Asuntomarkkinoiden syklit asuntosijoittajan hahmotettavaksi – Blogi #119

Viimeisen parin viikon aikana on eri reittejä tullut vastaan useampia asuntosijoittamiseen liittyviä tapauksia, joissa strategiaan on yhdistetty uudiskohteen taloyhtiölainan päälle otetulla omalla lainalla nostettu korkea velkavipu, negatiivinen kassavirta ja “myyn voitolla, kun lyhennysvapaat loppuu” -strategia. Oikein toteutettuna tällä strategialla on voinut tehdä erinomaista tulosta viime vuosina. Riskiä pienentämällä joku on toteuttanut tätä strategiaa myös siten, että on flipannut uudiskohteen jo ennen sen valmistumista seuraavalle omistajalle myyden ja vasta sitten uuden hannkien.

Blogiani pitkään lukeneet tietävät, että tällainen strategia ei kuulu toimintaani. Blogissani kirjoitan asuntosijoittamisesta omasta lähtökohdastani ja siksi kirjoituksissani ei tarkastella laajan tasapuolisesti erilaisia tapoja sijoittaa asuntoihin. Tämän kirjoituksen tarkoituksena ei ole tuomita yllämainituilla tavoilla sijoitustoimintaa harjoittavia vaan niistä tuli inspiraatio tälle kirjoitukselle, kun huomasin, että osa tapausten sijoittajista oli selvästi ymmärtänyt syklit ja osa ei.

Kirjoitusta lukevien on hyvä ymmärtää, että omat kykyni ja kokemukseni rajoittuvat siihen, että tiedän syklien olemassaolon ja olen elämäni aikana kokenut niiden eri vaiheet. Nämä eivät tee minusta yhtään parempaa ennustajaa ja voivat välillä, varsinkin taustapeilistä analysoituna, näyttää, että olen toiminut liian varovaisesti syklien olemassaolon tietäen. Tästä esimerkkinä vaikkapa se, että yli 90 % omista tulonhankkimislainoistani on ollut jo pari vuotta pitkissä kiinteissä koroissa.

Syklin 4 vaihetta

Käyn läpi omaa ajattelumalliani, jolla yritän hahmottaa, vaikken osaakaan ennustaa, missä syklin vaiheessa olemme ja mitä se tarkoittaa oman asuntosijoitustoimintani kannalta. Moni kokenut osakesijoittaja neuvoo, ettei kannata yrittää ajoittaa markkinoita enkä minäkään neuvo tässä, että asuntosijoittajan tulisi yrittää ajoittaa asuntomarkkinoita. Syklien hahmottaminen auttaa kuitenkin toiminnan ajoittamisessa siten, ettei ole agressiivinen, kun pitäisi olla varovainen eikä ole ylivarovainen silloin, kun pitäisi olla agressiivinen. Jaan syklin 4 eri vaiheeseen:

• Huippu
• Lasku
• Pohja
• Nousu

En yritäkään tehdä datapohjaista analyysiä siitä, miltä erilaiset tilastot näyttävät syklien eri vaiheissa. Se ei edes ole yksinkertaista, koska todella moni muuttuja voi ja vaikuttaa asuntomarkkinoihin ja aina eivät parhaatkaan asiantuntijat tiedä, mikä oli syy ja mikä seuraus. Lainarahan saatavuus ja hinta, työttömyysaste, kuluttajien luottamus, inflaatio, rakentamisen volyymi, rakentamisen kustannukset… ovat kaikki muuttujia, jotka voivat vaikuttaa asuntomarkkinoihin ja niiden kysyntä- ja tarjontatekijöihin. Erilaiset viranomaisten ja poliittisten päättäjien toimenpiteet sääntelyn ja tukien muodossa tuovat lisämuuttujia kuvaan, jotka voivat vaikuttaa vielä kehitystä ohjaavasti, vääristävästi tai viivyttävästi.

Asuntomarkkinoiden huippu

Huipun lähestyessä ja huipulla kaikki haluavat ostaa asuntoja. Omistusasujia ohjaa pelko siitä, että  kohta markkinahinnat ovat vielä kalliimpia ja asuntosijoittajia ohjaa pelko, että he menettävät tuottoja, mikäli eivät ole mukana markkinahintojen noustessa. Rohkeutta lisää se, että kaikki muutkin näyttävät olevan rohkeita. Asunto- ja tulonhankkimislainoja myöntävät rahoittajat löysentävät lainanantokriteerejään, jotta pääsevät mukaan jakamaan lisääntyneestä rahoituskysynnästä seurannutta tuottokakkua. Rakennusliikkeet kilpailevat kaavoitetusta tonttimaasta ja osaavasta työvoimasta rakentaakseen mahdollisimman paljon asuntoja päästäkseen osalliseksi kasvavan kysynnän luomasta määrien ja hintojen noususta.

Rakennusmateriaalitoimittajat kasvattavat kapasiteettiaan ja nostavat hintojaan, jotta pääsevät osalliseksi kasvavan kysynnän luomasta tuottopotentiaalista. Pitkään “osta ja pidä” -asuntosijoittamista harjoittaneille tämä näyttää siltä, että hyviä ostokohteita on yhä vaikeampi löytää ja osa heistä vetäytyy ostamasta uusia sijoitusasuntoja, kenties jopa myyvät arvonnousuja kotiuttaen. Ennakkomarkkinoinnista kasvukeskusyksiönsä ennen valmistumista 10-30 %:n voitolla myyneelle sijoittajalle markkina näyttää siltä, että näitä on pakko saada lisää mahdollisimman paljon. Uusia kiinteistönvälittäjiä tulee alalle, jolle tulemisen kynnys on matala.

Huipun toisella puolella, jota aurinkokin yhä valaisee, alkaa näkymään tilanteita, että joillain asuntomarkkinoilla aikasemmin hetkessä myytyjen asuntojen myyntiajat alkavat pidentyä kaupan yhä käydessä. Osa asuntosijoittajista tulee varovaisemmaksi, kun kuulevat “osta ja pidä” -asuntosijoittajien varoituksia, että tässä ei ole enää mitään järkeä. Osa omistusasujista toteaa hintatason nousseen niin korkealle, että heidän tulotasonsa tulevaisuuden palkankorotuksetkin huomioiden eivät riitä seuraavan unelma-asunnon lainojen maksuun ja vetäytyvät ostosuunnitelmistaan. Osa rahoittajista kiristää lainanmyöntökriteerejään. Rakennusliikkeiden hankkeiden aloitukset viivästyvät, koska odotetaan riittävän suurta ennakkovarausten määrää ennen kohteen käynnistymistä. Myymättömien asuntojen varasto kasvaa, sitä puretaan tukkualennuksia kasvattamalla, joilla yritetään ylläpitää yleistä hintamielikuvaa.

Aiheeseen sopiva Sijoitusasunnot.com-sivuston kirjoitus: Asuntosijoittamisen riskit – kuinka varaudut riskeihin ja vältät niitä

Asuntomarkkinoiden lasku

Aurinko on laskenut ja kaikkialla näkymä on harmaa. Asuntojen myyntiajat pitenevät. Myynnin vauhdittamiseksi alennus-%:t ovat suurempia. Haettujen rakennuslupien määrä laskee ja luvan saaneiden kohteiden aloituspäätöksiä siirretään korkeamman kysynnän markkinoilla ja aloituksia perutaan matalamman kysyntätason markkinoilla. Teollisuuden työvoiman tarve laskee ja lomautusten kautta edetään yt-neuvotteluihin. Alihankkijoiden käytöstä on luovuttu jo aikaisemmin. Poliittiset päättäjät lopettavat sääntelyn kiristämisen ja ryhtyvät miettimään elvytystoimia.

Töissäkäyvien asumiskustannusten osuus tuloista kääntyy laskuun mutta epävarmuus omasta työpaikasta vähentää halukkuutta lähteä asuntokaupoille. Rationaalinen kuluttaja on jo huomannut hintojen laskun eikä kiirehdi tekemään asuntokauppoja, kun saman asunnon voi saada kohta halvemmalla. Kasvukeskuksissa vuokrataso voi kääntyä nousuun vuokra-asuntojen kysynnän kasvaessa. Asuntojen hintojen lasku parantaa asuntosijoittajien vuokratuottoja ja paine korottaa vuokria tuottotason ylläpitämiseksi pienenee.

Oma kirjoitukseni vuodelta 2014, josta käy ilmi ennustamisen vaikeus ja kuinka väärässä olinkaan joidenkin asioiden osalta: Onko asuntomarkkinoilla kupla vai vain tyyntä?

Asuntomarkkinoiden pohja

On keskiyö, lähes kaikkialla on pimeää. Asuntojen hintojen jatkunut lasku on hidastunut ja näyttää saavuttavan pohjan. Asuntokaupan volyymit ovat alhaiset ja uudistuotanto on minimissään, koska rakennuskustannukset ylittävät liiaksi käytettyjen asuntojen hintatason. Sosiaalinen asuntotuotanto pitää rakennusteollisuuden volyymejä ylempänä kuin mitä ne olisivat pelkän markkinaehtoisen kysynnän perusteella. Toinen volyymia ylläpitävä elementti on korjausrakentaminen, joka on kasvanut taloyhtiöiden käynnistäessä huipun aikana vallinneen resurssipulan ja korkeiden kustannusten takia patoutuneita hankkeita.

Taloyhtiölainojen sääntelyn helpottamista pohtiva työryhmä perustetaan hallituksen toimesta. Yksityisten vuokranantajien verotuksen epäyhdenvertaisuuden vähentämistä muihin sijoitusmuotoihin miettinyt työryhmä luovuttaa mietintönsä ministerille, joka on jo pienentänyt keskimääräisen ansiotulovero-%:n yli korotettua vuokratulojen vero-% pienemmäksi.

“Asuntosijoittamisen alkeet” -verkkokurssien vuosimyynti on 0 euroa ja Ostan Asuntoja -blogin lukijamäärä on tippunut 90 % huippulukemista. Taloudellista riippumattomuutta tavoittelevien haastatteluja ei nähdä valtamediassa ollenkaan. Kokeneet “osta ja pidä” -asuntosijoittajat, joilla on kokemuksensa ja näyttöjensä perusteella yhä mahdollisuutta saada rahoitusta, kasvattavat sijoitussalkkujaan ja toimintaansa. Motivoituneita myyjiä on paljon ja hyvien ostokohteiden välillä joutuu tekemään valintoja, kun kaikkien hankkimiseen eivät resurssit riitä. Ulkomaisten rahastojen poistumisen jäljiltä on yhä ostettavissa isompia asuntonippuja ja kokonaisia kerrostaloja edullisin ehdoin niiden sääntöjen pakottaessa reunamarkkinoilta poistumisen kokonaan. Jukka Oksaharju varautuu ostamaan kaikkia hyviä arvo-osakkeita kaikilla mahdollisilla omilla ja lainatuilla varoilla. Itse peesaan Oksaharjua ja pohdin osake- ja asuntosijoitusten välistä suhdetta.

Asuntomarkkinoiden nousu

Pimeys alkaa väistyä auringon pyrkiessä nousemaan. Asuntojen hintojen lasku on jo pysähtynyt ja kääntynyt nousuun käytettyjen asuntojen osalta Helsinki-Tampere-Turku -kasvukolmion parhailla paikoilla, Oulussa ja niillä yliopistopaikkakunnilla, joihin opiskelupaikkoja on keskitetty taantuman edellyttämien leikkaustoimenpiteiden takia. Rationaaliset maksukykyiset ostajat ovat jo tehneet asuntokauppansa huomatessaan, että hinnat eivät enää laske ja lisäodottaminen ei enää kannata. Rakennuslupien määrä on kääntynyt nousuun ja uusia hankkeita on jo käynnistetty kaupunkien parhaille paikoille ja valmistuvien infrahankkeiden läheisyyteen. Asunto- ja tulonhankkimislainojen luukut ovat taas avoinna kaikille kriteerit täyttäville asiakkaille.

Varapuun perinteisille asuntosijoituskursseille on taas kysyntää, mutta muille maksullisille kursseille ei vielä osaanottajia riitä. “Osta, vuokraa, vaurastu” -kirjasta tulee uusi painos, jossa on kokonaan uusi kappale “Osta, remontoi, myy” -toiminnasta ja paljon päivityksiä, miten tehdään valintaa lukuisten hyvien kasvukeskusyksiöiden välillä. Ekonomistit arvioivat kansainvälisen valuuttarahaston korkoelvytystoimenpiteiden kestoa ja suuruutta keskuspankkien haltuunoton jäljiltä totaalisen finanssikriisin estämiseksi.

Yhteenveto

Asuntomarkkinoiden syklit voivat kestää vuosikymmeniä ja poiketa muista talouden sykleistä markkinoiden erityispiirteiden seurauksena. Kuten kirjoituksen syklien vaiheistakin näkyy, huippuun liittyvät kuvaukset voivat monelle tuntua realistisimmilta kuin syklien myöhempien vaiheiden kuvaukset.

Moni erittäin kokenut sijoittaja näki faktapohjaisella varmuudella vuoden 2016 olevan globaalin huipun osakemarkkinoilla. Faktojen päivittymisen myötä romahduksen varmuus ja jyrkkyys kasvoivat näiden ennustajien mukaan tasolle, jolla romahdus tapahtuu viimeistään vuoden 2017 loppupuolella. Samojen henkilöiden mukaan tämän hetkisen datan pohjalta romahdus on jo käynnistynyt mutta se ei vielä näy datan lisäksi juuri missään. Varmuudella syklien muutokset voidaan todeta jälkikäteen.

Oman kokemukseni perusteella tiedän, että useimmilla Suomen asuntomarkkinoilla oli todella synkkä ja pimeä aika 1990-luvun alkupuoliskolla, jota edelsi todella selkeä huippu, jossa meno oli monella tapaa hurjaa. 2000-luvulla on ollut selkeää nousua, joka on välillä hidastunut ja välillä kiihtynyt eikä suinkaan ole yltänyt jokaiseen Suomen kolkkaan vaan rajoittunut tiettyihin kasvukeskuksiin ja tiettyihin asuntotyyppeihin. Tätä kuvaa on sotkenut perhekokojen pieneneminen ja samalla sääntelyssä pysyminen, joiden yhteisvaikutuksella on syntynyt pitkään jatkunut tilanne, jossa pienten asuntojen kysyntä on ylittänyt tarjonnan, joka näkyy näiden asuntojen hinta- ja vuokrakehitystilastoissa.

Itse olen tällä hetkellä tilanteessa, jossa en pyri kasvattamaan toimintaani agressiivisesti vaan tyydyn pienempään kasvuun, mikäli sijoituskriteerejäni täyttäviä ostokohteita ei löydy. Tulevaisuus näyttää, miten syklit sopivat ajatuksieni kanssa yhteen.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Sijoitusasunnot.comin toimitusjohtaja Henri Neuvosen kirjoittama ”Aloittelijan opas ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon”