Onkohan oma kuuman markkinan asuntosijoituskohde liian kuuma? – 5 tarkkailtavaa asiaa – Blogi #314

”Tampere on asuntosijoittajien ykköskaupunki” otsikoi lehti ja jatkaa ”asunnot menevät kaupaksi, vaikka vuokrataso ei pysy kulujen mukana”. 

Hieman myöhemmin tekstissä kerrotaan, että ”heikko vuokrakehitys sekä nousevat hoito- ja korkokulut heikentävät asuntosijoittamisen kannattavuutta”. 

Kyseessä on Suomen Vuokranantajien teettämä ”Tuottotutkimus 2022”, johon jokaisen asuntosijoittajan kannattaa tutustua. Tutkimuksen tulokset perustuvat seuraaviin tekijöihin:

• Vuokrakehitys, 6v ka. kasvu, Tilastokeskus
• Arvonnousu, 5v ka. kasvu, Tilastokeskus
• Vuokratuotto, 6v ka. kasvu
• Markkinointiaika, 2015-2021 ka., Vuokraovi.com
• Väestönkasvu, 10v väestöennuste 2022-2031, Tilastokeskus
• Vuokralla asuvat, osuus vuonna 2020, Tilastokeskus
• Kehitysnäkymät, Vuokranantajien barometri kevät 2022, Vuokranantajat

Tampere on toistamiseen tutkimuksen ykköskaupunki. Varmaan viimeinenkin asuntosijoittaja jo tietää, että Tampere on kuuma. Olisiko nyt aika vihdoin lyödä kaikki peliin ja ostaa sijoitusasunto Tampereelta? Vai onko tällainen ihan kaikkien tiedossa oleva kuuma tieto sellainen, joka kertoo, että juna meni jo?

1. Kaikki Tampereenkaan asunnot hinnalla millä hyvänsä eivät ole hyviä asuntosijoituksia

Jos ei ole tehnyt itse pitkäjänteistä Tampereen seurantaa ja luulee, että tamperelaiset käyttävät manse-sanaa joka välissä ja kaikissa taivutusmuodoissa, suosittelen itse kysymään referenssejä vaikka Asuntopehtoorin välittäjistä. Itse tamperelainen Pääpehtoori laittaa omia rahojaan Tampereen alueen markkinoihin ja henkilökunnassa on useampia, joilla on omia rahoja kiinni tamperelaisissa sijoitusasunnoissa.

Asuntopehtoori on Ostan Asuntoja -sisällöntuotannon pitkäaikainen taloudellinen tukija. Ota tämä huomioon, kun teet itse päätöksen. Pointti on tietysti se, että oli kaupunki mikä tahansa, yksittäisen sijoitusasunnon ostaminen lähtee takamatkalta, jos siitä maksaa yli markkinahinnan, ja samalla laskee vuokratuotto-%:n liian korkealla vuokralla. Alueella asuntoja myyvä ja vuokraava, hyvät referenssit omaava välittäjä on pienen palkkionsa arvoinen opas sellaiselle, joka ei itse tunne aluetta.

Tutkimuksen kärkipään kuumista kaupungeistakaan ei kannata siis ostaa mitä tahansa asuntoa eikä yli markkinahinnan. 

2. Asumisen hoitomenot kasvavat asukkaiden tuloja nopeammin

”Heikko vuokrakehitys sekä nousevat hoito- ja korkokulut heikentävät asuntosijoittamisen kannattavuutta” -lause ei millään muotoa kuvaa kuumana hehkuvaa asuntosijoittamisnäkymää siinä ajankohdan poikkileikkauksessa, missä nuo kaikki toteutuvat. Tampereella omat asuntoni ovat menneet hyvin vuokralle haluamillani vuokratasoilla. Tein aikoinaan vuoden verran analyysiä, kun postinumeroalueita valitsin. Hylkäämilläni postinumeroalueilla ei ole mennyt yhtä hyvin, muttei huonosti.

Vaikeampaa onkin jo päättää ”asuntosijoittamisen suosio on laskussa” -kuvauksesta, onko asuntosijoittajien massa väärässä. Näyttäisi nimittäin siltä, että ”asuntosijoittamisen suosion huippu” osui ajankohtaan, jossa vuokrakehitys ja hoito- ja korkokulut olivat kaikki kääntymässä väärään suuntaan.

Kuluttajahintojen nousu on yllättänyt monet sekä suuruudellaan että kestollaan. Kotitalouksien tulot eivät ole pysyneet perässä, mikä on heikentänyt kotitalouksien kykyä maksaa asumisesta. Tai mikäli menoja on karsittu muualta, asumismenojen osuus kokonaistuloista on kasvanut. Välillisesti tämä heijastuu yritysten kannattavuuteen, josta voi seurata lomautus- ja yt-kierroksia. Ja tämä… kierre on ikävä.

Asumisen hoitomenot ja asukkaiden tulot ovat osittain paikallisia. Tämä on asuntosijoittamisen hienous. Tunnistamalla paikallisia tekijöitä, voi arvioida, miten asumisen kysyntä ohjautuu. 

Kohtuuhintaisemman asumisen (en tarkoita ARA:a) tarpeen lisääntyminen ohjaa kysyntää eri tavalla kuin kotitalouksien asumismenojen nousua nopeammin kasvava tulokehitys. Varo ostamasta yksittäistä sijoitusasuntoa segmentistä, jonka tarjonta on nousussa, mutta kysyntä laskussa.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.

UUTTA Asuntosalkunrakentaja.fi Blogissa: Sijoitusasunnon stailaus – lisäarvoa vai ajanhukkaa?

3. Happamoituminen on sekä uhka että mahdollisuus

Alle markkinahinnan ostamisessa happamoitunut kohde on osaavan asuntosijoittajan ja flippaajan mahdollisuus. Pitää vain selvittää, miksi kyseinen kohde ei liiku. Välillä löytyy perusteltu syy pysyä kohteesta kaukana. Joskus osoittautuu, että kukaan muu ei ole tunnistanut helmeä likaisen kuoren takia.

Happamoitunut kohde – mikä on motivoitunut myyjä osa 2? YouTube #25

Jos asuntojen myyntiajat pitenevät tasaisesti pidemmällä aikavälillä eikä kehitykseen löydy mitään tilapäistä selitystä, markkinahintojen nousuhissi todennäköisemmin hidastaa vauhtiaan. Asuntosijoittajan mahdollisuus hyödyntää markkinahintojen nousua jälleenrahoituksessa pienenee. Onko asuntosijoittajalla nyt lähestyvä mahdollisuus tehdä parempia asuntosijoituksia, jos hinnat laskevat?

Vuokra-asuntojen markkinointiajoissa pitäisi näkyä päinvastaista trendiä. Tämä indikoisi sitä, että asumisen kysyntä on yhä vahvaa, mutta se siirtyy vuokra-asumisen suuntaan. Markkinavuokrien nousu näkyisi alueen lähitulevaisuuden tilastoissa.

Jos kaikin puolin kelvollisten asuntojen myynti- ja vuokrausajat pitenevät, sijoitusasuntoa ostavan pitäisi olla erityisen hyvä analyysissään, ettei maksa kohteesta liikaa. Pitäisi omata joku perusta näkemykselle, miksi käännös positiiviseksi olisi nurkan takana.

4. Helsinkiläiselle asuntosijoittajalle kaikki Tampereella ja Turussa näyttää halvalta

Viime vuosien aikana kansainväliset kiinteistösijoittajat ovat tulleet Suomen asuntomarkkinoille. Perusteluina on lähes aina ollut, että Suomessa tuotot ovat suhteellisen hyviä, vaikka meidän mielestä hyvätuottoisia kohteita on ollut yhä vaikeampaa löytää. Samalla logiikalla helsinkiläinen suntosijoittaja voi katsoa Tampereen suuntaan, jossa vuokratuotto-% voi olla 0,5-1,0 %-yksikköä korkeampi. Absoluuttisestikin hinnat ovat alhaisempia ja siihen voi kuulua oma tonttikin. Ainakin itse aikoinaan hylkäsin Helsingin ja kiinnostuin Tampereesta juuri tällä logiikalla. 

Jos kiinalaiset olisivat kiinnostuneet suomalaisista asuntomarkkinoista, Tampereella voisi olla kokonaisia uusia kaupunginosia täynnä luksustason uusia kerrostaloja, joissa ei asu ketään. 

Mitä paremmin tuntee alueen ja sen asukkaiden maksukyvyn kehittymisnäkymät, sitä helpommin voi huomata, jos asuntojen hintakehitys alkaa katoamaan horisonttiin. Silloin liian moni ostaja tulee liian isojen rahasalkkujen kanssa ostelemaan kohteita, joiden arvostuksia ei paikallinen asukasmarkkina pysty sulattamaan. 

5. Turvamarginaali on todella pieni

Howard Marks muistuttaa Margin of Safety -konseptista. Hän myös kehottaa pitämään jalat maassa, koska kokeneenkin sijoittajan kaikki osaaminen perustuu jo tapahtuneeseen, mutta kaikki uudet sijoituspäätökset liittyvät tulevaisuuteen. Tasaisin väliajoin yritän muistuttaa asuntosijoittajia samoista aiheista. 

Moni on saattanut olla mukana asuntosijoittajana jo toistakymmentä vuotta, muttei ole koskaan kokenut käytännössä tilannetta, jossa turvamarginaalia tarvittaisiin käytännössä. 

Mikä on ”turvamarginaali” ja mitä se tarkoittaa asuntosijoittamisessa? – YouTube #124

Vielä on liian aikaista kuuluttaa, että koko 2020-luku tulee olemaan korkojen sekä rakentamisen ja energian hintojen osalta nopeammin nousevaa kuin mihin on totuttu. Ei sellaisen kehityksen todennäköisyys kuitenkaan ole 0 %. 

Euroopan Keskuspankki näyttäisi yrittävän, miten euroalueella toteutetaan samanaikaisesti sekä kiristävää pohjoista että löysää eteläistä rahapolitiikkaa. Ne, jotka oikeasti tietävät, kuinka tämä tulee menemään hyvin, eivät vieraile niissä podcasteissa, joita itse kuuntelen, eivätkä julkaise kirjoja.

Mitä suurempi osa elannosta tulee asuntosijoittamisen tulovirroista, sitä tärkeämpää on löytää kovaa maata edes jonkun tukijalan alle. Jos vuokraaminen on vaikeaa ja markkinavuokrat laskee, hoito- ja rahoitusvastikkeet nousee, remontit ja uudisrakentaminen kallistuu ja omissa tulonhankkimislainoissa korot nousee, monelle kirkastuu turvamarginaalin merkitys käytännössä. 

Turvamarginaali ei ole pelkästään yleiskäsite, vaan myös asuntosijoittajakohtainen. Miljoonan pankkitilisaldon omaavalle kaverille sama kohde samalla hinnalla näyttäytyy käytännössä ihan erilaiselta kuin kaverille, jonka tilillä on tonni tai kaksi kuun lopussa alkuvuoden asuntosijoituksen jäljiltä.

Meillä kaikilla on henkilökohtainen kyky sietää riskejä ja epävarmuutta. Varmaa on, että tällä hetkellä epävarmuus tulevasta on suurempi kuin pitkään aikaan. Jos riskinsietokyky on matala, turvamarginaalin pitäisi olla korkea. Kaikessa sijoittamisessa on riskinsä ja tuottoa ei voi saavuttaa, jos sitä ei tavoittele. Oma terveys on sijoittamista tärkeämpää, ja se on vaarassa, jos ei saa nukuttua itselle liian suuren riskin kanssa.

Yritä tunnistaa joitain asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtejä, joissa näet epävarmimman ajan jo ohitetun. Sellainen voisi olla tarjolla olevien vuokra-asuntojen määrän trendin kääntyminen selvään laskuun, jolloin voisi olettaa, että jo pitkään kohonneiden kustannusten kattamiseksi nousevat vuokrat tuovat helpotusta. Tai rakennustarvikevarastojen täyttyminen, joka näkyisi ensin hintojen nousun pysähtymisenä ja sitten kääntymisenä laskuun.

Palaa kohtaan 1 kertaamaan, miten voit varmistaa, ettet maksa liikaa siitä omasta sijoitusasunnosta.

Emman kanssa pohdittiin näitä asioita paljon: Emma Hustlaa Heikkilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #209

Harri Hurun ja Marko Kaarton asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistiin kesäkuussa 2021. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.

”Erinomainen tietopaketti nopeuttamaan asuntosijoittajana vaurastumista! Koko prosessi avattiin perinpohjaisesti ja sitä havainnollistettiin hyvin konkreettisilla luvuilla ja esimerkeillä. Jos tavoittelet enemmän kuin yhtä sijoitusasuntoa, niin näillä opeilla nopeutat prosessia huomattavasti!” JOONATAN VOLTTI Sijoitusvalmentaja ja Airbnb-kirjailija.