Kiristyvä velkamarkkina asuntosijoittajan uhkana? – Blogi #336
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Tutustu ja tilaa kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Sami Pietilä oli Ostan Asuntoja Podcastin vieraana kesällä 2021 eli puolitoista vuotta sitten. Viime viikolla eli marraskuun 2022 lopulla purkitimme Samin kanssa uusintavierailun. Sami totesi, että aika hyvin osui jalka lankulle kesällä 2019. Jos haluat saada uusintavierailusta täyden hyödyn, kuuntele ensin uudestaan kesän 2019 haastattelu. Älä keskity löytämään sieltä virheitä. Meille ei silloin eikä viime viikollakaan ollut kristallipalloja käytössä.
Julkaisin juhannuksen alla Voisiko ”1 %-yksikkö lisää korkoa laskee 10 % asunnonostajan kykyä maksaa asunnosta” -nyrkkisääntö toimia? – Blogi #312 -kirjoituksen. Paljon muitakin pohdintoja on tullut julkaistua. Näiden pohdintojen jatkuvalla kirjoittamisella ja toistamisella on omalle toiminnalle ollut se seuraus, että oppii jollain tavoin toteumatiedoista etukäteen tunnistamaan mahdollisia kehityspolkuja. Ei siis ennustamaan tulevaa, vaan arvioimaan sitä, mitä jo käsillä olevasta tapahtumadatasta voisi todennäköisesti seurata 6-18 kuukauden päästä.
Oma asuntosijoittamisen strateginen valintani on sellainen, jossa asiakkaana on vuokralainen ja jonka ytimessä on vuokraustoiminta.
Tällä hetkellä en enää pohdi sitä, laskevatko asuntojen hinnat 2 vai 12 % vuonna 2023. En pohdi sitä, seuraako EKP USA:n keskuspankkia viestintävaikuttamisessaan viiveellä. En ole myymässä asuntoja ja osaan mielestäni riittävällä tasolla tehdä laskelmia tarjousten pohjaksi, etten maksa liikaa kohteista. Energiaa ja raaka-aineita olen pohtinut jo pitkään. Globaaleja tilaus-toimitusketjuja myös. Samoin kultaa ja bitcoinia on tullut opiskeltua rahan historiasta lähtien.
Sam Laakso inflaatiota ja muita pidemmän aikavälin juttuja Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #214
Olen pohtinut, mitä minun tulisi nyt pohtia tai mihin asioihin keskittyä pohdinnoissa.
Velkasykli
Kohtuullinen ja vastuullinen vieraan pääoman käyttö on ollut omassa asuntosijoitustoiminnassani yhtenä periaatteena pitkään. Voi hyvinkin olla, että olisin ottanut 80 % velkavipua 10 vuotta sitten, jos pankit olisivat antaneet. Eivät antaneet, vaan opettivat siihen, että 70 % on maksimi. Kiitos tästä.
Viimeisen parin vuoden aikana velkamarkkinat ovat tulleet uutena elementtinä opiskeluuni. Ray Dalio puhuu velkasyklistä. Howard Marks samoin. Jay Scott myöskin. Erilaisissa podcasteissa vilisee petrodollarit ja eurodollarit tai leikkaavat korkokäyrät. 60/40 -portfolioiden kuolemasta puhutaan.
Guruihin ja huruihin sokeasti uskominen. Asuntosijoittajan makrovirheet osa 6 – Tiistaiaudio #200
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197
”18 vuoden kiinteistösykli” by Danila Yönsini Asuntopehtoori Blogissa – Tiistaiaudio #236
Pienasuntosijoittajan kiristyvä velkamarkkina käytännössä
Kuuntelen podcasteja jo sujuvasti velkamarkkinoihin liittyvistä aiheista, mutten vielä osaa kirjoittaa kokonaisia hienoja lauseita sisältäviä kappaleita. ”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategiassa oman pääoman kiertonopeus hidastuu, kun jälleenrahoitus vaikeutuu. Viime aikoina olen miettinyt, kuinka paljon pankit voivat mennä ryhmänä vastalaukalle eli rahoitusta kiristetään varmuuden vuoksi reilusti yli. Tällaisessa toimintaympäristössä pienikin toimi pankissa vaatii isoa työtä asuntosijoittajan päässä.
Aikaisemmin asuntosijoittamisen ansaintalogiikoita sujuvasti ymmärtänyt iloinen pankkiiri voikin näyttäytyä keskuskonttorin palkanmaksulogiikoita kunnioittavalta virkamieheltä, joka vaatii selvityksiä, jotka tulee toimittaa johonkin “viranomaiset vaatii” -mustaan aukkoon. Siellä tuhannet tyhjästä ilmestyneet tarkastajakädet tarkastavat satojatuhansia pdf-tiedostoja, joista koostuu miljooonia sivuja. Näin varmistetaan, että kaikki asuntosijoittajan ilmoittamat ja pankkiirin 10 vuotta tarkastamat tiedot on todistettavasti oikeaksi näytetty. Ja kaikki sama uudestaan seuraavan diilin kohdalla.
Kun kaikkiin pankkeihin leviää sama varovaisuus, enää ei kilpailla siitä, kuka pääsee tulonhankkimislainaa myöntämään. Nyt triplavarmistetaan, että ollaan vielä mukana, kun joskus tulevaisuudessa taas rahoitusta myönnetään. Näitä tunnusmerkkejä voisi näkyä pankin lainatiskillä:
- Luottotappioiden pelko paistaa läpi joka paikassa.
- Päätösvaltuuksia pienennetään ja yhä pienempiä lainahakemuksia palautetaan bumerangeina yhä korkeammalla sijaitsevista komiteoista.
- Aikaisemmat näytöt eivät enää merkitse, vaan kielteisiä päätöksiä tulee kategorisesti.
- Pankkiirit keskustelevat toistensa kanssa ja pessimismi vahvistaa pessimismiä.
- Jälleenrahoitus vaikeutuu paljon enemmän kuin vakuusarvojen lasku edellyttäisi.
- Marginaalit nousevat, erilaiset ehdot kiristyvät, lisävakuuksia vaaditaan ja vasta sitten päätetään myöntää, jos ei vaadita vielä lisää.
- Muiden toimialojen vaikeudet heijastuvat asuntosijoittajien rahoitukseenkin.
- Välittäjän on pakko virallisesti ja kirjallisesti arvioida, maksua vastaan, vakuuksien arvot.
- Tilanne muistuttaa sitä, että tutun mummun tili suljetaan, koska häntä ei voida tunnistaa uuden lakisääteisen henkilötodistuksen avulla, vaikka viikonloppuna käytiin onnittelemassa samaa mummua tämän 70-vuotisjuhlissa.
Mikäli näitä tilanteita tulee oman tutun pankkiirin kohdalla vastaan, kannattaa muistaa, että hän ei ole uusia vaatimuksia itse keksinyt, vaan toteuttaa ylhäältä tulleita ohjeita. Ovia paukuttelemalla mikään ei muutu.
Asuntosijoittajan pitää ymmärtää, että näiden tunnusmerkkien yleistyessä ollaan siirtymässä pysyvästä optimismista synkkenevään pessimismiin.
Onko asuntosijoittamisen aika ohi?
Jos vastaisin “kyllä”, se edellyttäisi uskomista, että “tällä kertaa kaikki on toisin”. Siksi kehotan jatkuvasti, että nyt on oikea aika valmistautua. Nyt pitää opiskella ja hioa taitoja seuraavalle tasolle. Nyt pitää kerrata neuvottelutaitojen opit ja kaivaa työkalupakista pölyttyneet “myyjän rahoitus” -muistiinpanot. Lue Asuntopehtoorin Blogia, joka on Ostan Asuntoja Blogin kanssa ainoa viikottain ilmestyvä blogi.
En osaa sanoa, kuinka paljon kireämmäksi velkamarkkina voi mennä. En osaa sanoa, kuinka pitkään kestää, että pankkiiri taas hymyillen kutsuu yhteistyöhön toteuttamaan hänen uusia, aikasempaa korkeampia lainojen myöntötavoitteitaan.
Juuri nyt voi näyttää siltä, että kaikista surkeimmat asuntosijoitusdiilit on tehty noin vuosi tai kaksi sitten, kun kaikki näytti tosi hyvältä. Tämän näkymän toisella puolella on kokeneiden sijoittajien opit, että kaikista parhaat sijoitukset tehdään silloin, kun kaikki ovat varmoja, että ajat vielä huononevat ja paljon.
Kuulun itse siihen joukkoon, joka ei vielä riittävästi ole nähnyt merkkejä siitä, että pohjat olisivat jo takana. Tämä huononäköisyys ei tee minusta asiantuntijaa, vaan kyse voi olla siitä, että vanhempana olen varovaisempi. Vuoden 2022 aikana olen ollut tekemässä useampia asuntosijoituksia. Ne on kaikki pyritty tekemään siten, että suurella todennäköisyydellä selviämme, vaikka näkymät vielä tästä synkkenisivät reilusti.
Tätä olen yrittänyt pohtia velkamarkkinoita opiskellen ja seuraten. Vakuuksien laatu ja hyvä likviditeetti ovat tärkeitä. Vakuuksien arvojen laskiessa voi tuntua siltä, että lainojen lyhennyksistä ei kerry vapaata vakuusarvoa. Aikanaan tilanne kääntyy ja vakuusarvot nousevat. Strategiani mukaisesti keskityn sen ytimeen – vuokraustoimintaan.
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Maailmanmatkaajan koti ja sijoitukset Lapissa Anette Vaherto Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #228
Innostuin 5-kymppisenä vaimon kans Ismo Tuparent Nurmela Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #231
Rohkealle 5 tehtävää, joilla voi varmistaa ja pohjustaa tulevaa asuntosijoitusta – Tiistaiaudio #247
Vuokrataso asuntosijoittajan sijoituskriteeristössä Osa 2 – mistä tietoa? – Blogi #335
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä. 
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks