Vuokrasopimuksen lukuopas – 6 yleisintä epäselvyyttä – Blogi #315

Kun vuokralaisen valintapäätös on tehty, lähetän kirjoittamani vuokrasopimusluonnoksen vuokralaisen luettavaksi. Vaikka kehotan lukemaan sopimuksen huolellisesti läpi ja lupaan selittää kaikki vähänkin epäselvät kohdat, saan harvoin kysymyksiä koskien sopimuksen sisältöä.

Jos vuokrasopimuksen lukeminen tuntuu tältä, kannattaa kysyä lisää ennen allekirjoittamista.

Olen koonnut tähän muutaman oleellisen kohdan selityksineen, jotka toivoisin, että jokainen vuokralaiseni lukisi ennen vuokrasopimuksen allekirjoitusta, koska näissä kohdissa on eniten ilmennyt epäselvyyttä joko vuokrasuhteen aikana tai sen päättymisen yhteydessä. Kirjoitus on tehty oman vuokraustoimintani lähtökohdista, mutta toivottavasti siitä on hyötyä myös muille.

Selitän nämä asiat jokaiselle vuokralaiselle vuodesta toiseen. Vuokrakotien opiskelijasesongissa liikkeellä on paljon nuoria, joille kyse on myös ensimmäiseen omaan kotiin muuttamisesta. Selityksiä kuulemassa on usein myös vanhempi. Olen kokenut tämän käytännön hyvänä. Pystyn jo alkuvaiheessa luomaan perustan hyvälle asukaskokemukselle ja lisäämään mielikuvaa hyvästä, luotettavasta ja kokeneesta vuokranantajasta.

Käytän Vuokraovi.com -palvelua tarjoamieni vuokrakotien markkinoinnissa. Siellä on mahdollista lisätä linkkejä ilmoitukseen ja yski linkeistä on nettisivuilleni, jossa kerron ja neuvon, mitä vuokralaisen tulisi huomioida valintaa tehdessään.

1. Vuokra-aika

Jos olemme tekemässä määräaikaista vuokrasopimusta, sopimuksen alkamis- ja päättymispäivä on yksiselitteisesti määritelty sopimuksessa. Lähtökohtaisesti määräaikaista vuokrasopimusta ei voi irtisanoa.

Mikäli olemme tekemässä toistaiseksi voimassa olevaa vuokrasopimusta, sen irtisanomiseen noudatetaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta, jonka mukaan vuokralaisen irtisanomisaika on poikkeuksetta aina yksi kuukausi. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen tekemisen pohjalla on oletus, että vuokrasuhde kestää vähintään vuoden, jonka perusteella kuukausivuokra on määritelty. Jos irtisanot vuokrasopimuksen päättymään ennen kuin vuosi on tullut täyteen, vuokrasopimuksessa on määritelty sopimussakko maksettavaksi irtisanomisilmoituksen yhteydessä.

Käyttämäni sopimusehto sanamuotoineen ei siis poista mahdollisuutta irtisanoa toistaiseksi voimassaolevaa vuokrasopimusta päättymään 1 kuukauden irtisanomisajalla.

Tavoitteeni on tehdä voittoa nimenomaan vuokraustoiminnalla, johon ei kuulu voiton maksimointi ihmisten elämäntilanteiden muutoksen kustannuksella. Jos sinulla on tarve keskeyttää määräaikainen vuokrasopimus ennen päättymispäivää tai irtisanoa toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus sopimussakkopykälän voimassaoloaikana, ole yhteydessä minuun. Yritetään yhdessä löytää ratkaisu uuden vuokralaisen löytämiseksi, jolloin määräaikainen vuokrasopimus voidaan purkaa joustavasti tai sopimussakosta palautetaan ainakin osa.

2. Toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen irtisanomisajan laskenta

Vuokrasopimuksen irtisanomisajan laskenta alkaa sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu. Jos siis irtisanot vuokrasopimuksen esimerkiksi 3.10. tai 28.10., alkaa kuukauden mittaisen irtisanomisajan laskenta molemmissa tapauksissa 31.10. Molemmissa tapauksissa maksat vuokraa sekä loka- että marraskuulta. Älä irtisano sähkösopimusta tai kotivakuutusta päättymään ennen 30.11. ellemme toisin sovi.

Käyttämäni sopimusehto sanamuotoineen ei siirrä irtisanomisajan laskennan alkamispäivämäärää vuoden päähän.

Mikäli sinulla on tarvetta tai halua muuttaa asunnosta ennen irtisanomisajan päättymistä, ole yhteydessä minuun jo irtisanomista suunnitellessasi. Yritetään yhdessä löytää uusi vuokralainen ennen irtisanomisaikasi päättymistä, jolloin palautan sinulle sen osan vuokrasta, jonka uusi vuokralainen maksaa.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, vuokra-asuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.

Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan ja hoitaa asuntoon liittyvät käytännön asiat.

Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa edullisesti 12 kuukauden vuokratakuulla.

Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista ja tehokasta isännöintiä, jolla pystytään nostamaan taloyhtiöiden arvoa.

Pehtoorin Blogista: Asuntomarkkinat nousevassa korkoympäristössä

Lisätietoa asuntopehtoori.fi

Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197

3. Vuokrankorotus

Vuokraa korotetaan vuosittain indeksiehdon perusteella tai vähintään sopimuksessa esitetyn prosenttiluvun perusteella. Sopimukseen on kirjattu viimeisin tiedossa oleva indeksin pisteluku. Tilastokeskuksen sivuilta löytyy esimerkki elinkustannusindeksin käytöstä vuokrankorotuksen yhteydessä . Käytetystä indeksistä riippumatta laskentatapa on sama.

Vuokran tarkistaminen on teoriassa vuokralaisen vastuulla. Käytännössä lähetän vuosittain vuokrankorotusilmoituksen sähköpostilla tai kirjallisesti, jossa myös selitän, miten vuokrankorotus on laskettu. Mikäli ilmoitusta ei kuulu, vuokra ei muutu.

Vuokranantaja maksaa kuukausittain hoitovastiketta. Asuinkerrostalojen ylläpitokustannukset nousivat 5,4 % viimeisen 12 kuukauden aikana (Tilastokeskus 18.3.2022). Lisäksi taloyhtiössä tehdään aika-ajoin erilaisia remontteja, joiden rahoittamiseen vuokranantaja osallistuu maksamalla kuukausittain korjaus- ja/tai rahoitusvastiketta. Vuokrankorotukset eivät yleensä mene suoraan vuokranantajan taskuun, vaan usein ne kattavat kohonneita kustannuksia. Näin ne mahdollistavat myös asuntojen remontointia ja kodinkoneiden uusimisia eli asunnon ylläpitoa hyvänä vuokrakotina tulevaisuudessakin.

4. Vuokran maksuajankohta

Laissa on säädetty, että vuokra on maksettava viimeistään kuun toisena päivänä. Sopimuksen tekovaiheessa sinulla on mahdollisuus ehdottaa itsellesi paremmin sopivaa vuokranmaksupäivää perusteluineen ja tulen sen todennäköisesti hyväksymään. Vastapainoksi edellytän, että maksat vuokran tililtäsi joka kuukausi viimeistään yhteisesti sovittuna päivänä.

Olen ottanut pankista lainaa asunnon ostamiseen. Lainaneuvottelujen yhteydessä pankki kysyy, minä päivänä lainan korot ja lyhennykset veloitetaan tililtäni. Vastapainoksi pankki edellyttää, että tililläni on riittävästi rahaa korkojen ja lyhennysten maksamiseen joka kuukausi pankin kanssa yhteisesti sovittuna päivänä.

Mikäli joskus syntyy poikkeustilanne, ettet pysty vuokraa maksamaan sovittuna päivänä, ilmoita siitä minulle etukäteen. Vuokrasopimuksessa on määritelty sakkomenettely myöhästyneeseen vuokranmaksuun liittyen. Muistutusmaksua ja viivästyskorkoa ei peritä, jos olet etukäteen ilmoittanut tilanteesta ja maksat vuokran itse ehdottamasi ja hyväksymäni suunnitelman mukaisesti.

5. Vakuus

Vakuus on vakuus eikä takuuvuokra tai vuokravakuus. Vuokranmaksun turvaamisen lisäksi sillä turvataan myös asunnon hyvää hoitoa loppusiivous mukaanlukien. Vakuus ei ole vuokralaisen asunnolle aiheuttamien vahinkojen korvausvastuun yläraja. Toisaalta normaali asumisesta johtunut kuluminen ei oikeuta vakuuden pidättämiseen. Kun muutat asuntoon, tarkista asunto huolellisesti ja ota valokuvat kaikista huomaamistasi jäljistä ja ilmoita niistä minulle. Tähän vikojen havaitsemiseen on aikaa vuokrasuhteen alussa. Kaikkia vikoja ei voi heti huomata eikä aina valaistusolosuhteetkaan ole optimaalisia.

Vakuutta ei käytetä toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen yhteydessä määritellyn ennenaikaisesta irtisanomisesta johtuvan sopimussakon maksamiseen. Sopimussakko on maksettava sopimuksen mukaisesti.

Vakuutta ei käytetä irtisanomiskuukauden vuokran maksamiseen. Irtisanomiskuukauden vuokra on maksettava sopimuksen mukaisesti.

Vakuus ei ole vuokranantajan rahaa, vaan se on vuokralaisen omaisuutta koko vuokrasuhteen ajan. Vakuus palautetaan ja on palautettava vuokralaiselle vasta, mutta kuitenkin välittömästi vuokrasuhteen päätyttyä, mikäli vuokralainen on täyttänyt kaikki velvoitteensa. Jos kaikki muut velvoitteet on täytetty, mutta loppusiivous on huonosti tehty, en saa pidättää koko vakuutta, vaan ainoastaan loppusiivouksen kustannuksen suuruusluokkaa olevan summan.

6. Velvollisuus ilmoittaa vahingoista

Haluan pitää asunnon hyvässä kunnossa, koska se johtaa tyytyväisempiin vuokralaisiin ja parempaan vuokraustoiminnan kannattavuuteen. Ilmoita siis kaikista vahingoista ja ongelmista minulle välittömästi riippumatta siitä, kuka ne on aiheuttanut ja miten ne ovat aiheutuneet. Sinulla on velvollisuus ilmoittaa myös vuotavista hanoista ja wc-istuimesta tai tukkoisista viemäreistä ja lattiakaivoista välittömästi eikä vuokrasuhteen päättymisen yhteydessä.

Vuokralaiset VKL ry toimii vuokralaisen edunvalvojana ja heidän nettisivuiltaan löytyy tietopaketti vuokralaisen käyttöön, jossa on myös kerrottu vuokrasopimuksesta.

Pyrin noudattamaan asuinhuoneiston vuokrauksesta säädettyä lakia. En kuitenkaan ole juristi, joten en voi olla varma, että kaikki tulkintani ovat 100 %:sti lain mukaisia. Oikeusministeriön finlex.fi -palvelusta löytyy Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta.

Olen Suomen Vuokranantajat ry:n jäsen ja suosittelen jäseneksi liittymistä kaikille vuokranantajille. Jäsenten käytössä on ajanmukaiset kattavat sopimus- ja asiakirjamallit. Vuokralaiset VKL ry ja Suomen Vuokranantajat ry ovat olleet yhdessä laatimassa muun muassa ”Hyvä vuokratapa”- ja  ”Asuinhuoneiston tavallinen kuluminen” -oppaita, joita käytän omassa toiminnassani.

Lopuksi

Selitän vielä muutamia muita asioita, kun ennen allekirjoittamista käymme yhdessä vuokrasopimusluonnosta läpi. Muista, että tyhmiä kysymyksiä ei ole, vaan vuokranantajana mielelläni vastaan ihan kaikkiin kysymyksiin.

Vaikka päätyisit valitsemaan toisen vuokranantajan tarjoaman asunnon, voit käyttää tätä ohjeena käydessäsi vuokrasopimusta läpi tulevan vuokranantajan tai häntä edustavan vuokravälittäjän kanssa.