Ostan Asuntoja

Lukijan asenteen helpottamiseksi aloitan sillä, että minulla on asuntosijoittajana ollut pelkotiloja. Niistä ei kohdallani onneksi ole tullut edes yöuniin hiipiviä ongelmia, mutta se ei tarkoita, etteikö niitä olisi. 

Pelkotilat syntyvät epävarmuudesta. Pieni epävarmuus on jännittävää ja tekee arjesta mielenkiintoista. Kun epävarmuus kasvaa ja alkaa kalvamaan mieltä, kaikki positiivisuus katoaa ja synkkyys hiipii asuntosijoittamisarkeen.

Korona on monen asuntosijoittajan kohdalla voinut lisätä epävarmuutta. Pörssikurssit romahtivat maaliskuussa 2020 ja nyt joulukuussa 2020 USA:n pörssi-indeksit lyövät uusia ennätyksiä. Oliko pohjat siinä ja seuraavat 7-10 vuotta mennään taas ylämäkeä? Suomessa vanhojen asuntojen myynti vetäisi, jos välittäjillä olisi myytävää, ja hinnat nousevat. Keskuspankkien ohjauskorkojen odotetaan pysyvän matalalla vielä vuosia. Pitäisikö nyt ostaa niin paljon sijoitusasuntoja kuin pystyy, koska hinnat ovat nousussa, korot nollissa ja kansa vaurastuu pörsseissä?

Samanaikaisesti toimisto-, matkailu-, ilmailu-, ravintola-, elokuva- ja hotellialat sekä kivijalkamyymälät elävät täyttä epävarmuuden aikaa. Konkurssiuutisten puuttuminen ihmetyttää. Työttömien ja lomautettujen määrät kasvavat mutta hallitukset suunnittelevat lisää hallintorakenteita ja säädöksiä valtion eli veronmaksajien kustannettavaksi verokertymien kasvuun luottavaisina, kunhan vain rokoteohjelma saadaan käyntiin. Pitäisikö nyt myydä kaikki sijoitusasunnot, kun ostajia yhä löytyy?

Joku voisi miettiä, tarvitaanko ihan oikeasti yliopistojen luentosaleja hajasijoitettuina ympäri Suomea vai voisivatko professorit hajautua zoomien ja teamsien kautta luennoimaan ympäri Suomea asuville opiskelijoille. Helsingin yliopistossa opiskeleva voisi jatkaa asumistaan kotikonnuillaan Joensuussa ja Lappeenrannan opinahjoon pyrkivän ei tarvitsisi pohtia, mitä kaikkea kavereiden lisäksi menettää, jos pitää muuttaa sinne Tampereelta. Tampereen opinahjon luentojakin voisi kenties jatkossa seurata zoomissa ilman pääsykokeiden läpäisyä.

Hyvä vuokranantaja ei olisi hyvä, jos ei yhtään miettisi omien asiakkaidensa eli vuokralaisten tilanteita.

Kuinka paljon asuntosijoittajan pitäisi kokea pelkoa tällaisen epävarmuuden aikana? Siihen en osaa vastata mutta muutaman keinon osaan kertoa, joista on ollut apua omien pelkotilojeni hallitsemisessa.

Keino 1 – Numerot ankkuroivat asuntosijoittajan jalat maahan ja auttavat levotonta mieltä rauhoittumaan

Oman taloudellisen nykytilanteen täysinventaario on paras keino rauhoittaa pelkotiloja. Bruttovarallisuus, velat ja nettovarallisuus, vuokratulot ja vastikkeet, lainojen lyhennykset ja korot, luottokorttivelat ja kulutusluotot, palkkatulot ja yrittäjätulot, oman osaamisen markkina-arvon inventaario, oman talouden kulutusinventaario jne. ovat kaikki faktanselvennystä, jolla nykyhetkeen liittyvää epävarmuutta voi vähentää ja pelkästään sitä kautta rauhoittaa mieltä.

Joissain tapauksessa valkeneva totuus voi aiheuttaa huolta, mutta faktapohjainen kartoitus on aina hyvä perusta suunnitelmille ja toimenpiteille, joilla tilannetta korjataan. Kun nykytila on kartoitettu, siitä voi katsoa erilaisia tulevaisuuden skenaarioita ja saada niille kulmakertoimia, kuinka kriittisiä mitkäkin kehityssuunnat ovat. 

Keino 2 – Asuntosijoitukset tarjovat hyvää suojaa markkinoiden heilahteluja pelkäävälle

Pörssikurssien romahtaessa maaliskuussa ja hallituksen ryhtyessä lukitustoimiin, osakesijoittajilta ja liikekiinteistöjen vuokranantajilta edellytettiin paljon korkeampaa pelonsietokynnystä kuin asuntosijoittajilta. Vuokrat tulivat ja vastikkeet lähtivät tililtä ihan samalla tavalla kuin syksyllä 2019, kun koronasta ei ollut mitään tietoa. Pankeista ei tullut lainojen takaisinmaksu- tai lisävakuuksien pyyntökirjeitä vaan tarjolla oli jopa maksuttomia lyhennysvapaita. 

Asuntosijoittajankin kannalta on tapahtunut jotain muutoksia ja todennäköisesti kaikki eivät ole tilapäisiä. Muutoksen vauhti on kuitenkin pääsääntöisesti sen verran hidasta, että aikaa sekä faktojen kartoittamiselle että toimenpiteisiin ryhtymiseksi on riittävästi. Syytä akuuteille pelkotiloille asuntosijoittajan maailmassa on paljon vähemmän kuin muiden omaisuuslajien sijoittajilla. 

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.

Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.

Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.

Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.

Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808

Asuntopehtoorin Blogista: Asuntosijoittamisen aloittaminen ja toinen kirjoitus Rakennustyön tarkkailija

Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121

Keino 3 – Asunto on fyysistä omaisuutta, joka tarjoaa suhteellisen hyvää suojaa inflaatiota vastaan

”Mikä ihmeen inflaatio” on ihan oikeutettu kysymys nuoremman tai kahdenkin asuntosijoittajasukupolven mielissä. ”Hyvällä sijainnilla sijaitseva …” voisi asuntolainapankkiiri tarkentaa lauseen alkua. 

Tässä kirjoituksessa ei ole tarkoitus käydä inflaation määritelmiä, tilastollista kehitystä tai nimellis- ja reaalikorkojen välistä eroa läpi vaan todeta vain, että pelkotiloja aiheuttavan epävarmuuden lisääntyessä yksi epävarmuustekijä voi olla huoli kiihtyvästä inflaatiosta. Epävarmuutta ei poista se, jos joku 10 vuotta EKP:n 2 %:n inflaatiotavoitteeseen uskonut keskuspankkiiri vakuuttelee jotain mediassa. 

Sen sijaan epävarmuutta lieventää ymmärrys siitä, että hyvillä sijainneilla sijaitsevilla asunnoilla on inflaatiosuojaa tarjoava ominaisuus. Vastuullisesti velkavipua käyttävälle asuntosijoittajalle suojausominaisuus on vielä suurempi. Tämä ominaisuus perustuu siihen, että inflaation kiihtyessä lainapääoma ei nouse mihinkään ja asuntosijoittaja pääsee lyhentämään tulonhankkimislainapääomaansa inflatoituneilla euroilla.

Kuinka monta sijoitusasuntoa on tarpeeksi? – Blogi #152

Vastuullisella velan käytöllä tarkoitetaan sitä, että velkaa on sellainen määrä, että asuntosijoittaja pystyy suoriutumaan kaikista velvoitteistaan huolimatta siitä, minkälaisen myllerryksen nouseva inflaatio, jota keskuspankit eivät pystyisi korkoja nostamalla hallitsemaan, toisi tullessaan. Paras pelkotilojen ehkäisykeino on korkosuojaus, jolloin pääsisi nauttimaan sekä inflaatiosta että muilla asuntosijoittajilla nousevien tulonhankkimislainojen koroista seuraavista pelkoreaktioista.

Tämän kappale ei ole ennuste nousevasta inflaatiosta vaan rauhoituskeino, jolla omassa mielessä nousevan inflaatiopeikon saa kesytettyä.

Keino 4 – Asuntomarkkinatkin ovat syklisiä, joihin suojaa tarjoaa asuntosijoituksen moniulotteisuus

Olen käsitellyt asuntosijoittamisen tuoton osatekijöitä ja moniulotteisuutta useissa aikaisemmissa kirjoituksissa. Tämän kirjoituksen otsikon mukaisesti näiden kirjoitusten kertaaminen tai ensilukeminen auttaa pelkotilojen hallitsemisessa ja hillitsemisessä. 

Asuntosijoituksella on ominaisuus, joka tarjoaa tuottoa yhtäältä, jos toisaalla tuotto heikkenee ja päinvastoin. Tämä yhdistettynä muutosten hitauteen ja pieneen volatiliteettiin tuo mielenrauhaa pelkotilojen sijaan.

Kun kertaa tai tekee omaa faktakartoitustaan, oleellista on yrittää hahmottaa kaikista huonointa tulevaisuutta siten, että ei joudu pakkomyymään asuntojen hintasyklin ollessa pohjalla. Mikäli pakkomyymisen pystyy välttämään, pelkotiloihin ei ole syytä. 

Mistä tekijöistä asuntosijoittamisen tuotto muodostuu? YouTube #6

Keino 5 – Ammattimaista apua on saatavilla

Jos kaikki edellä kuvattu työ on tehty, mutta pelkotilat yhä painavat mieltä, silloin kannattaa kääntyä ammattilaisen apuun. Tässä vaiheessa ei vielä puhuta mielenterveysammattilaisista vaan niiden välttämisestä hakemalla apua kokeneemmilta asuntosijoittajilta, varallisuusvalmentajilta ja asuntosijoittamista ymmärtäviltä pankkiireilta. Myös vertaistukiryhmistä, kuten Suomen Vuokranantajien aluepäälliköiden vetämistä paikallisryhmistä, voi löytyä apua.

Oman taudinkuvan kanssa kannattaa mennä ammattilaisen puheille ja saada sieltä lisäkirkastusta siihen, onko pelkotiloille syytä ja miten tulisi toimia, että tilanne helpottaa.

Hyvä vuokranantaja voi auttaa vuokralaistaan sillä, että poistaa tämän pelkotiloista yhden elementin. Sen, jossa vuokrakoti pakkomyydään alta.

Kuukauden kirja: Marko Kaarto – ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu”

Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista

Kari Hänninen 2015 feat. Jenni From the Block – Ostan Asuntoja Podcast #129

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Mitä riskejä asuntosijoittamisessa on? – YouTube #142

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Asuntosalkunrakentaja ja Asuntopehtoori yhteistyöhön – Blogi #232

TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET

Paljon suurempi kirja kuin asuntosijoittajan niche-strategiaopas: Joonatan Voltti – Airbnb Ansaitse Asunnollasi – Blogi #226

The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224

The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223

Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217

10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210

Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198

Kati Valjus Osa 1