Miten sijoitusasunto toimii, jos inflaatio kiihtyy? – Blogi #260

Salkunrakentaja -sivustolla julkaistun jutun otsikko oli virkistävä, kun siinä ei räjähtänyt mikään eikä kukaan poliitikko tyrmännyt työkaveriaan. Siinä siteerattiin Nordean asuntomarkkinakatsausta ja sanottiin jotenkin näin:

“Kasvanut kysyntä ja supistunut tarjonta aiheuttavat asuntojen hintojen nousua”.

Lisään tähän vielä, että helposti saatava ja halpa raha kasvattavat asuntojen kysyntää, kun asunnon ostoa suunnitellut huomaa, että asuntojen kysyntä on kasvanut ja asuntojen tarjonta on supistunut, joiden yhteisvaikutuksesta asuntojen hintojen nousu on kiihtynyt. 

Tämän kirjoituksen tarkoituksena on kuvata, miten perinteisesti asuntosijoitukset ovat toimineet inflaation suojasatamina. Sana “perinteinen” on mukana sen takia, että fiksummatkin analyytikot hakevat perinneoppeja historiasta jostain 1900-luvun alkupuoliskolta, koska sen verran kummallinen tilanne on tällä hetkellä päällä.

Pohdintoja valmistuvan uudiskohdeasunnon vuokrauksesta – Blogi #259

Kun hinnat yleisesti nousevat, myös vuokrat nousevat

“Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen on pitkäpiimäistä puuhaa eikä tällaisia muutoksia näe kuukausitason tilastoista vaan ne tapahtuvat ajan kuluessa uusien vuokrasopimusten solmimisen kautta. Tämä ilmiö suojaa asuntosijoittajaa kannattavuutta heikentävältä kustannusten nousulta. Tätä ei tule ajatella siten, että asuntosijoittajan kannattavuus paranee. Parantuminen edellyttää sitä, että vuokrat nousevat kustannuksia enemmän.

Kun Nordean analyysi sanoo, että kasvanut kysyntä ja supistunut tarjonta aiheuttavat asuntojen hintojen nousua, tästä ei voi tehdä synonyyymianalyysiä, että koronan takia joillain opiskelupaikkakunnilla lisääntynyt vuokra-asuntojen tarjonta kasvaa ja tarjonnan lisääntymisen myötä vuokrien lasku jyrkkenee. Jos siis samanaikaisesti Nordean mukainen asuntojen kysyntä kasvaa ja tarjonta supistuu.

Sen sijaan Nordean analyysistä voi tehdä johtopäätöksen, että kasvanut vuokra-asuntojen kysyntä ja supistunut vuokra-asuntojen tarjonta aiheuttavat vuokrien nousua. Jos hoitovastikkeet nousevat, vuokrat nousevat, mikäli vuokra-asunnoille on kysyntää pienempi tarjonta. Niillä mikromarkkinoilla, joilla kysyntää ei ole, asuntosijoittamisen muotivirtaus kuljettaa asuntosijoittajien eurot muualle ja tarjonnan kasvu kyllä aikanaan hidastuu. 

Onko osta ja pidä -asuntosijoittajien markkinoilla jo kupla? – YouTube #169

Kun inflaatio yleisesti nousee, myös asuntojen hinnat nousevat

Inflaation noustessa asuntojen hintojen pitää nousta samaa tahtia inflaation kanssa, jotta asuntosijoittajan ostovoima säilyy. Inflaation noustessa palkansaajan nettotulojen pitää nousta samaa tahtia inflaation kanssa, jotta palkansaajan ostovoima säilyy. Tätä lausetta voi harjoitella vaihtelemalla siihen eläkkeensaajaa, ministeriä tai lvi-asentajayrittäjää. 

Tai asiaa voi ajatella sillä tavalla, että sijoitusasunto on pala tonttimaata, terästä, betonia, lasia, alumiinia, keramiikkaa, kemianteollisuutta ja joissain asunnoissa Harvian kiukaita. Inflaation nousuun usein vaikuttaa näiden raaka-aineiden ja niistä jalostettujen tuotteiden hintojen nousu. Kun näiden palojen hinnat nousevat, yleisellä tasolla käy niin, että niiden yhdistämisen lopputuloksena syntyvien asuntojen hinnat nousevat. 

Tämä inflaation kiihtymiseen perustuva asuntojen hintojen nousu tuntuu eri tavalla jo ostettujen sijoitusasuntojen osalta kuin, mitä se tuntuu suunnitteilla olevan sijoitusasunnon osalta.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissätai Facebookissa.

Tutustu ja pistä talteen kattava paketti Asuntosalkunrakentaja.fi -sivustolta: Asuntosijoittaminen vuonna 2021

Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24

Vaikka inflaatio yleisesti nousee, tulonhankkimislainan pääoma ei nouse

Jokainen velkavipua käyttänyt asuntosijoittaja pääsee hyötymään inflaatiosta, mikäli kaksi edellistä kohtaa toteutuu perinteiden mukaisesti. Kun vuokrat nousevat, asuntosijoittaja pääsee lyhentämään muuttumatonta lainapääomaansa inflatoituneilla euroilla. Jotta tämä toteutuisi, vuokrien olisi pitänyt nousta enemmän kuin kustannusten.

Kun asuntojen hinnat nousevat inflaation seurauksena, asuntosijoittajan velkavipu-% automaattisesti pienenee. Tämä markkinahintojen nousu vapauttaa vakuusarvoa. 

Perinteisiin on kuulunut, että inflaation kiihtyessä keskuspankit ryhtyvät jarrutustoimiin. Jarrutus tapahtuu ohjauskorkoja nostamalla, joka jarruttaa taloutta ja rauhoittaa kuumentunutta menoa. Mikäli korot nousisivat, silloin korkosuojauksen tehneet asuntosijoittajat saisivat lisähyödyn siitä, että heidän korkomenonsa eivät nouse, vaikka kaikki muu ympärillä nousee.

Kumpi nyt – “osta ja pidä”- vai “pidä” -asuntosijoittaminen? – Blogi #254

Seuraa ja yritä ymmärtää näitä kolmea perustekijää, tee omat johtopäätökset ja muuta niitä uusien tietojen valossa

Vaikka olisi kuinka kärkevästi käynyt dokumentoimassa johonkin somekanavaan joskus jotain, uusien tietojen valossa kannattaa jääräpäisyyden sijaan muuttaa mielipiteitään, jos huomaa, että niillä tiedoilla on vaikutusta oman asuntosijoitustoiminnan kannattavuuteen. 

Koronatieteen kehittyessä ja muuttuessa joka kuukausi, voi huomata, että kaiken datan ja asiantuntemuksen omaavat päättäjätkin ovat tehneet jos jonkinmoisia johtopäätöksiä, joista osasta eivät paljoa enää kansalaisiaan muistuttele. Pieni asuntosijoittaja ja vuokranantaja voi rauhallisemmin katsella, miten asiat kehittyvät. Inflaation tilapäisyyden ja pysyvyyden koulukunnat järjestäytyvät uudelleen kerran kuukaudessa. Deflaatiota ennustava koulukunta on kokenut jäsenkatoa. 

Inflaation tilapäisyydestä puhuva koulukunta ei ole vielä kertonut, laskeeko vanhojen asuntojen hinta käänteen alkamisesta saman verran tulevan 12 kuukauden aikana kuin ne ovat nousseet viimeisen 12 kuukauden aikana. Vai jääkö vanhojen asuntojen hinta uudelle, reilusti nousseelle tasolle tilapäisen inflaation nousuvaiheen päättyessä ja jatkaa siitä varovaista 1-2 %:n nousuaan taas seuraavat 10 vuotta.

Suomen Pankin blogista: Arvioita euroalueen inflaatiotavoitteen onnistumisesta

Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:

Seniorimpi hhhyvempi vuokranantaja Markus Grahn Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #155

Kerro joku käytännön jälleenrahoitusesimerkki – YouTube #171

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Tilaa uunituore Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja