Jyväskylän Kiinteistömaailma tilasi laatikollisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjoja. Yrittäjät Sanna Hotanen ja Visa Suojanen, asuntosijoittajia itsekin, korostavat, että haastavassa markkinatilanteessa alueen tuntevan ja hyvät referenssit omaavan kiinteistönvälittäjän avun merkitys kasvaa oli sitten myymässä tai ostamassa asuntoa.
Kiitos tilauksesta!
Jos suurempi tilausmäärä kiinnostaa, kysy lisää harri@ostanasuntoja.com.
Kiitos sponsorille Asuntosalkunrakentaja.fi.
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Tutustu ja tilaa kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Tänään pohditaan sitä, onko Keskon ostaman kahvipaketin hinta sama kuin hinta, jolla Kesko lavallisen paketteja myy ja miksi sekä Keskon että K-kauppiaan pitää tehdä voittoa samaa kahvipakettia myymällä. Mikä siis voisi olla kahvipaketin markkinahinta, miten se määrittyy ja kuinka usein se muuttuu?
Yhteys asuntosijoittamiseen totta kai löytyy, kunhan virittäytyy tunnelmaan alun räntin avulla.
Onko sinulla lähipiirissä 14-25 -vuotias nuori, joka opettelee tekemään itsenäisiä rahapäätöksiä. Ostan Asunto Podcastissakin vierailleet Terhi Majasalmi #31 ja Minna Nikula #102 ovat julkaisemassa Vaurastuvan Nuoren Rahakirjan, jossa käydään läpi, miten eri päätökset vaikuttavat nuoren omaan talouteen, ja miten nuori voi suunnitella itselleen sopivat päätökset. Tilaa joulukuussa ilmestynyt kirja osoitteesta vauraat.fi
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosalkunrakentaja Blogista: Sähköpostilistan koko ylitti 40 000 rajan – miten kaikki alkoi?
Kovakantisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilaaminen onnistuu asuntosijoituskirja.fi -sivuilta ja koodilla KOTIMATKA saa 30 %:n alennuksen.
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Tutustu ja osallistu kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan valmennukseen kurssin nettisivuilta.
Muuta tuoretta sisältöä:
Asuntosijoittajan 7 yleisintä kysymystä ja pohdintani niihin – Blogi #338
Miten nollapisteestä aloittava voi tulla täysaikaiseksi asuntosijoittajaksi? – Tiistaiaudio #249
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Tutustu ja tilaa kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Tämän kerran blogissa käyn 7 yleisintä kysymystä, jotka tuntuvat toistuvan koko ajan asuntosijoittajien ja vuokranantajien lähettämissä viesteissä.
Olen kovasti kiitollinen kaikista viesteistä ja kysymyksistä. Jos vastaisin henkilökohtaisesti kaikkiin, podcastien tuotanto loppuisi ajan puutteen takia. Ostan Asuntoja -kanavien kautta tavoitan kymmeniä tuhansia silmä- ja korvapareja kuukaudesta toiseen. Tiedon jakamisen kannalta se on tehokkaampaa kuin yksittäisiin viesteihin vastaaminen. Tarjolla on myös Ostan Asuntoja Blogin, Ostan Asuntoja Tiistaiaudion ja Ostan Asuntoja Podcastin rinnalla maksulliset
Viestien ja kysymysten perusteella yritän tuottaa sisältöä, jotta mahdollisimman moni voisi saada siitä hyötyä omaan ajatteluunsa ja toimintaansa. Joskus sisältö tulee kysyjälle kenties aivan liian pitkällä viiveellä. Hyvin usein sisällön tuottaminen liittyy omiin pohdintoihin.
Kun joku todella haluaa henkilökohtaista sparrausta, siihenkin olen varannut 2 maksullista aikaa kuukaudessa. Maksullisuus on toistaiseksi ainoa keino, jonka olen keksinyt erottamaan juuri ne, jotka todella haluavat henkilökohtaista sparrausta.
Tähän blogikirjoitukseen olen koonnut 7 tyypillisintä ja toistuvaa kysymystä.
1. Onko nyt hyvä aika hankkia sijoitusasunto?
Valtamediaa myydään jutuilla, joissa siirrytään myyjän markkinoista ostajan markkinoihin ja päinvastoin. Kun korot olivat matalia ja tulonhankkimislainaa sai asuntoa vakuutena käyttäen hyvillä ehdoilla, hyviä asuntosijoituskohteita tuntui olevan vaikea löytää. Oli myyjän markkinat.
Kun rahoituksen hinta ja ehdot ovat ennätyksellisen nopeasti heikentyneet, ostajista tuntuu siltä, että myyjät eivät ole tajunneet uutta realiteettia, jossa tahdin määrää ostaja. Myyjät katselevat vuoden 2021 hintoja. Kaikki ovat sitä mieltä, että joku on väärässä. Yksi asiantuntija tietää korkojen huipun jo saavutetun, kunnes huomaa tietäneensä väärin. Toinen ennustaa, että alennusmyynnit ovat kohta ohi, kun kolmas on juuri julkaissut ennusteen, että 5 % lähtee hinnoista 2023.
“Osta ja pidä” -asuntosijoittamisessa vuokraustoiminta on oleellisempaa. Paikallinen vuokra-asuntojen kysyntä pitäisi jollain tavalla kasvaa ja mieluummin siten, että tarjonnan kasvu ei pysy perässä.
Asuntomarkkinoiden ajoittaminen ei ole helppoa, mutta liikkeet kaikkiin suuntiin ovat suhteellisen hitaita. Asuntomarkkinoillakin voi olla häiriötilanteita, jotka kestävät pidempään kuin joidenkin asuntosijoittajien ja vuokranantajien puskurit.
Oma vastaukseni tähän kysymykseen on, että aina on hyvä aika tehdä kannattavia asuntosijoituksia. Ajoittamisen vaikeudesta huolimatta välillä on syytä olla varovaisempi ja välillä painaa kaasua.
Asuntopehtoorin Blogista: Miksi aika markkinoilla voittaa markkinoiden ajoittamisen?
2. Kannattaako asuntosijoittamista varten perustaa yritys?
Kun hoitovastikkeet nousevat, korot ja marginaalit nousevat sekä laina-ajat ja maksuajat lyhenevät, osakeyhtiön kautta sijoittamiseen liittyvät kysymykset vähenevät.
Yleisellä tasolla osakeyhtiön perustaminen on sitä järkevämpää, mitä ammattimaisemmin haluaa toimia ja toimintaa yli 10 sijoitusasunnon salkkuun kasvattaa. Tähän on erilaisia poikkeuksia riippuen vaikkapa siitä, onko yritys jo olemassa ja tuottaako se hyvää tulosta muilla liiketoiminnoilla. Flippaamista harjoittavalle vastaus voi myös olla erilainen kuin vuokraustoimintaan fokusoituvalle.
3. Kannattaako sijoittaa pitkän lyhennysvapaan uudisasuntoon?
Moni on ajattelematta kopioinut jonkun toisen suusta tulleen tai siihen pistetyn toisensa kumoavat perustelut:
- Suosin pitkiä lyhennysvapaita hyvän kassavirran takia.
- Suosin uudisasuntoja verosuunnitteluhyödyn takia.
Jompikumpi yksinään on loogisempi perustelu, kunhan ymmärtää, että pitkän lyhennysvapaan ajalta ostaa kassavirran kalliilla, koska lyhennysvapaa maksimoi verot. Silloin lyhennysvapaan verojen jälkeiselle kassavirralle pitäisi löytää kannattava sijoituskohde, joka tuottaisi enemmän kuin maksettavat verot.
Verosuunnitteluhyöty on looginen peruste, mutta silloin pitää keskittyä löytämään lyhennysvapaapakottomia uudisasuntoja. Tähän tulee kohta lainsäätäjä apuun.
Yleisellä tasolla vastaan, että 6-12 kuukauden mittainen lyhennysvapaa kohteen valmistumisesta on verosuunnitteluhyötyä tavoittelevalle parempi kuin pitkän lyhennysvapaapakon kohde. Lisäksi lyhennysten alkaminen pienentää velkavipua.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
4. Voiko tukkukauppiaaseen luottaa?
Ostan Asuntoja -kanavien pitkäaikaiset sponsorit Sijoitusasunnot.com ja Asuntosalkunrakentaja.fi harjoittavat molemmat yhtenä liiketoimintanaan tukkukauppaa. Myös Kesko harjoittaa tukkukauppaa.
Peruslogiikka lähtee siitä, että mitä pidempään toimija on markkinoilla ollut, sitä useampi asiakas on heiltä ostanut ja on ostoksiinsa tyytyväinen. Sosiaalinen media rankaisee nopeasti. Jatkuvasti asiakastyytymättömyyttä kasvattava toimija kuihtuu markkinoilta pois.
Olen itse toistaiseksi onnistunut ostamaan tukkukauppiaiden kautta vain hyviä sijoituskohteita. Tästä huolimatta tai ehkä juuri siitä syystä vastaan, että vastuu sijoituspäätöksestä on aina sijoittajalla itsellään. Tukkukauppiailta saa yleensä hyvät pohjamateriaalit ostopäätöksen avuksi.
Tukkukauppias myy halvalla – mikä on motivoitunut myyjä osa 6 – YouTube #104
5. Uskaltaako vieraalle paikkakunnalle sijoittaa?
Kaikkien asuntosijoittamisesta kiinnostuneiden suomalaisten kotinurkat eivät välttämättä ole kovin hyviä asuntosijoittamisen kannalta. Silloin pitää lähteä merta edemmäs kalaan tai ainakin viereiseen tai lähimpään kaupunkiin.
Vieraalle paikkakunnalle sijoittaminen voi toimia ihan hyvin. Omat sijoitukseni jakautuvat useammalle paikkakunnalle, joita kaikkia kuitenkin yhdistää jonkinmoinen elämäni varrella hankittu paikallistuntemus tai ainakin -tietämys. Tämä on myös helpottanut erilaisten paikallisten kumppaniverkostojen luontia.
Vastaukseni on tähän, että yhtä oikeaa vastausta ei ole. Jos lähdet vieraalle paikkakunnalle, pyri valitsemaan sellainen paikkakunta, jossa muutenkin käyt ja kävisit.
Miksi EI sijoittaa vieraalle paikkakunnalle? 3 syytä – Blogi #212
6. Voiko omaa asuntoa vakuutena käyttäen nopeuttaa asuntosijoittamista?
Viimeisten vuosien aikana monelle on syntynyt käsitys, että maksimoimalla velkavivun voi maksimoida kannattavan kasvun. Jotkut ovat ottaneet oman kodin vapaata vakuusarvoa vastaan lisää tulonhankkimislainaa.
Tällainen lähestymistapa toimii parhaiten nousevien vuokrien ja nousevien asuntojen markkinahintojen maailmassa. Silloin markkinoiden myötätuuli auttaa sijoitusten kääntymisessä hyviksi.
Kääntymisessä auttaa tietysti myös asuntosijoittajan omat taidot ja toimet. Ennemmin tai myöhemmin markkinoilla tulee tilanteita, joissa nämä taidot mitataan ja niistä on hyötyä. Lopulta kysymys on enemmän siitä, kuinka hyvin oppii ja onnistuu kierrättämään sitä samaa käteispääomaa, jota omarahoitusosuudeksi kutsutaan.
Vastaan siis yleisesti, että vierasta pääomaa tulee ehdottomasti käyttää, mutta kohtuullisesti ja vastuulliisesti. Kohtuun ylärajana pidän 70 %:n velkavivun maksimia käypään markkina-arvoon suhteutettuna. Vastuullisena pidän sitä, että esimerkiksi oman perheen kodin vapaan vakuuden hyödyntämistä edeltää perheneuvottelu siitä, miten toimitaan, jos kaikki menee pieleen.
Asuntosijoittajan riskinsietokyky ja kyky ottaa riskiä – Tiistaiaudio #243
7. Uskaltaako sijoitusasunnon ostaa vuokralaisineen?
Kun ostaa kokonaisen vanhan vuokratalon, kaupat tehdään yleensä vuokralaisineen. Lisäksi ne pyritään tekemään siten, että asukkaiden asumista ei häiritä eikä toisaalta anneta turhaa syytä huoleen. Ostajakandidaatti pääsee yleensä tutustumaan vain kohteen tyhjiin asuntoihin ja yleistiloihin.
Sijoitusasunnon ostaminen vuokralaisineen voi usein olla kaikista paras vaihtoehto. Vuokratuloa alkaa uudelle omistajalle kertymään heti. Verottajan “vuokraustoiminnan käytössä” -ehto remonttikulujen vuokratuloista vähentämiseksi täytty myöskin samalla.
Valtaosa vuokralaisista, vuokranantajista ja sijoitusasuntojen myyjistä on ihan hyviä ihmisiä. Joukkoon mahtuu myös pieni ryhmä huonoja, joille totuudessa pysyminen ei ole liiketoiminnan arvo. Jos sijoitusasunnon ostaa vuokralaisineen, myyjän tulisi toimittaa ja ostajan tulisi ehdottomasti pyytää myyjältä mahdollisimman kattavasti dokumentaatiota asunnosta, vuokralaisesta ja vuokrasopimuksesta. Myyjä on kauppakirjan ehtojen mukaankin velvollinen toimittamaan kaikki käytössään oleva tieto, joka voi vaikuttaa ostajan päätökseen.
Vastaan aina, että vuokralainen ei ole este sijoitusasuntokaupan tekemiselle. Tärkeää on myös muistaa, ettei maksa myyjälle potentiaalista mitään. Jos myyjän mielestä vuokrassa on 100 euron korotusmahdollisuus, se on myyjän vika ja ongelma, että hän on jättänyt korotukset tekemättä. Siitä ei tulisi myyjää kauppahinnassa palkita.
Asunto myydään vuokralaisineen – mikä on motivoitunut myyjä osa 4? YouTube #40
Riskitöntä sijoitusta ei ole
Kaikki kysymykset perustuvat tietynlaiseen huoleen siitä, onko sijoitus hyvä. Guru voisi jokaiseen kysymykseen antaa selkeitä “kyllä/ei” -vastauksia. Huru-ukko mutisee suupielestään erilaisia linkkejä omiin ja muiden asuntosijoittajien sisältöihin ja kehottaa opiskelemaan, pohtimaan ja päättämään itse.
Kaikki nämä kysymykset ovat erinomaisia. Jokaisen niitä kysyvän pitäisi olla jo vähän tyytyväinen itseensä, että näitä asioita pohtii ja kysyy. Lopulta se päätös pitää tehdä itse. Usein se ei mene pahasti pieleen, jos päätöstä edeltää oma pohdinta, mahdollisten riskien tunnistaminen ja niiden ennaltaehkäisevä toiminta. Joskus voi joutua odottamaan, mutta sellaista tämä asuntosijoittaminen onkin.
Miten nollapisteestä aloittava voi tulla täysaikaiseksi asuntosijoittajaksi? – Tiistaiaudio #249
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä. 
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen. Kiitos Asuntopehtoori, Peab, Suomen Vuokranantajat, If, Flatco, Huutokaupat.com ja Vuokraovi.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Sami Pietilä oli Ostan Asuntoja Podcastin vieraana kesällä 2021 Olympiatason korkosuojausta Sami Pietilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #157. Silloin käytiin rautalangasta vääntäen korkosuojausta. Jos haluat saada parhaan hyödyyn ja opin, aloita kuuntelemalla tai kertaamalla tuolla jaksolla.
Kuuntelijoiden kysymysten perusteella pyysin Samia uusintavierailulle. Ensimmäisessä Asuntosijoittajan ongelmat lainatyypeittäin rautalangasta Sami Pietilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #233 käsiteltiin ongelmatiikkaa sekä taloyhtiön yhteisvastuullisuuden näkökulmasta että asuntosijoittajan näkökulmasta:
- Kotitalouksien kuluttajasuojan piirissä olevaa tulonhankimislainaa omaavan maksuvaikeuksiin joutumista.
- Uudiskohteen taloyhtiölaina, jossa yhden asunnon omistava osakas joutuu maksuvaikeuksiin.
- Uudiskohdetta, joka yhä on lyhennysvapaalla, ja jossa vakuuden arvo on tippunut, mutta osakkaat eivät ole maksuvaikeuksissa.
Tänään jatketaan
- Uudiskohteella, jossa lyhennysvapaa loppunut, mutta useammalla osakkaalla on silti tiukkaa.
- Kuinka 5 vuotta sitten valmistunut uudiskohde eroaa juuri valmistuneesta?
- Käydään yrityksen kautta asuntosijoittaminen ja sen rahoitushaaste eli lyhyt laina-aika.
- Kysynn hännän jälleenrahoittamisesta ja juttelemme yrityksen velkavivun käytöstä.
- Samaa vastaa kuuntelijakysymyksiin remonttilimiitin käytöstä ja taloyhtiölainan kilpailutus ja uudelleenjärjestely keinoina keventää rahoitustaakkaa.
Muuta ajankohtaista sisältöä problematiikkaa ennaltaehkäisemään:
10 keinoa saada ”kaupat kotiin” vuokratasoa alentamatta – Tiistaiaudio #248
Kiristyvä velkamarkkina asuntosijoittajan uhkana? – Blogi #336
Vuokrataso asuntosijoittajan sijoituskriteeristössä Osa 2 – mistä tietoa? – Blogi #335
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197
”18 vuoden kiinteistösykli” by Danila Yönsini Asuntopehtoori Blogissa – Tiistaiaudio #236
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Kuka tahansa voi olla vuokranantaja – kuka tahansa voi asua vuokralla.
Asuntosijoittajan tai sellaiseksi aikovan mielessä liikkuu monia kysymyksiä. Miten tunnistaa hyvä sijoituskohde? Miten onnistua vuokralaisvalinnassa? Mitä vuokrasopimukseen tulee kirjata? Mistä apua ongelmatilanteisiin?
Tietoa tarjoaa Suomen Vuokranantajat – hyvien vuokranantajien yhteisö, jonka jäsenenä vuokranantaminen on palkitsevampaa, turvallisempaa ja helpompaa.
Liity joukkoon: vuokranantajat.fi.”
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Onko sinulla lähipiirissä 14-25 -vuotias nuori, joka opettelee tekemään itsenäisiä rahapäätöksiä. Ostan Asunto Podcastissakin vierailleet Terhi Majasalmi #31 ja Minna Nikula #102 ovat julkaisemassa Vaurastuvan Nuoren Rahakirjan, jossa käydään läpi, miten eri päätökset vaikuttavat nuoren omaan talouteen, ja miten nuori voi suunnitella itselleen sopivat päätökset. Tilaa kirja osoitteesta vauraat.fi
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Tutustu ja tilaa kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Kiitos sponsorille OVV.
Yritin tehdä positiivisen tiistaiaudion ja kuvata polkua, miten täysin ilman kokemusta voi päätyä täysaikaiseksi asuntosijoittajaksi.
Polku koostuu kolmesta päävaiheesta:
- Vaihe ennen ensimmäisen asuntosijoituksen tekemistä.
- Ensimmäiset 1-3 sijoitusasuntoa ja sitten 4-8.
- Palkkatyön korvaaminen asuntosijoittamisella.
Onko sinulla lähipiirissä 14-25 -vuotias nuori, joka opettelee tekemään itsenäisiä rahapäätöksiä. Ostan Asunto Podcastissakin vierailleet Terhi Majasalmi #31 ja Minna Nikula #102 ovat julkaisemassa Vaurastuvan Nuoren Rahakirjan, jossa käydään läpi, miten eri päätökset vaikuttavat nuoren omaan talouteen, ja miten nuori voi suunnitella itselleen sopivat päätökset. Ennakkotilaa joulukuussa ilmestyvä kirja osoitteesta vauraat.fi
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Kovakantisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilaaminen onnistuu asuntosijoituskirja.fi -sivuilta ja koodilla KOTIMATKA saa 30 %:n alennuksen.
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Tutustu ja osallistu kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan valmennukseen kurssin nettisivuilta.
Muuta tuoretta sisältöä:
Vuokrataso asuntosijoittajan sijoituskriteeristössä Osa 2 – mistä tietoa? – Blogi #335
Asuntosijoittajan 6 yöunet vievää huolta – Blogi #337
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
OVV Asuntopalvelut Turku tilasi laatikollisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjoja. Yrittäjä Johanna Manner: ”Meillä OVV Turun toimipisteessä uskotaan pitkäjänteiseen asuntosijoittamiseen ja pitkäaikaisiin asiakassuhteisiin. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan kasvuun tähtäävä ajattelu on linjassa sekä asiakkaidemme että yrityksemme tavoitteiden kanssa.”
Kiitos tilauksesta. Jos toimit asuntosijoittajien ja vuokranantajien parissa ja halaut tilata suuremman määrän kirjoja, ole yhteydessä harri@ostanasuntoja.com
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Tutustu ja tilaa kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Viime sunnuntaina kirjoitin omista pohdinnoistani, minkälaiseksi uhaksi kiristyvä velkamarkkina voisi tulla Kiristyvä velkamarkkina asuntosijoittajan uhkana? – Blogi #336.
Ostan Asuntoja Podcastin puolella Sami Pietilän toisen vierailun Osa 1 on jo kuunneltavissa Asuntosijoittajan ongelmat lainatyypeittäin rautalangasta Sami Pietilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #233.
Tällä kertaa yritän pohtia yleisemmällä tasolla, mitä kaikkia huolia suoran ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan arkeen voi kuulua. Joku lukija kenties huomaa, että joku toinen omaisuuslaji olisi hänelle huolettomampi. Monelle helpotusta voi tuoda sen huomaaminen, että vuosikymmenten saatossa asuntosijoittajat ovat näitä samoja huolia kohdanneet ja aina asuntoihin vaan sijoitetaan.
1. ”Kauhu-piip”
Joskus osaamaton vuokranantaja tulee huijatuksi, kun hän erehtyy luulemaan huijaria vuokralaiskandidaatiksi. Osa huijatuiksi tulleista ymmärtää sen, että näin voi joskus käydä. Osa etsii toimittajan paikalle ja sitten lähdetään valtamedian avustuksella hakemaan syyllisiä kaikkialta muualta kuin peilistä. Journalistiksi tekeytynyt median klikkimyyjä on voittaja tässä säännöllisesti toteutuvassa kuviossa.
Miten vuokranantaja voi välttää huijarin? – 4+1 keinoa YouTube #70
Realistisempi tapaus on, että vuokrasuhteen aikana vuokralaisen taloudellinen tilanne heikkenee siten, ettei hän pysty maksamaan vuokria. Terveys ja varsinkin henkinen tasapaino voi myös järkkyä, jolloin itsestä ja vuokrakodistaan huolehtiminen ei onnistu.
Unilääke: Panosta hyviin vuokrakoteihin. Niihin löytyy todennäköisemmin hyvä vuokralainen. Opettele vuokralaisvalintaan liittyvät perustaidot tai käytä hyvät referenssit omaavaa vuokravälittäjää. Auta vuokralaista hakemaan apua.
2. Odottamattomat yllättävät vahingot
”Laita pyyhkeitä lattialle joka aamu ennen töihin lähtöä” olisi ollut foliohatun arvoinen uhka, jos sellaisen väitti olevan todellinen vuosi sitten. Nyt joka paikasta tulee ohjeita, miten toimia suunnitellun sähkökatkon aikana tänä talvena. Yksikään asuntosijoittaja ei voi vaikuttaa säätilaan ja tammikuun paukkupakkaset sähkökatkouhkineen tulevat, jos ovat tullakseen. Tuleekohan ilmastolockdownit, kun kansalaisia kehoitetaan pakkasilla etätöihin energian säästämiseksi?
Vahinkojen todennäköisyyttä voi pyrkiä ennaltaehkäisemään sijoittamalla suunnitelmallisesti hyvin hoidettuihin taloyhtiöihin. Kun sijoituksen on tehnyt, voi osallistua taloyhtiön hallintoon ja myötävaikuttaa tähän. Taloyhtiöissä on vakuutukset, joista korvataan tiettyjä vahinkoja.
Unilääke: Selitä vuokralaiselle, kuinka järkevää on pitää kotivakuutus voimassa sen jälkeenkin, kun todistuksen on vuokranantajalle toimittanut. Ota vuokranantajan vakuutus varsinkin alkutaipaleella, jos ensimmäiset sijoitusasunnot muodostavat valtaosan sijoitusvarallisuudesta.
3. Negatiivinen kassavirta
Suomi on pieni maa ja viime vuosina on kehittynyt sellaisia asuntosijoitusoppeja, joita ei löydy asuntosijoittamista käsittelevästä kirjallisuudesta. Liian moni joutuu oppimaan niitä nyt käytännön kautta.
En osaa ennustaa tulevaisuutta ja omakin asuntosalkku voi olla tiukoilla jonain päivänä. Hieman surullisena seuraan tuoreimman asuntosijoittajasukupolven keskusteluja, kun vuoden 2023 aikana tulee korotuksia rahoitus- ja hoitovastikkeisiin. Liian moni lyhennyysvapaapakkoa hyödyntänyt ei ole laittanut verojen jälkeisiä kassavirtoja puskuriin.
Unilääke: Hanki lisää tuloja, pienennä kustannuksia ja lainanhoitomenoja. Jos vuokraustoiminta on viimeisen päälle hiouttu eikä mitään vuokratasoa ja -astetta nostavaa ole tehtävissä, jäljelle jää kustannusten karsinta ja menojen pienentäminen.
Tee kartoitus omasta tilanteesta, toivo parannusta mutta valmistaudu huonompaan. Lainojen lyhennykset ovat merkittävä menoerä. Käy pankissa selvittämässä mahdollisuudet lyhennysvapaaseen ja lainan uudelleenjärjestelyyn, jossa laina-aikaa pidentämällä saadaan kuukausittainen lyhennys pienemmäksi.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
4. Kaikki kaatuu päälle
Pienten paikkakuntien asuntosijoittamisen yksi ominaisuuksista on, että ostajaa ei välttämättä löydy nopeasti, vaikka hintapyyntöä tiputtaisi reilustikin. Jos sijoitusasunnosta on maksettu 20-30 000 euroa velattomana kauppahintana, harvalla menee yöunet sen takia, että otsikoissa uhataan 10 %:n syöksyä hintoihin. Monelle se on tuollaisen asunnon yhden vuoden verojen jälkeinen kassavirta, vaikka vipua olisi käytetty 70 %.
Tällaisia sijoitusasuntoja ostaneet asuntosijoittajat eivät ole menettäneet yöuniaan arvonnousu-unelmien rapistuessa eivätkä todennäköisesti menetä yöuniaan arvonlasku-uutisia lukiessaan. Uniongelmat liittyvät enemmän siihen, onko linjasaneerauksen toteuttamista venytetty liian pitkälle ja saako siihen rahoitusta.
Unilääke: Mieti ennen kauppakirjan allekirjoitusta suunnitelma B ja suunnitelma C sitä varten, että suunnitelma A ei toteudu.
Megatrendimarkkinoilla myyminen on helppoa, mutta hintatasotakuuta ei ole juuri siinä hetkessä, kun moni muukin on myymässä. Pikkupaikkakunnalla pitää tehdä töitä sen eteen, että saa muut osakkaat ymmärtämään suunnitellun kunnossapidon tärkeyden. Asumisarvon katoaminen vie 20 000 euron sijoitusasunnon arvosta 20 000 euroa viemärien lauetessa ja talon muututtua asumiskelvottomaksi.
5. Geopoliittinenpandemiakeskuspankkiepävarmuus
Taloudellinen epävarmuus on aina jollain tavalla läsnä asuntosijoittajan arjessa. Yöuniin se hiipii, kun negatiivisia asioita realisoituu peräjälkeen eikä valoa näy.
Suomen 90-luvun laman, vuosituhannen vaihteen internetkuplan ja finanssikriisin sijoittajana kokeneena en enää menetä yöuniani niin helposti kuin vasta ensimmäistä kriisiään kokeva. Jokaisessa kriisissä on syntynyt myös mahdollisuuksia.
Unilääke: Sijoita lineaarisiin, turvallisiin ja pitkällä aikajänteellä luotettaviin paikallisiin asuntomarkkinoihin
”Yritysjohtajat valitsivat Tampereen / Helsingin keskustassa on 100 tyhjää liiketilaa” ovat ristiriitaisia uutisia ”Kasvukolmion kärkikaupungit Helsinki, Tampere ja Turku ovat voittajia” -uutisten kanssa. Tällä hetkellä eletään uutisaikaa, jossa Tampere voittaa ja Helsinki epäonnistuu vähän kaikessa. Voisi luulla, että tätä vauhtia muutaman vuoden päästä vaalit voittaa puolue, joka siirtää eduskunnan uuteen Suomen pääkaupunkiin.
6. Suoralla viivalla piirretty 2024 tavoite näyttää karkaavan käsistä
Kun ”hyviä sijoitusasuntoja on vaikea löytää” muuttuu ”hyvään sijoitusasuntoon ei saa rahoitusta”, huomaa suorien tavoiteviivojen piirtämisen realismin.
Jos juuri minä saisin 0-korkoista hyväehtoista lainaa, kun kaikilla muilla saatavuus ja ehdot heikkenevät, voisi 1 000 asunnon visioni toteutua vielä tässä joulukuussa. Käytännössä visioksi asetettu 2025 ei ole yhtään sen lähempänä tai kauempana, koska minullakin rahoituksen saatavuus vaikeutuu. Tämä on yksi syy heiluntaliikkeeseen suoran viivan sijaan. Ostajia on vähemmän siksikin, kun varovaisiksi tulleista pankeista ei saa rahaa.
Vaikka haluaisinkin pitää jälleenrahoituksella velkavipua lähempänä 70 %, viimeistään pankkisiperia opettaa, että 50 % on välillä ihan hyvä. Osakeyhtiön kautta sijoittava huomaa käytännössä, että 10-15 vuoden maksuajalla hyväkään diili ei välttämättä generoi positiivista kassavirtaa, jos vipu on 70 %.
Unilääke: Mieti, kuinka monta sataa kertaa pitää kuulla ”asuntosijoittajan kvartaali on 25 vuotta”, että sisäistää sen ennen nukkumaanmenoa. Vahvoille perustuksille rakennettu talo kestää parhaiten. Kärsimättömyys ja nopea kasvu ei kuulu asuntosijoittamiseen. Hyväksy se ja toimi sen mukaan ja nukut paremmin.
Yhdistä tämän kuudennen kohdan pohdinta uudestaan kohtaan 5. Mitään kiirettä ei ole muodostaa varmaa mielipidettä siitä, onko Turku seuraava Tampere vai toipuuko Helsinki tai mikä on Porin ja Vaasan kohtalo. Kaikissa näissä kaupungeissa asutaan vuokrakodeissa 10 vuodenkin päästä.
Yhteenveto
Jos haluat edetä ja menestyä asuntosijoittamisessa, on tärkeää välttää jo kerätyn varallisuuden pakkomyynnit tilanteissa, joissa hinnat ovat pohjilla. Joskus se edellyttää sitä, että panostaa unen laatuun pitkäjänteisesti, jolloin parhaimmilta tuntuvat juhlat joutuu joskus jättämään väliin.
Pidä asunnot vuokrattuina käyvällä vuokratasolla 10 keinoa saada ”kaupat kotiin” vuokratasoa alentamatta – Tiistaiaudio #248.
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Vuokrataso asuntosijoittajan sijoituskriteeristössä Osa 2 – mistä tietoa? – Blogi #335
Innostuin 5-kymppisenä vaimon kans Ismo Tuparent Nurmela Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #231
Rohkealle 5 tehtävää, joilla voi varmistaa ja pohjustaa tulevaa asuntosijoitusta – Tiistaiaudio #247
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
OVV Asuntopalvelut Turku tilasi laatikollisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjoja. Yrittäjä Johanna Manner: ”Meillä OVV Turun toimipisteessä uskotaan pitkäjänteiseen asuntosijoittamiseen ja pitkäaikaisiin asiakassuhteisiin. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan kasvuun tähtäävä ajattelu on linjassa sekä asiakkaidemme että yrityksemme tavoitteiden kanssa.”
Kiitos tilauksesta. Jos toimit asuntosijoittajien ja vuokranantajien parissa ja halaut tilata suuremman määrän kirjoja, ole yhteydessä harri@ostanasuntoja.com
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen. Kiitos Asuntosalkunrakentaja.fi, Peab, Huutokaupat.com, If, Flatco.
Sami Pietilä oli Ostan Asuntoja Podcastin vieraana kesällä 2021 Olympiatason korkosuojausta Sami Pietilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #157. Silloin käytiin rautalangasta vääntäen korkosuojausta. Jos haluat saada parhaan hyödyyn ja opin, aloita kuuntelemalla tai kertaamalla tuolla jaksolla.
Kuuntelijoiden kysymysten perusteella pyysin Samia uusintavierailulle. Tässä ensimmäisessä osassa käsitellään
- Kotitalouksien kuluttajasuojan piirissä olevaa tulonhankimislainaa omaavan maksuvaikeuksiin joutumista.
- Uudiskohteen taloyhtiölaina, jossa yhden asunnon omistava osakas joutuu maksuvaikeuksiin.
- Uudiskohdetta, joka yhä on lyhennysvapaalla, ja jossa vakuuden arvo on tippunut, mutta osakkaat eivät ole maksuvaikeuksissa.
Kyselen ongelmatiikkaa sekä taloyhtiön yhteisvastuullisuuden näkökulmasta että asuntosijoittajan näkökulmasta.
Muuta ajankohtaista sisältöä problematiikkaa ennaltaehkäisemään:
10 keinoa saada ”kaupat kotiin” vuokratasoa alentamatta – Tiistaiaudio #248
Kiristyvä velkamarkkina asuntosijoittajan uhkana? – Blogi #336
Vuokrataso asuntosijoittajan sijoituskriteeristössä Osa 2 – mistä tietoa? – Blogi #335
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosalkunrakentaja Blogista: Sähköpostilistan koko ylitti 40 000 rajan – miten kaikki alkoi?
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Onko sinulla lähipiirissä 14-25 -vuotias nuori, joka opettelee tekemään itsenäisiä rahapäätöksiä. Ostan Asunto Podcastissakin vierailleet Terhi Majasalmi #31 ja Minna Nikula #102 ovat julkaisemassa Vaurastuvan Nuoren Rahakirjan, jossa käydään läpi, miten eri päätökset vaikuttavat nuoren omaan talouteen, ja miten nuori voi suunnitella itselleen sopivat päätökset. Ennakkotilaa joulukuussa ilmestyvä kirja osoitteesta vauraat.fi
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Ostan Asuntoja 