Asuntosijoittajan viikko – passiivista vai aktiivista tuloa – Blogi #104

Taloudellisen riippumattomuuden konseptiin yhdistetään suomalaisessa mediassa usein ajatus “nuorena tai ennenaikaisesti eläkkeelle jäämisestä”, joka varmaankin tulee siitä, että rahaa, media-ajattelussa “eläkettä”, tulee säännöllisesti tekemättä juuri mitään sen eteen, koska aktiiviset tekemiset on jo tehty ja “eläköitymisen” jälkeen jäädään nauttimaan passiivisesta tulosta. Tämän kirjoituksen aiheen sivujuoneksi heitän pohdittavaksi, miksi Suomessa “jäädään nuorena ennenaikaisesti eläkkeelle”, kun muualla “vapaudutaan taloudellisesti kasvaneen varallisuuden tuottojen avulla”.

Itselläni näitä “passiivisia tuloja” tai “vapauttavia tuottoja” luovat hyväkuntoiset sijoitusasunnot, jotka hyville vuokralaisille vuokrattuina generoivat pieniä yksittäisiä tulovirtoja joka kuukausi. Pienet virrat yhdistyvät kuukauden alkupäivinä isommaksi joeksi, jonka kasvattaminen sattuu vieläpä olemaan lempipuuhaani. Huonokuntoiset tai tyhjät sijoitusasunnot, liian kalliilla tai liian korkealla velkavivulla ostetut asunnot, huonot vuokralaiset, tai ihan vain sen virran kasvattamiseen tähtäävät toimenpiteet tuntuvat sitten kaikelta muulta kuin passiiviselta eläkeläiselämältä. Yhden asuntosijoittajan aktiivisuusviikko voi näyttää vaikkapa tässä kirjoituksessa kuvatun kaltaiselta.

Päivä 1 – tarjouksia ja asunnon vuokrausta

Ensin alkuun on hyvä kerrata uusillekin lukijoille, että vuodelle 2018 minulla on kolme asuntosijoittamiseen liittyvää tavoitetta seuraavista teemoista; 

• sijoitusasuntosalkun kasvattaminen eli kaupantekoon pitää pyrkiä
• vuokrausaste eli asunnot pitää saada ja pitää vuokrattuina
• markkinointi, joka sekä tukee kahta ensimmäistä tavoitetta että tähtää pidemmälle

Markkinointiin lasketaan myös Ostan Asuntoja Blogiin sisällön tuottaminen ja julkaiseminen, joka samalla myös toteuttaa tiedon jakamisen pysyväistavoitettani.

Asuntosijoittajan monista nyrkkisäännöistä “100-10-1” on sellainen, jonka ajatusta aika harvoin näen toistettavan Suomessa. Käytännössä se tarkoittaa sitä, että pitää käydä läpi 100 sijoituskohdetta löytääkseen 10 sellaista, jotka ovat riittävän lähellä ostokriteereitä, jotta niistä kannattaa tehdä tarjous, joista sitten lopulta yksi johtaa kauppaan. Myynnin kanssa työskenteleville saman tyyppinen analogia on tuttua.

Päivään kuului kahden tarjouksen tekeminen ja niistä kahden myyjän hylkäävän päätöksen vastaanottaminen. Omistusasuntojen kauppaan kuuluu vastatarjousten tekeminen, joissa pyritään löytämään kompromissia “jostain siitä väliltä”. Asuntoa sijoitukseksi ostettaessa homma ei vain toimi niin. Jos asunto vaatii 15 000 euron remontin, ei sitä vain voi ostaa 10 000 euroa halvemmalla kuin vastaavaa täysin remontoitua asuntoa, jos strategiana on tarjota hyväkuntoisia vuokrakoteja. Jos voittoa haluaa tehdä ja kasvattaa varallisuuttaan, asunto pitää pystyä ostamaan vaikkapa 25 000 euroa halvemmalla, josta 15 000 menee remonttiin, 5 000 on riskiä ja 5 000 on voittoa. Tällä hetkellä sijoitusasuntoja on vaikea ostaa. Lähes aina löytyy joku toinen, jonka strategia syystä tai toisesta näyttää mahdollistavan paljon korkeamman hinnan maksamisen.

Päivään kuului yhden vuokralaisen kanssa keskustelu määräaikaisen vuokrasopimuksen jatkamismahdollisuudesta. Tämä oli päivän helpoin tehtävä, kun sai poistaa jonkun kanssaihmisen elämästä yhden epävarmuustekijän lupaamalla 100 %:n varmuudella vuokrasopimuksen jatkomahdollisuuden. 

Loppupäivän rutiineihin kuului muutaman laskun maksaminen ja muutaman laskun tekeminen. 

Taukoja pitäessä tuli ihmeteltyä mediassa vellovaa uudiskohteiden taloyhtiölainakeskustelua, jossa, päivästä riippuen on vähän järkeä tai ei ole mitään järkeä.

Päivä 2 – blogia ja podcastia

Päätän jokaisen päivän miettimällä maksimissaan 3 asiaa, jotka seuraavana päivänä on tehtävä, jotta matka kohti tavoitteiden saavuttamista etenee edes suurin piirtein oikeaan suuntaan. Aamulla käyn ne vielä uudestaan levännein aivoin läpi.

Päivän ohjelmaan kuului markkinointiteeman alla blogikirjoituksen luonnoksen tekeminen, joka usein palvelee myös omaa sijoitustoimintaani oppiessani lisää, kun tarkistan eri lähteistä ajatuksiani ja niiden taustalla olevia oletuksia.

Toisena tehtävänä oli valmistella Ostan Asuntoja Podcastin lanseerausta luonnostelemalla teaserjaksoon liittyvä kirjoitus, joka myös muodostaa nettisivuillani pysyvän, podcastista kertovan sivun.  Kohtuuton määrä aikaa meni siihen, kun yritin linkittää eri podcast-alustojen kuviin linkit niihin johtaviin appeihin. Linkit häipyivät kuvista aina tallennuksen yhteydessä ja kuvat päätyivät sivuille ilman linkkejä. Kaikki podcastiin liittyvä opiskelu ja taustatyö on 100 % aktiivista tekemistä, joka mahdollisesti kerryttää passiivista tuloa vasta tulevaisuudessa. Taloudellisen riippumattomuuden saavuttaneen eämä näyttää joskus helpolta mutta monelle se on tarkoittanut vuosikausia tehtyjä pitkiä päiviä, monista riennoista kieltäytymistä ja riskinottoa, joiden avulla varallisuutta on ensin kerrytetty.

Taukoja pitäessä tuli ihmeteltyä lehtijuttua, jossa kerrottiin, että omistusasuntoa ostavilla on yhä useammin vain hämärä käsitys asunnon hintaan ja vastikkeisiin liittyvistä käsitteistä. Omistusasujia on urakalla varoiteltu ja ohjeistettu tarkistamaan, ettei samassa taloyhtiössä ole liikaa riskipitoisia asuntosijoittajia. Pitäisiköhän asuntosijoittajien varoa taloyhtiöitä, joissa on liikaa hämärtyneitä omistusasujia yhtiökokouksissa maksimoimassa taloyhtiölainojen maksusuoritusten rahastointipäätöksiä? Jotka muuten sitten kasvattavat sitä omistusasujille asuntosijoittajista tulevaa riskiä juuri siinä omassa taloyhtiössä, jos vuokratulojen verorasitus kasvaisi tulojen kasvamatta.

Päivä 3 – blogia ja seuraavan rahoituksen valmistelua

Olen huomannut, että minulle sopii paremmin, jos nukun yhden yön blogin kirjoittamisen ja julkaisemisen välissä. Välillä sarkasmimopo lähtee käsistä ja silloin on hyvä ottaa hetken tauko ja lukea uudestaan, jotta tulee tarkistettua virkein mielin, ettei tule julkaistua jotain, mitä ei halua julkaista. Siispä päivän yksi tehtävä oli blogin viimeistely ja julkaisu.

Asuntosijoittamisessa kauppojen tekeminen ja rahoituksen järjestäminen ovat pari, joka kulkee käsi kädessä. Edellisellä kierroksella sovitulle rahoitukselle on löytynyt sopivat kohteet ja taas on aika hakea vähän lisää pelimerkkejä. Viimeisten vuosien aikana rahoitus ei ole ollut ongelma, kunhan kohteet ovat olleet taloudellisesti järkeviä myös rahoittajan kannalta katsottuna. Kun taloudellisesti järkeviä kohteita alkaa taas joskus tulevaisuudessa ilmaantua kuin sieniä sateella, rahoitukselle todennäköisesti käy sitten kuin sienille kuivuudessa. Tämä on asia, jota olen jo muutaman vuoden miettinyt eli miten varautua tilanteeseen, jossa euron kohteita olisi ostettavana 50 sentillä, mutta rahoitushanat ovat kiinni. Tämä pohdinta ei kuitenkaan ollut päivän 3 päätehtävä vaan pankille toimitettavien dokumenttien kokoaminen ja valmistelu siten, että enterin paino onnistuu päivän 4 päätteeksi, kun viimeinen puuttuva doumentti saapuu.

Taukoja pitäessä ihmettelin uutta juttua, jossa uusi toimittaja oli keksinyt kirjoittaa jutun, jossa varoitettiin 85 %:n velkavipuun lain voimalla tottumaan pakotettavia omistusasujia asuntosijoittajiin liittyvästä 70 %:n huikean korkean velkavivun käytöstä. Toimittajalla oli hyvät kesälomasäät touko-kesäkuussa, kun ei selvästikään ollut huomannut kolleegoiden 100 aiheesta jo julkaistua samaa juttua. Ensiasunnonostajien 95 %:n velkakattoon lainsäätäjä ei puutu; päivän 2 lehtijutun tieto asuntojen eri myyntihintoihin liittyvistä omistusasujien hämärtymisongelmista ei ilmeisesti ole vielä ehtinyt ministeriöön asti.

Päivä 4 – remonttia sisällä ja ulkona

Ohjelmassa oli uuden remonttifirman kanssa tapaaminen asunnolla, johon tehtäisiin täysremontti. Itse remontin yksityiskohtien läpikäymisen rinnalla käytiin hyviä periaatekeskusteluja, joiden tarkoituksena oli saada molemminpuolista käsitystä siitä, kohtaavatko ajattelumallit ja toimintatavat riittävästi, jotta pitkäjänteiselle yhteistyölle voisi olla mahdollisuus. Keskustelut menivät niin hyvin, että ensimmäinen remontti on käynnissä, jossa tietysti testataan, puolin ja toisin, konkretisoituvatko puheet myös käytännön tason yhteistyössä.

Olin nipottanut yhden taloyhtiön pihan kunnostustarpeesta pari vuotta ja palkinnoksi sain kutsun tapaamiseen, jossa suunniteltiin pihan kunnostukseen liittyvää osakokonaisuutta. Vaikka nipottaminen on minulle tuttu laji, piharemontin suunnittelu on aika tuntematonta. Uskon kuitenkin vahvasti, että taloyhtiön pihan kunnostuksella saadaan suhteellisen pienellä investoinnilla suuri asukkaille näkyvä parannus, joka lisää asukastyytyväisyyttä, vuokrattavuutta eikä ainakaan heikennä vuokratasoa. Palaverin jälkeen olen asiasta entistä vakuuttuneempi. Toivotaan, että asia etenee.

Pihapalaverin jälkeen kävin kuvaamassa yhden asunnon ja ottamassa mitat pohjapiirustuksen tekemistä varten. Käytössä oli iPhone 7 ja siihen lisävarusteena saatava Moment -laajakulmalinssi, jota olen käyttänyt nyt muutaman viikon ja olen siihen tosi tyytyväinen. Mitat otan lasermittarilla ja sanelen ne suoraan Evernoteen asuntokohtaiseen sähköiseen kansioon. 

Päivä päättyi enterin painallukseen, jolla lähti pyyntö pankkiin siirtää edellisen lainan loppuosa tilille ensi viikon 3 kauppaa varten ja uutta lainaa varten vaadittavat dokumentit.

Päivä 5 – videointia ja vuokrausta

Edellisen päivän mennessä kentällä, Ostan Asuntoja YouTube -kanavan tiistaivideon suunnittelu, kuvaus, editointi ja julkaisu jäivät kaikki samalle päivälle. Ensimmäinen kuvauskerta onnistui ennätysnopeasti, josta onnistumisen riemua himmensi se, että mikki ei ollut kunnolla kytkettynä ja ääni jäi puuttumaan. “Videon kuvaus” -prosessitekstiin tuli uusi “tarkista mikin kytkentä” -vaihe.

Inspiraatio videolle tuli taloyhtiölainajutuista, joissa on onnistuttu himmentämään riskin realisoitumiseen johtava syy taustalle. Jotta 70 %:n uudiskohteen taloyhtiölainaan liittyvä asuntosijoittajariski realisoituisi markkinoilla systeemiriskinä, täytyisi asuntojen hintojen romahtaa 40-50 %, jotta sijoittajien tappiot eivät rajoittuisi 30 %:n omarahoitusosuuden menettämiseen, joka riittäisi riskin siirtämisen seuraavalle ostajalle 0 euron kauppahinnalla. Romahduksen pitäisi olla isompikin, koska monissa kasvukeskusten 2-3 vuotta sitten rakennetuissa uudiskohteissa on tapahtunut selvää markkinahintojen nousua eli 70 %:n taloyhtiölainavipu saattaa ollakin 55-60 %:n vipu lyhennysvapaan loppuessa. Tätä arvonromahdusriskiä voi edeltää korkojen nousuriskin realisoituminen, jota taloyhtiölainakaton lakisääteinen laskeminen 60 %:in ei tulisi eliminoimaan. 

Vuokraustoimintaan liittyvissä asioissa sain tiedon, että yhdessä asunnossa pitkään meneillään ollut kylpyhuoneremontti oli valmistunut ja olin yhteydessä uuteen vuokralaiseen muuttopäivään ja vakuuden toimittamiseen liittyen. Valmistelin salkkuuni tulevan yhden uuden asunnon vuokrausta kokoamalla perustietoja “annetaan vuokralle” -ilmoitusta varten. Samalla huomasin, että paikkakunnalla olevan oppilaitoksen uusien opiskelijoiden valintapäätökset oli tehty ja Facebookin “vuokra-asunnot” -palstalle alkoi ilmestymään potentiaalisia vuokralaiskandidaatteja yksi kerrallaan.

Päivä 6 – sijoitusasunnon keittiösuunnittelua ja vuokralaiskommunikaatiota

Jotta pysyisin asuntoa remontoivan porukan tahdissa mukana, asunnon uuden keittiön suunnitelma piti käydä läpi, jotta rungot olisivat asennusvalmiina oikeassa paikassa oikeaan aikaan. Kaappien korkeus, liesituulettimen tyyppi, altaan tyyppi, astianpesukonevaraus… normaalit keittiösuunnittelun pohdinnat tuli taas käytyä läpi.

Olin yhteydessä yhteen vuokralaiseen, joka 11 kuukautta sitten ilmoitti saaneensa opiskelupaikan toisesta kaupungista ja irtisanovansa vuokrasopimuksemme vuoden päästä (olen tosi kiitollinen tällaisista vuokralaisista). Kävimme läpi poismuuttoa ja asunnossa ilmenneitä korjaustarpeita. 

Olin yhteydessä yhteen Facebookin kautta tulleeseen opiskelupaikan saaneeseen vuokralaiskandidaattiin ja kävimme keskustelun asunnon soveltuvuudesta hänen tarpeisiinsa. Mielenkiintoista nähdä, käykö tässä siten, että vuokralainen löytää ilmoituksellaan vuokranantajan. 

Taukoa pitäessä ihmettelin lehtijuttua, jossa asuntosijoitusrahasto-osuuksia myyvän yrityksen edustaja antoi asiantuntijavaroituksia taloyhtiöistä, joissa on paljon asuntosijoittajia. Häntä ei selvästikään huolestuttanut tilanne, jossa tuhannet asuntosijoitusrahasto-osuuksia ostaneet asuntosijoittajat joukkolunastaisivat rahasto-osuuksiaan samanaikaisesti.

Päivä 7 – vuokratulojen verotusta, vuokrausta ja podcastia vuokranantajana toimimisesta

Verottajan kanssa tuli käytyä pitkä ohjekeskustelu kulujen kohdistamisesta tilanteessa, jossa asuntosijoituksia on sekä omissa että yrityksen nimissä. Jälleen kerran tuli todettua kolmen eri henkilön kanssa keskusteltuani, että kaikilla tuntui olevan aito halu tarjota apua ja neuvoa ratkaisu, joka olisi minun ja yritykseni kannalta paras. Verottajan asiantuntijoiden jako henkilö- ja yritysverotukseen jätti minut ainoaksi, jolla tuntui olevan kokonaiskäsitys ongelmakohdista. 

Valmistelin seuraavana salkkuun uutena asuntona tulevan sijoituskohteen “annetaan vuokralle” -ilmoitusta. Vielä en ehtinyt katsomaan sen alueen Facebook -ryhmästä josko sieltäkin löytyisi uusi vuokralaiskandidaatti.

Valmistelin ja julkaisin blogissani Ostan Asuntoja Podcastin teaserin. Tällä kertaa en saanut Libsyn:in, podcastin houstauspalvelun tarjoamaa podcast playeriä näkymään lopullisessa julkaisussa, vaikka se toimikin preview -versiossa. Aina, kun koejulkaisin poustauksen, näytöllä tökötti linkkinä html-koodia podcast playerin sijaan. Ja tököttää yhä. 

Päivä päättyi IGTV:n ihmettelyyn. Yksi asuntosijoittamiseen liittyvä seuraamani taho USA:sta oli jo ladannut yhden YouTube-videon IGTV:hen kokeeksi asetusten ollessa ihan pielessä. Ehkä minunkin podcast playerini saa näkyä html-linkkinä.

Itse aiheutettua aktiivisuutta

Taloudellinen riippumattomuus mahdollistaa sen, että voin tehdä, mitä haluan. Olen siitä onnekkaassa asemassa, että asuntosijoittaminen ei ole minulle pelkkä keino vaurastua ja saada siitä tuottoa, mikä sekin on täysin ok, vaan se on intohimoni, jonka ansiosta jaksan toisaalta keskittyä oleelliseen mutta innostua yhä uudestaan kokeilemaan ja opiskelemaan jotain uutta. Toki päiviini kuuluu kuntoilua, lukemista ja läheisten kanssa yhdessäoloa mutta sellaisia päiviä, etten pyörittelisi mitään asuntosijoittamiseen liittyvää, ei juuri ole. Vapaa viikonloppu tai eläkeikä alkavat olla käsitteinä yhtä hämäriä minulle kuin ilmeisesti kauppahinta ja velaton hinta ovat uusille omistusasujille. Jos intohimoni olisi golf ja laskettelu, voisin keskittyä tulonhankkimislainojen poismaksamiseen ja ulkoistaa kaiken vuokraustoiminnan, joka tietysti vapauttaisi minut tekemään himoitsemiani juttuja.

Viikko oli sinänsä poikkeuksellinen, että työpöydällä oli kuuden eri asunnon vuokraukseen liittyviä asioita. Myös podcastin julkaisemiseen liittyviä uusia selvitettäviä ja opittavia asioita on ollut useita, jotka aiheuttavat tilapäistä aktiviteettia. Seuraavalla viikolla onkin sitten kauppakirjojen, lainapapereiden ja vuokrasopimusten allekirjoittamisviikko. Happy investing!

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

Kesäkuussa 2018 lanseerattava Suomen ensimmäinen, ainoa ja paras asuntosijoittamiseen ja vuokranantajana toimimiseen keskittyvä podcast. Stay Tuned!

Kirjoituksessa mainitut tuotteet:

Moment New Wide Lens:in 144 euron kustannus koostuu itse linssin hinnasta, eri puhelinmalleihin vaadittavasta kuoresta (iPhone 7 ja 8 sopii sama kuori) ja lähetyskuluista. Jos kiinnostuit tilaamaan linssin, tämän linkin kautta tilattuna hintaan pitäisi tulla 10 %:n alennus.

Bosch laser mitta, uudempi versio jo vuosia käyttämästäni ja hyväksi toteamastani.  

Evernote, vuosia käyttämäni sähköinen dokumenttien hallintasovellus