5 tekijää arvioida asuntojen hintojen muutoksia – Blogi #362
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Muutama viikko on mennyt asiapohjaisesti neuvottelutaitojen opiskelun ja kirjoittamisen parissa. Tänä viikonloppuna pitää tyhjentää patoutunut sarkasmipankki. Finnairinkin koneessa kaikki matkustamohenkilöt puhuivat englantia, enkä tiedä kenelle valittaisi, kun huru-ukkoa eivät suomalaiseksi maalaiseksi tunnistaneet. Vähemmästäkin moni järkyttyy.
Tällaisena 58-vuotiaana puolihöppänänä on jo tullut nähtyä muutama vastaava syklin vaihe, jossa toistetaan “Asuntokauppa piristyy, kun patoutunut kysyntä purkautuu” -viestiä. Tätä lausetta toistavat kaikki asiantuntijat kautta kaikkien aikojen. Koskaan en ole nähnyt “Asuntokauppa romahtaa, koska rakentamismäärää hillinnyt pato murtui” -viisasta.
Nyt tyrkytetään jokaisen ammattitaitoisen toimittajan kynästä samaa “Hintojen nousu eli inflaatio” -sanomaa. Paitsi asuntojen hinnat on syöksydeflaatiossa, mutta niin ei kukaan kirjoita.
Yle-tutkitusti 93 % luottaa valtamedioihin. Ei ihme, että jengi on päivittäin kanveesissa tyrmättynä vastustamassa kasvisruokaa syövää hyväkuntoisen näköistä äitiä, jolla on avaimet tuhota kaikki hyvinvointi, jonka 4 äitiä juuri kaikille suomalaisille loi omien lastensa velkavapaus arvo-ohjurinaan. Loput 7 % ajattelee varmaan omilla aivoilla ja kuuluu siihen varakkaampaan köyhän kansan osaan, joka bruttovuosiansioillaan pääsee neljäsosaan Bidenin luonnehtimasta vähävaraisesta usakansan osasta, jonka verotusta hän ei kiristä yhtään.
Mitkä asiat sitten oikeasti on sellaisia, joita asuntosijoittajan pitää seurata, jos ei ihan uskonut sitä, että kevätaurinko asuntokaupan padon murtaa tänäkin vuonna.
1. Sijainti
Hesarin uutisotsikoista päätellen on olemassa 0 suurempi todennäköisyys sille, että se 7 % omilla aivoilla ajattelevista ei kokonaisuudessaan ole yhtä mieltä siitä, että ARA-asunnot, toimeentulotuki, HITAS ja omistusasujan rahoitusvastikeasumistuki ovat voittava 4 tekijän yhdistelmä, kun omille lapsille älyllisesti ja fyysisesti hedelmällistä kasvuympäristöä haetaan.
Hakaniemi on meren rannassa ja kävelyetäisyydellä Suomen metropolin ytimestä, mutta yksimielisyyttä siitä ei ole, että siellä oleilee maan älymystö, jonka ideoista on ammennettu ruotsalaiset tyrmäävää tulo- ja varallisuuskehitystä viime ja tällä vuosituhannella. Etelärantakin näyttää enemmän julkisen talouden kuin kotitalouksien puolesta puhuvien sijainnilta. Jos itse ei käy todistamassa, on vaikea arvioida, onko Aleksin kivijalkamyymälöissä kuollutta vai elävää. Molempia vakuutetaan olevan.
Osta ja pidä -asuntosijoittajalle oleellista on yrittää tunnistaa sijainteja, joissa maksukykyiset vuokralaiset haluavat yhä enemmän asua vuosien vieriessä. Rakennuskelpoisen maan saatavuus, työpaikkanäkymät ja käytettävissä olevien tulojen kehitys ovat kaikki houkuttelevia seikkoja, joiden pohjalta väestö sijainnille pakkautuu, vaikka kuinka kyselyissä haluaisikin asua maalla, rantamökillä ja tunturissa.
Toimivat varhaiskasvatus-, peruskoulu- ja lukiopalvelut ovat monen lapsiperheellisen toivomuksia sijaintia valitessa. Lemmikkien määrän lisääntyessä erityisesti koirakansa arvostaa turvallisia lenkkipolkuja, joissa koiraa voi ulkoiluttaa aamun ja illan pimeässä ilman aseistettua vartioliikkeen escortpalvelijaa.
Omat analyysini ovat johtaneet jatkuvasti siihen, että Helsinki ei täytä omia sijoituskriteerejäni enkä sieltä ole 10 vuoteen ostanut yhtään asuntoa salkkuuni. Kuten monta kertaa ennenkin, on tärkeää muistaa, että olen erityisen huono näkemään tulevaisuuteen. Näyttää siltä, että pk-seudulle asuntosijoituksia suunnittelevalle sijainnin valintatyö pitää tehdä huolellisesti eikä pelkkä muuttovoitto enää riitä.
2. Kysyntä ja tarjonta
Hintojen nousu on sitä, että jonkun tuotteen tai palvelun hinta nousee ja laskee muuttuvan kysynnän ja tarjonnan myötä. Joka marrasjoulukuu kaupoissa ei siis ole inflaatiomyynti, vaikka kysyttyjen joululahjojen hinnat nousevat. Joulun jälkeen tai kesällä ei joka vuosi toistu deflaatiomyynnit, vaikka monissa tavaroissa on 30-50 %:n alelappu eli euron ostovoima näyttäisi siinä paranevan kuukaudessa saman kuin Turkin liira vuodessa heikkenee. Kaikki hintojen nousu ei siis ole inflaatiota eikä inflaatioksi muutu, vaikka media niin toistaisi.
Keskuspankit eivät voi tehdä mitään jonkun tuotteen kysynnän ja tarjonnan epätasapainon korjaamiseksi. Poliitikot yrittävät aina uudestaan ja uudestaan samoja toimimattomia kikkoja, kuten hintasääntelyt ja -katot, jotka eivät koskaan toimi, vaan yleensä pahentavat juuri sen ryhmän tilannetta, joka on äänestänyt omaa poliitikkoaan, joka lupaa parannusta. Sika kasvaa kahta joulukinkkua ennen ja jälkeen joulun, vaikka Brysselissä direktiiveissä toisin määrättäisiin.
Jos vapailla markkinoilla on pulaa vuokra-asunnoista ja vuokrat nousevat, poliitikot mielellään lisäisivät erilaista sääntelyä. Yritykset taas mielellään haluaisivat tehokkaampaa kaavoitusta, jotta pääsisivät tuottamaan yhä enemmän asuntoja rikastuakseen kysynnän epätasapainolla. Rikkauksista ahneet yritykset rakentavat lopulta liikaa asuntoja. Tarjonta ylittää kysynnän ja vuokrien nousu pysähtyy. Vapailla markkinoilla korkeat hinnat korjaavat korkeat hinnat, koska kaikki haluavat mukaan hyötymään korkeista hinnoista.
Asuntokauppa siis romahtaa, koska rakentamismäärää hillinnyt pato murtui rikkauksia ahnehtivien rakentajien rynnistäessä markkinoille yhtä aikaa.
Jos Suomeen tosiaan tulee joka vuosi 50 000 työperäistä maahanmuuttajaa, Suomessa on 10 vuoden päästä 500 000 uutta asukasta, jotka eivät ymmärrä energiatodistajien, biolajittelijoiden, kompostitarkastajien, isännöitsijöiden ja huoltoyhtiöiden suoltamaa suomenkielistä paperia. Paitsi, jos he osaavat käyttää ChatGPT:tä, kun suomalaiset eivät vielä osaa käyttää sähköpostia puhumattakaan sen ”vastaa kaikille” -älynäppäimestä. Paljon tulee muuttumaan.
Jos kaikki teksti tuntuu ihan sekavalta, soita vaikka OVV:n välittäjälle. He kertovat, että asuntoja vuokrataan ja vuokria maksetaan ihan terveen oloiseen tapaan.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
3. Rakentamisen kustannukset (ja niihin piilotetut verot)
Hintojen nousu on sitä, että jonkun tuotteen tai palvelun hinta nousee ja laskee muuttuvan kysynnän ja tarjonnan myötä. Huomasitko toiston?
Suomi ei ole omavarainen saari, vaikka yrittääkin aidalla, pakkoruotsin lopettamisella ja virotunnelin kieltämällä itsensä eristää. Kun ne materiaalit tuodaan ulkoa saarelle, kaikkia hintoja ei voi itse päättää ja kyllähän se kirpasee, kun joka välissä on vielä ne samat vero-%:t aina päälle.
Elämme aika jännittävää aikaa, kun samanaikaisesti asuntojen kauppamäärät pienenevät, mutta uusien asuntojen rakentamisen kustannukset nousevat. Ensin nousivat materiaalien hinnat koronatoimien seurauksena. Sitten nousi energia. Lopulta syväunessa ostovoiman ylläpitäjänä duunareille itseään markkinoinut ay-liike heräsi huomattuaan, että kaikkien aikojen vasemmistohallitus ei ollutkaan satanut jäsensuosiona laariin, vaan palkkoja piti nimellisesti nostaa edes hieman vastaamaan kumulatiivista tilapäistä hintojen nousua kompensoimaan. Lopulta kaikkien hinta- ja ostovoimavakauttajien äiti keskuspankkiiri otti ohjaustyökalut käyttöön ja tarjosi asuntomarkkinoille tyrmäystippoja näyttäen, miten epävakaus syynnytetään ennätysvauhdissa.
Asuntokauppa-asiantuntijat näyttävät olevan täysin immuuneja sille, että asuntounelmia toteutetaan sen mukaisesti, paljonko tilille kuukaudessa tulee ja paljonko siitä voi allokoida ruokaan ja paljonko lainojen korkoihin, lyhennyksiin, hoitovastikkeisiin, sähkölaskuihin, kodinkoneisiin ja huonekaluihin. Valtiamedioissa ohjeistetaan ostamaan tuosta vaan 10 % halventuneita asuntoja käteisellä. Erityisesti ensimmäistä omistusasuntoa ostavilla näyttää tätä käteistä olevan, kun ohjeistajat yrittävät heitä tavoittaa. Parempituloiset näyttävät olevan järkyttyneitä, kun helsinkiläisuudiskaksiota ei saanutkaan 60 000 eurolla, vaan taloyhtiölainakin 300 000 euroa tulee korkoineen maksettavaksi. Varainsiirtoveronkin 2 % siitä 60 000 eurosta maksoi kiltisti eli sen 7 200 euroa. Se vanha 260 000 euroa maksanut kaksio ei sitten ollutkaan 200 000 euroa kalliimpi kuin se uudisasunto.
Rakennusala ei huuda ARA-sääntöihin poikkeusporsaanreikää mistään muusta syystä kuin siitä, että valtaosa ei nyt osta vapaarahoitteisia asuntoja hinnoilla, jotka jättäisivät kustannusten päälle katetta eli rakentaja voisi tehdä voittoa. Kohtuuhintaiset ARA-säännötkin tuottavat “ei käy” -rakennuttamispäätöksiä, koska lopputuote olisi kalliimpi, mitä vapailta markkinoilta on vuokrattavissa.
Tarjonta mursi padon niin pahasti, että kukaan ei vielä tiedä, kuinka pitkään kaikkien vaurioiden korjaaminen kestää. Uutta tarjontaa tulvii yhä murtuneiden patovallien yli. Pato pitää ensin korjata, jotta sen suojiin voi taas alkaa patoutumaan kysyntää.
4. Korot ja inflaatio
Inflaatio on sitä, että valuutan ostovoima heikkenee. Valuutan ostovoima heikkenee, kun sitä on kierrossa enemmän kuin sille löytyy järkeviä käyttökohteita.
Valtamedioihinsa luottava 93 % kansasta ei tajua tästä yhtään mitään. Siellä hurrataan joebideneita, jotka pelastavat kaikki nostamalla velkakattoa noin 77:nen kerran peräkkäin. Uudelta korotetulta vintiltä löytyy aina lisää valuuttaa, jolla maksetaan kaikkien luvatut etuudet odotusten mukaisilla valuuttasummilla täysmääräisinä.
USA on siis 77 kertaa jo ollut menossa vararikkoon ja joka kerta on välttänyt vararikkonsa lainaamalla lisää valuuttaa hoitaen aina kaikki maksusitoumuksensa. Suomen valtiokin olisi voinut antaa kaikille luottotietonsa menettäneille euroluoton, jolla kaikki luottotietonsa menettäneet olisivat voineet kuitata ulosottovelkansa. Luottotiedottomia olisi ollut 0 henkilöä ja velkojilla olisi mieletön määrä valuuttaa käytössään, jolla olisi mieletön talouskasvua lisäävä vaikutus. Hyvinvointivaltio olisi kerralla pelastettu. Vuokranantajien ei tarvitsi enää tarkistaa luottotietoja, koska kaikilla ne on puhtaat.
Yksi asuntosijoittamisen kannattavuuden 7 elementistä on inflaatiosuoja. Asunnot ovat niin sanottua reaaliomaisuutta. Tälle vastakohta on paperiomaisuus, jota raha- ja finanssipoliitikot voivat tukea erilaisilla työkaluillaan. Moni on tällä hetkellä hämillään, kun myyjät ovat niin tyhmiä, etteivät ymmärrä luopua reaaliomaisuudestaan ostajien tarjoamaa pienempää eurosummaa vastaan.
Valuutan ostovoima heikkenee, kun sitä on kierrossa enemmän kuin sille löytyy järkeviä käyttökohteita. Pankit ovat myöntäneet lainaa kaikille luottokelpoisille ja pikavippipankit luottokelvottomille. Järkevät ovat pelanneet tätä peliä ostamalla reaaliomaisuutta pitkäaikaisella kiinteäkorkoisella lainalla. Hyvän vuokrakysynnän alueilla kassavirtapositiiviset asunnot ovat hyviä pelimerkkejä tässä pelissä.
Peli vaatii sitkeyttä. Voittaja nimittäin näyttää häviäjältä siinä vaiheessa, kun keskuspankkiiri on sitä mieltä, että epävakaus on suuruudessaan sellaista, että vakauttajan luottamus on uhattuna. Keskuspankki ryhtyy viestimään ohjauskorkojen kautta, että heillä on kaikki ohjaamiseen tarvittavat työkalut olemassa.
Asuntosijoittajat toimivat pelin sääntöjen mukaisesti ja osallistuvat kierrossa olevan valuutan tuhoamistoimiin. Tuhoaminen tapahtuu yhteistyössä pankkien kanssa. Käytännössä se tapahtuu siten, että asuntosijoittajat lyhentävät lainojaan nostamatta uusia lainoja. Sitten pankit tulevat mukaan ja vähentävät uusien lainojen myöntämistä. Jotkut osallistuvat talkoisiin tekemällä vielä ylimääräisiä lyhennyksiä. Joskus saadaan aikaiseksi jopa luottotappioita ja luottolama. Kellään ei ole kivaa. Hyvinvointivaltion edellyttämää talouskasvua ei ole eikä lisäverottamalla tule.
Valuutan ostovoima kasvaa, kun sitä on kierrossa vähemmän.
Asuntosijoituspelin pelaajille haasteen aiheuttaa se, että etukäteen on vaikea tietää tarkkaan sitä kuukautta ja vuosineljännestä, jolloin keskuspankkiiri paljastaa bluffinsa ja jättää ohjauskoron kiristystyökalun pakkiinsa. Luottamuksen säilyttämiseen kuuluu se, että viimeiseen asti ainakin se 93 % pitää saada uskomaan, että ostovoiman säilyttämis- ja vakauttamistyöhön kuuluu tällainen. Pariisi palaa, jos eivät usko. Dollarin ostovoimakäyrien esittäminen valtamedioissa on erottamisen uhalla ankarasti kielletty.
Osta ja pidä -asuntosijoittaja pelaa peliä katsoen, kuinka vuokrat tulevat kuukaudesta toiseen. Siinä odotellessa ei kadehdita rakennusliikkeiden johtoryhmäläisten urakehitysnäkymiä.
Kun peli taas aikanaan etenee, ainoa muuttumaton tekijä on asuntosijoittajan velkapääoma. Joillain voi olla maksua vastaan otettu korkosuojaus, joka on riittänyt koko odotusajan, jolloin heistä myös korkokustannus on ollut muuttumaton tekijä. Jos kaikki menee pelilaudalla ihan sekaisin, sitten nollataan aina kaikkien velat. Siinä valtioiden megahypersupervelkojen nollauksen ohessa menee ne asuntosijoittajankin velat nollaan. Pariisissa on varmaan sisällissota. Sitten peli alkaa alusta.
5. Taloustilanteen epävarmuus
Kun iso kriisi pyyhkii pelilaudan yli, harmaatukkaiset ja kaljupäiset muistelevat keskenään, että tälläkään kertaa asiat eivät olleet toisin.
Toki edelliseen heräämiskauteen eli isoon syklikäännökseen liittyy aina uusia ja yllättäviä syitä eli ne eivät laukea samoista syistä, vaikka aina laukeavatkin.
Nytkin moni EU-maa ihmettelee, kun ei löydä asevarastoistaan toimivaa kalustoa ukrainalaisille lahjoitettavaksi. Kylmä sotahan loppui eikä sitten pitänyt enää sodittaman. Monella on pieni ja joillain iso epävarmuus sen suhteen, jatkuukohan ne asuntomarkkinat jo syksyllä taas vanhaan malliin, jossa keskuspankit elvyttää, inflaatio palautuu 0,5 %:in eikä kukaan keksi, miksi 2 %:n tavoitetasoa ei saavuteta ja kaikkeen hyvinvointiin tarvittavaa talouskasvua pitää taas EU:ssa 10 vuotta hakea samalla suurennuslasilla promillegraafeja tihraten. Helsingissä asuntojen hinnat nousevat eikä kukaan kutsu sitä inflaatioksi. Ostovoima säilyy hyvin eurossa ja yhä harvemmalla on mahdollista ostaa euroillaan omistusasunto, johon 86 tuumaisen ChatGPT-älytelevisionsa puheohjaa viritettävän.
Miljardeja ja miljardeja vihreän siirtymän investointeja tulee Suomeen, koska kukaan muu EU-maa ei ole keksinyt samaa sampoa tahkota, joka näitä investointeja houkuttaa. Asuntopula on totta jo 2025 eikä sitä voi enää ehkäistä, vaikka miljardi-investointeja koko ajan tulee. Rakennusliikkeet on työn touhussa rakentamassa niitä miljardi-investointeja johonkin erämaahan. Eikä Nuuksioon, joka kuuluu Helsingin metropolialueeseen, vaan johonkin Vaasaan.
Sykli kääntyy aikanaan
Meillä ei ole kovin suurta ja laajaa näkemyksellistä kokemusta siitä, miten ylivelkaantuneet valtiot velkavipunsa kohtuullistavat.
Jännittävää seurattavaa on jo lähiviikkoina, kun velkakatosta kokonaan tammikuuhun 2025 asti luopuneet usalaiset täyttävät valtion hallinnon tyhjänä huutaneet tilit täyteen vakaata valuuttaansa. Kenen pankkitileiltä ziljoona dollaria sinne tulee? Minkälaiseksi asettuu se “riskitön korkotaso”, jolla näitä maailman turvallisimpina vakuuksina pidettyjä T-billejä ja velkakirjoja ostetaan? Mihin asettuvat kaikkien muiden riskillisten omaisuuslajien tuottovaatimustasot sen jälkeen, kun riskitön tuotto on määritelty?
Kotimaisessakin pelissä jännitettävää riittää. Omaa markkaa ei enää ole 25 vuoteen ollut olemassa, mutta koko valtakoneisto on täytetty ihmisillä, jotka elävät ikään kuin markka olisi ja sen devalvoimisella voisi eläkeläisetkin elvyttää taas kilpailukykyisiksi vientimarkkinoilla, joille halvan markan kustannustasolla tuotetaan sampo-puimureita, uponor-jääkaappeja, finlux-televisioita ja kymmene-sanomalehtipaperia maailmalle vientiin.
Hetken voi houria ajatuksissaan, odottaako uusi Iiro Viinanen hallitusneuvottelijoiden salaisuusverhon suojissa. Viinanen kertoi aikoinaan suomalaisille, että “ei voi maksaa, kun rahat on loppu”. Kaikki uskoivat, kun Viinanen ei valehdellut. Poliitikoksi outo tyyppi oli.
Deflaatio on kaikkien keskusohjaajien kauhuskenaario. Stagflaatio on melkein yhtä pelottavaa. Jos uskoo, että keskupankki on aurinko, nukkuu rauhallisemmin. Jos uskoo, että korkomarkkinat on keskellä ja keskuspankki on vain yksi keskipistettä kiertävä planeetta, juttukavereita ei paljon löydy, vaikka kuinka ystävällisesti juttelisi.
Älä vain ota yhtään sijoitusajatusta varsinaisesta tekstistä. On siinä kuitenkin 5 otsikkoa, joiden avulla voit miettiä, miten jokainen niistä juuri sinulle näyttäytyy ja kertoo asuntojen hintakehitystä.
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Tilausmaksu on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Vuokraloordi tilastotieteilijä Mikko Niilo-Rämä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #258
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #257
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks