Viisi ajatusta syklin yli kestävästä asuntosijoitussalkusta – Blogi #199

Sijoittajan kannalta maailma 6 tai 12 kuukauden päässä on vielä sankan sumun peitossa. On hieno nähdä, että uusien tartuntojen määräkäyrät ovat useimmissa maissa kääntyneet laskuun, vaikka niistä ei juuri muuta voi vielä päätellä kuin, että näiden maiden sairaalatyöntekijöiden ei tarvitse enää tehdä päätöksiä, kenelle 1 tehohoitopaikka annetaan, kun tarvitsijoita on 3.

Globaali talousromahdus tulee, globaali työttömyyden kasvu tulee, öljyn hinta romahti globaalisti ja keskuspankit ja hallitukset yhdessä ovat tehneet ”whatever it takes” -tyyppisiä toimia ja lupauksia. Yritysten konkurssiaalto on jo alkanut mutta varovaiset avautumissuunnitelmat ottavat vasta joissain maissa ensiaskeliaan. Tartuntojen määräkäyrien reaktioita vasta odotellaan. Singaporea kauhistellaan.

Kun sumu on sankka, vielä en pysty sanomaan, olenko pystyssä, kun sumu lopulta hälvenee. Nyt ei ole kysymys siitä, kuinka hyvää kassavirtatuotto-% saan tai mikä on oman pääoman tuotto. Minun on vaikea kuvitella, että jonkun asuntosijoitus- ja vuokraustoiminta ei ottaisi minkäänlaista iskua. Kyse on enemmän siitä, mitä voisi tehdä, että oma salkku kestää yli syklin.

1. Paniikissa sijoitusasunnon myyminen tai muuten panikoituminen ei auta 

Asuntosijoitussalkun pitäisi olla sellainen, että koskaan ei ole pakko myydä kiireessä ja pohjalla. Mikäli itsellä on käsitys, että sumu pysyy sankkana sellaisen ajan, että kassakriisi on realistinen uhka, sijoitusasunnon suunnitelmallinen myynti tämän riskin poistamiseksi ei ole panikoitumista. Panikoitumista on se, että pistää sijoitusasunnon myyntiin, kun pelkää kasvavia tappioita markkina-arvojen laskujen kautta.

Osta ja pidä -asuntosijoittajan kannattavuuden peruselementeistä on vuokralaisten maksamien vuokrien kautta tuleva kassavirta. Mikäli sijoitusasunnot ovat sellaisia, että niitä on helppo vuokrata, edessä on todennäköisemmin talouden kehityssuunta, jossa vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa. Vaikka asuntosijoitussalkun markkina-arvo laskisikin, mikä vaikeuttaisi myös jälleenrahoitusta, tällä ei ole itse ydintoiminnan eli vuokrauksen kannalta suurta merkitystä. Markkina-arvojen laskun kautta voi tulla laskennallisia tappioita mutta kassavirran pysyessä sellaisena, että vastikkeiden ja lainanhoitomenojen maksaminen hoituu, paniikkiin ei ole syytä.

2. Luottamus siihen, että osta ja pidä -asuntosijoittaminen on aidosti pitkäjänteistä toimintaa, rauhoittaa

Mitä jyrkempi ja nopeampi talouskäänne huonompaan suuntaan on sitä enemmän siitä kärsivät lyhytjänteisempää toimintaa harjoittavat, kuten esimerkiksi flippaajat tai kiinteistönvälittäjät. Helmikuussa pommikuntoisen flippauskohteen hankkineen ja sitä toukokuussa remontoituna myyvän välittäjän jännitysmomentti on paljon suurempi kuin hyvää vuokrakotia vuokraavan osta ja pidä -asuntosijoittajan. Hyvät flippaajat ja hyvät kiinteistönvälittäjät selviävät kaikissa markkinatilanteissa mutta heilläkin voi kannattavuus- ja/tai volyymitaso laskea.

Joonatan “Airbnb ja kalustetut asunnot” Voltti Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #94

Sumu hälvenee kaikille asuntosijoittajille suurinpiirtein samanaikaisesti. Mitä paremmin valmistautuneena sumupilveen joutui sitä nopeammin sieltä ulostullessa on mahdollista jatkaa toiminnan kannattavaa kasvattamista muiden vielä nuoleskellessa haavoja.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1

Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista: Kuinka korona iskee asuntosijoittajiin?

3. Nopeiden rikastumismahdollisuuksien tavoittelematta jättäminen lohduttaa kriisin keskellä

Nopea köyhtyminen loistaa poissaolollaan, vaikka toiminta lommoja saisikin. ”Rule Number 1 – Never Lose Money. Rule Number 2 – Never Forget Rule Number 1” ei ole minulle koskaan tarkoittanut sitä, että osakesalkun 40 %:n sulamisen katselu mitään tekemättä olisi osa osakesijoittamisen iloista konseptia. Buffetinkin salkku toki kärsii osakemarkkinoiden romahduksessa mutta 100 jaardia käteistä on edelleen 100 jaardia mutta sen ostovoima on parantunut pörssissä mukavasti.

Axel Aminoff sanoi tykkäävänsä amerikkalaisista mummo-osakkeista kuvatessa omaa REIT-sijoittamistaan. Seksi, huumeet ja rokki ovat mahdollisimman kaukana myös, kun osta ja pidä -asuntosijoittaja kalkyloi 10 vuoden päässä siintävän linjasaneerauksen kustannuksen kassavirtavaikutuksia  tarjouslaskelmaa tehdessään. 

Axel “REIT” Aminoff Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #92

Tykkään kerrata The Millionaire Real Estate -kirjaa, kun vähänkin tuntuu siltä, että pitäisi edetä nopeammin ja ottaa isommalla velkavivulla enemmän etunojaa. Sieltä löytyy niitä monimiljonäärimummo ja -pappatarinoita, jotka ovat vuodesta toiseen noudattaneet niitä samoja tylsiä osta ja pidä -asuntosijoittajan perusoppeja kohtuullisesta velkavivusta ja positiivisesta kassavirrasta.

Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198

4. Kriisien keskellä on tarjolla parhaat oppitunnit, kunhan itse ei ole niissä pääosan esittäjä

Kun taloudessa on noususuhdanne ja velkasykli on vaiheessa, jossa rahoitusta on saatavilla, kaikki näyttävät taitavilta sijoittajilta. Vaikka opettaja olisi paikalla, moni oppilas ei ole valmiina vastaanottamaan oppeja. 

Kun suhdanne kääntyy, ainakin omat aivonystyräni kääntyvät paljon vastaanottavampaan asentoon kuuntelemaan erilaisia näkemyksiä, mitä käänteestä voisi seurata. Asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan sisältöä tuottavana omien tilastojeni pohjalta näyttäisi siltä, että maaliskuussa kiinnostus asuntosijoittamiseen laski nopeasti kaikkien hakiessa koronatietoisuutta ja nyt huhtikuussa asuntosijoittamissisällön kuluttaminen on taas kääntynyt selvään nousuun.

Moni on jo stressitestannut asuntosijoitus- ja vuokraustoimintaansa useampaa tsekkipistettä vastaan. Montako tunnistat:

• Nordean mobiilipankissa näkee lainoista, onko lyhennysvapaan ottaminen vain oma klikkauspäätös – kävitkä katsomassa
• maaliskuun lopussa jännitit, tuleeko vuokrasopimusten irtisanomisilmoituksia
• huhtikuun alussa seurasit normaalia useammin, tuliko huhtikuun vuokra tilille
• huhtikuussa huomasit, että 12 kuukauden euribor on enää -0,1 % – mietit, voiko sen jyrkkä nousutahti jatkua
• pohdit, miksi keskuspankkien ydinpommien ampumisesta ei seuraisi inflaatiota, kun finassikriisin aikana heiteltiin käsikranaatteja, joiden piti nostaa hetkessä inflaatio 2 %:n tavoitetasoon
• vielä et ole luottavainen, miten huhtikuun vaihde menee irtisanomisten osalta ja miten toukokuun vuokrat tulevat

Nämä ovat kaikki terveitä ja hyviä pohdintoja, joiden avulla voi ja pitää tarkastella omaa asuntosijoitustoimintaansa, onko siellä riskit kasvussa ja pitääkö tehdä jotain uusia toimenpiteitä niiden ehkäisemiseksi tai pienentämiseksi. 

Olin tänään asuntosijoittamisen huru-ukkona haastateltavana rahamedia.fi:n IG-livessä. Kokemus oli itselleni uusi ja opettavainen ja muutama lämmin kiitosviesti kertoi sen, että toisen näkemysten ja ajatusten kuunteleminen auttaa jäsentämään omia ajatuksia ja rauhoittaa mieltä, kun joku toinenkaan ei väitä tietävänsä, mitä 6 tai 12 kuukauden päästä Helsingin tai Tampereen kantakaupungin asuntomarkkinoilla tapahtuu.

Nyt on hyvä aika kilauttaa kolleegalle ja vaihtaa kokemuksia ja näkemyksiä. Itse juttelin tänään Asuntopehtoorin kanssa.

5. ”Hyviä diilejä on vaikea löytää” -aika voi olla takanapäin – oletko henkisesti valmis

Kuten jo aikaisemmin sanoin, olen toistaiseksi täysin sumun peitossa sen suhteen, minkälaista rahoitusta ja minkälaisia asuntosijoitusdiilejä on tarjolla 6-12 kuukauden kuluttua. En ole rynnännyt koluamaan verkostoani tai hakuvahteja, josko siellä olisi alessa hyvää tavaraa halvalla. En myöskään ole tehnyt päätöstä, ettenkö ensi viikolla tai ensi kuussa olisi tekemässä kauppoja vaan teen niitä, jos osuvat kohdalle ja saan rahoituksen järjestymään. 

Mutta, jos olet viimeisen viiden vuoden aikana uhonnut julkisesti tai hiljaa itsellesi, että kunhan hyviä kohteita on taas tarjolla, sitten otan tulonhankkimislainan ja lähden mukaan asuntosijoittamiseen tai ostan seuraavan sijoitusasunnon. Nyt se aika voi olla lähempänä kuin koskaan 5 vuoden aikana.

Jos olet tykkäillyt tai jakanut Warren Buffetin oppia, että pitää olla ahne, kun muut ovat pelokkaita ja pelokas, kun muut ovat ahneita, nyt on aika valmistautua olemaan ahne, jos muut alkavat pelkäämään. Tämä ei ole ihan helppo temppu, jos omassa elämässä ja tulolähteiden varmuudessa on pelkotilojen poikasia kasvamassa. 

Onko pohjat jo nähty?

Osakesijoittajien keskuudessa kysellään ja ollaan tietävinään, että pohjat oli jo ja nyt palataan kasvu-uralle kohti uusia rikastuttavia seikkaluja keskuspankkien tukemana. Tämä voi olla hyvinkin mahdollista mutta vuoden 2020 tulosnäkymät, joita yritys toisensa jälkeen on perunut kertoen, että eivät näe mitään, eivät todellakaan ole varmuus- ja valuuttatasoilla, jotka oikeuttaisivat vuoden 2019 kevään arvostustasot.

Asuntomarkkinoilla Hypo kertoo, että asuntolainahakemukset ovat vähentyneet selkeästi. Toisaalta moni välittäjä kertoo, että asuntokauppaa on tehty ja -näyttöjä sovittu tasaisella tahdilla myös huhtikuussa. Tietoa siitä, onko mitään laskua edes tapahtunut ja missä sitä on tapahtunut, ei vielä ole johtopäätösten tekemiseen puhumattakaan siitä, että voisi sanoa, missä ollaan 6-12 kuukauden päästä.

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Mitä asuntosijoittamiseen liittyvää olet tehnyt karanteeniviikon aikana? – YouTube #108

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä