Kun vuokralaisen valintapäätös on tehty, lähetän kirjoittamani vuokrasopimusluonnoksen vuokralaisen luettavaksi. Vaikka kehotan lukemaan sopimuksen huolellisesti läpi ja lupaan selittää kaikki vähänkin epäselvät kohdat, saan harvoin kysymyksiä koskien sopimuksen sisältöä.
Jos vuokrasopimuksen lukeminen tuntuu tältä, kannattaa kysyä lisää ennen allekirjoittamista.
Olen koonnut tähän muutaman oleellisen kohdan selityksineen, jotka toivoisin, että jokainen vuokralaiseni lukisi ennen vuokrasopimuksen allekirjoitusta, koska näissä kohdissa on eniten ilmennyt epäselvyyttä joko vuokrasuhteen aikana tai sen päättymisen yhteydessä. Kirjoitus on tehty oman vuokraustoimintani lähtökohdista, mutta toivottavasti siitä on hyötyä myös muille.
Selitän nämä asiat jokaiselle vuokralaiselle vuodesta toiseen. Vuokrakotien opiskelijasesongissa liikkeellä on paljon nuoria, joille kyse on myös ensimmäiseen omaan kotiin muuttamisesta. Selityksiä kuulemassa on usein myös vanhempi. Olen kokenut tämän käytännön hyvänä. Pystyn jo alkuvaiheessa luomaan perustan hyvälle asukaskokemukselle ja lisäämään mielikuvaa hyvästä, luotettavasta ja kokeneesta vuokranantajasta.
Käytän Vuokraovi.com -palvelua tarjoamieni vuokrakotien markkinoinnissa. Siellä on mahdollista lisätä linkkejä ilmoitukseen ja yski linkeistä on nettisivuilleni, jossa kerron ja neuvon, mitä vuokralaisen tulisi huomioida valintaa tehdessään.
1. Vuokra-aika
Jos olemme tekemässä määräaikaista vuokrasopimusta, sopimuksen alkamis- ja päättymispäivä on yksiselitteisesti määritelty sopimuksessa. Lähtökohtaisesti määräaikaista vuokrasopimusta ei voi irtisanoa.
Mikäli olemme tekemässä toistaiseksi voimassa olevaa vuokrasopimusta, sen irtisanomiseen noudatetaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta, jonka mukaan vuokralaisen irtisanomisaika on poikkeuksetta aina yksi kuukausi. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen tekemisen pohjalla on oletus, että vuokrasuhde kestää vähintään vuoden, jonka perusteella kuukausivuokra on määritelty. Jos irtisanot vuokrasopimuksen päättymään ennen kuin vuosi on tullut täyteen, vuokrasopimuksessa on määritelty sopimussakko maksettavaksi irtisanomisilmoituksen yhteydessä.
Käyttämäni sopimusehto sanamuotoineen ei siis poista mahdollisuutta irtisanoa toistaiseksi voimassaolevaa vuokrasopimusta päättymään 1 kuukauden irtisanomisajalla.
Tavoitteeni on tehdä voittoa nimenomaan vuokraustoiminnalla, johon ei kuulu voiton maksimointi ihmisten elämäntilanteiden muutoksen kustannuksella. Jos sinulla on tarve keskeyttää määräaikainen vuokrasopimus ennen päättymispäivää tai irtisanoa toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus sopimussakkopykälän voimassaoloaikana, ole yhteydessä minuun. Yritetään yhdessä löytää ratkaisu uuden vuokralaisen löytämiseksi, jolloin määräaikainen vuokrasopimus voidaan purkaa joustavasti tai sopimussakosta palautetaan ainakin osa.
2. Toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen irtisanomisajan laskenta
Vuokrasopimuksen irtisanomisajan laskenta alkaa sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu. Jos siis irtisanot vuokrasopimuksen esimerkiksi 3.10. tai 28.10., alkaa kuukauden mittaisen irtisanomisajan laskenta molemmissa tapauksissa 31.10. Molemmissa tapauksissa maksat vuokraa sekä loka- että marraskuulta. Älä irtisano sähkösopimusta tai kotivakuutusta päättymään ennen 30.11. ellemme toisin sovi.
Käyttämäni sopimusehto sanamuotoineen ei siirrä irtisanomisajan laskennan alkamispäivämäärää vuoden päähän.
Mikäli sinulla on tarvetta tai halua muuttaa asunnosta ennen irtisanomisajan päättymistä, ole yhteydessä minuun jo irtisanomista suunnitellessasi. Yritetään yhdessä löytää uusi vuokralainen ennen irtisanomisaikasi päättymistä, jolloin palautan sinulle sen osan vuokrasta, jonka uusi vuokralainen maksaa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Pehtoorin Blogista: Asuntomarkkinat nousevassa korkoympäristössä
Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197
3. Vuokrankorotus
Vuokraa korotetaan vuosittain indeksiehdon perusteella tai vähintään sopimuksessa esitetyn prosenttiluvun perusteella. Sopimukseen on kirjattu viimeisin tiedossa oleva indeksin pisteluku. Tilastokeskuksen sivuilta löytyy esimerkki elinkustannusindeksin käytöstä vuokrankorotuksen yhteydessä . Käytetystä indeksistä riippumatta laskentatapa on sama.
Vuokran tarkistaminen on teoriassa vuokralaisen vastuulla. Käytännössä lähetän vuosittain vuokrankorotusilmoituksen sähköpostilla tai kirjallisesti, jossa myös selitän, miten vuokrankorotus on laskettu. Mikäli ilmoitusta ei kuulu, vuokra ei muutu.
Vuokranantaja maksaa kuukausittain hoitovastiketta. Asuinkerrostalojen ylläpitokustannukset nousivat 5,4 % viimeisen 12 kuukauden aikana (Tilastokeskus 18.3.2022). Lisäksi taloyhtiössä tehdään aika-ajoin erilaisia remontteja, joiden rahoittamiseen vuokranantaja osallistuu maksamalla kuukausittain korjaus- ja/tai rahoitusvastiketta. Vuokrankorotukset eivät yleensä mene suoraan vuokranantajan taskuun, vaan usein ne kattavat kohonneita kustannuksia. Näin ne mahdollistavat myös asuntojen remontointia ja kodinkoneiden uusimisia eli asunnon ylläpitoa hyvänä vuokrakotina tulevaisuudessakin.
4. Vuokran maksuajankohta
Laissa on säädetty, että vuokra on maksettava viimeistään kuun toisena päivänä. Sopimuksen tekovaiheessa sinulla on mahdollisuus ehdottaa itsellesi paremmin sopivaa vuokranmaksupäivää perusteluineen ja tulen sen todennäköisesti hyväksymään. Vastapainoksi edellytän, että maksat vuokran tililtäsi joka kuukausi viimeistään yhteisesti sovittuna päivänä.
Olen ottanut pankista lainaa asunnon ostamiseen. Lainaneuvottelujen yhteydessä pankki kysyy, minä päivänä lainan korot ja lyhennykset veloitetaan tililtäni. Vastapainoksi pankki edellyttää, että tililläni on riittävästi rahaa korkojen ja lyhennysten maksamiseen joka kuukausi pankin kanssa yhteisesti sovittuna päivänä.
Mikäli joskus syntyy poikkeustilanne, ettet pysty vuokraa maksamaan sovittuna päivänä, ilmoita siitä minulle etukäteen. Vuokrasopimuksessa on määritelty sakkomenettely myöhästyneeseen vuokranmaksuun liittyen. Muistutusmaksua ja viivästyskorkoa ei peritä, jos olet etukäteen ilmoittanut tilanteesta ja maksat vuokran itse ehdottamasi ja hyväksymäni suunnitelman mukaisesti.
5. Vakuus
Vakuus on vakuus eikä takuuvuokra tai vuokravakuus. Vuokranmaksun turvaamisen lisäksi sillä turvataan myös asunnon hyvää hoitoa loppusiivous mukaanlukien. Vakuus ei ole vuokralaisen asunnolle aiheuttamien vahinkojen korvausvastuun yläraja. Toisaalta normaali asumisesta johtunut kuluminen ei oikeuta vakuuden pidättämiseen. Kun muutat asuntoon, tarkista asunto huolellisesti ja ota valokuvat kaikista huomaamistasi jäljistä ja ilmoita niistä minulle. Tähän vikojen havaitsemiseen on aikaa vuokrasuhteen alussa. Kaikkia vikoja ei voi heti huomata eikä aina valaistusolosuhteetkaan ole optimaalisia.
Vakuutta ei käytetä toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen yhteydessä määritellyn ennenaikaisesta irtisanomisesta johtuvan sopimussakon maksamiseen. Sopimussakko on maksettava sopimuksen mukaisesti.
Vakuutta ei käytetä irtisanomiskuukauden vuokran maksamiseen. Irtisanomiskuukauden vuokra on maksettava sopimuksen mukaisesti.
Vakuus ei ole vuokranantajan rahaa, vaan se on vuokralaisen omaisuutta koko vuokrasuhteen ajan. Vakuus palautetaan ja on palautettava vuokralaiselle vasta, mutta kuitenkin välittömästi vuokrasuhteen päätyttyä, mikäli vuokralainen on täyttänyt kaikki velvoitteensa. Jos kaikki muut velvoitteet on täytetty, mutta loppusiivous on huonosti tehty, en saa pidättää koko vakuutta, vaan ainoastaan loppusiivouksen kustannuksen suuruusluokkaa olevan summan.
6. Velvollisuus ilmoittaa vahingoista
Haluan pitää asunnon hyvässä kunnossa, koska se johtaa tyytyväisempiin vuokralaisiin ja parempaan vuokraustoiminnan kannattavuuteen. Ilmoita siis kaikista vahingoista ja ongelmista minulle välittömästi riippumatta siitä, kuka ne on aiheuttanut ja miten ne ovat aiheutuneet. Sinulla on velvollisuus ilmoittaa myös vuotavista hanoista ja wc-istuimesta tai tukkoisista viemäreistä ja lattiakaivoista välittömästi eikä vuokrasuhteen päättymisen yhteydessä.
Vuokralaiset VKL ry toimii vuokralaisen edunvalvojana ja heidän nettisivuiltaan löytyy tietopaketti vuokralaisen käyttöön, jossa on myös kerrottu vuokrasopimuksesta.
Pyrin noudattamaan asuinhuoneiston vuokrauksesta säädettyä lakia. En kuitenkaan ole juristi, joten en voi olla varma, että kaikki tulkintani ovat 100 %:sti lain mukaisia. Oikeusministeriön finlex.fi -palvelusta löytyy Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta.
Olen Suomen Vuokranantajat ry:n jäsen ja suosittelen jäseneksi liittymistä kaikille vuokranantajille. Jäsenten käytössä on ajanmukaiset kattavat sopimus- ja asiakirjamallit. Vuokralaiset VKL ry ja Suomen Vuokranantajat ry ovat olleet yhdessä laatimassa muun muassa ”Hyvä vuokratapa”- ja ”Asuinhuoneiston tavallinen kuluminen” -oppaita, joita käytän omassa toiminnassani.
Lopuksi
Selitän vielä muutamia muita asioita, kun ennen allekirjoittamista käymme yhdessä vuokrasopimusluonnosta läpi. Muista, että tyhmiä kysymyksiä ei ole, vaan vuokranantajana mielelläni vastaan ihan kaikkiin kysymyksiin.
Vaikka päätyisit valitsemaan toisen vuokranantajan tarjoaman asunnon, voit käyttää tätä ohjeena käydessäsi vuokrasopimusta läpi tulevan vuokranantajan tai häntä edustavan vuokravälittäjän kanssa.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
Jännitin kovasti tämän kerran haastattelua. Vaikka osaankin irvailla poliitikoille ja politiikasta, oikeasti en tunne ihmisiä, jotka toimivat politiikan parissa, jossa itse en pärjäisi viikkoakaan.
Hanna teki haastattelusta tosi helpon olemalla yksinkertaisesti vain tosi mukava koko ajan. Sain kysyä varmaan naiviltakin kuulostavia tyhmiä kysymyksiä, joihin hän vastasi mukavan kärsivällisesti ja ystävällisesti.
Huomaamattomasti hän loi mielikuvan, että yksityinen vuokranantaja on oikeastaan sellainen ihan tavallinen mukava suomalainen, joka tarjoaa toiselle tavalliselle mukavalle suomalaiselle ja joskus Suomeen tulleelle vuokrakodin. Hänkin on juuri sellainen, jonka voisin itse haluta vuokranantajakseni. Uskon, että hän on hyvä aidosti uskottava yhteiskuntasuhdepäällikkö kuvaamaan ja oikaisemaan poliittisille päättäjille syntyneitä väärinkäsityksiä meistä kaikista yksityisistä vuokranantajista.
Hyödyllinen jakso jokaiselle vähänkin epäröivälle, voisiko hänestä itsestään tulla asuntosijoittaja. Ja luonnollisesti kaikille meille jo aloittaneille tuore päivitys poliittisista riskeistä ja makrovakaustoimien etenemisestä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Blogista: Sijoitusasunnon myyminen – näin onnistut!
Henri Neuvonen sadasta tuhanteen miljoonaan Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #203
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Miksi asuntosijoittajan tulisi nyt aktivoitua passivoitumisen sijaan? – Tiistaiaudio #226
Onkohan oma kuuman markkinan asuntosijoituskohde liian kuuma? – 5 tarkkailtavaa asiaa – Blogi #314
Emma Hustlaa Heikkilä Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #210
Onko kaikki inflaatio yhtä ja samaa inflaatiota – Tiistaiaudio #223
Kesäaiheisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Kun missään ei oikein ole mitään järkeä, positiivisten skenaarioiden näkeminen ei ole helppoa.
Jos edessä olisikin huonoja aikoja, pohdin, miksi asuntosijoittajan kannattaisi nyt aktivoitua passivoitumisen sijaan.
Muuta tuoretta Ostan Asuntoja -sisältöä kesäalennushinnoin:
Massojen seuraaminen ei johda menestykseen asuntosijoittajana – Blogi #313
Emma Hustlaa Heikkilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #209
Onko kaikki inflaatio yhtä ja samaa inflaatiota – Tiistaiaudio #223
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
UUTTA Asuntosalkunrakentaja.fi Blogissa: Sijoitusasunnon stailaus – lisäarvoa vai ajanhukkaa?
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
”Tampere on asuntosijoittajien ykköskaupunki” otsikoi lehti ja jatkaa ”asunnot menevät kaupaksi, vaikka vuokrataso ei pysy kulujen mukana”.
Hieman myöhemmin tekstissä kerrotaan, että ”heikko vuokrakehitys sekä nousevat hoito- ja korkokulut heikentävät asuntosijoittamisen kannattavuutta”.
Kyseessä on Suomen Vuokranantajien teettämä ”Tuottotutkimus 2022”, johon jokaisen asuntosijoittajan kannattaa tutustua. Tutkimuksen tulokset perustuvat seuraaviin tekijöihin:
- Vuokrakehitys, 6v ka. kasvu, Tilastokeskus
- Arvonnousu, 5v ka. kasvu, Tilastokeskus
- Vuokratuotto, 6v ka. kasvu
- Markkinointiaika, 2015-2021 ka., Vuokraovi.com
- Väestönkasvu, 10v väestöennuste 2022-2031, Tilastokeskus
- Vuokralla asuvat, osuus vuonna 2020, Tilastokeskus
- Kehitysnäkymät, Vuokranantajien barometri kevät 2022, Vuokranantajat
Tampere on toistamiseen tutkimuksen ykköskaupunki. Varmaan viimeinenkin asuntosijoittaja jo tietää, että Tampere on kuuma. Olisiko nyt aika vihdoin lyödä kaikki peliin ja ostaa sijoitusasunto Tampereelta? Vai onko tällainen ihan kaikkien tiedossa oleva kuuma tieto sellainen, joka kertoo, että juna meni jo?
1. Kaikki Tampereenkaan asunnot hinnalla millä hyvänsä eivät ole hyviä asuntosijoituksia
Jos ei ole tehnyt itse pitkäjänteistä Tampereen seurantaa ja luulee, että tamperelaiset käyttävät manse-sanaa joka välissä ja kaikissa taivutusmuodoissa, suosittelen itse kysymään referenssejä vaikka Asuntopehtoorin välittäjistä. Itse tamperelainen Pääpehtoori laittaa omia rahojaan Tampereen alueen markkinoihin ja henkilökunnassa on useampia, joilla on omia rahoja kiinni tamperelaisissa sijoitusasunnoissa.
Asuntopehtoori on Ostan Asuntoja -sisällöntuotannon pitkäaikainen taloudellinen tukija. Ota tämä huomioon, kun teet itse päätöksen. Pointti on tietysti se, että oli kaupunki mikä tahansa, yksittäisen sijoitusasunnon ostaminen lähtee takamatkalta, jos siitä maksaa yli markkinahinnan, ja samalla laskee vuokratuotto-%:n liian korkealla vuokralla. Alueella asuntoja myyvä ja vuokraava, hyvät referenssit omaava välittäjä on pienen palkkionsa arvoinen opas sellaiselle, joka ei itse tunne aluetta.
Tutkimuksen kärkipään kuumista kaupungeistakaan ei kannata siis ostaa mitä tahansa asuntoa eikä yli markkinahinnan.
2. Asumisen hoitomenot kasvavat asukkaiden tuloja nopeammin
”Heikko vuokrakehitys sekä nousevat hoito- ja korkokulut heikentävät asuntosijoittamisen kannattavuutta” -lause ei millään muotoa kuvaa kuumana hehkuvaa asuntosijoittamisnäkymää siinä ajankohdan poikkileikkauksessa, missä nuo kaikki toteutuvat. Tampereella omat asuntoni ovat menneet hyvin vuokralle haluamillani vuokratasoilla. Tein aikoinaan vuoden verran analyysiä, kun postinumeroalueita valitsin. Hylkäämilläni postinumeroalueilla ei ole mennyt yhtä hyvin, muttei huonosti.
Vaikeampaa onkin jo päättää ”asuntosijoittamisen suosio on laskussa” -kuvauksesta, onko asuntosijoittajien massa väärässä. Näyttäisi nimittäin siltä, että ”asuntosijoittamisen suosion huippu” osui ajankohtaan, jossa vuokrakehitys ja hoito- ja korkokulut olivat kaikki kääntymässä väärään suuntaan.
Kuluttajahintojen nousu on yllättänyt monet sekä suuruudellaan että kestollaan. Kotitalouksien tulot eivät ole pysyneet perässä, mikä on heikentänyt kotitalouksien kykyä maksaa asumisesta. Tai mikäli menoja on karsittu muualta, asumismenojen osuus kokonaistuloista on kasvanut. Välillisesti tämä heijastuu yritysten kannattavuuteen, josta voi seurata lomautus- ja yt-kierroksia. Ja tämä… kierre on ikävä.
Asumisen hoitomenot ja asukkaiden tulot ovat osittain paikallisia. Tämä on asuntosijoittamisen hienous. Tunnistamalla paikallisia tekijöitä, voi arvioida, miten asumisen kysyntä ohjautuu.
Kohtuuhintaisemman asumisen (en tarkoita ARA:a) tarpeen lisääntyminen ohjaa kysyntää eri tavalla kuin kotitalouksien asumismenojen nousua nopeammin kasvava tulokehitys. Varo ostamasta yksittäistä sijoitusasuntoa segmentistä, jonka tarjonta on nousussa, mutta kysyntä laskussa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
UUTTA Asuntosalkunrakentaja.fi Blogissa: Sijoitusasunnon stailaus – lisäarvoa vai ajanhukkaa?
3. Happamoituminen on sekä uhka että mahdollisuus
Alle markkinahinnan ostamisessa happamoitunut kohde on osaavan asuntosijoittajan ja flippaajan mahdollisuus. Pitää vain selvittää, miksi kyseinen kohde ei liiku. Välillä löytyy perusteltu syy pysyä kohteesta kaukana. Joskus osoittautuu, että kukaan muu ei ole tunnistanut helmeä likaisen kuoren takia.
Happamoitunut kohde – mikä on motivoitunut myyjä osa 2? YouTube #25
Jos asuntojen myyntiajat pitenevät tasaisesti pidemmällä aikavälillä eikä kehitykseen löydy mitään tilapäistä selitystä, markkinahintojen nousuhissi todennäköisemmin hidastaa vauhtiaan. Asuntosijoittajan mahdollisuus hyödyntää markkinahintojen nousua jälleenrahoituksessa pienenee. Onko asuntosijoittajalla nyt lähestyvä mahdollisuus tehdä parempia asuntosijoituksia, jos hinnat laskevat?
Vuokra-asuntojen markkinointiajoissa pitäisi näkyä päinvastaista trendiä. Tämä indikoisi sitä, että asumisen kysyntä on yhä vahvaa, mutta se siirtyy vuokra-asumisen suuntaan. Markkinavuokrien nousu näkyisi alueen lähitulevaisuuden tilastoissa.
Jos kaikin puolin kelvollisten asuntojen myynti- ja vuokrausajat pitenevät, sijoitusasuntoa ostavan pitäisi olla erityisen hyvä analyysissään, ettei maksa kohteesta liikaa. Pitäisi omata joku perusta näkemykselle, miksi käännös positiiviseksi olisi nurkan takana.
4. Helsinkiläiselle asuntosijoittajalle kaikki Tampereella ja Turussa näyttää halvalta
Viime vuosien aikana kansainväliset kiinteistösijoittajat ovat tulleet Suomen asuntomarkkinoille. Perusteluina on lähes aina ollut, että Suomessa tuotot ovat suhteellisen hyviä, vaikka meidän mielestä hyvätuottoisia kohteita on ollut yhä vaikeampaa löytää. Samalla logiikalla helsinkiläinen suntosijoittaja voi katsoa Tampereen suuntaan, jossa vuokratuotto-% voi olla 0,5-1,0 %-yksikköä korkeampi. Absoluuttisestikin hinnat ovat alhaisempia ja siihen voi kuulua oma tonttikin. Ainakin itse aikoinaan hylkäsin Helsingin ja kiinnostuin Tampereesta juuri tällä logiikalla.
Jos kiinalaiset olisivat kiinnostuneet suomalaisista asuntomarkkinoista, Tampereella voisi olla kokonaisia uusia kaupunginosia täynnä luksustason uusia kerrostaloja, joissa ei asu ketään.
Mitä paremmin tuntee alueen ja sen asukkaiden maksukyvyn kehittymisnäkymät, sitä helpommin voi huomata, jos asuntojen hintakehitys alkaa katoamaan horisonttiin. Silloin liian moni ostaja tulee liian isojen rahasalkkujen kanssa ostelemaan kohteita, joiden arvostuksia ei paikallinen asukasmarkkina pysty sulattamaan.
5. Turvamarginaali on todella pieni
Howard Marks muistuttaa Margin of Safety -konseptista. Hän myös kehottaa pitämään jalat maassa, koska kokeneenkin sijoittajan kaikki osaaminen perustuu jo tapahtuneeseen, mutta kaikki uudet sijoituspäätökset liittyvät tulevaisuuteen. Tasaisin väliajoin yritän muistuttaa asuntosijoittajia samoista aiheista.
Moni on saattanut olla mukana asuntosijoittajana jo toistakymmentä vuotta, muttei ole koskaan kokenut käytännössä tilannetta, jossa turvamarginaalia tarvittaisiin käytännössä.
Mikä on ”turvamarginaali” ja mitä se tarkoittaa asuntosijoittamisessa? – YouTube #124
Vielä on liian aikaista kuuluttaa, että koko 2020-luku tulee olemaan korkojen sekä rakentamisen ja energian hintojen osalta nopeammin nousevaa kuin mihin on totuttu. Ei sellaisen kehityksen todennäköisyys kuitenkaan ole 0 %.
Euroopan Keskuspankki näyttäisi yrittävän, miten euroalueella toteutetaan samanaikaisesti sekä kiristävää pohjoista että löysää eteläistä rahapolitiikkaa. Ne, jotka oikeasti tietävät, kuinka tämä tulee menemään hyvin, eivät vieraile niissä podcasteissa, joita itse kuuntelen, eivätkä julkaise kirjoja.
Mitä suurempi osa elannosta tulee asuntosijoittamisen tulovirroista, sitä tärkeämpää on löytää kovaa maata edes jonkun tukijalan alle. Jos vuokraaminen on vaikeaa ja markkinavuokrat laskee, hoito- ja rahoitusvastikkeet nousee, remontit ja uudisrakentaminen kallistuu ja omissa tulonhankkimislainoissa korot nousee, monelle kirkastuu turvamarginaalin merkitys käytännössä.
Turvamarginaali ei ole pelkästään yleiskäsite, vaan myös asuntosijoittajakohtainen. Miljoonan pankkitilisaldon omaavalle kaverille sama kohde samalla hinnalla näyttäytyy käytännössä ihan erilaiselta kuin kaverille, jonka tilillä on tonni tai kaksi kuun lopussa alkuvuoden asuntosijoituksen jäljiltä.
Meillä kaikilla on henkilökohtainen kyky sietää riskejä ja epävarmuutta. Varmaa on, että tällä hetkellä epävarmuus tulevasta on suurempi kuin pitkään aikaan. Jos riskinsietokyky on matala, turvamarginaalin pitäisi olla korkea. Kaikessa sijoittamisessa on riskinsä ja tuottoa ei voi saavuttaa, jos sitä ei tavoittele. Oma terveys on sijoittamista tärkeämpää, ja se on vaarassa, jos ei saa nukuttua itselle liian suuren riskin kanssa.
Yritä tunnistaa joitain asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtejä, joissa näet epävarmimman ajan jo ohitetun. Sellainen voisi olla tarjolla olevien vuokra-asuntojen määrän trendin kääntyminen selvään laskuun, jolloin voisi olettaa, että jo pitkään kohonneiden kustannusten kattamiseksi nousevat vuokrat tuovat helpotusta. Tai rakennustarvikevarastojen täyttyminen, joka näkyisi ensin hintojen nousun pysähtymisenä ja sitten kääntymisenä laskuun.
Palaa kohtaan 1 kertaamaan, miten voit varmistaa, ettet maksa liikaa siitä omasta sijoitusasunnosta.
Emman kanssa pohdittiin näitä asioita paljon: Emma Hustlaa Heikkilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #209
Harri Hurun ja Marko Kaarton asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistiin kesäkuussa 2021. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
”Erinomainen tietopaketti nopeuttamaan asuntosijoittajana vaurastumista! Koko prosessi avattiin perinpohjaisesti ja sitä havainnollistettiin hyvin konkreettisilla luvuilla ja esimerkeillä. Jos tavoittelet enemmän kuin yhtä sijoitusasuntoa, niin näillä opeilla nopeutat prosessia huomattavasti!” JOONATAN VOLTTI Sijoitusvalmentaja ja Airbnb-kirjailija.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
Olen ollut Emman ja vauvan kanssa kävelyllä monta kertaa. Emmalla on mielenkiintoinen emmahustlaa -niminen instatili. Me ei siis olla koskaan tavattu eikä tunneta toisiamme, mutta tunnistan Emman instajutuista muutamia asioita, jotka on ollut omalla elämänpolullani samanlaisia muutama vuosikymmen aikaisemmin. Ja tottakai meitä yhdistää kiinnostus asuntosijoittamiseen.
Pyysin Emmaa mukaan Ostan Asuntoja Podcastiin ja hänpä suostui. Luvassa on yli 2 tuntia keskustelua ja pohdintaa asuntomarkkinoista Emman oman asuntosijoitustarinan lomassa.
Osa 1 oli erittäin suosittu jakso ja oli Apple Podcastsin Business-kategoriassa 1-sijalla 5 päivää putkeen.
Podcastissa mainittu: Suvi “Think a Million” Schwab Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #70
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Pehtoorin Blogista: Asuntomarkkinat nousevassa korkoympäristössä
Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Asuntosijoittajan 4 tekijää mediaimmuniteetin parantamiseksi? – Tiistaiaudio #225
Massojen seuraaminen ei johda menestykseen asuntosijoittajana – Blogi #313
Onko kaikki inflaatio yhtä ja samaa inflaatiota – Tiistaiaudio #223
Kesäaiheisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Monelle tavalliselle asuntosijoittajatahvolle on selvää, että uutisotsikoista vinkkejä ottamalla pulssi heiluu tasoilla, jotka ei vuokraustoimintaan kuulu. Silti voi olla tarpeen kerrata tekijöitä, joiden avulla pääsee irti buumi- ja paniikkiotsikoista viileämpään tarkasteluun. Tässä 4 ajatusta tarkasteltavaksi.
Muuta tuoretta Ostan Asuntoja -sisältöä kesäalennushinnoin:
Massojen seuraaminen ei johda menestykseen asuntosijoittajana – Blogi #313
Emma Hustlaa Heikkilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #209
Onko kaikki inflaatio yhtä ja samaa inflaatiota – Tiistaiaudio #223
Tellu esikoiskirjailija Uotila Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #207
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Vuokranantajan nelikenttä – yrittäjä Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #185
Piristystä ja Joensuuta Satu Lukin Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #193
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Ostan Asuntoja 