Siirry sisältöön

Massojen seuraaminen ei johda menestykseen asuntosijoittajana – Blogi #313

26/06/2022
Harri Huru Ostan Asuntoja

Kun asuntomarkkinoilla on myötätuuli, menestyminen näyttää helpolta, kun se tulee liittymällä muiden myötätuulesta nauttivien menestyjien joukkoon. Kun tuuli kääntyy vastaiseksi, silloin luonnollisesti testataan ne, joilla on kyky luovia vastatuuleen. Massojen mukana kulkeminen tarkoittaa vastatuuleen purjehtimisen yrittämistä kenties ilman puuttuvia taitoja.

Jotkut oppivat nopeasti, mutta se edellyttää taloudellisten mahdollisuuksien lisäksi vahvaa mentaliteettiä. Jottei kenelläkään jäisi mielikuvaa, että omani on täyttä rautaa, olen jo useamman viikon puntaroinut epävarmuudessa, pitäisikö edetä vai odottaa yhden käsillä olevan kaupan suhteen. Kauppa olisi hyvä, jos EKP etenee polkua 1, ja odottaminen kannattaisi, jos EKP etenee polkua 2. Mistä kokoan älylliset voimat, päättääkseni kumman etenemispolun uskon todennäköiisyydeltään selvästi suuremmaksi.

Kun tämän päätöksen olen tehnyt, sen jälkeen tulee analysoitavaksi vielä kaikki normaalit vuokraustoiminnan tekijät, kuten kaupungin työ- ja opiskelupaikkojen kehitysnäkymät, postinumeroalueella tarjollaolevat palvelut ja kohteen suhteellinen houkuttelevuus vuokrakotia tarvitsevien silmissä.

Emma Hustlaa Heikkilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #209

Vastatuulessa turvamarginaalin pitäisi olla korkeampi

0-korkojen ja hyvän rahoituksen saatavuuden myötätuulissa markkinahintojen nousulle oli hyvät yleisedellytykset varsinkin, kun isoja epävarmuustekijöitä ei ollut käsin kosketeltavissa näkyvillä. Monissa kasvukeskuksissa asuntosijoittajamassojen tuottovaatimukset eli vuokratuotto-% -taso, jolla kauppoja tehtiin, laski laskemistaan.

Omistusasujille asuntolainaa on yhä tarjolla historiallisesti erittäin matalilla korkotasoilla. Lähes asuntolainaehtoista tulonhankkimislainaa ei taida enää saada yhtä hyvillä ehdoilla, mutta mistään huikeasta korkotasosta ei voida puhua, vaikka korot olisivat nousseet kymmeniä prosentteja lyhyessä ajassa. 

Ansiotuloihin perustuvalle tulonhankkimislainalle tulee aina stoppi, kun toiminta kasvaa. Tämän rajapisteen jo ohittaneet asuntosijoittajat ovat huomanneet, että korkotaso ja varsinkin korkosuojauksen hinta on hetkessä noussut huikeasti.

Ostavana osapuolena varmuudella tiedän, että rahoituksen hinta on ihan eri tasolla kuin muutama kuukausi sitten. Myyvän osapuolen pitäisi ensinnäkin nähdä asia samalla tavalla ja toiseksi olla pelokkaampi sen suhteen, että korot jatkavat nousuaan. Tästä pitäisi nousta myyjälle pelkotila, että hänen lainanhoitomenonsa kasvavat edelleen, ja kohteen myyminen onnistuu jatkossa vain yhä suuremmalla kauppahinnan pudotuksella.

Juuri tällä hetkellä ostajana näyttäisi siltä, että epävarmuutta aiheuttavista tekijöistä ei ole pulaa eikä niille näy mitään loogista ratkaisua. Rahoituksen kustannus on selkeästi noussut kauppahinnan pysyessä muuttumattomana, jolloin turvamarginaali on pienentynyt vastatuulen samalla yltyessä.

Onko kaikki inflaatio yhtä ja samaa inflaatiota – Tiistaiaudio #223


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

OVV_logo

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook

Vuokranantajan nelikenttä – yrittäjä Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #185

Piristystä ja Joensuuta Satu Lukin Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #193


Kauppojen tekeminen voi edellyttää luovia ratkaisuja

Myötätuulessa ei luovien ratkaisujen tekemiselle ole välttämättä tarvetta, jos ilmaisen rahan aikana ”70 % taloyhtiölainaa + 15 % yhteistyöpankin vakuudetonta lainaa” -tyyppisiä tarjouksia lasketa luoviksi ratkaisuiksi.

Ainakin hetkeksi lainojen uudelleenjärjesteleminen yhdeksi uudeksi täyspitkäksi lainaksi voi olla monen asuntosijoittajan kannalta kannattamaton toimenpide, jos samalla menettää vanhoja edullisia marginaaleja. 

Jälleenrahoittaminen tapahtuu tänä päivänä eri korkotasolla kuin puoli vuotta sitten. Ostettavan kohteen, johon jälleenrahoitusta käytetään, täytyy olla joiltain osin selvästi edullisempi, jotta voisi saavuttaa edes saman kannattavuustason huomioimatta lisääntynyttä epävarmuutta, joka vaatisi parempaa kannattavuutta.

Kun yleisesti tunnetut kaupan kannattavuuteen vaikuttavat elementit on käyty läpi, silloin pitää katsoa, löytyykö sellaisia elementtejä, jotka pehmentäisivät ostajan huolia. Myyjällä voi olla jotain sellaista tarjottavaa, joka on ostajalle arvokkaampaa kuin myyjälle.

Myyjän rahoitus riippuu myyjästä, ei asuntosijoittajasta tai kohteesta – Tiistaiaudio #216

Lopullinen päätös vaatii henkistä kanttia lähteä vastatuuleen

Olen aina harjoittanut sijoitustoimintaa vastavirtaan kulkemalla. Aika voi kullata muistoja, mutta käsitykseni mukaan olen pohtinut onnistuneita vastavirtasijoituksia usein sitä kautta, kuinka suurena koen epäonnistumisen todennäköisyyden. Tämä on kaikkea muuta kuin ”all in” -meininkiä.

Tällä hetkellä pohdittavana on, onko vastatuuli vasta kokoamassa voimiaan, jolloin epäonnistumisen todennäköisyys olisi yhä suuri. Ovatko massat vielä ajatuksissa, että myötätuuli on tilapäisesti tyyntynyt ja kohta taas jatkettaisiin matkaa myötäisessä? Olenko itse liian varovainen? 

Jos pohdit vastaavaa, tee se omasta lähtötilanteestasi

Omaan asuntosijoitustoimintaani on osunut, tämän ajanhetken perusteella katsottuna, alkuvuosipuoliskolla paljon onnistumisia. Onnistuin jälleenrahoittamaan merkittävän määrän vapaita vakuusarvoja ja korkosuojaamaan ne nykyhetkeen verrattuna alhaisella korkotasolla. Alkuvuoden aikana hankitut kohteet ovat tuoneet laskentaoletuksiin nähden pelkästään positiivisia yllätyksiä. Myös niiden rahoitus on korkosuojattu matalien korkojen aikana ja mukana on myös luovaa ratkaisua, joka parantaa tilannetta entisestään. Muitakin onnistuneita päätöksiä tuli tehtyä. Kevättalven tyhjien kuukausien suma on purettu ja opiskelijasesonkiin lähden ilman yhtään tyhjää tai vapautuvaa asuntoa.

Putinia, USA:n abortti- ja aselakeja, Norjan terrori-iskua, Euroopan Keskuspankin viestintää, markkinakorkoja ja Suomen asuntopolitiikan kehitystä ei tavallinen yksityinen vuokranantaja pysty mitenkään kontrolloimaan. Näiden asioiden tuntikausia kestävät päivittäiset vaikuttamisyritykset ovat pahinta massojen mukana hyppimistä.

Tee pohdinnat omista lähtökohdista, älä minun tai muiden. Omaa mentaalikapasiteettiä voi kasvattaa pitäytymällä omissa rutiineissa ja keskittymällä asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnassa asioihin, joihin voi itse vaikuttaa.


Asuntosijoituskirja.fi

Harri Hurun ja Marko Kaarton asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistiin kesäkuussa 2021. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupastaAdlibriksestä ja booky.fi:stä.

”Erinomainen tietopaketti nopeuttamaan asuntosijoittajana vaurastumista! Koko prosessi avattiin perinpohjaisesti ja sitä havainnollistettiin hyvin konkreettisilla luvuilla ja esimerkeillä. Jos tavoittelet enemmän kuin yhtä sijoitusasuntoa, niin näillä opeilla nopeutat prosessia huomattavasti!” JOONATAN VOLTTI Sijoitusvalmentaja ja Airbnb-kirjailija.

5 kommenttia
  1. Joonatan Rautiola permalink

    Kiitos kirjoituksesta! Korkosuojauksen hinta on tosiaan moninkertainen verrattuna muutaman kuukauden takaiseen aikaan. Kiinteistöjen hoito- ja saneerausmenot ovat nousseet myös. Ehkä liidejä täytyy nyt saada entistä enemmän, koska matalampiin tarjouksiin tarttuu harvempi myyjä. Ja jospa epävarmemmat ajat nostavat vuokra-asuntojen kysyntää…

    • Kaikki nuo ovat täysin mahdollisia kehitysnäkymiä munkin mielestä. Keskuspankit ovat kapealla polulla, josta voi livetä tuhoamaan kysyntää liikaa, kun kuluttajahintojen nousua pitää puhkua pienemmäksi.

Trackbacks & Pingbacks

  1. Asuntosijoittajan 4 tekijää mediaimmuniteetin parantamiseksi? – Tiistaiaudio #225 | Ostan Asuntoja
  2. Emma Hustlaa Heikkilä Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #210 | Ostan Asuntoja
  3. Miksi asuntosijoittajan tulisi nyt aktivoitua passivoitumisen sijaan? – Tiistaiaudio #226 | Ostan Asuntoja

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: