Olen määritellyt oman elämäni päämäärät, joiden saavuttamisessa vuokraustoimintaan perustuvalla asuntosijoittamisella on keskeinen rooli. Se mahdollistaa taloudellisen vapauden, joka minulle tarkoittaa sitä, että voin tehdä paljon juuri haluamiani asioita ilman taloudellisia rajoitteita tai stressiä.
Moni näistä asioista on hyvin yksinkertaisia ja vaatimattomia, kuten sunnuntaisin kirjoittaminen espressosta nauttien. Jotkut asiat vaativat isomman määrän euroja. Vapaus ja stressin loitolla pitäminen edellyttävät sitä, että oma vuokraustoimintani generoi positiivista kassavirtaa riittävän määrän.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
2 viikkoa sitten kirjoitin 5 elementin viitekehyksestä, jonka avulla asuntosijoittaja voi konkreettisesti hahmottaa, mitä asioita pohtia, kun määrittelee ja jalostaa omaa sijoituskriteeristöään. Nämä elementit ovat
Tämän kirjoituksen aihe liittyy viitekehyksen viidenteen elementtiin. Asuntosijoittaminen ja vuokraustoiminta ovat termejä, joista voi johtaa pohdintaa, harjoittaako sijoittamista vai liiketoimintaa. Molempiin liittyy luontevasti ajatus tuotosta ja kannattavuudesta. Kassavirta on kaiken vuokraustoimintaan perustuvan asuntosijoittamisen yksi tuoton tekijöistä.
Paljonko kassavirtaa on oikea määrä?
Jos on myynyt yrityksensä tai 10 vuotta sitten ostamansa bitcoinit ja tilillä on 30 miljoonaa, 100 uudisasuntoa Tampereelle, Turkuun ja Helsinkiin hajautettuna tarkoittaisi 3 miljoonan asuntosalkkua eli 10 %:n allokaatiota asuntoihin.
3 miljoonan sijoitusasuntosalkun kasvattanut voisi pohtia 10 %:n allokaatiota osakkeisiin ja bitcoiniin. Vaikka kaikkia yhdistääkin 3 miljoonan asuntosalkku, kassavirran ”oikean suuruuden” määrittäminen perustuu täysin erilaisiin lähtökohtiin.
Jokainen näistä kuvitteellisista asuntoihin pääomiaan sijoittaneista tarvitsee kassavirtaa kuukausittain. ”Sijoitusasuntosalkun kassavirralla ei ole merkitystä” -ohje voi sopia hyvin yrityksensä myyneen tai bitcoinejansa realisoineen väliseen keskusteluun. Toisessa ääripäässä 3 miljoonan sijoitusasuntosalkun kasvattanut voi tarkkaan pohtia sitä, kuinka paljon kassavirtaa asuntosalkun pitää tuottaa, jotta palkkatöiden lopettaminen on mahdollista siten, että stressitön taloudellinen vapaus onnistuu.
Jos tavoittelee taloudellista vapautta tai lisätuloa stressittömyyden varmistamiseksi asuntosijoittamisen avulla, ensimmäinen edellytys on kassavirran positiivisuus. Sijoituskriteeristössä ”tuoton muodostumisen tekijöiden painosuhteet” on seuraavan tason pohdintaa. Siinä määritetään, kuinka pienen tai suuren osuuden kukin sijoittaja omista lähtökohdistaan haluaa kassavirralle asettaa.
Kymmenen pienen paikkakunnan sijoitusasuntoa voi tuottaa 10 vuodessa 200 000 euroa kassavirtaa, jolla on voinut remontoida ne asunnot ja hankkia 4 uudisasuntoa Tampereelta. Pelkällä kassavirralla. Mistä sen tiedän? Omista asuntokohtaisista taulukoistani katsomalla. Olisiko paletin jälkiviisaana voinut optimoida paremmin? Kyllä. Olisinko voinut hankkia pelkkiä uudisasuntoja Tampereelta. En, koska niiden omarahoitusosuuksiin vaadittavat pääomat puuttuivat. Miten niin puuttuivat, olithan jo taloudellisesti vapaa 10 vuotta sitten? Vapauteni perustui jo silloin positiivisiin kassavirtoihin.
Näitä kysymyksiä itseltäni kerta toisensa jälkeen kysymisen kautta on syntynyt myös Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan ydinajatukset ja niiden punainen lanka.
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Kun itse aloitin asuntosijoittamisen, oli vielä suuri todennäköisyys sille, että asuntosijoittamisen kannattavuuden elementit piti keksiä itse pala palalta pikku hiljaa. Tietoa oli nimittäin kovin vähän tarjolla. Tänä päivänä moni voi saada ajatuksensa ja toimintansa lentoon paljon nopeammin kopioimalla ajatuksia toisilta ja toteuttamalla ne käytännössä tehokkaammin.
Yksi voi kokea, että kovan yrittämisen jälkeen 100 € kuukaudessa verojen jälkeistä kassavirtaa on niin mitättömän pieni summa, ettei sen eteen kannata rehkiä. Toinen voi jo nähdä kaukana vision, jossa 100 asuntoa tuottaa 10 000 € kuukaudessa kassavirtaa, ja koko matka on ollut yhtä nautintoa diilejä tehden ja remontoitujen asuntojen avaimia vuokralaisile luovuttaen. Valtaosa aloittaa ajattelemisen siitä, että joskus olisi 1-2 velatonta sijoitusasuntoa, jotka tuottaisivat useamman sata euroa kuukaudessa.
Kokenut asuntosijoittaja neuvoo yleensä, että alussa tärkeintä olisi opiskella perusteet ja sitten aloittaa. Perusteiden opiskelemisella tarkoitetaan sitä, että pyritään välttämään isot virheet alussa.
Itse pyrin välttämään isot virheet siten, että markkinoihin tutustumisen jälkeen ostin samasta talosta, jossa itse asuin, pienen yksiön. Seuraavaksi ostin toisen vähän isomman yksiön samasta kaupunginosasta. Kolmannen kohdalla laskin jo kassavirtoja. Kuudennen kohdalla olin jo määrittänyt kriteeristöön, paljonko kassavirran tulee olla positiivinen.
Kun omarahoitusosuus alkoi olemaan 6-numeroinen luku, pieni positiivinen kassavirta ei enää tuntunut ollenkaan hyvältä diililtä. Ilman sijoituskriteeristön laatimisen edellyttämää pohdintaa tunnepuoli olisi voinut johtaa huonoihin sijoituksiin.
Keskustelin tästä kombinaatiosta juuri kolleegan kanssa. Tai pyysin häntä jakamaan ajatuksia siitä, mitä on intuitio ja miten se otetaan mukaan sijoituspäätöksiin. Tämän keskustelun yhteenvetona syntyi 4 kohdan prosessi:
Joskus kohde kiinnostaa sijoituskriteeristön täyttymisen perusteella.
Joskus kiinnostus herää ensin tunnepohjaisesti.
Saman arvopohjan jakava kolleega on hyvä kaikupohja varmistaa, onko logiikkaa ja tunnetta sopivassa suhteessa mukana.
Asuntosijoittamista ymmärtävä tuttu, mutta viileä pankkiiri on vielä lisäsuodatin, joka tarkistaa, miten laina hoituu pankin edellyttämällä varmuustasolla.
Kun kohteeseen liittyy positiivinen tunne, etukäteen määritelty kriteeristö täyttyy, eri tavalla asiaa lähestyvä kolleega näyttää vihreää valoa ja pankkiiri näkee riskin rahoittamisen arvoisena, edellytykset hyvälle sijoitukselle ovat olemassa.
Toisaalta mikä tahansa prosessin neljästä kohdasta voi osoittaa sen, että kyseessä ei ole niin hyvä diili, että se pitää yrittää väkisin saada maaliin asti.
Jokainen lainapäätös edellyttää positiivista kassavirtaa
Tähän kohtaan on jokaisen asuntosijoittamisesta tosissaan kiinnostuneen hyvä pysähtyä pohtimaan. Erityisen tärkeää se on, jos on jo visioinut toiminnan kasvattamista ja jopa pohtii osakeyhtiön perustamista.
Jos on palkkatöissä ja on hakemassa tulonhankkimislainaa sijoitusasuntoa varten, pankissa voi syntyä mielikuva siitä, että kassavirralla ei ole merkitystä. Mielikuva vahvistuu, jos saa tulonhankkimislainaa myös omarahoitusosuuteen lisävakuuksia vastaan. Voi ajatella, että ”ostaa sijoitusasunnon 100 %:n velkavivulla”. Pankki ei näytä olevan edes kiinnostunut siitä, että sijoitusasunnosta saatava vuokra ei läheskään kata hoitovastikkeita, korkoja ja lainojen lyhennyksiä.
Todellisuudessa pankki on suuressa määrin kiinnostunut kassavirrasta, muttei lainan vakuutena olevan sijoitusasunnon kassavirrasta, vaan lainaa hakevan asuntosijoittajan verojen jälkeisestä ansiotulojen kassavirrasta. Kaikki lukuisat kerrat, jotka on nähnyt mediassa puhuttavan ”6 %:n stressitestistä”, perustuvat siihen, että pankki laskee, onko asuntosijoittajan ansiotulojen kassavirta riittävästi positiivinen, jotta siellä on myös turvamarginaalianousevia korkoja varten.
Samanaikaisesti asuntosijoittaja voi kertoa, että hänen ”asuntosijoitusstrategiansa” on markkinahintojen tulevaisuuden nousu, jossa kassavirran negatiivisuus ei haittaa.Kokonaiskassavirran ollessa reilusti positiivinen pankista voi saada tulonhankkimislainaa myös negatiivisen kassavirran asuntosijoituksiin.
Toimintaansa kasvattamaan pyrkivän asuntosijoittajan on kuitenkin hyvä ymmärtää jo alkuvaiheessa, että kannattamattomaan kasvuun pankeista ei saa rahoitusta.
Kassavirta kuuluu jokaisen asuntosijoittajan sijoituskriteeristöön
Jos olet jaksanut lukea tähän asti, toivottavasti olet sisäistänyt sen, että sijoitusriteeristön laatiminen on tärkeä osa kannattavaan kasvuun pyrkivän asuntosijoittajan toiminnan suunnittelua. Instassa ”Raksaelämää ja asuntoja” -kuva havainnollistaa sitä, kuinka aikaisin asuntosijoitustoimintaa ohjaavan sijoituskriteeristön laatimisen voi aloittaa.
Todella harva asuntosijoittaja ajattelee ostavansa sijoitusasuntoja vain käteisellä. Jos käyttää vierasta pääomaa, kassavirta on tärkein perustunnusluku, koska se huomioi vieraan pääoman käyttöä.
Kassavirran oikealle määrälle ei ole oikeaa vastausta, vaan jokaisen asuntosijoittajan pitää määrittää omista lähtökohdistaan omaan kriteeristöönsä, miten haluaa asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtejä painottaa ja minkälaisia minimiarvoja niille asettaa.
Näitä kannattavuuden elementtien keskinäisiä painosuhteita voi muuttaa matkan varrella ja toiminnan kasvaessa. Alkuvaiheessa jokainen kohde voi olla yksittäinen sijoitusasunto. Kun asuntojen määrä kasvaa, kriteeristö voi muuttua sellaiseksi, että yksittäisen kohteen ostamisen rinnalle tai tilalle on tullut asuntosalkkutason kriteeristö. Viimeistään siinä vaiheessa, kun pohtii hajauttamista muihin omaisuuslajeihin, tulee vastaan oppeja ja ajatuksia siitä, miten sijoituskriteeristö ei enää ole yksi pyöreä aukko, johon haetaan vain pyöreästä aukosta läpisujahtavia sijoituskohteita.
Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen. Kiitos OVV, Peab, Huutokaupat.com, Flatco, If ja Vuokraovi.
Vuorossa on taas erilainen tarina, kun maalle muuttanut Outi Lahti pisti suuren velkakauhun kangistamana hyvin alkaneen vuokranantajan roolinsa jäähylle ja myi asuntonsa Tampereelta.
Tästä kerran vieraan tarinan Osasta 1 voit saada oppeja ja ajatuksia ainakin seuraaviin asioihin:
Miltä maatilan yrittäjäelämä näyttää, kun arki on robotiikkaa ja tietokonetta?
Miten yrittäjältä voi helposti jäädä oma talous ja varallisuus miettimättä?
Miten maatilan velkataakka voi ensin kangistaa kauhullaan ja kuinka asuntosijoittaminen voi auttaa?
Miten maitotilalliselta ei jäänyt huomaamatta, että hyökkäys Ukrainaan alkoi 2014 eikä päättynyt välillä?
Miten ihmeessä asuntosijoittaminen voisi toimia kylällä, jossa perjantaipäivisin on rollaattorien kokoontumisajot?
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Mikäli toimit asuntosijoittajien ja vuokranantajien parissa, Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja on lahjainvestointi, joka voi kasvattaa omaa liiketoimintaasi asiakkaiden lumipallon kasvaessa nopeammin. Jos isompi tilausmäärä kiinnostaa, ole yhteydessä harri@ostanasuntoja.com.
Kiitos sponsorille Asuntopehtoori.
Tulevaisuuden ennustaminen on mahdotonta. Ihmiselämän tarkoitus ei välttämättä ole seurata ja analysoida talousuutisia pystyäkseen allokoimaan säästöjään ostovoiman säilyttämisen kannalta optimaalisesti. Valitettavasti tällä hetkellä eletään aikaa, jolloin yhä useampi on pakotettu siihen.
Ennustamisen sijaan tulevaisuutta voi ja tulisi mun mielestä arvioida skenaarioiden ja todennäköisyyksien avulla. Erilaisten kommenttien ja palautteiden kautta ymmärrän, että monelle tämä on todella vaikeaa, ja kiusaus lyödä oma kanta lukkoon on suuri. Ehkä se tuo jonkinlaista mielenrauhaa, kun tekee valinnan ja päättää vaikkapa, onko nyt vuokralaisen markkinat vai vuokranantajan markkinat. Tai onko nyt myyjän markkinat vai ostajan markkinat.
Tällä tiistaiaudiolla pohdin konkreettisin esimerkein, miten asiat voisivat edetä. Luvassa ei ole ennusteita, vaan monelle hämmennystä siitä, kuinka kaikki asiat vaikuttavat kaikkeen. Hämmennys on oikea tunne, koska se auttaa ymmärtämään, ettei ennustaminen ole mahdollista.
Sijoittajana pyrin arvioimaan tärkeitä parametrejä todennäköisyyksin, jotka todellakin muuttuvat syklien vaiheiden mukaan. Välillä eletään tasaisempaa aikaa eikä suuria muutoksia tule. Joskus eletään viikkoja, jolloin tapahtuu edellisiä vuosia suurempia muutoksia.
Asuntopehtoori tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, vuokra-asuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan ja hoitaa asuntoon liittyvät käytännön asiat.Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa edullisesti 12 kuukauden vuokratakuulla.Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista ja tehokasta isännöintiä, jolla pystytään nostamaan taloyhtiöiden arvoa.Lisätietoa asuntopehtoori.fi
Olen onnistunut luomaan valtaosan varallisuudestani nämä 5 mahdollisuutta tunnistamalla ja niihin tarttumalla. Mikään ei edellytä korkeaa älykkyysosamäärää, mutta omaehtoinen ajattelu ja toiminta on ollut onnistumisen edellytys.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Viime sunnuntaina kirjoitin 5 elementin viitekehyksestä, jonka avulla asuntosijoittaja voi konkreettisesti hahmottaa, mitä asioita pohtia, kun määrittelee ja jalostaa omaa sijoituskriteeristöään. Nämä elementit ovat
Hankkimalla lyhennysvapaapakottomia uudisasuntoja, joita minunkin salkussani on, asuntosijoittaja saa ainakin teoriassa ja usein myös käytännössä vuosikausiksi tai -kymmeniksi remonttivapaita, helposti vuokrattavia asuntoja salkkuunsa.
Uudisasuntojen ostaminen ei ole este asuntosijoittamisen lumipalloefektin toteutumiselle. ”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategian kannalta osa potentiaalista ei vain ole arvonluontimielessä mahdollista. Tai on, mutta silloin pitää olla rakennuttajan roolissa ja vielä mielellään tonttikirja takataskussa. Iso osa arvosta luodaan siinä vaiheessa, kun aloitetaan kuraisen tontin kaivaminen maanpinnan alapuolelle. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan toinen osa käsittelee rakennuttamista.
Tämän kirjoituksen aiheena on pureutua sijoituskriteeristön yhteen viidestä elementistä; asunnon ja taloyhtiön kunto. Tämän elementin sisältä poimitaan remonttia vaativat kohteet ja pohditaan, mitä mahdollisuuksia ne tuovat mukanaan. Uhkiakin on, ja niitä kenties käsitellään tulevaisuudessa.
1. Vähemmän kilpailua, mahdollisuus parempaan diiliin
Remontteja vaativan kohteen, ole kyse sitten yksittäisestä asunnosta, asuntonipusta tai kokonaisesta kerrostalosta, yksi hyvä puoli on se, että helppoutta ja vaivattomuutta arvostavat puuttuvat ostajien joukosta lisäämässä kilpailua.
Kiitos viime vuosien aikana käynnistyneiden lukuisten uudiskohteiden, helppoa ja vaivatonta asuntoa on ollut runsaasti tarjolla kysyntää tyydyttämään.
Remonttia vaativia kohteita ei missään tapauksessa ole ollut helppoa ostaa viimeisten vuosien aikana. Välillä on tullut pitkiä kuivia hankintakausia. Varallisuutta kasvattava toiminta on keskittynyt salkkuun jo hankittujen kohteiden remonteilla arvon luomiseen eli oman pääoman ja kassan kasvattamiseen.
Remontointia vaativissa kohteissa on kuitenkin vähemmän kilpailua. Joskus sen puuttuminen mahdollistaa kohteen hankkimisen merkittävällä alennuksella markkinahintaan verrattuna.
Kuten ostajissakin, myyjissäkin on helppoutta ja vaivattomuutta arvostavia.
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
2. Tuottoa heti, mahdollisuus parantaa omassa aikataulussa
”Myyjä saa tuotot ja vastaa vastikkeista ”kuluvan” kuukauden loppuun asti” on uudisasuntojen suosion myötä näkynyt harvemmin asuntosijoittajien kriteeristössä. Niissä käteistä pääomaa sijoitetaan ensin vähän varausmaksun muodossa ja sitten enemmän rakentamisen edetessä. Vuokratuloa näkyy tilillä vasta kohteen valmistuttua.
Remontoitava kohde ei suinkaan tarkoita sitä, että kohde olisiasumiskelvoton. Usein remontoitavaan kohteeseen liittyy se, että tuottoa tulee kaupantekokuukauden jälkeisen kuukauden alusta, koska kohde hankitaan vuokralaisineen.
Ison remontin tekeminen voi verotussyistä olla järkevääkin siirtää vuokraustoiminnan käyttöönottamisen jälkeiseen aikaan. Joka tapauksessa sijoittajalla on päätäntävaltaa remontin aikataulun suhteen.
Jos kohde on vajaakäytöllä, joskus pienillä remonttitoimenpiteillä sen voi vuokrata täyteen. Tämä yhdistettynä myyjän rahoitukseen voi mahdollistaa sen, että osa omarahoitusosuudesta maksetaan kohteen kerryttämillä kassavirroilla.
3. Oman pääoman nopea kasvattaminen, mahdollisuus irrottaa sijoitettu käteinen pääoma nopeammin
Remonttikohteen voi pääsääntöisesti ostaa suuremmalla alennuksella ja paremmilla kaupan ehdoilla kuin uuden ja vaivattoman kohteen.
Remonttikohteeseen voi liittyä useampia keinoja parantaa kannattavuutta omin toimin. Kolikon toisella puolella on, että remontin suunnittelu vaatii osaamista ja vaivaa. Uusi pinta ja tekniikka ei remonttikohteessa synny itsestään.
Uudiskohteen rakennuttaja kokoaa osaajat, tekee suunnitelmat ja ottaa toteutusajan riskit kantaakseen. On luonnollista, että onnistumisen tuotosta iso osa jää rakennuttajalle.
Remonttikohteessa luonnollista on, että onnistumisen tuotosta iso osa jää asuntosijoittajalle. Tuottopotentiaalista ei tule maksaa myyjälle. Mikäli myyjä tätä edellyttää, kannattaa odottaa, että myyjä toteuttaa ensin potentiaalin ja maksaa sitten myyjälle saman summa.
Remonttikohteessa on asuntosijoittajalla mahdollisuus omin toimin kasvattaa omaa pääomaa nopeasti. Mikäli tässä onnistuu, jälleenrahoitus on keino, jolla kohteeseen sijoitettu käteinen pääoma on mahdollista irrottaa seuraavaan kohteeseen.
Mitä suuremmalla alennuksella kohde on ostettu, sitä suuremman suojan se tarjoaa markkinahintojen laskua vastaan, eli oman käteisen sijoitetun pääoman menettämistä vastaan.
”Jälleenrahoita, jälleenrahoita, jälleenrahoita” on voinut jollekin tulla mieleen, jos on vuosia lukenut tavoitekirjoituksiani. Kun korot ovat nollassa ja asuntojen markkinahinnat nousussa, korkosuojaus ja jälleenrahoitus ovat pitkäjänteisesti ajattelevan asuntosijoittajan keinoja.
Jos korkosuojaukset ja jälleenrahoitukset jättää tekemättä, korkojen mahdollisessa nousuvaiheessa käteispuskurit ja excel-eurot voivat sulaa yhdessä.
4. Kustannustehokas remontointi, mahdollisuus pakottaa arvoa
Ostan Asuntoja Podcastin vieraiden joukosta löytyy useita, jotka ovat erilaisin keinoin hankkineet keittiöitä ja remonttimateriaaleja hinnoilla, joiden avulla remonteilla on voinut luoda 5-numeroisia arvonnousuja.
Kun paikallinen pankinkin luottama kiinteistönvälittäjä käy asunnossa tehdäkseen siitä arvion, lähtökohdaksi ei oteta sitä, kuinka paljon remontti on maksanut. Jokainen hyvin toteutettu remontti sekä maksaa että nostaa asunnon arvoa. Mitä vähemmän remontti maksaa, sitä suurempi osa arvonnoususta jää asuntosijoittajan nettovarallisuuteen.
Vaikka en osannut Venäjän hyökkäystä ennustaa, olin silti esittämässä kasvaneita todennäköisyyksiä tilaustoimitusketjujen ongelmista hintoja nostaviksi, kun aikanaan teimme päätöstä ostaa 100 wc-istuinta, hanaa ja läjää vesijohtoja. Arvoa voi pakottaa monella tavalla.
5. Vuokrien korottaminen, mahdollisuus parantaa kassavirtaa
Suomalaiset syövät jouluna perinteisesti kinkkua. Emakko synnyttää pieniä porsaita, joilla kaikilla on vasen ja oikea takajalka. Molempien jalkojen yläosat kasvavat joka viikko yhtä paljon riippumatta siitä, onko joulu vai laskiaistiistai. Jokaisen lihajalostajan vuosittainen suunnitteluhaaste on, miten optimoida markkinoiden tarjonta ja kysyntä, kun laskiaistiistaina kaikki ovat jo kasvissyöjiä ja laittavat pullakuviaan kermavaahtoineen someen. Sika kasvattaa kahta kinkkuaan viikosta toiseen tasatahtia, vaikka kukaan ei tammikuussa haluasi kaupasta kinkkua ostaa.
Uudisasuntoja täynnä olevalla paikallisella asuntomarkkinalla jokainen vuokralainen lähtökohtaisesti olettaa saavansa samanlaatuisen uutta vastaavan vuokrakodin. Jos vuokrapyynniksi laittaa 50 euroa enemmän, hyvän vuokralaisen löytämisen todennäköisyys on pieni, jos tarjolla on vastaavia asuntoja 50 euroa halvemmalla. Joulukinkun hinta ja asunnon vuokra määrittyvät markkinoilla kysynnän ja tarjonnan epätasapainon perusteella.
Remonttikohteen osalta tilanne ei ole näin suoraviivainen. Remontoitu asunto menee helpommin vuokralle kuin saman talon tai alueen peruskuntoinen asunto. Yleensä hyvin remontoidusta asunnosta voi pyytää ja siitä saa peruskuntoista korkeampaa vuokraa. Optimitilanteessa remontin kustannustehokas toteuttaminen mahdollistaa sen, että asunto tuottaa remontin jälkeen enemmän positiivista kassavirtaa, vaikka remontin olisi rahoittanut 70 %:sti pankkilainalla.
Oleellista on ymmärtää, että vuokrat määräytyvät markkinoilla. Vain ARA-toimijoilla on lakisääteinen lupa ja pakko nostaa vuokria kustannuksia vastaavasti. Siksi valtaosassa Suomen kaupungeista ARA-vuokrat ovat markkinavuokria korkeampia.
Matala riski – matala tuotto, korkea riski – korkea tuotto-_______
Tätä ajatonta sijoittajien mantraa on Suomen vuokra-asuntomarkkinoiden osalta yritetty vääntää moneen eri asentoon viimeisten vuosien aikana. Vinkkinä kerron, että tyhjäksi jätetylle viivalle kuuluu ja pitää lisätä yksi sana enkä siltikään olen tämän mantran innokas levittäjä. Mantra perustuu (virhe)oletukseen, että markkinat ovat tehokkaita. Suora ”osta ja pidä” -asuntosijoittaminen remonttikohteisiin perustuu tietoon, että markkinat eivät ole tehokkaita.
Jos haluat parantaa oppimisen edellytyksiä, käy kertaamassa 5 elementin sijoituskriteeristö. Jokaisen asuntosijoittajan kriteeristö on erilainen. Erilaisuuteen vaikuttaa jokaisen asuntosijoittajan henkilökohtainen osaamisprofiili sekä halu ja aika käyttää sen kehittämiseen.
Tämän kirjoituksen opit täydentyisivät, jos pohtisin remonttikohteisiin liittyviä haasteita. Tämän kappaleen otsikon tulkinta muuttuisi sen mukaan, kuinka hyvät kyvykkyydet asuntosijoittaja omaa remonttikohteisiin liittyvien riskien hallitsemiseksi.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan oppien kautta selviää, miksen pidä väliotsikon mantrasta. Siellä on laskelmin ja esimerkein selitetty, miten matalan oman käteispääoman menettämisen riskin ja korkean tuotto-odotuksen yhdistäminen on mahdollista.
Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen. Kiitos Sijoitusasunnot.com, Peab, Suomen Vuokranantajat, Huutokaupat.com, Flatco ja If.
Tämän kerran vieras tuli listalleni seuraavan kuvauksen perusteella: ”Hän on perustanut yrityksiä, kokenut konkurssin, ryhtynyt asuntosijoittajaksi, joutunut myymään sekä kodin että sijoitusasunnon, ja hän on rakentanut kaiken uudelleen. Asunnot ovat meidän molempien kiinnostuksen kohde ja lenkeillä puhutaankin asunnoista ja tuotoista, uudelleenrahoituksista, koroista, marginaaleista jne. Pähkinänkuoressa hän on siis yksinhuoltajana onnistunut tekemään sellaisia taloudellisia juttuja, jotka monelta jäävät haaveeksi.”
Tästä Osasta 2 voit saada oppeja ja ajatuksia ainakin seuraaviin asioihin:
Mitä hyötyä on valmistautua etukäteen ja mennä pankkineuvotteluihin esityksen kanssa?
Miksi sijoitusasunnon myynti-intuitio voi joskus olla riittävä ja hyvä peruste myydä asunto?
Mitä, jos tuntee pelko ostaa seuraavaa sijoitusasuntoa?
Oma koti vakuudeksi omarahoitusosuuden lainaan, jos omarahoitusosuuteen ei tarvitsisi lainaa?
Milloin on liian myöhäistä asettaa tavoitteeksi 10 sijoitusasuntoa (vinkkinä emme keksineet ikärajaa)?
Jos tunnistat itsesi tai läheisesi näistä jutuista edes joiltain osin, Rebekan tarinasta voi löytää sekä inspiraatiota että käytännön ajatuksia ja oppeja. Osassa 1 käydään aika syvällä. Osassa 2 päästään sijoitusasuntojen ja oman unelmakodin pariin.
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
”Kuka tahansa voi olla vuokranantaja – kuka tahansa voi asua vuokralla.
Asuntosijoittajan tai sellaiseksi aikovan mielessä liikkuu monia kysymyksiä. Miten tunnistaa hyvä sijoituskohde? Miten onnistua vuokralaisvalinnassa? Mitä vuokrasopimukseen tulee kirjata? Mistä apua ongelmatilanteisiin?
Tietoa tarjoaa Suomen Vuokranantajat – hyvien vuokranantajien yhteisö, jonka jäsenenä vuokranantaminen on palkitsevampaa, turvallisempaa ja helpompaa.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Mikäli toimit asuntosijoittajien ja vuokranantajien parissa, Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja on lahjainvestointi, joka voi kasvattaa omaa liiketoimintaasi asiakkaiden lumipallon kasvaessa nopeammin. Jos isompi tilausmäärä kiinnostaa, ole yhteydessä harri@ostanasuntoja.com.
Kiitos sponsorille Asuntosalkunrakentaja.fi
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan 5. luku käsittelee alle markkinahinnan ostamista 33 sivun verran. Tänään luen alkuosan tästä luvusta.
Kirjan 5. luku kertoo ensin, miten päästä alle markkinahinnan ostamisen perustasolle.Sitten käsitellään asuntoa myyvien stressitilanteita, joita teoriaosion jälkeen avataan yhdeksän motivoituneen myyjän käytännön esimerkin avulla. Sitten edetään verkostoitumiseen keinona löytää alle markkinahintaisia sijoitusasuntoja, jonka jälkeen pohditaan alle markkinahintaisten sijoitusasuntojen löytämistä omin aktiivisin keinoin. Viimeisessä alaluvussa käsitellään neuvotteluperiaatteita motivoituneiden myyjien kanssa. Kirjan jokainen luku päättyy “tärkeimmät opit” -tiivistykseen.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta olen tähän mennessä lukenut otoksia toisesta luvusta “Asuntosijoittamisen lumipalloefektin perusopit”, kolmannen luvun“Asuntosijoittajan tunnusluvut” alusta ja neljännestä luvusta, jossa käydään perusteellisesti läpi “Asuntosijoittamisen kannattavuuden peruselementit”.
Suomen Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja Sanna” Hughes antoi seuraavan palautteen kirjasta:
Harrin ja Markon kirja toimii erinomaisena tiedonlähteenä toimintansa kasvattamiseen tähtäävälle asuntosijoittajalle ja sisältää asioita, joita ei ole tietääkseni ainakaan Suomessa julkaistu kirjan muodossa aikaisemmin. Kirja herätti paljon ajatuksia, ja useampaan kohtaan tuli palattua vielä jälkeenpäin uudelleen. Pidin erityisesti siitä, että kirjoittajat olivat konkretisoineet lumipalloefektin etenemistä esimerkkilaskelmilla ja teksti sisälsi myös Harrin ja Markon omia kokemuksia. Kirjan toinen osa rakennuttamisesta tuo paljon ajateltavaa asuntosijoittajalle ja lisää hänen ymmärrystään rakennusprojektin eri vaiheista ja kustannuselementeistä.”
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Klik Asuntovuokraus Oy on 1. välittäjä, joka tilasi laatikollisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjoja. Yrittäjä Mikael Suominen: ”Meillä Klik Asuntovuokrauksessa asiakkuudet nähdään pitkäaikaisina onnistumisen myötä toistuvina ja lisääntyvinä toimeksiantoina. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan opit tukevat tätä ajattelua ja tilasimme erän kirjoja asiakkaillemme”. Jos suurempi tilausmäärä kiinnostaa, kysy lisää harri@ostanasuntoja.com.
Yhden kovakantisen kirjan tilaaminen onnistuu asuntosijoituskirja.fi -sivuilta ja koodilla KOTIMATKA saa 30 %:n alennuksen.
Ostan Asuntoja Blogiin kirjoitan juttuja oman asuntosijoitustoimintani näkövinkkelistä. Kirjoittaminen pakottaa miettimään ja selventämään aihealuetta syvällisemmin. Julkaisemalla blogia toivon saavuttavani muita asuntosijoittajia jakamaan kokemuksia ja auttamaan asuntosijoittamista aloittelevia. Kirjoitukset ilmestyvät yleensä sunnuntaisin. Ostan Asuntoja YouTube -kanavan videot/Ostan Asuntoja Tiistaiaudiot ja Ostan Asuntoja Podcastin jaksot julkaistaan myös Blogissa.
Ostan Asuntoja Podcast:ssa esitetään näkemyksiä ja kokemuksia asuntosijoittamisesta ja vuokranantajana toimimisesta. Vieraina on asuntosijoittajia ja vuokranantajia erilaisilla strategioilla, kokemuksilla ja näkemyksillä. Tavoitteena on päästä pintaa syvemmälle siten, että kuulijat pääsevät oppimaan muiden asuntosijoittajien ja vuokranantajien kokemuksista ja näkemyksistä. Uusi jakso ilmestyy perjantaisin.
Ostan Asuntoja YouTube -kanava, sittemmin Ostan Asuntoja Tiistaiaudio tarjoaa vastauksia asuntosijoittajia ja vuokranantajia askarruttaviin kysymyksiin. Jotkut kysymykset ovat puhtaasti asiapohjaisia. Välillä joukossa on myös kysymyksiä, jotka liittyvät omiin näkemyksiini asuntosijoittamisesta ja vuokranantajana toimimisesta. Uusi audio ilmestyi tiistaisin ja on kuunneltavissa Ostan Asuntoja Podcast tilaamalla tai Ostan Asuntoja YouTube -kanavalla. Kesällä 2024 tuli tunne, että olin vastannut kaikkiin mahdollisiin kysymyksiin ja kysymykset alkoivat toistumaan samoina, jolloin Tiistaiaudion paikalla ei toistaiseksi ilmesty uusia jaksoja.
Mikäli haluat tuotteellasi tai palvelullasi tavoittaa asuntosijoittajia ja vuokranantajia, voit olla mukana sponsoroimassa sisällöntuotantoa Ostan Asuntoja -kanavilla, lisätietoja harri@ostanasuntoja.com.
