytyy omakustannusperiaatteella eli perimme asunnoistamme vuokraa vain sen verran kuin niiden rakentaminen, korjaaminen, ylläpito ja hallinnointi maksaa.” 

Samassa tiedotteessa kerrotaan, että “vuokrankorotus ei kuitenkaan riitä kattamaan kohonneita kustannuksia”. 

Tiedote jatkuu: “Hekan vuokrataso on Helsingin keskimääräistä vuokratasoa selvästi alhaisempi. Tällä hetkellä Hekan keskivuokra on noin 44 prosenttia alhaisempi kuin vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokra Helsingissä.”

Kun HeKa on 4 %:n korotuksen toteuttanut, keskivuokra on edelleen varmaan yli 40 % alhaisempi kuin vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokra Helsingissä.

Tuskin yksikään HeKan asukas juhlistaa saamaansa vuokrankorotuskirjettä, vaikka sille löytyy lakisääteinen perustelu. Tietous siitä, että ruokakaupan jonossa seisoo muita helsinkiläisiä, joiden vuokra on edelleen 40 % korkeampi, ei yhtään lisää HeKalaisen ostovoimaa ruokakaupan kassalla. Jollekin 4 %:n korotus voi oikeasti tehdä tiukkaa.  

Tämän kirjoituksen kannalta oleellista on kuitenkin yksityisen vuokranantajan ymmärtää, että 

• Yksikään HeKa:n asunnoissa asuva ei lähde asiaa hetken pohdittuaan suuttumuksen perusteella hakemaan asuntoa vapaarahoitteisilta markkinoilta.
• HeKan asuntojen kysyntä säilyy edelleen vahvana 4 %:n korotuksesta huolimatta.

Helsinkiläinen yksityinen vuokranantaja joutuu edelleen analysoimaan tarkasti sitä, onko oman asiakassegmentin kannalta tapahtumassa jotain sellaista kysynnän lisääntymistä, joka kääntäisi keskimääräisen vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen kysynnän kasvun tarjonnan kasvua nopeammaksi.

Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen kertoo, että tuoreiden tilastotietojen mukaan Helsingissä vuokrat nousivat vain 0,2 % vuoden aikana. Helsingin kantakaupungin alueella vuokrat laskivat 0,2 %. 

Mikäli tilastolliset menetelmät ovat kunnossa, perinteiseen markkinoiden toimintaan uskovan analyysi on sellainen, että kantakaupungin osalta vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskimääräinen tarjonta on ylittänyt niiden keskimääräisen kysynnän. Tällaisessa tilanteessa vuokrien korottaminen ei keskimäärin onnistu.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook

XX:n keskivuokraan 4 prosentin korotus vuodelle 2023

Mielikuvituksessani tiedotteessaan XX kertoo: “Äksäksän kokonaisvuokra määräytyy omakustannusperiaatteella eli perimme asunnoistamme vuokraa vain sen verran kuin niiden rakentaminen, korjaaminen, ylläpito ja hallinnointi maksaa.”

En omaa riitävästi asiantuntemusta enkä HeKan nettisivuilta nopeasti löytänyt tähän kuvausta siitä, miten tuo “44 % alhaisempi keskivuokra” käytännössä toteutuu, mutta käsitykseni mukaan kyse on ei-markkinaehtoisesta toimijasta. Eri puolella Suomea toimii saman lainsäädännön suojissa Äksäksän kaltaisia toimijoita, joiden tiedotteiden pitäisi olla ihan samanlaisia. 

Äksäksät eroavat HeKa:sta siinä, että heidän toiminta-alueellaan keskivuokrat ovat jo valmiiksi vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokria korkeampia. Monen Äksäksän asunnon postiluukusta ei sujahda korotuskirjettä, koska asunnossa ei asu kukaan.

Äksäksän uudistuotantotavoite on mahdollisesti ollut useita vuosia 0 kappaletta ja tavoite on aina saavutettu. Joissain kaupungeissa Äksäksän kaltaiset toimijat ovat hakeneet purkuavustuksia ARA:lta, jotta ARA:n edeltäjän avustuksilla rakennetun talon voisi vihdoin purkaa tarpeettomana. Tämän kirjoituksen kannalta oleellista on kuitenkin yksityisen vuokranantajan ymmärtää, että 

• Äksäksä:n asuntojen keskivuokra on ollut jo pitkään yli vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokran.
• Äksäksä:n vuokrankorotuskirjeet eivät vaikuta paikallisen vapaarahoitteisen markkinan kysyntä-tarjontatasapainoon.

Yksityinen vuokranantaja on kenties jo tottunut analysoimaan sitä, onko paikallisen markkinan kysyntä-tarjontatasapainossa sellaisia eroja, että vuokraa voisi korottaa korjaamisen, ylläpidon ja hallinnoinnin kustannusnousuja kattamaan.

Vaikka putkiremontti olisi jo ihan pakko aloittaa, vuokrien korottamisesta ei välttämättä löydy keinoa rahoittaa remontista yhtään euroa. Kysymys voi olla siitä, että naapuritalon putkiremontin tekemättä jättämisen ja oman talon putkiremontin tekemisen yhdistelmä mahdollistaa sen, että asunto generoi vuokratuloa vielä vuosikymmeniä. Naapuritalon tekemätön putkiremontti vähentää naapuruston asuntojen tarjontaa. Ei kovin innostava ajatus kysynnän ja tarjonnan tasapainottumisesta, mutta täysin mahdollinen eri puolilla Suomea.

Kirjoitustyylini on välillä ikävä. Moni purkua odottava kerrostalo on saanut myönteisen rakentamispäätöksen 50 vuotta sitten. Maailma on muuttunut paljon siitä. Itse en osannut aavistaa, kuinka lyhyessä ajassa Trumpin muurien paheksunta voi muuttua muurien hyväksynnälle, kun tilanne muuttuu. Rehellisyyden nimissä taitaa olla niin, että moni 50 vuotta sitten rakennettu, yhä asumiskäytössä oleva talo, suunniteltiin parhaiden asiantuntijoiden periaatteiden mukaisesti kestämään maksimissaan 30-40 vuotta, jonka kuluessa talot olisi joka tapauksessa purettu.

Tampere ja Turku

HeKan ja Äksäksien välissä on Tampereen, Turun, Oulun, Jyväskylän, Lahden vastaavat toimijat… Monille yksityisille vuokranantajille tuttuja kaupunkeja. 

“Välissä oleminen” tarkoittaa sitä, että Helsinki tarjoaa ylivoimaisesti eniten ja ylivoimaisesti suurimmalla keskivuokraerotuksella vastaavia ei-vapaarahoitteisia asuntoja, joissa kokonaisvuokra määräytyy omakustannusperiaatteella eli asunnoista peritään vuokraa vain sen verran kuin niiden rakentaminen, korjaaminen, ylläpito ja hallinnointi maksaa.

Koska rakentaminen, korjaaminen, ylläpito ja hallinnointi maksaa Suomessa vapaarahoitteisuuden periaatteella eli kukaan ei tarjoa näitä palveluja omakustannusperiaatteella, kaikkialla lähtee HeKan tiedotetta vastaavat kirjeet vuokralaisille. 

Lahdessa toiminta voisi olla lähellä muuttua Äksäksän kaltaiseksi. Tällöin Lahden Äksäksän asuntoarvonnassa jaetaankin raaputettuja arpoja, joissa voittaminen ei ole enää itsestäänselvyys. Paikallisissa sanomalehdissä ei olisi enää asiantuntijahaastatteluita, joissa Helsingin tavoin kerrotaan, kuinka kysyntä näille asunnoille on käsittämättömän kova. Tämän kirjoituksen kannalta oleellista on kuitenkin yksityisen vuokranantajan ymmärtää, että

• Mitä lähemmäs ei-vapaarahoitteisten asuntojen omakustannevuokrat nousevat vapaarahoitteisten markkinavuokria, sitä useampi vuokrakotia tarvitseva hakee asuntoa näiden kahden vaihtoehdon tarjontaa yhtäaikaa analysoiden.
• Jos vuokrakotien kokonaiskysyntä kasvaa kokonaistarjonnan kasvua nopeammin, omakustannevuokrien nouseva taso voi tarkoittaa vapaarahoitteisten vuokrien nousevaa tasoa.

Voin olla tässä logiikassa väärässä.

Yksityisten vuokranantajien keskuudessa elää kuitenkin oppi, jossa ajatellaan, että hyvästä vuokralaisesta voi pitää kiinni jättämällä vuokrasopimuksen mukaisen vuokrankorotuksen tekemättä. Samanaikaisesti moni kuitenkin ymmärtää markkinavuokran käsitteen.

Jos paikallisessa mediassa tiedotetaan omakustannevuokrien 4 %:n korotuksista, yksityinen vuokranantaja kerrallaan aletaan seuraamaan, miten vapaarahoitteiset vuokrat nousevat. 

Rokkasen blogi kerää enemmän klikkauksia, kun sieltä voi lukea, että Tampereella vuokrat nousivat 1,6 % ja Turussa 1,8 %. Pikkuhiljaa ajatus kypsyy siitä, että se vuokralainen ei välttämättä lähde tekemään muuttokuormaa, jos välillä korottaakin vuokraa vaikkapa 2 %. 

Moni osaa tehdä ja seuraa Vuokraoven hakuvahteja omilla postinumeroalueillaan. Jos tuttujen välittäjien ja isojen toimijoiden listauksissa vuokrapyynnit näyttäisivät pikkuhiljaa kasvavan 5 euroa siellä ja 10 euroa tuolla, hitaampikin ajattelee, ettei sillä omalla vuokralaisella välttämättä ole ajatuksena, että 2 %:n korotuksesta muuttoauto tilaukseen ja siirtyminen toiseen asuntoon, jossa vuokrapyynti on jo valmiiksi korkeampi kuin oman vuokranantajan korotettu vuokra olisi. 

Mikäs kartelli tässä on ideana

Vuokra-asuntojen markkinat ovat paikallisia postinumero- ja asuntotyyppikohtaisia. 

Hypo julkaisi juuri tuoreen Asuntoluottoluokitus -raporttinsa. Pääkaupunkiseudun kaupungit, Tampere ja Turku on siinä jaettu kaupunginosatasolla.  Hypon mukaan “Pirkanmaan kasvukeskus nousee nyt ensi kertaa AA-luokkaan”.

Jos tällainen nousu tarkoittaisi pidemmällä, asuntosijoittajan aikajänteellä taloudellisen toimeliaisuuden kasvua, voisi hyvinkin toteutua skenaario, jossa vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa niiden tarjonnan kasvua nopeammin. 

Tämä ei toteutuessaan tarkoita automaattisesti sitä, että kaikkien asuntosijoittajien kannattavuushaaveet toteutuvat Tampereella. Todennäköisyys jossain Tampereen kaupunginosassa tai ympäristökunnassa voi olla korkea sen suhteen, että vuokrien korottaminen onnistuu ilman, että keskimäärin vuokralaiset päättävät vuokrasuhteensa korotuksesta kuultuaan. 

Asuntopehtoori puhuu pokeritermein betseistä ja kertoo laittavansa omia pelimerkkejään puheidensa tueksi. Huru-ukon terminologia on maalaisempaa, mutta ajatus on kenties sama. Pokeripelaaja osaa jotenkin laskea ja muistaa mielensä tietokoneella todennäköisyyksiä erilaisille käsille. Jos käden todennäköisyys voittaa on 90 %, pokeripelaaja ymmärtää, että todennäköisyys hävitä on 10 %. Kun riittävän usein pelaa tyynesti samalla tavalla, voittoläjä kasvaa, vaikka joka kymmenes kerta supistuukin. Asuntosijoittajan ja vuokranantajan käsissä on käsittämätön määrä erilaisia vaihtoehtoja, joissa kaikki voi vaikuttaa kaikkeen. Pokerissa pakka on aina ja ikuisesti ollut sama.

Parissa vuodessa parikymmentä flippiä Joona Hartman Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #226

Miten tavallinen vuokranantaja voi toimia?

Vältä valtamedioiden klikkiotsikoita. Tavoite on pysyä mieleltään rauhallisena, jotta muistaa asuntosijoittamisen olevan paikallista toimintaa. Se voi tarkoittaa sitä, että saman kadun varrella 30 m2 yksiöiden vuokrat ovat kysynnästä johtuen nousussa ja 21 m2 yksiöiden laskussa, koska niitä rakennettiin liikaa.

Ole varovainen somessa. Siellä on paljon vahvoja mielipiteitä ”minä uskon” -näkemyksellä. Aina voi kysyä kaverin perusteluita ja vasta sitten päättää, kuinka suurella %-varmuudella uskoo. 

Seuraa Rokkasta, Tilastokeskuksen julkaisuja, oman alueen 1-2 käytetyintä vuokravälittäjää (hyvä syy tutustua Ostan Asuntoja -kanavien sponsoreihin OVV ja Asuntopehtoori), Kojamon ja Saton vuokrailmoituksia, Hypon katsauksia (ei hypotystä), vuokravahteja, paikallista ARA-toimijaa… ja tee itse näistä oma yhteenvetonäkemyksesi.

Jos energiaa riittää, tee skenaario perusteluineen ja aseta sille todennäköisyys. Toimi sen mukaisesti ja muista pokeripelaajan käden todennäköisyys. Jos 90 %:n todennäköisyyden käden pelaaminen tuo häviön, analyyttisen viileä pelaaja pelaa saman käden heti uudestaan samalla tavalla, vaikka häviö olisi ollut vuoden isoin summa.

Vuokralainen oli saattanut suunnitella muuttoa joka tapauksessa. Ilmoitus vuokran korottamisesta sattui vain osumaan samaan hetkeen ja vapautti vuokralaisen pulmasta, miten kertoa lähdöstä omalle hyvälle vuokranantajalle, joka ei ole korottanut vuokraa 3-4 vuoteen.

Pankit, sähkö-, energia- ja vesilaitokset, ruokakaupat, huoltoasemat, rakentajat, rakennusmateriaaliteollisuus… ovat jo korotuksensa tehneitä eli vuokranantajan kustannuspuoli ei ole enää sama. Suomen suurin kohtuuhintaisten toimija HeKa on jo tiedottanut, että +4 % tulee eikä se vielä riitä eli 2024 tulee lisää, jos kustannuspuolella nykytaso ei muuttuisi mihinkään. 

Hintahaarukka asuntosijoittajan sijoituskriteeristössä – Blogi #329

Vapaarahoitteisten vuokranantajien vuokrat määrittyvät paikallisesti markkinoilla. Vuokrankorotukset onnistuvat vain sellaisilla markkinoilla, joilla asiakkailla on halu asua ja kyky maksaa eikä tarjonnan kasvu pysy kysynnän kasvun mukana. 

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.