Vuoden 2020 tavoitteitani koskeva kirjoitus ilmestyi kesäkuun 2020 loppupuolella juhannuksena. Kirjoituksessa selitettiin ensin “ennen koronaa” -tavoitteita, joita en koskaan ehtinyt Ostan Asuntoja Blogissa julkaisemaan. Kesäkuussa 2020 julkaistut vuoden 2020 tavoitteet muuttuivat koronan seurauksena ja niiden toteumaa tarkastellaan tässä vuoden 2020 tilinpäätöskirjoituksessa.
Harri Hurun ja Marko Kaarton uusi asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata ennakkotarjoushintaan.
Tiistaina 13.4.2021 Joonas Orava haastattelee kirjan kirjoittajia kaikille avoimessa mutta ilmoittautumista edellyttävässä Suomen Asuntoneuvojien webinaarissa.
Tavoite 1 – 31.12.2020 likviditeettipositio = 31.12.2019 likviditeettipositio + lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo vuoden 2020 aikana. Tavoite toteutui.
Tämä tärkein tavoitteeni vuodelle 2020 tarkoitti käytännössä sitä, että likvidipääoma ei saa sulaa, koska se vaarantaisi kaikista eniten etenemiseni visiotani kohti. Likvidipääomalla tarkoitetaan tässä käteisen lisäksi sellaisia sijoituksia, jotka on nopeasti realisoitavissa käteiseksi.
Käytin vuonna 2020 opiskeluun ja lukemiseen aikaa arviolta kolme kertaa enemmän kuin koskaan aikaisemmin. Opiskelujen keskiössä oli hajauttamisen ja suojautumisen teemat.
Hajauttamisen ja keskittämisen konseptien osalta esiintyy mielestäni paljon väärinkäsityksiä ja oletuksia siitä, että keskittäminen tarkoittaa “all in” eli kaikki varat samaan omaisuuslajiin ja jopa sen sisällä yhteen erikoistumisalaan keskittyen.
Itse olen ja pysyn intohimoisena “osta ja pidä” -asuntosijoittajana. Tämän omaisuuslajin sisällä olen hajauttanut omistuksiani Helsingissä kahdelle erilaiselle mikromarkkinalle, Tampereella kolmelle erilaiselle mikromarkkinalle, Nokialla kahdelle erilaiselle mikromarkkinalle ja niin edelleen. Sijoitusasuntosalkussani on pieniä ja isoja yksiöitä, kaksioita, kolmioita ja osakkuus sijoitusyhtiössä, joka omistaa kokonaisia kerrostaloja. Asuntoja on ikähaarukassa talvisodan alusta 1939 alkaen 2019 valmistuneisiin. Omistan yksittäisiä asuntoja sekä omissa että omistamani osakeyhtiön nimissä. Kaikki salkussani olevat uudiskohteet tuottavat positiivista kassavirtaa 70 %:n taloyhtiölainalyhennyksin laskettuna.
Yhden työnantajan tai suuren muuttotappion seurauksena tyhjien kerrostalojen paikkakuntien mikromarkkinoiden asuntoja en omista yhtään. Vuoden 2020 aikana pysyin suunnitelmassani olla laajentamatta toimintapaikkakuntieni määrää ja olla ostamatta yhtään yksittäistä asuntoa kokonaan uudesta taloyhtiöstä. Muutaman asunnon osalta olin lähellä kaupantekoa nykyisissä taloyhtiöissäni, mutta nämä asunnot menivät lopulta kriteerini ylittäviä tarjouksia tehneille.
Ykköstavoitteeseeni sisältyi hajautuksen suunnittelu ja sen toteutuksen aloittaminen. Vuoden 2020 opiskelut ja lukemani kirjat liittyivät näihin aihealueisiin. Varsinaisia uusia asunto- tai kiinteistösijoittamiskirjoja tuli vuoden 2020 aikana luettua vähän. Keskityin vanhojen kertaamisen. Amerikkalaiset REIT:it olivat osana hajautustani ja niiden opiskelemiseen käytin paljon aikaa. Myös itsensä kehittämiseen liittyvissä kirjoissa turvauduin vanhojen kertaamiseen ja oppien kirkastamiseen.
Omassa ajattelussani olen erittäin voimakkaasti keskittänyt varallisuuttani ja toimintaani “osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen, jonka sisällä olen hajauttanut laajasti. “Erittäin voimakkaasti” tarkoittaa prosentteina suuruusluokkaa 80 %. Ei siis missään nimessä 100 % tai 95 % asunnoissa / 5 % käteisessä. Tässä yhteydessä hajautuksen suunnittelu ja toteutuksen aloittaminen tarkoittaa kuvainnollisesti sitä, että siirryn 80 %:sta kohti 70 %:a. “Vanhojen asuntojen hinnat nousivat Helsingissä 7 % ja Tampereella 5 %” -tyyppiset uutiset eivät suinkaan helpottaneet tässä hajautuksessa etenemistä, kun markkinahintojen nousumansikoita tuli ennätysmäärä kakun päälle.
Hajauttamisen teeman rinnalla oli suojautumisen teema. Korkojen nousuja vastaan suojautuminen on tuttu ajatus asuntosijoittajille. Nyt jouduin ja edelleen joudun opettelemaan paljon uutta, kun tavoitteena on likviditeettiposition säilyttäminen. Tämä siksi, että olisin valmiina tekemään seuraavia ja suurempia asuntosijoitusliikkeitä, jos niihin tulee mahdollisuuksia minua kiinnostavilla sijainneilla. Likviditeettiposition kasvun myötä kyky suojautua yhä mielikuvituksellisempia uhkia vastaan on noussut.
Suojautumisen opettelu on ollut omalle osaamiselleni suuri haaste mutta samalla erittäin mielenkiintoinen, kun on tullut kerrattua sekä ikivanhoja oppeja että haettu uusia, asuntosijoittamisen ulkopuolisia suojautumiskoloja, joissa massat eivät ole ja jotka eivät romahtaisi, kun massat päättävät siirtyä johonkin muualle. REIT:it ja sitten ETF:t ovat tarjonneet tähän hyviä keinoja. Onneakin on ollut mukana, kun 3 vuodelle olettamiani tuottoja on näissä toteutunut kuukausissa. Erilaisten jalostusketjujen katkeamisvaikutusten ymmärtämisestä on ollut paljon hyötyä tässä.
Tässä hajautuksessa ja suojauksessa oli parhaimmillaan 21 eri riviä sijoituksia. Näitä en avaa sen enempää, koska en omaa mielestäni asiantuntemusta riittävästi niihin liittyvistä aihealueista. Yleissuositukseni ja oma toimintamallini on kuitenkin aina ollut sellainen, että ostan pienen erän sitä omaisuuslajia, josta olen opiskelemassa lisää. Esimerkiksi energiaan toimialana en ole koskaan ennen sijoittanut. Suoria osakesijoituksia tai johdannaisia tai yleisiä kasvuosake-ETF -sijoituksia ei keinovalikoimaani ole kuulunut.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissätai Facebookissa.
Tutustu ja pistä talteen kattava paketti Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Vuokratulojen verotus vuonna 2021
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Asuntosalkenrakentaja ja Asuntopehtoori tiedottivat keskinäisen yhteistyön aloittamisesta
Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 %. Tavoite toteutui.
Olen jakanut tämän tavoitteen vielä kahteen osaan; 98 % ilman suunniteltuja remontteja, 97,5 % suunnitellut remontit huomioiden. Ilman suunniteltuja remontteja vuokrausasteeksi kuukausissa mitattuna toteutui 99,8 %. Suunnitellut remontit huomioiden vuokrausaste oli 99,0 %.
Suurin syy erittäin korkealle vuokrausasteelle oli erittäin pieni vuokralaisten vaihtuvuus, mikä oman oletukseni mukaan johtui osittain koronasta. Toinen syy pienelle vaihtuvuudelle voi olla se, että asuntosalkussani on paljon täysin remontoituja asuntoja eli parempaan asuntoon vaihtaminen ei yleensä ole syynä vuokralaisen irtisanoutumiselle.
Teetätin 3 isompaa ja 3 pienempää asuntoremonttia kalenterivuoden aikana periaatteella, että jokainen asunto remontoidaan, mikäli jotain tarvetta vuokralaisen vaihtuessa on. Näin sain työllistettyä paikallisia yrittäjiä ja kauppiaita.
Vuokrausastetta voisi tarkemmin arvioida “taloudellinen vuokrausaste” -käsitteen kautta. En toteuttanut yhtään vuokrasopimuksiin perustuvaa vuokrankorotusta vuoden 2020 aikana. Seuraan aika tarkasti kohteideni yleistä markkinavuokratasoa ja pyrin pitämään vuokrat mahdollisimman lähellä käsitystäni käyvistä markkinavuokrista. Käsittääkseni moni muukaan ei näitä korotuksia toteuttanut eli taloudellinenkaan vuokrausasteeni ei ollut oleellisesti huonompi. Vuokrasaatavia ei vuoden vaihtuessa ollut.
Tavoite 3 – Kasvata Ostan Asuntoja -kanavien tuloja 100 % vuoteen 2019 verrattuna. Tavoite toteutui.
Ostan Asuntoja Blogin, Podcastin ja YouTube -kanavan kaikki pitkäaikaiset sponsorit, Sijoitusasunnot, Asuntosalkunrakentaja, Asuntopehtoori, OVV, Peab ja Flatco, jatkoivat sisällön tuotannon tukemista koko kalenterivuoden ajan. Lisäksi mukaan tuli vielä yksi uusi sponsori virtuaalisisustusta tarjoava Rentel. Kiitos kaikille. Sisältöä kuluttavilta ja sen hyödylliseksi kokevilta toivon tietysti, että tutustuisivat sponsorien tarjoamaan, jotta tuki tälle kanavalle säilyisi jatkossakin.
Maksullisten sparraussessioiden tarkoituksena ei ole ollut generoida itselleni lisätyötä ja -tuloja. Enemmänkin kyse on siitä, että lisääntyviin avunpyynti- ja kysymysviesteihin en valitettavasti pysty privaatisti enää vastaamaan. Kerrytän niistä listaa, joihin pyrin vastaamaan Ostan Asuntoja YouTube-videoiden ja Blogikirjoitusten kautta siten, että mahdollisimman moni hyötyy vastauksista. Sparraus on suunnattu niille, jotka todella tarvitsevat apua ja ovat itse valmiita tekemään valmistelutyötä sen eteen ja käyttämään omaa aikaansa varsinaiseen sparraussessioon.
Affiliate -linkkien kautta kertyi ensimmäistä, ja viimeistä kertaa tuloja jokaiselta vuoden kuukaudelta. Nämä tulot olivat pelkästään Audiblen ilmaisen kokeilukuukauden ja Adlibriksen kirjalinkkien kautta kertyneitä tuloja. Näin jälkiviisaana ei olisi kannattanut lähteä tavoittelemaan näitä tuloja. Adlibriksen affiliate-kampanja loppui yllättäen. Nyt blogini on täynnä toimimattomia Adlibriksen kirjalinkkejä, joiden poistamiseen minulla ei ole aikaa.
Yhteenveto ja alkaneen vuoden 2021 näkymiä
“Osta ja pidä” -asuntosijoittamisessa vuodesta 2004 alkaen mukana olleena olen jo sisäistänyt asian, että kiirehtimisen vuoksi ei kannata hätäillä. Odottaminen ja ainoastaan hyviin kauppoihin tarttumisessa ei mielestäni ole mitään väärää, vaikka salkun kasvutavoitteet eivät kalenterivuodelle toteutuisikaan. Tästä poikkeaviakin näkemyksiä on eli suosittelen useamman näkemyksen pohdintaa osana omaa päätöksentekoa. Ensimmäistä sijoitusasuntoaan omarahoitus säästettynä ja lainalupaus taskussa etsivän ajatus voi olla paljon malttamattomampi kuin tällaisen, jolla asuntoja on jo paljon. Kunhan ensimmäinen sijoitus ei ole ihan katastrofi eli perusopinnot on tehty, monella mukaan lähteminen voi kokonaisvaltaisesti olla kannattavaa pitkällä aikajänteellä käytännön oppimiskokemuksen arvon kautta.
Vuoden 2019 lopulla ajattelin, että vuoden 2020 aikana kasvua tulee 100 asunnon verran eli tavalla tai toisella olisin mukana 100 asuntoa suuremman määrän tarjoamisessa vuokrakoteja tarvitseville. Koronan seurauksena muutin tavoitekurssia täysin kesken vuoden ja päivitin tavoitteeni tämän kirjoituksen mukaisiksi. Lopulta asuntojen määrä kasvoi reilulla kymmenellä.
En käyttänyt lyhennysvapaita eli lainanlyhennysten vapauttamaa vakuusarvoa on jälleenrahoituksen kautta käytettävissä taas vuoden lyhennyksiä vastaava summa. Taloyhtiölainojen lyhennysten myötä on vapautunut vakuusarvoa. Markkina-arvojen nousun myötä on myös kertynyt vapaata vakuusarvoa, jota en ole vielä jälleenrahoittanut mutta olen jo vapauttanut osakekirjoja. Remonttien seurauksena on syntynyt arvonousua. Asuntoremonttien ja parin taloyhtiöremontin kertamaksun ansiosta verosuunnittelutililtä on palautunut varoja uudelleen sijoitettavaksi.
Ville Valkonen intohimona yhteiskunnan kehittäminen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #141
Harmillisesti näyttäisi siltä, että hallitus etenee jääräpäisesti taloyhtiölainojen verosuunnitteluhyödyn poistamisessa. Vuoden 2021 yhtenä teemana tuleekin olemaan tämän hölmöyden akuutti taklaaminen eli kaikkien saneerauksen alla olevien taloyhtiöremonttien maksaminen kerralla käteisellä pois ja erinäisten muiden toimenpiteiden miettiminen, selvittäminen, suunnittelu ja toteuttaminen. Lopputuloksena on se, että yhtään enempää veroja ei tule maksuun eikä velkaantuminen ainakaan pienene. Täysin turhaa aikaa menee paljon siihen, miten saa asiat järjestettyä siten, että linjasaneerausten ja muiden taloyhtiöremonttien kustannukset voi jatkossakin vähentää vuokratuloista.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Introvertti Asuntosijoittajamuija Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #143
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Uusi asuntosijoituskirja ja mitä asuntosijoituskanavia löytyy YouTubesta? – YouTube #157
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246
Osassa 1 lytättiin Huru-ukon ”kerro kaikille kiinnostuksestasi asuntosijoittamiseen” -ohjeen yleispätevyys, kun huomattiin, että asuntosijoittamisessa voi menestyä myös introverttinä kaapista käsin varovasti kurkkien. Asuntosijoittajamuija on alle vuodessa kerännyt yli 1 000, ja viikossa 100 lisää, seuraajaa Instagramiin, jossa hän aloitti pitämään päiväkirjaa omista remonteistaan. Kuvissa näkyy joskus sormet tai jonkun käsivarsi. Muuten Asuntosijoittajamuija pysyy kameran takana kuvatessaan tupakantervaisia seiniä, timanttiporalla porattuja uusia viemäriaukkoja tai katosta roikkuvia liitumaalin suikaleita. Näistä keskusteluista saa hyviä vinkkejä pommikuntoisten vanhojen asuntojen remontointiin. Osassa 1 oli myös hauska variaatio, miten haluton puoliso saadaan pikku hiljaa mukaan.
Osassa 2 tarina jatkuu. 10 asuntoa on tavoitteena 50-vuotissyntymäpäiviin mennessä ja nyt 43-vuotiaana niitä on 6. Juttelimme siitä, voiko vauhtia hidastaa ja mitä tapahtuu, kun 10 tulee täyteen. Korona on myös vaikuttanut vuokraustoimintaan. Asuntosijoittajamuija on itse ollut kohta vuoden 50 % lomautettuna ja juttelemme siitä, miten se on vaikuttanut vai onko mitenkään.
Mukana on myös rahoittajan vaihtokokemus, kun asuntosijoitustoiminta on siirtynyt osakeyhtiön kautta tapahtuvaksi.
Asuntosijoittajamuija Instagram
Harri Hurun ja Marko Kaarton uusi asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata ennakkotarjoushintaan 18.4.2021 asti. Esilukijat ovat saaneet työnsä valmiiksi ja heidän arvionsa kirjasta löytyvät asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissätai Facebookissa.
Tutustu ja pistä talteen kattava paketti Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Vuokratulojen verotus vuonna 2021
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Asuntosalkenrakentaja ja Asuntopehtoori tiedottivat keskinäisen yhteistyön aloittamisesta
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Flatco on palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Vuokrasopimuksen purkaminen käynnissä osa 1 – YouTube #159
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan psykologia-ajatuksia varallisuuden kasvattamisesta – Blogi #247
Tällä kertaa käyn läpi omaa akuuttia tilannettani kahdenkin asian suhteen.
Ensimmäisenä kerron, miten olen tilanteessa, jossa useamman vuoden tauon jälkeen joudun etenemään vuokrasopimuksen purkamisessa. Käyn läpi:
- Taustoja, miksi tässä tapauksessa purkuprosessi pitää käynnistää.
- Miksi informoin tilanteesta Kelaa.
- Mistä löytää käräjäoikeuden sähköiset asiointipalvelut ja miten sitä kautta käynnistetään vuokrasopimuksen purkaminen ja vaaditaan vuokrasaatavia.
Toinen päällä oleva akuutti tilanne on uuden asuntosijoituskirjan valmiiksi saaminen. Päivitän lyhyesti tilannetta, mitä olemme Marko Kaarton kanssa tehneet saatuamme kirjan esilukijoilta palautteita.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.
Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
Asuntopehtoorin Blogista: Vuokravälityspalkkio
Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121
Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67
Asuntosalkenrakentaja ja Asuntopehtoori tiedottivat keskinäisen yhteistyön aloittamisesta
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Introvertti Asuntosijoittajamuija Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #143
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Miten toimia asuntosijoittajana, kun ei tiedä, miten tulevaisuus kehittyy? – YouTube #158
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan psykologia-ajatuksia varallisuuden kasvattamisesta – Blogi #247
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246
Harri Hurun ja Marko Kaarton uusi asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata ennakkotarjoushintaan 18.4.2021 asti.
Hankin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2004 eli suurinpiirtein 17 vuotta sitten. Sen lisäksi asuntosijoitussalkussani on 1997 hankittu oma kotini, joka on ollut vuokraustoiminnan käytössä vuodesta 2005 alkaen.
Psykologiasta sen sijaan en osaa juuri mitään ja siksi lähdin kirjoittamaan tätä kirjoitusta, jotta olisin paremmin valmistautunut kuuntelemaan sekä psykologiasta että sijoittamisesta jotain tietäviä. Sarkastinen mieleni olisi halunnut kirjoittaa ”Asuntosijoittajan oman pääoman ABC-aapinen ministeritason päättäjille” -kirjoituksen mutta koin sen liian haastavaksi ja päätin ottaa helpomman haasteen.
Oma teoreettinen ja käytännön osaamiseni asuntosijoittamisesta ovat molemmat, omasta mielestäni, jo jonkin verran vahvalla pohjalla opintojen ja käytännön harjoittelun jatkuvan limittämisen ansiosta.
Psykologia on tällaiselle totaaliselle maallikolle vielä jotain hyvin epämääräistä, mutta ajattelen sen olevan jotain mielen asentoon liittyvää. Olen tiivistänyt omat ajatukseni tai odotukseni kolmeen kohtaan, mikä voisi olla sellaista asuntosijoittajan psykologiaa, jolla voisi selittää sitä, että nuo 1997 ja 2004 hankitut asunnot ovat yhä salkussani, vaikka sen jälkeen en samalta markkina-alueelta ole ostanut yhtään sijoitusasuntoa. Vai olisko tämä filosofiaa…
Harri Hurun ja Marko Kaarton uusi asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata.
1. Kilpailen vain omia päämääriäni ja tavoitteitani vastaan
Jos omien päämäärieni saavuttamiseen liittyy keinona vuokratuloa tuottavien “osta ja pidä” -asuntosijoituskohteiden hankkiminen, asetan tavoitteet pelkästään siltä pohjalta, että niiden saavuttaminen veisi minua kohti päämääriäni. Kun olen asettanut mieleni tällaiseen asentoon, voin paremmin keskittyä omaan tekemiseeni.
Asuntosijoittajan kolmen kohdan “sijainti, sijainti, sijainti” -sääntö oli jo vuonna 2004 olemassa. Sovellan tätä sääntöä seuraavassa järjestyksessä:
- Pohdin ja määritän oman elämäni päämääriä.
- Asetan tavoitteita näiden päämäärien saavuttamiseksi.
- Mietin keinoja, millä tavalla saan omat tavoitteeni toteutumaan.
- Mietin keinovalikoimani sisällä asuntosijoittamisen osalta “sijainti, sijainti, sijainti” -sääntöjen toteuttamista.
Urheilu on kilpailumuotona täysin erilainen, koska siinä kilpaillaan voitosta muita vastaan. Luonnollisesti minulla on tiedossa, että osakemarkkinat ovat tuottaneet keskimäärin jotain 7 % vuodessa pitkällä aikajänteellä tarkasteltuna. Yli 30 vuotta sijoittaneena ja sijoittamista opiskelleena en tietenkään aseta tavoitteitani ja keinojani tasolle, joka tuottaisi tämän 7 %, vaan tavoittelen korkeammalle. Vilpittömästi iloitsen osakesijoittajakolleegoiden onnistumisista, koska yksikään niistä ei ole minulta mitään pois.
Jos seuraisin herkeämättä muiden tekemisiä ja pyrkisin lyömään heidän tuottonsa, voisin tehdä pahoja virheitä. Sen sijaan pyrin varmistamaan, etten menetä omia pääomiani. Lisäksi teen uusia sijoituksia ottaen minulle sopivaa riskiä omien sijoituskriteerieni ja suhteellisten osuuksien puitteissa.
Otin tarkoituksella “sijainti, sijainti, sijainti” -säännöt esille, koska niiden perusteella annetaan jatkuvasti sijoitussuosituksia ja -neuvoja pohtimatta yhtään vastaanottajan päämääriä ja tavoitteita sekä niihin sopivia keinoja ja kykyä kantaa tai halua ottaa riskiä.
2. Kuljen vastavirtaan etsien rauhallisia suvantopaikkoja, joissa ei muita näy kilpailemassa
En pysty määrittelemään ajankohtaa tai tekijää, joka on mieleeni tällaisen lähestymistavan asettanut. Sijoittajana olen tämän ajattelun seurauksena missannut vuosikymmenten aikana hurjia tuottoja tuoneita sijoituskohteita.
Olen myös menettänyt kokemuksen, jossa varallisuudestani katoaa suuri osa lyhyessä ajassa. Tämä on ollut yksi keskeinen tekijä sille, että olen luottavainen omiin kykyihini saavuttaa tuottoja, jotka ylittävät reilusti tuon 7 %:n keskiarvon. Näin vanhempana ei kaduta, etten ole koskaan päässyt rakentamaan menettämääni varallisuutta uudestaan nollasta vaan olen voinut jatkuvasti kasvattaa rippilahjaksi saatua ja kesätöillä tienattua pikkupääomaa.
Olen ottanut ja yhä otan mallia ja oppeja muilta sijoittajilta. Hakeudun kuitenkin usein sellaisten opettajien pariin, jotka eivät vahvista suurien massojen vallitsevaa kulkusuuntaa vaan yrittävät itse pohtia ja löytää massojen liikkeistä poikkeavia suuntia.
Yhä useammin ajattelen absoluuttisten totuuksien sijaan todennäköisyyksien ja niiden muutosten kautta. Nuorena omasin taidon olla vahvasti jotain mieltä tietäen olevani oikeassa. Vanhempana olen menettänyt tämän taidon ja tilalle on tullut taito myöntää, kuinka vähän tiedän. Todennäköisyyksien kautta ajattelu helpottaa tuskaa, joka seuraa siitä, ettei enää osaa olla varma.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112
3. En innostu uhka- ja rahapeleistä, vaikka moni muu innostuu
Tätäkään mielen asentoa en pysty yhdistämään mihinkään ajankohtaan tai oppimiskokemukseen. Lapsena ja teini-ikäisenä Monopoli ja monelle tuntemattomampi Uusi Finanssi olivat suosikkilautapelejäni, joita pelattiin leikkirahoilla.
Oikealla rahalla uhkapelaaminen ei kuitenkaan koskaan ole tuonut mielihyvää. Kumilenkin virittäminen 20-pennisen ympärille markan kokoiseksi toi joskus todennäköisyydet houkuttelevammaksi saada flipperistä lisäpeli ilmaiseksi. Muutaman kerran tietoisesti kokeilin uhkapelaamista päättämällä etukäteen summan, jonka rulettiin pelaan joka tapauksessa. Menetettyäni kaikki pelimerkit, en ollut harmissani. Kolminkertaistettuani pelimerkkien määrän en ollut yhtään enempää riemuissani. Muutaman kokeilun jälkeen en ole yli 25 vuoteen enää kokeillut. Kasinolla käynti ei myöskään koskaan ole ollut minkäänlaista innostunutta odotusta tai mielihyvää tuonut tapahtuma.
Sijoittajana olen huomannut, että moni sen sijaan sijoittaa joskus enemmän uhkapelistä, tai enemmänkin arpapeleistä tutuilla malleilla kuin omasta mielestäni sijoittamiseen soveltuvilla malleilla. En osaa pelata pokeria tai black jackia mutta niitä käsitteleviä kirjoja on mielenkiintoista lukea, kun niistä saa ajatuksia todennäköisyyksien kautta ajattelemiseen.
Asuntosijoittamisessa moni pelaa sillä, että omaa varman tiedon siitä, kuinka vähän korot voivat nousta 2, 5 tai 10 vuoden aikajänteellä. Pienen epävarmuuden vallitessa pidetään puskureita, joista hoidettaisiin korkeammat korot, jos peli etenisikin eri tavalla. Jostain syystä kukaan ei kerro, että ajelee autolla ja asuu omistusasunnossa ilman auto- ja kotivakuutuksia, vaikka koskaan ei ole kolaria ajanut eikä koti palanut tai varkaat käyneet.
Vuokralaisvalintaan liittyy myös riskejä, mutta sitäkään peliä en uskalla pelata tarkistamatta luottotietoja ja edellyttämättä vakuuden toimittamista ennen avainten luovuttamista. Pyrin lisäpienentämään epäonnistumisen todennäköisyyttä vuokralaisvalintaprosessiani parantamalla ja asuntoja remontoimalla.
Tämä mielen asentoni johtaa myös siihen, etten tee huonoja asuntosijoituskauppoja, joiden kannattavuus korjaantuu tulevina vuosina kriteerini täyttäviksi, kunhan muistan “sijainti, sijainti, sijainti” -säännöt ja ostan sijoitusasunnon sieltä, mistä kaikki muut ostavat ja maksan saman hinnan, minkä kaikki muut maksavat.
Psykologinen yhteenvetoni asuntosijoittajan mieleni asennosta
Odotan mielenkiinnolla psykologiaa opiskelleiden ja oppineiden asuntosijoittajien ja sijoittajien vastaväitteitä, kädestä pitäen opastamista, kirjavinkkejä tai ihan mitä vaan kommentteja hapuilevaan ajatteluuni.
Olen mielestäni sisäistänyt “osta ja pidä” -asuntosijoittamisen pitkäjänteisyyden, jossa yksi Suomen hallituskausi on lyhyt ajanjakso. Minulla on selkeät sijoituskriteerit määriteltynä, joiden pohjalta teen sijoituspäätöksiä koko salkkuni huomioiden ja päämääriäni kohti edeten. Välillä mielen asento vaatii pidempiä ja syvällisempiä pohdintajaksoja. Asuntosijoittaminen on tällaiseen hyvä omaisuuslaji, kun siinä muutokset eivät tapahdu niin nopeasti.
Asuntosijoittajan psykologiaa: Heikki kysyy, Harri vastaa – Blogi #252
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Introvertti Asuntosijoittajamuija Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #143
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Uusi asuntosijoituskirja ja mitä asuntosijoituskanavia löytyy YouTubesta? – YouTube #157
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246
Tällä kertaa kuullaan, onko Huru-ukon ”kerro kaikille kiinnostuksestasi asuntosijoittamiseen” -ohjeesta yleispäteväksi vai voiko asuntosijoittamisessa menestyä myös introverttinä kaapista käsin.
Asuntosijoittajamuija on alle vuodessa kerännyt yli 1 000 seuraajaa Instagramiin, jossa hän aloitti pitämään päiväkirjaa omista remonteistaan. Kuvissa näkyy joskus sormet tai jonkun käsivarsi. Muuten Asuntosijoittajamuija pysyy kameran takana kuvatessaan tupakantervaisia seiniä, timanttiporalla porattuja uusia viemäriaukkoja tai katosta roikkuvia liitumaalin suikaleita. Näistä keskusteluista saa hyviä vinkkejä pommikuntoisten vanhojen asuntojen remontointiin.
Muutama muu Ostan Asuntoja Podcastin aikaisempi vieras on kertonut taktiikoita, miten haluton puoliso saadaan pikku hiljaa innostumaan. Tässä on mukana hauskoja vinkkejä, miten sitä voi tehdä tai kenties olla tekemättä ilman pitkiä lipertelypuhemaratooneja. Myös neuvottelutaktiikoista jutellaan vähän ja pohditaan introvertin vahvuuksia neuvottelutilanteessa.
Asuntosijoittajamuija Instagram
Harri Hurun ja Marko Kaarton uusi asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata ennakkotarjoushintaan.
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Flatco on palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Miten toimia asuntosijoittajana, kun ei tiedä, miten tulevaisuus kehittyy? – YouTube #158
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246
Asuntosijoittamisessa työtä tekemällä voi omassa mikromarkkinassa saavuttaa erinomaisia tuloksia. Nämä asuntosijoittamisen omin toimin arvoa luovien elementtien logiikat säilyvät yli syklien ja pandemioiden. Aina tämä tekeminen ei riitä, jos asiat muuttuvat isossa kuvassa merkittävästi.
Jos tietää suurella varmuudella, mitä tulevaisuudessa tapahtuu, on typerää pelata varman päälle. Silloin pitää vetää agressiivisesti, satsata kaikki voittajiin, jotka tietää, vivuttaa täysillä ja pelottomasti mummonkin säästöt.
Tykkään käydä asuntosijoittamisesta omassa päässäni filosofiatason pohdintoja. Kaverit ei juuri jaksa näihin osallistua, joten siksikin oma pää on hyvä paikka. Tiedän aika varmasti, kuinka vähän tiedän ja kuinka huonosti osaan ennustaa tulevaisuutta eli en kuulu tuohon ”suurella varmuudella” asioista tietävien joukkoon. Alustusten jälkeen käyn läpi muutamia filosofisia ajatuksia siitä, miten itse yritän toimia, kun en tiedä tulevaisuuden kehityksestä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: ”Sijoitusasunto-opas – Näin sijoitat asuntoihin vuonna 2021”
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Asuntosalkenrakentaja ja Asuntopehtoori tiedottivat keskinäisen yhteistyön aloittamisesta
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Ville Valkonen intohimona yhteiskunnan kehittäminen Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #142
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Uusi asuntosijoituskirja ja mitä asuntosijoituskanavia löytyy YouTubesta? – YouTube #157
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246
Harri Hurun ja Marko Kaarton uusi asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata ennakkotarjoushintaan.
