Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Muutama viikko on mennyt asiapohjaisesti neuvottelutaitojen opiskelun ja kirjoittamisen parissa. Tänä viikonloppuna pitää tyhjentää patoutunut sarkasmipankki. Finnairinkin koneessa kaikki matkustamohenkilöt puhuivat englantia, enkä tiedä kenelle valittaisi, kun huru-ukkoa eivät suomalaiseksi maalaiseksi tunnistaneet. Vähemmästäkin moni järkyttyy.
Tällaisena 58-vuotiaana puolihöppänänä on jo tullut nähtyä muutama vastaava syklin vaihe, jossa toistetaan “Asuntokauppa piristyy, kun patoutunut kysyntä purkautuu” -viestiä. Tätä lausetta toistavat kaikki asiantuntijat kautta kaikkien aikojen. Koskaan en ole nähnyt “Asuntokauppa romahtaa, koska rakentamismäärää hillinnyt pato murtui” -viisasta.
Nyt tyrkytetään jokaisen ammattitaitoisen toimittajan kynästä samaa “Hintojen nousu eli inflaatio” -sanomaa. Paitsi asuntojen hinnat on syöksydeflaatiossa, mutta niin ei kukaan kirjoita.
Yle-tutkitusti 93 % luottaa valtamedioihin. Ei ihme, että jengi on päivittäin kanveesissa tyrmättynä vastustamassa kasvisruokaa syövää hyväkuntoisen näköistä äitiä, jolla on avaimet tuhota kaikki hyvinvointi, jonka 4 äitiä juuri kaikille suomalaisille loi omien lastensa velkavapaus arvo-ohjurinaan. Loput 7 % ajattelee varmaan omilla aivoilla ja kuuluu siihen varakkaampaan köyhän kansan osaan, joka bruttovuosiansioillaan pääsee neljäsosaan Bidenin luonnehtimasta vähävaraisesta usakansan osasta, jonka verotusta hän ei kiristä yhtään.
Mitkä asiat sitten oikeasti on sellaisia, joita asuntosijoittajan pitää seurata, jos ei ihan uskonut sitä, että kevätaurinko asuntokaupan padon murtaa tänäkin vuonna.
1. Sijainti
Hesarin uutisotsikoista päätellen on olemassa 0 suurempi todennäköisyys sille, että se 7 % omilla aivoilla ajattelevista ei kokonaisuudessaan ole yhtä mieltä siitä, että ARA-asunnot, toimeentulotuki, HITAS ja omistusasujan rahoitusvastikeasumistuki ovat voittava 4 tekijän yhdistelmä, kun omille lapsille älyllisesti ja fyysisesti hedelmällistä kasvuympäristöä haetaan.
Hakaniemi on meren rannassa ja kävelyetäisyydellä Suomen metropolin ytimestä, mutta yksimielisyyttä siitä ei ole, että siellä oleilee maan älymystö, jonka ideoista on ammennettu ruotsalaiset tyrmäävää tulo- ja varallisuuskehitystä viime ja tällä vuosituhannella. Etelärantakin näyttää enemmän julkisen talouden kuin kotitalouksien puolesta puhuvien sijainnilta. Jos itse ei käy todistamassa, on vaikea arvioida, onko Aleksin kivijalkamyymälöissä kuollutta vai elävää. Molempia vakuutetaan olevan.
Osta ja pidä -asuntosijoittajalle oleellista on yrittää tunnistaa sijainteja, joissa maksukykyiset vuokralaiset haluavat yhä enemmän asua vuosien vieriessä. Rakennuskelpoisen maan saatavuus, työpaikkanäkymät ja käytettävissä olevien tulojen kehitys ovat kaikki houkuttelevia seikkoja, joiden pohjalta väestö sijainnille pakkautuu, vaikka kuinka kyselyissä haluaisikin asua maalla, rantamökillä ja tunturissa.
Toimivat varhaiskasvatus-, peruskoulu- ja lukiopalvelut ovat monen lapsiperheellisen toivomuksia sijaintia valitessa. Lemmikkien määrän lisääntyessä erityisesti koirakansa arvostaa turvallisia lenkkipolkuja, joissa koiraa voi ulkoiluttaa aamun ja illan pimeässä ilman aseistettua vartioliikkeen escortpalvelijaa.
Omat analyysini ovat johtaneet jatkuvasti siihen, että Helsinki ei täytä omia sijoituskriteerejäni enkä sieltä ole 10 vuoteen ostanut yhtään asuntoa salkkuuni. Kuten monta kertaa ennenkin, on tärkeää muistaa, että olen erityisen huono näkemään tulevaisuuteen. Näyttää siltä, että pk-seudulle asuntosijoituksia suunnittelevalle sijainnin valintatyö pitää tehdä huolellisesti eikä pelkkä muuttovoitto enää riitä.
2. Kysyntä ja tarjonta
Hintojen nousu on sitä, että jonkun tuotteen tai palvelun hinta nousee ja laskee muuttuvan kysynnän ja tarjonnan myötä. Joka marrasjoulukuu kaupoissa ei siis ole inflaatiomyynti, vaikka kysyttyjen joululahjojen hinnat nousevat. Joulun jälkeen tai kesällä ei joka vuosi toistu deflaatiomyynnit, vaikka monissa tavaroissa on 30-50 %:n alelappu eli euron ostovoima näyttäisi siinä paranevan kuukaudessa saman kuin Turkin liira vuodessa heikkenee. Kaikki hintojen nousu ei siis ole inflaatiota eikä inflaatioksi muutu, vaikka media niin toistaisi.
Keskuspankit eivät voi tehdä mitään jonkun tuotteen kysynnän ja tarjonnan epätasapainon korjaamiseksi. Poliitikot yrittävät aina uudestaan ja uudestaan samoja toimimattomia kikkoja, kuten hintasääntelyt ja -katot, jotka eivät koskaan toimi, vaan yleensä pahentavat juuri sen ryhmän tilannetta, joka on äänestänyt omaa poliitikkoaan, joka lupaa parannusta. Sika kasvaa kahta joulukinkkua ennen ja jälkeen joulun, vaikka Brysselissä direktiiveissä toisin määrättäisiin.
Jos vapailla markkinoilla on pulaa vuokra-asunnoista ja vuokrat nousevat, poliitikot mielellään lisäisivät erilaista sääntelyä. Yritykset taas mielellään haluaisivat tehokkaampaa kaavoitusta, jotta pääsisivät tuottamaan yhä enemmän asuntoja rikastuakseen kysynnän epätasapainolla. Rikkauksista ahneet yritykset rakentavat lopulta liikaa asuntoja. Tarjonta ylittää kysynnän ja vuokrien nousu pysähtyy. Vapailla markkinoilla korkeat hinnat korjaavat korkeat hinnat, koska kaikki haluavat mukaan hyötymään korkeista hinnoista.
Asuntokauppa siis romahtaa, koska rakentamismäärää hillinnyt pato murtui rikkauksia ahnehtivien rakentajien rynnistäessä markkinoille yhtä aikaa.
Jos Suomeen tosiaan tulee joka vuosi 50 000 työperäistä maahanmuuttajaa, Suomessa on 10 vuoden päästä 500 000 uutta asukasta, jotka eivät ymmärrä energiatodistajien, biolajittelijoiden, kompostitarkastajien, isännöitsijöiden ja huoltoyhtiöiden suoltamaa suomenkielistä paperia. Paitsi, jos he osaavat käyttää ChatGPT:tä, kun suomalaiset eivät vielä osaa käyttää sähköpostia puhumattakaan sen ”vastaa kaikille” -älynäppäimestä. Paljon tulee muuttumaan.
Jos kaikki teksti tuntuu ihan sekavalta, soita vaikka OVV:n välittäjälle. He kertovat, että asuntoja vuokrataan ja vuokria maksetaan ihan terveen oloiseen tapaan.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
3. Rakentamisen kustannukset (ja niihin piilotetut verot)
Hintojen nousu on sitä, että jonkun tuotteen tai palvelun hinta nousee ja laskee muuttuvan kysynnän ja tarjonnan myötä. Huomasitko toiston?
Suomi ei ole omavarainen saari, vaikka yrittääkin aidalla, pakkoruotsin lopettamisella ja virotunnelin kieltämällä itsensä eristää. Kun ne materiaalit tuodaan ulkoa saarelle, kaikkia hintoja ei voi itse päättää ja kyllähän se kirpasee, kun joka välissä on vielä ne samat vero-%:t aina päälle.
Elämme aika jännittävää aikaa, kun samanaikaisesti asuntojen kauppamäärät pienenevät, mutta uusien asuntojen rakentamisen kustannukset nousevat. Ensin nousivat materiaalien hinnat koronatoimien seurauksena. Sitten nousi energia. Lopulta syväunessa ostovoiman ylläpitäjänä duunareille itseään markkinoinut ay-liike heräsi huomattuaan, että kaikkien aikojen vasemmistohallitus ei ollutkaan satanut jäsensuosiona laariin, vaan palkkoja piti nimellisesti nostaa edes hieman vastaamaan kumulatiivista tilapäistä hintojen nousua kompensoimaan. Lopulta kaikkien hinta- ja ostovoimavakauttajien äiti keskuspankkiiri otti ohjaustyökalut käyttöön ja tarjosi asuntomarkkinoille tyrmäystippoja näyttäen, miten epävakaus syynnytetään ennätysvauhdissa.
Asuntokauppa-asiantuntijat näyttävät olevan täysin immuuneja sille, että asuntounelmia toteutetaan sen mukaisesti, paljonko tilille kuukaudessa tulee ja paljonko siitä voi allokoida ruokaan ja paljonko lainojen korkoihin, lyhennyksiin, hoitovastikkeisiin, sähkölaskuihin, kodinkoneisiin ja huonekaluihin. Valtiamedioissa ohjeistetaan ostamaan tuosta vaan 10 % halventuneita asuntoja käteisellä. Erityisesti ensimmäistä omistusasuntoa ostavilla näyttää tätä käteistä olevan, kun ohjeistajat yrittävät heitä tavoittaa. Parempituloiset näyttävät olevan järkyttyneitä, kun helsinkiläisuudiskaksiota ei saanutkaan 60 000 eurolla, vaan taloyhtiölainakin 300 000 euroa tulee korkoineen maksettavaksi. Varainsiirtoveronkin 2 % siitä 60 000 eurosta maksoi kiltisti eli sen 7 200 euroa. Se vanha 260 000 euroa maksanut kaksio ei sitten ollutkaan 200 000 euroa kalliimpi kuin se uudisasunto.
Rakennusala ei huuda ARA-sääntöihin poikkeusporsaanreikää mistään muusta syystä kuin siitä, että valtaosa ei nyt osta vapaarahoitteisia asuntoja hinnoilla, jotka jättäisivät kustannusten päälle katetta eli rakentaja voisi tehdä voittoa. Kohtuuhintaiset ARA-säännötkin tuottavat “ei käy” -rakennuttamispäätöksiä, koska lopputuote olisi kalliimpi, mitä vapailta markkinoilta on vuokrattavissa.
Tarjonta mursi padon niin pahasti, että kukaan ei vielä tiedä, kuinka pitkään kaikkien vaurioiden korjaaminen kestää. Uutta tarjontaa tulvii yhä murtuneiden patovallien yli. Pato pitää ensin korjata, jotta sen suojiin voi taas alkaa patoutumaan kysyntää.
4. Korot ja inflaatio
Inflaatio on sitä, että valuutan ostovoima heikkenee. Valuutan ostovoima heikkenee, kun sitä on kierrossa enemmän kuin sille löytyy järkeviä käyttökohteita.
Valtamedioihinsa luottava 93 % kansasta ei tajua tästä yhtään mitään. Siellä hurrataan joebideneita, jotka pelastavat kaikki nostamalla velkakattoa noin 77:nen kerran peräkkäin. Uudelta korotetulta vintiltä löytyy aina lisää valuuttaa, jolla maksetaan kaikkien luvatut etuudet odotusten mukaisilla valuuttasummilla täysmääräisinä.
USA on siis 77 kertaa jo ollut menossa vararikkoon ja joka kerta on välttänyt vararikkonsa lainaamalla lisää valuuttaa hoitaen aina kaikki maksusitoumuksensa. Suomen valtiokin olisi voinut antaa kaikille luottotietonsa menettäneille euroluoton, jolla kaikki luottotietonsa menettäneet olisivat voineet kuitata ulosottovelkansa. Luottotiedottomia olisi ollut 0 henkilöä ja velkojilla olisi mieletön määrä valuuttaa käytössään, jolla olisi mieletön talouskasvua lisäävä vaikutus. Hyvinvointivaltio olisi kerralla pelastettu. Vuokranantajien ei tarvitsi enää tarkistaa luottotietoja, koska kaikilla ne on puhtaat.
Yksi asuntosijoittamisen kannattavuuden 7 elementistä on inflaatiosuoja. Asunnot ovat niin sanottua reaaliomaisuutta. Tälle vastakohta on paperiomaisuus, jota raha- ja finanssipoliitikot voivat tukea erilaisilla työkaluillaan. Moni on tällä hetkellä hämillään, kun myyjät ovat niin tyhmiä, etteivät ymmärrä luopua reaaliomaisuudestaan ostajien tarjoamaa pienempää eurosummaa vastaan.
Valuutan ostovoima heikkenee, kun sitä on kierrossa enemmän kuin sille löytyy järkeviä käyttökohteita. Pankit ovat myöntäneet lainaa kaikille luottokelpoisille ja pikavippipankit luottokelvottomille. Järkevät ovat pelanneet tätä peliä ostamalla reaaliomaisuutta pitkäaikaisella kiinteäkorkoisella lainalla. Hyvän vuokrakysynnän alueilla kassavirtapositiiviset asunnot ovat hyviä pelimerkkejä tässä pelissä.
Peli vaatii sitkeyttä. Voittaja nimittäin näyttää häviäjältä siinä vaiheessa, kun keskuspankkiiri on sitä mieltä, että epävakaus on suuruudessaan sellaista, että vakauttajan luottamus on uhattuna. Keskuspankki ryhtyy viestimään ohjauskorkojen kautta, että heillä on kaikki ohjaamiseen tarvittavat työkalut olemassa.
Asuntosijoittajat toimivat pelin sääntöjen mukaisesti ja osallistuvat kierrossa olevan valuutan tuhoamistoimiin. Tuhoaminen tapahtuu yhteistyössä pankkien kanssa. Käytännössä se tapahtuu siten, että asuntosijoittajat lyhentävät lainojaan nostamatta uusia lainoja. Sitten pankit tulevat mukaan ja vähentävät uusien lainojen myöntämistä. Jotkut osallistuvat talkoisiin tekemällä vielä ylimääräisiä lyhennyksiä. Joskus saadaan aikaiseksi jopa luottotappioita ja luottolama. Kellään ei ole kivaa. Hyvinvointivaltion edellyttämää talouskasvua ei ole eikä lisäverottamalla tule.
Valuutan ostovoima kasvaa, kun sitä on kierrossa vähemmän.
Asuntosijoituspelin pelaajille haasteen aiheuttaa se, että etukäteen on vaikea tietää tarkkaan sitä kuukautta ja vuosineljännestä, jolloin keskuspankkiiri paljastaa bluffinsa ja jättää ohjauskoron kiristystyökalun pakkiinsa. Luottamuksen säilyttämiseen kuuluu se, että viimeiseen asti ainakin se 93 % pitää saada uskomaan, että ostovoiman säilyttämis- ja vakauttamistyöhön kuuluu tällainen. Pariisi palaa, jos eivät usko. Dollarin ostovoimakäyrien esittäminen valtamedioissa on erottamisen uhalla ankarasti kielletty.
Osta ja pidä -asuntosijoittaja pelaa peliä katsoen, kuinka vuokrat tulevat kuukaudesta toiseen. Siinä odotellessa ei kadehdita rakennusliikkeiden johtoryhmäläisten urakehitysnäkymiä.
Kun peli taas aikanaan etenee, ainoa muuttumaton tekijä on asuntosijoittajan velkapääoma. Joillain voi olla maksua vastaan otettu korkosuojaus, joka on riittänyt koko odotusajan, jolloin heistä myös korkokustannus on ollut muuttumaton tekijä. Jos kaikki menee pelilaudalla ihan sekaisin, sitten nollataan aina kaikkien velat. Siinä valtioiden megahypersupervelkojen nollauksen ohessa menee ne asuntosijoittajankin velat nollaan. Pariisissa on varmaan sisällissota. Sitten peli alkaa alusta.
5. Taloustilanteen epävarmuus
Kun iso kriisi pyyhkii pelilaudan yli, harmaatukkaiset ja kaljupäiset muistelevat keskenään, että tälläkään kertaa asiat eivät olleet toisin.
Toki edelliseen heräämiskauteen eli isoon syklikäännökseen liittyy aina uusia ja yllättäviä syitä eli ne eivät laukea samoista syistä, vaikka aina laukeavatkin.
Nytkin moni EU-maa ihmettelee, kun ei löydä asevarastoistaan toimivaa kalustoa ukrainalaisille lahjoitettavaksi. Kylmä sotahan loppui eikä sitten pitänyt enää sodittaman. Monella on pieni ja joillain iso epävarmuus sen suhteen, jatkuukohan ne asuntomarkkinat jo syksyllä taas vanhaan malliin, jossa keskuspankit elvyttää, inflaatio palautuu 0,5 %:in eikä kukaan keksi, miksi 2 %:n tavoitetasoa ei saavuteta ja kaikkeen hyvinvointiin tarvittavaa talouskasvua pitää taas EU:ssa 10 vuotta hakea samalla suurennuslasilla promillegraafeja tihraten. Helsingissä asuntojen hinnat nousevat eikä kukaan kutsu sitä inflaatioksi. Ostovoima säilyy hyvin eurossa ja yhä harvemmalla on mahdollista ostaa euroillaan omistusasunto, johon 86 tuumaisen ChatGPT-älytelevisionsa puheohjaa viritettävän.
Miljardeja ja miljardeja vihreän siirtymän investointeja tulee Suomeen, koska kukaan muu EU-maa ei ole keksinyt samaa sampoa tahkota, joka näitä investointeja houkuttaa. Asuntopula on totta jo 2025 eikä sitä voi enää ehkäistä, vaikka miljardi-investointeja koko ajan tulee. Rakennusliikkeet on työn touhussa rakentamassa niitä miljardi-investointeja johonkin erämaahan. Eikä Nuuksioon, joka kuuluu Helsingin metropolialueeseen, vaan johonkin Vaasaan.
Sykli kääntyy aikanaan
Meillä ei ole kovin suurta ja laajaa näkemyksellistä kokemusta siitä, miten ylivelkaantuneet valtiot velkavipunsa kohtuullistavat.
Jännittävää seurattavaa on jo lähiviikkoina, kun velkakatosta kokonaan tammikuuhun 2025 asti luopuneet usalaiset täyttävät valtion hallinnon tyhjänä huutaneet tilit täyteen vakaata valuuttaansa. Kenen pankkitileiltä ziljoona dollaria sinne tulee? Minkälaiseksi asettuu se “riskitön korkotaso”, jolla näitä maailman turvallisimpina vakuuksina pidettyjä T-billejä ja velkakirjoja ostetaan? Mihin asettuvat kaikkien muiden riskillisten omaisuuslajien tuottovaatimustasot sen jälkeen, kun riskitön tuotto on määritelty?
Kotimaisessakin pelissä jännitettävää riittää. Omaa markkaa ei enää ole 25 vuoteen ollut olemassa, mutta koko valtakoneisto on täytetty ihmisillä, jotka elävät ikään kuin markka olisi ja sen devalvoimisella voisi eläkeläisetkin elvyttää taas kilpailukykyisiksi vientimarkkinoilla, joille halvan markan kustannustasolla tuotetaan sampo-puimureita, uponor-jääkaappeja, finlux-televisioita ja kymmene-sanomalehtipaperia maailmalle vientiin.
Hetken voi houria ajatuksissaan, odottaako uusi Iiro Viinanen hallitusneuvottelijoiden salaisuusverhon suojissa. Viinanen kertoi aikoinaan suomalaisille, että “ei voi maksaa, kun rahat on loppu”. Kaikki uskoivat, kun Viinanen ei valehdellut. Poliitikoksi outo tyyppi oli.
Deflaatio on kaikkien keskusohjaajien kauhuskenaario. Stagflaatio on melkein yhtä pelottavaa. Jos uskoo, että keskupankki on aurinko, nukkuu rauhallisemmin. Jos uskoo, että korkomarkkinat on keskellä ja keskuspankki on vain yksi keskipistettä kiertävä planeetta, juttukavereita ei paljon löydy, vaikka kuinka ystävällisesti juttelisi.
Älä vain ota yhtään sijoitusajatusta varsinaisesta tekstistä. On siinä kuitenkin 5 otsikkoa, joiden avulla voit miettiä, miten jokainen niistä juuri sinulle näyttäytyy ja kertoo asuntojen hintakehitystä.
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Tilausmaksu on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Vuokraloordi tilastotieteilijä Mikko Niilo-Rämä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #258
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #257
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen. Kiitos Asuntopehtoori, Peab, If, Suomen Vuokranantajat ja Vuokraovi.
Pitkään seurailin Instassa Vuokraloordin harvoin päivittyviä poustauksia. Joskus mietiskelin, onkohan siinä jotain “vuokranantaja on parasiitti” -viestinnän innoittamaa sarkasmia taustalla.
Nyt se selviää. Mikko ”Vuokraloordi” Niilo-Rämällä on tyylikkään hiustyylin lisäksi paljon erinomaisia jalat maassa -tyyppisiä ajatuksia ja kokemuksia. Ensimmäinen sijoitusasunto on hankittu 2014 ja siitä eteenpäin rauhalliseen ja tasaiseen tahtiin yksi kerrallaan lisää.
Osassa 1 aloitamme juttelemalla muun muassa seuraavista aiheista:
- Miten tilastotiedettä opiskelleen sijoittajapolku eteni?
- Miltä jyväskyläläiselle näytti asuntosijoittamisen kuumin kaupunki?
- Kuinka pitkä aika voisi olla sopiva aika opiskella ennen 1. sijoitusasunnon ostoa?
- Asuntojen ostamisesta kimpassa (lisää Osassa 2).
- Pohdimme pitkäjänteisen ajattelun merkitystä nykyiseen markkinatilanteeseen peilaten.
Osassa 1 pohjustetaan jo sitä, että Mikon opiskelun kautta tulleet tilastollinen mallintaminen, todennäköisyydet ja simulaatiot vaikuttavat myös asuntosijoitusajatteluun.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Lue Asuntopehtoorin viikottain ilmestyvää Blogia – Taloyhtiön isännöinnin kilpailuttaminen ja isännöinnin siirto
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Uudisasuntorakentaminen 2022 -tutkimuksen mukaan Peabin asiakastyytyväisyys on alan korkein – jo viidennen kerran.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Kuka tahansa voi olla vuokranantaja – kuka tahansa voi asua vuokralla.
Asuntosijoittajan tai sellaiseksi aikovan mielessä liikkuu monia kysymyksiä. Miten tunnistaa hyvä sijoituskohde? Miten onnistua vuokralaisvalinnassa? Mitä vuokrasopimukseen tulee kirjata? Mistä apua ongelmatilanteisiin?
Tietoa tarjoaa Suomen Vuokranantajat – hyvien vuokranantajien yhteisö, jonka jäsenenä vuokranantaminen on palkitsevampaa, turvallisempaa ja helpompaa.
Liity joukkoon: vuokranantajat.fi.” – Tammikuussa 2023 yli 400 liittyi!
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Päällekkäinen Spotify feed on poistunut. Jos et löydä Ostan Asuntoja Podcastia enää Spotifystä, käytä hakutoimintoa, jätä 5 tähteä, pistä jakso tilaukseen ja jakoon.
⚡️ostanasuntoja@getalby.com
ostanasuntoja@NostrVerified.com
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Tämä on alunperin Ostan Asuntoja Blogin puolella 10.10.2021 julkaistu kirjoitus.
Peräkkäisinä sunnuntaina 14. ja 21.5.2023 julkaisin pitkän tauon jälkeen uuden 12:nen ja 13. kirjoituksen samaan sarjaan. Se käsitteli sitä, kumpi tarjoaa ensin. Pohdiskelin ensin asiaa siltä kannalta, mitä etuja saa siitä, kun toinen aloittaa kertomalla ensin oman näkemyksensä kohteen hinnasta. Toisessa kirjoituksessa pohdiskelin sitä, onko aina altavastaajana, jos joutuukin itse tarjoamaan ensin.
28.5.2023 julkaistu 14. kirjoitus käsitteli edellisten kirjoitusten erityissegmenttiä otsikolla “”Hävettäisikö tarjota 0 euroa uudisasunnosta?”. Siinä pohditaan tätä akuuttia käytännön esimerkkiä eri puolilta ja havainnollistetaan muutamia neuvottelutaitojen teorioita konkreettisemmin.
Kumpi tarjoaa ensin? – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 12/X – Blogi #359
”Tee tarjous” – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 13/X – Blogi #360
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Hoida kohteidesi ja vuokrasuhteidesi elinkaaren hallinta kasvavan asiakasjoukon tarpeiden pohjalta jatkuvasti kehittyvän Flatcon avulla.
Yksityinen vuokranantaja voi käyttää Flatcon perustoimintoja maksutta ja lisäpalveluja joustavasti tarpeen mukaan. Johtava vuokranantajan verkkopalvelu Flatco.fi
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta ilmaista sisältöä:
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #256
Katja Kurkinen vakuutuksia ja vuokrasopimuksia Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #254
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää äidille terveisiä tai mulle ja vieraille kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Kahdessa edellisessä kirjoituksessa on pohdittu sitä, miten ajatella ja toimia, jos toinen on asettanut hintapyynnön ja jos itse joutuu avaamaan numeropelin.
Kumpi tarjoaa ensin? – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 12/X – Blogi #359
”Tee tarjous” – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 13/X – Blogi #360
Tässä kirjoituksessa pohdin tämän hetken markkinassa olevaa erikoistilannetta eli uudisasunnon ostamista rakennuttajalta reilusti alle ennakkomarkkinointihinnastossa esitetyn hinnan.
Tätä lukiessa kannattaa muistaa, että ”osta ja pidä” -asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa, jonka ytimessä on vuokraustoiminta ja asiakkaana on vuokrakotia tarvitseva vuokralainen. Vuokralaisen maksukyky määrittää pitkällä aikajänteellä sen, toimiiko asunto hyvänä sijoitusasuntona.
Valtamedioiden kautta ei välity tämä vuokraustoiminnan pitkäjänteisyys. Sitä kautta tulee helposti yksipuolinen kuva siitä, kuinka kaikki asuntosijoittajat syövät jo kynsinauhojaan, kun kynnet on kaluttu.
Kukaan ei oikeasti etukäteen tiedä tulevaisuudessa tarkkaa ajankohtaa, jossa tilanne on pahimmillaan. Mediasta voi kuitenkin helposti nähdä sen, että uutisten kautta välittyvän tunnelman kulmakerroin on synkkenevä. Jokaisen tulisi pohtia itse oman riskinottokykynsä ja -haluukkuutensa kautta, mikä on oikea toimintatapa nykymarkkinassa.
Tässä hieman pohdintaa asioista, joilla voi olla merkitystä ja apua muillekin.
Asuntosijoittajaa houkuttelee mahdollisuus ostaa asunto ilman omaa pääomaa
Mitä enemmän asuntosijoittajat näkevät uutisia siitä, että asuntokaupan volyymi on romahtanut, sitä useammalle tulee mieleen, löytäisikö sieltä jo ostettavaa. Velkavipua kohtuullisesti ja vastuullisesti käyttänyt asuntosijoittaja, jolla on ollut puskurit kunnossa ja korkosuojaukset päällä, tunnistaa itsensä mediassa ”haaskalintu” -nimestä.
Oma alasegmenttinsä koko asuntomarkkinasta on uudistuotanto. Tästä alasegmentistä saa kaikista näyttävimmät romahdusotsikot, kun otsikkotoimittaja teeskentelee, ettei ymmärrä uudisasuntojen kaupan poikkeavan normaalista välittäjien kautta kulkevasta asuntokaupasta.
Rakennuttajat pyrkivät hallitsemaan myymättömien asuntojen varastojaan usealla eri myyntikanavalla ja -keinolla. Kiinteistönvälittäjät ovat vain yksi niistä. Tällä hetkellä eletään rakennuskustannusten ja korkotasoejn sekä vuokra-asuntokysynnän osalta tilannetta, jossa monella rakennuttajalla myymättömien asuntojen määrän kasvu on aito riski.
Oman pääoman tuoton laskentakaavavariaatioita sulatellut asuntosijoittaja on keksinyt ajatuksen, voisiko näiltä rakennuttajilta ostaa suoraan sijoitusasunnon tai -asuntoja jopa 0 euron kauppahinnalla. Omaa pääomaa pitäisi sijoittaa vain varainsiirtoveron verran.
Valtamedioidenkin palstoilla on jo alettu ymmärtämään, että yhden %-yksikön koronnousu nostaa asuntosijoittajan tuottovaatimusta. Tuotoilla pitää hoitaa lainojen lyhennykset ja korot. Moni ei ole vielä keksinyt, että ensiasuntoaan ostavalle korkojen nousu tulee vielä paljon kalliimmaksi, koska asuntojen hinnat eivät ole laskeneet niin paljon, että pienempi lainapääoma kompensoisi korkojen nousun vaikutuksen absoluuttisina tililtä lähtevinä euroina.
Moni ensiasunnon ostaja odottaa tilaisuuttaan samalla tavalla kuin asuntosijoittajat odottavat joidenkin myyjätahojen stressin lisääntymistä pakkomyynnin laukaisemisen tasolle.
Asuntosijoittaja voi ajatella lähestyvänsä myyjätahoja suoraan tekemällä 0 euron kauppahintaisia tarjouksia. Näin tekemällä voisi selvitä rakennuttajien joukosta tahot, joilla stressi on korkeimmillaan. Tukkukauppiaat varmasti käyvät jatkuvasti näitä tiedusteluja myyjätahojen kanssa.
Asuntosijoittajan tulee huomioida pohdinnoissaan 2 asiaa:
- Kassavirta
- Velkavipu-%
Jos oletetaan, että uudisasunnossa olisi RS-lainaa 70 % ennakkomarkkinointihinnaston velattomasta kauppahinnasta laskettuna, silloin asuntosijoittajan omarahoitusosuus olisi 30 %. Jos ainoa muuttuva tekijä kassavirtayhtälössä olisi se, että omarahoitusosuus olisi 0 %, kassavirta olisi yhtä paljon negatiivinen molemmissa tapauksissa. Asuntosijoittaja, jolla on likvidinä tuo 30 %:n omarahoitusosuus, on hyvin erilaisessa positiossa kuin toinen asuntosijoittaja, jolla sitä ei ole. Hyvä idea yhdelle voi olla huono toiselle.
Jos asuntosijoittajan tarjous johtaisi kaupantekoon, toinen tärkeä kysymys pohdittavaksi olisi se, mikä on ostettavan asunnon vakuusarvon määrityksessä käytettävä markkinahinta-arvio. Jos se olisi ennakkomarkkinointihinnaston hinta, asuntosijoittajan velkavipu olisi 70 %. Jos asuntojen markkinahinnat olisivat pudonneet 30 %, velkavipu olisi 100 %. Tähän ei ole oikeaa vastausta juuri tällä hetkellä, koska asuntojen kauppamäärät ovat pudonneet paljon. Vertailukauppoja eli datapisteitä ei ole vastaavaa määrää kuin tasaisessa markkinatilanteessa.
Moni menee jo halpaan siinä, että katsoo Kojamon osakekurssia ja vertaa sitä asuntorahastoihin tunnistaen ”karmean hinnoitteluvirheen”. Osakesijoittaminen ei ole rahastosijoittamista eikä rahastosijoittaminen ole suoraa ”osta ja pidä” -asuntosijoittamista. Kojamon osakekurssin laskiessa Kojamon ei tarvitse myydä yhtään kerrostaloa. Rahasto-osuuksien lunastusilmoitusten noustessa, rahastot eivät lähde ensimmäiseksi myymään kerrostaloa. Korkojen noustessa velattomia tai pienen velkavivun asuntoja omistavat eivät lähde myymään asuntojaan.
Vielä emme siis tiedä, missä vaiheessa Suomen asuntomarkkinoiden sykli on kääntymistä tehdessään.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Käy lukemassa Sijoitusasunnot Blogia, 2023 puolella on ilmestynyt 8 uutta kirjoitusta – Asuntoflippausta Diilin malliin – kuinka TV-viihde eroaa oikean elämän asuntoflippaamisesta?
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Rakennuttajien/rakentajien stressitaso lisääntyy, mutta kaikki eivät stressaannu
Lehto, YIT ja SRV ovat tuttuja suomalaisia rakentajia, jotka antoivat tulosvaroituksia ja vaihtoivat toimitusjohtajaa aikana, jolloin rakennettiin ennätysmäärät asuntoja korkojen ollessa nollassa ja rahoituksen saatavuus oli erinomainen. Inderesin analyytikot perkaavat näiden yritysten osavuosikatsauksia. Niitä voi itsekin käydä lukemassa ja arvioida, mitä lähitulevaisuus voisi tuoda tullessaan, kun kaikki on moninverroin vaikeampaa.
Kun uudisasuntojen kauppa on hiljentynyt nopeasti, rakentajat joutuvat ensimmäisenä tiukkaan paikkaan. Muistan kesän 2021 tunnelmia, kun hesarin kautta sai tiedon, että rakennusteollisuus pelkäsi tavaran loppuvan työmailta. Saman vuoden loppupuoliskolla rakennuttajat tekivät ainakin minut yllättäneen määrän aloituspäätöksiä kohteista, jotka ovat valmistuneet viime kuukausien aikana. Voi olla, että päätökset tehtiin silloin siitä syystä, että pelättiin asuntotuotannon romahtavan materiaalipuutteen takia. Nytkin pelätään asuntopulaa 2025, jos rakentamista ei jatketa.
Kun rakennuttaja käynnistää uuden kohteen, kannattavuuslaskelmissa huomioidaan materiaali- ja työvoimakustannukset. Materiaalikustannukset ovat nousseet jo koronatoimien aiheuttamien tilaustoimitusketjujen ongelmien takia kohta 3 vuotta. Työvoimakustannukset ja korot ovat nousseet myöhemmin perässä.
Rakennuttaja joutuu aloituspäätöksiä tehdessään huomioimaan nämä kustannusnousut tehdessään hinnoittelupäätöksiä. Jos hinnat asettuvat tasolle, jolla kauppa ei käy, uudisrakentaminen vähenee kysynnän määrittämälle tasolle.
Rakennuttajilla ja rakentajilla on kiinteitä kustannuksia, joiden kattamiseksi kohteita voidaan tietoisesti käynnistää matalalla katteella. Yleensä rakennusliike lopettaa gryndaustoiminnan ja keskittyy muille rakennuttajatahoille rakentamiseen. Tämä kehitys olisi todennäköisesti tapahtunut ilman ohjauskorkojen nousuakin ostajien maksukyvyn heikentyessä laajemman hintatason nousun takia.
Ohjauskorkojen nopea nousu on iskenyt asunnonostajien maksukykyyn vielä toisen loven, koska kustannusten nousu on jatkunut ohjauskorkojen noston rinnalla.
Kolmanneksi ostajille on vuosikausia rummutettu uudiskohteiden taloyhtiölainoihin liittyvistä riskeistä, jos osakkaina on paljon vuokranantajia. Nämä uhkakuvat ovat painuneet taustalle, kun esille on tullut yhä uusia ja uusia tarinoita riskittöminä pidetyistä omistusasujista, joille lyhennysvapaan loppumisen jälkeen alkaneet lyhennykset ovat tulleet yllätyksinä. Riippumatta siitä, kuinka paljon tai vähän näitä käytännössä on, ostajat ovat oppineet varovaisiksi. Näitä varovaisia on paljon ja se näkyy asuntokauppatilastoista.
Rakennuttajille, joihin perustajaurakoinnin osalta rakennusliikkeetkin kuuluvat, ensimmäinen stressin aihe on se, että kustannukset kasvavat nopeammin kuin potentiaalisten ostajien tulotasot. Trendinäkymä tulevaisuuteen uusien kohteiden käynnistämisen osalta tarkoittaa tuotantomäärien supistumista.
Toinen stressin aihe on se, että ensin asuntosijoittajat ja sitten omistusasuntojen ostajat ovat lyöneet jarruja päälle. Tämä onnistuu nopeasti, mutta aloitettuja kohteita ei voi yhtä helposti keskeyttää. Myytyjen asuntojen varasto on kasvussa ja trendi näyttää siltä, että kasvu jatkuu ilman ihmettä. Kasvu loppuu aikanaan, kun aloitukset vähenevät tasolle, joka alittaa kysynnän. Tarjonta nousee vasta, kun ostajien käytettävissä olevat tulot ja lainaraha ovat riittäviä mahdollistamaan rakennuttajille kannattavia kohteita vallitsevassa kustannustasossa.
Kolmas stressin aihe on valmistuneiden myymättömien asuntojen lyhennysvapaiden loppumisen lähestyminen. Tämä todennäköisesti on stresseistä pienin, koska se on kauempana tulevaisuudessa. Aloitetuissa kohteissa lyhennysvapaan laskenta alkaa kohteen valmistumisesta, joten aikaa on. Myymättömien valmiiden asuntojen varastossa tuskin on sellaisia asuntoja, joiden osalta lyhennysvapaan loppuminen on lähellä, jolloin rakennuttaja joutuisi itse maksamaan sekä korot että lyhennykset.
Moni rakennuttaja ja rakennusliike on vastuullisesti johdettu ja toimintaa on kasvatettu kohtuudella. Tällaisten rakennuttajien suurin uhkakuva on, että yhden tai kahden merkittävän huonommin johdetun kilpailijan ajautuminen maksukyvyttömäksi lisäisi ostajien varovaisuutta kaikkia uudisasuntoja kohtaan. Jos on tekemässä uudisasuntohankintaa, nyt on todella tärkeää valita hyvämaineinen ja maksukykyinen rakennusliike.
Rakennuttajilla on siis useita stressitekijöitä, jotka lisäävät heidän motivaatiotaan myydä asuntoja alennuksella.
Matalimman mahdollisen kauppahinnan kova raja ja kaupan ehdot
Näitä asuntosijoittajan neuvottelutaitokirjoituksia lukeneet ovat toivottavasti oppineet, että kauppoja ei synny, jos myyjän matalin mahdollinen hinta on korkeampi kuin ostajan korkein mahdollinen hinta.
Uudisasuntojen osalta RS-lainan määrä asettaa kovan rajan myyjän matalimmalle mahdolliselle kauppahinnalle. Jos ennakkomarkkinointihinnastossa taloyhtiölainan osuus on 70 % velattomasta hinnasta, 30 %:n alennus ennakkomarkkinointihinnastoon verrattuna tuo kauppahinnan tälle kovalle rajalle. Nyt oltaisiin otsikon mukaisessa tilanteessa, jossa pöydällä on ostajan tarjous, joka ei tuo yhtään euroa rakennuttajalle, mutta siirtää hoito- ja rahoitusvastikkeiden maksamisen ostajan vastuulle.
Jos ostaja olisi ajatellut, että tekee vielä härskimmän tarjouksen ja tarjoaa 35 % alle ennakkomarkkinointihinnaston hinnan, hän olettaisi saavansa maksukykynsä kanssa jo tuskailevalta myyjältä vielä käteistä rahaa kaupanteossa.
Kohteen ostoa harkitsevan asuntosijoittajan tulee pohtia näitä myyjän stressiä ja motivaatiota aiheuttavia tekijöitä. Tässä pohdinnassa ostajan tulee myös asettaa todennäköisyyksiä erilaisille skenaarioille ja erityisesti niille skenaariolle, mitkä voisivat tehdä hänestä itsestään motivoituneen myyjän.
Toinen tärkeä oppi kaupan kannattavuudesta on, että se muodostuu kauppahinnasta ja kaupan ehdoista. Tätä pystyy nyt opiskelemaan käytännön esimerkkien kautta seuraamalla, minkälaisia kauppaa parantavia ehtoja rakennusliikkeet tarjoavat kaupan syntymiseksi. Näillä kaupan ehdoilla voi olla hintamielikuvan säilyttämisen tavoite taustalla. Tai sitten niistä voi löytää ominaisuuksia, jotka ovat myyjälle parempia kuin puhdas kauppahinnan alentaminen. Jos myyjä lupaa maksavansa kahden vuoden hoitovastikkeet, se voi myyjän kassatilanteen kannalta olla parempi ehto kuin kauppahinnan alennus, joka on yhtäsuuri kuin kahden vuoden hoitovastikkeiden summa.
Rahoittajat ovat kysymysmerkki
Jossain vaiheessa yksityinen asuntosijoittaja sai kyllästymiseen asti nähdä medioissa erilaisia finanssialan asiantuntijoita, joiden polut yhtyivät varoittelemaan yksityisten asuntosijoittajien aiheuttamasta uhasta ainutlaatuiselle suomalaiselle asunto-osakeyhtiöjärjestelmälle.
Tasaisin väliajoin kyselin, että ketä ovat ne vastuuttomat rahoittajatahot, jotka vuodesta toiseen myöntävät RS-lainoja ESG-vastuullisille biodiversiteettisertifioiduille rakentajille, jotka mökki toisensa jälkeen pystyttivät näitä uhkakuvia. Orava ja Huhtanen Capital olivat jo kaukaisia muistoja eikä yksikään rahoittajataho ilmoittautunut näihin kysymyksiin vastaajana.
Liian innokkaita asuntosijoittajia löytyy varmasti, kuten löytyy pankkitilille 25 vuotta eurojaan säästäneitäkin. Ostotilaisuutta odottavalle asuntosijoittajalle olisi hyödyllistä yrittää selvittää eri kanavia pitkin, mitä voisi teoriassa tapahtua, jos ostaisi 0 euron kauppahinnalla uudisasunnon markkinahintaan.
Markkinahintaan ostaminen tarkoittaisi käytännössä siis sitä, että laajassa kuvassa asuntomarkkinoilla olisi tilanne, jossa 30 %:n alennus ennakkomarkkinointihinnastosta ei sisältäisi omaa pääomaa yhtään. Koko markkina olisi laskenut 30 % eli uusi käypä markkinahintataso vakuusarvojen määrittämisessä olisi 30 % alhaisempi. Ostajan velkavipu-% olisi 100. Mitä pankkisääntely edellyttää pankeilta? Henkilökohtaisissa asunto- ja tulonhankkimislainoissa on kuluttajasuoja. Taloyhtiölainoissa ei ole.
Osaan itse vain esittää kysymyksiä, mutten tiedä niihin vastauksia. Teoriassa esimerkiksi 5 vuotta sitten valmistuneen asunnon velaton hinta on voinut olla 100 ja taloyhtiölainaa on asuntoon kohdistunut 70 yksikköä. Naapurikorttelissa voi olla vastaava valmistunut asunto, jonka ennakkomarkkinointihinta on ollut 150 ja taloyhtiölainaa kohdistuu 105 yksikköä. Tästä saa mielenkiintoisia pohdintapareja, kun asettaa rinnakkain 100 yksiköllä sijoitusyksiön ostaneen asuntosijoittajan ja 105 yksikköä taloyhtiölainaa omaavan myymättömän valmiin asunnon omistavan rakennuttajarakennusliikkeen.
Mieti kysymyksiä ja niihin vastauksia itse
Kummasta taloyhtiöstä itse ostaisit nyt sijoitusasunnon, jos molemmat olisivat myynnissä 110 yksikön markkinahinnalla? Miksi? Mitkä olisivat mahdolliset riskit? Miten suojautuisit niitä vastaan? Jos 5 vuotta vanha asunto olisi myynnissä 110 yksikön hinnalla ja uusi 120 yksikön hinnalla, kumman ostaisit.
Kummalla myyjätaholla olisi enemmän stressiä? Mistä stressi voisi johtua? Aiheuttaisiko stressi motivaation myydä asunto nopeasti? Miten muut osakkaat? Olisiko taloyhtiöissä eroja siltä osin?
Miten pankki vertailisi näitä kahta asunto-osakeyhtiötä ja niissä olevia asunto-osakkeita keskenään? Mitä siitä voisi seurata, jos talouskehitys heikkenee? Mitä, jos kustannukset eivät kännykkään laskuun? 2 %:n vuosittainen ”tavoiteinflaatio” tarkoittaisi kustannusten ja palkkojen nousun jatkumista. Tai euron ostovoiman heikkenemisen jatkumista riippuen vähän siitä, mitä talousoppeja noudattaa oman ajattelun pohjana. Mitä, jos korot jäävätkin korkeammalle tasolle?
Tämän kirjoituksen tavoitteet
Yleensä tavoitteet esitetään kirjoituksen alussa. Tässä sillä ei ole niin merkitystä, koska omalta osaltani olen näitä pohtinut kuukaudesta toiseen ja tulen pohtimaan jatkossakin.
Ensimmäinen tavoite oli ottaa käytännön esimerkin avulla nykymarkkinan mahdollinen kehityssuunta, jossa uudisasuntojen hinnat eivät ole vielä saavuttaneet pohjaa.
Toinen tavoite oli havainnollistaa useampaa asuntosijoittajan neuvottelutaitojen teoriaoppia käytännön esimerkin kautta.
Kolmas tavoite oli esittää riittävästi avoimia kysymyksiä, jotta edes joku lukija havahtuisi siihen, ettei mustavalkoisia tulevaisuusnäkemyksiä ole mahdollista esittää faktoina. Todella moni asiantuntija on tehnyt toistuvasti epäonnistuneita ennustuksia viimeisten vuosien aikana. Niin moni asia vaikuttaa toiseen ja kaikkiin liittyy lyhyellä aikajänteellä merkittävää epävarmuutta.
Muista, että ”osta ja pidä” -asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa, johon kuuluu syklisyys. Ammattimaisten ja instituutionaalisten sijoittajien joukossa löytyy paljon näitä. Sieltä löytyy myös haaskalintuja, jotka odottavat mahdollisuutta tehdä hyviä sijoituksia liian suurella etunojalla sijoituksia tehneiden ajautuessa jonkinlaiseen pakkorakoon, josta pääsee elävänä ulos vain haaskalinnun avulla.
Muista, että uudistuotanto pääkaupunkiseudulla ei ole koko asuntomarkkinan kuva, vaan pieni osa siitä.
Muista lukea myös muiden näkemyksiä. Minulla on jo paljon kerättyä varallisuutta. Pelitaktiikka on vähän samanlainen kuin 2 maalin johdossa olevalla jääkiekkojoukkueella 3. erän 5 viimeisellä minuutilla. Toinen joukkue pohtii, milloin on sopiva hetki ottaa maalivahti aitioon ja 6. pelaaja kentälle. Molemmilla joukkueilla on ammattivalmentajat jakamassa ihan erilaisia neuvoja pelaajilleen.
Opiskele neuvottelutaitoja korvanapeista. Aloita tästä Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 1 – Tiistaiaudio #270
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Tilausmaksu on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #257
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen. Kiitos Asuntosalkunrakentaja, Peab, Flatco, If, Suomen Vuokranantajat ja Treco.
Tulisitko vieraaksi? Oijoi kiitos. Ujostuttaa. Ehkä joskus. Saat kysyä myöhemmiin uudestaan. Odotin siinä 10 minuuttia ja kysyin uudestaan.
Riikka Välimäen linna_vuori -tilillä on Instassa yli 11 000 seuraajaa. Hän on 8 lapsen äiti, puoliso ja vaikka mitä muuta. Mistä tämä yrittäjä ammentaa voimaa päivittäiseen tekemiseen? Sen selviäminen alkoi Osassa 1:
- Miten Riikka on pikku hiljaa oppinut täyttämään puolityhjää lasia puolitäydeksi?
- Miten porealtaan kaiuttimet ja asuntosijoittamisesta innostuminen liittyvät toisiinsa?
- Asuntosijoittajia, jotka yrittää, vai yrittäjiä, jotka asuntosijoittaa?
- 2013 1. sijoitusasunto, 2. 2015, 5 osta ja pidä -kohdetta, flippiä, omakotitaloa, hammaslääkäriaseman muutosta asunnoiksi, CLT-omakotitalo airbnb -kohteena…
- Joonatan Voltin kirja käsikirjana superhostiksi…
Tänään jatkuu hyväntuulisen Riikan kanssa keskustelu ainakin näistä asioista:
- “Slow life” -elämäntyylin suosion kasvusta pikku hiljaa.
- Miten huomioida lapset ja tehdä monia omia juttuja?
- Miten Riikan instatili sai alkunsa?
- Onnellisuuden löytämistä lähellä olevista pienistä asioista.
- Kiitollisuuden harjoittamisesta.
- Korkojen nousun aiheuttamasta ongelmatiikasta.
- Salaliittoteorioista ja foliohatuista, joista toki yksinpuhuu Harri.
- Vuokraustoiminnasta.
- Sisustussuunnittelijaksi opiskelemisesta.
- Tavoitteiden asettamisesta, kun lapsia on 8.
Meillä oli paljon teknisiä ongelmia ja editointi oli aika työlästä. Onneksi tällä kertaa kukaan ei tullut linjoille millään äänenpuurouttajahäiriölaitteella.
Visualisointiapua löytyy Riikan Insta-tilin lisäksi nettisivuilta sisustan.fi
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosalkunrakentaja Blogista: Sijoitusasunnon ostaminen
Lue Pekka Väänäsen ”Asuntosijoittajan kvartaali, 3 kuukautta vai 25 vuotta?” -kirjoitus Inderesin sivuilta.
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Uudisasuntorakentaminen 2022 -tutkimuksen mukaan Peabin asiakastyytyväisyys on alan korkein – jo viidennen kerran.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Kuka tahansa voi olla vuokranantaja – kuka tahansa voi asua vuokralla.
Asuntosijoittajan tai sellaiseksi aikovan mielessä liikkuu monia kysymyksiä. Miten tunnistaa hyvä sijoituskohde? Miten onnistua vuokralaisvalinnassa? Mitä vuokrasopimukseen tulee kirjata? Mistä apua ongelmatilanteisiin?
Tietoa tarjoaa Suomen Vuokranantajat – hyvien vuokranantajien yhteisö, jonka jäsenenä vuokranantaminen on palkitsevampaa, turvallisempaa ja helpompaa.
Liity joukkoon: vuokranantajat.fi.” – Tammikuussa 2023 yli 400 liittyi!
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Hoida kohteidesi ja vuokrasuhteidesi elinkaaren hallinta kasvavan asiakasjoukon tarpeiden pohjalta jatkuvasti kehittyvän Flatcon avulla.
Yksityinen vuokranantaja voi käyttää Flatcon perustoimintoja maksutta ja lisäpalveluja joustavasti tarpeen mukaan. Johtava vuokranantajan verkkopalvelu Flatco.fi
Toimitko merkittävän asuntovarallisuuden parissa? Kaipaatko kumppania nostamaan asuntosijoitustoimintasi seuraavalle tasolle? Treco keskittyy ammattimaisten sijoittajien asuntovarallisuuden kehittämis- ja hallintopalveluihin.
Mainitsemalla koodin HARRI10 saat 10 %:n alennuksen Trecon palveluista ensimmäisen vuoden osalta.
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Päällekkäinen Spotify feed on poistunut. Jos et löydä Ostan Asuntoja Podcastia enää Spotifystä, käytä hakutoimintoa, jätä 5 tähteä, pistä jakso tilaukseen ja jakoon.
⚡️ostanasuntoja@getalby.com
ostanasuntoja@NostrVerified.com
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Tämä on alunperin Ostan Asuntoja Blogin puolella 3.10.2021 julkaistu kirjoitus. Kahdella edellisen viikon tiistauaudiolla oli ensimmäinen ja toinen osa tästä kirjoitusten sarjasta. Luen tälläkin kertaa kirjoituksen sellaisenaan.
Peräkkäisinä sunnuntaina 14. ja 21.5.2023 julkaisin pitkän tauon jälkeen uuden 12:nen ja 13. kirjoituksen samaan sarjaan. Se käsitteli sitä, kumpi tarjoaa ensin. Pohdiskelin ensin asiaa siltä kannalta, mitä etuja saa siitä, kun toinen aloittaa kertomalla ensin oman näkemyksensä kohteen hinnasta. Kirjoitus sopii muuten erinomaisesti myös omistusasunnon ostoa suunnittelevalle. Toisessa kirjoituksessa pohdiskelin sitä, onko aina altavastaajana, jos joutuukin itse tarjoamaan ensin.
Kumpi tarjoaa ensin? – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 12/X – Blogi #359
”Tee tarjous” – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 13/X – Blogi #360
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Käy lukemassa Sijoitusasunnot Blogia, 2023 puolella on ilmestynyt 8 uutta kirjoitusta – Asuntoflippausta Diilin malliin – kuinka TV-viihde eroaa oikean elämän asuntoflippaamisesta?
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Toimitko merkittävän asuntovarallisuuden parissa? Kaipaatko kumppania nostamaan sijoitustoimintasi seuraavalle tasolle? Treco keskittyy ammattimaisuuteen pyrkivien sijoittajien asuntovarallisuuden kehittämis- ja hallintopalveluihin.
Mainitsemalla koodin HARRI10 saat 10 %:n alennuksen Trecon palveluista ensimmäisen vuoden osalta.
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta ilmaista sisältöä:
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #256
Katja Kurkinen vakuutuksia ja vuokrasopimuksia Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #254
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää äidille terveisiä tai mulle ja vieraille kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Ostan Asuntoja 