Kerrostalo Helsinkiyksiön hoitovastikkeella – asuntosijoittajalle jälleenrahoituksen onnistuminen tärkeää – Blogi #216
Tänä viikonloppuna tyrkyllä on ollut maksumuurin takaista mediatarinaa kerrostalosta, jonka velaton (ei ilmeisesti korjausvelaton) hinta on otsikon mukaan suurusluokaltaan yhden nimeltä mainitsemattoman pääkaupunkiseudun kaupunginosan uudiskohdeyksiön omarahoitusosuutta vastaava. Mustavalkoisuustrendin mukaan tästä pitäisi siis päätellä, että kohta lehtijutun kuolonkaupungissa katkaistaan sähkönsyöttö viimeisen asukkaan kuollessa ja pk-seutukaupungin hienous asuntosijoittajalle on se, että vuokralaisen löytäminen on vaivatonta ja arvo vain nousee.
Harva enää muistaa viime vuodelta mediamaniaa, jossa tähän nimeltä mainitsemattomaan pk-seutukaupungin kaupunginosaan asuntosijoittaneen kasvukeskustarinaa haittasi se, että asuntoihin oli vaikea löytää vuokralaisia, kun luvattuja palveluita ei ole syntynyt kasvutarinalupausta vastaavasti ja joka paikassa pölyää ja mölyää rakennustyömaa. Moni media lähetti toimittajansa ihmettelemään tätä hurjaa kaupungistumismenoa.
Nimeltä mainiten Lahti on ollut vuosia mielenkiintoinen tarina seurata, kun odotukset ja lupaukset väestönkasvun kiihtymisestä Helsingin läheisyydestä johtuen eivät ole oikein pysyneet uudisrakentamistahdin perässä ja automaattisataneet asuntosijoittajien arvonnousulaariin. Vuokralaisiakin on välillä joutunut hakemaan jopa kohtuuhintaisiin ARA-asuntoihin alennuskampanjoilla, kun vuokrauksen vaivattomuuden unelma odottaa yhä realisoitumista.
ARA-asumista ylistetään kerta toisensa jälkeen asumisunelmat täyttävänä kohtuuhintaisena asumismuotona. Näitä unelmia on täytetty vuosikymmenestä toiseen ympäri Suomea ja nyt niitä on tarjolla 99 %:ssa Suomen kuntia. Joissain voisi saada jopa 2 asuntoa yhden vuokralla. Mutta niitäpä halutaan nyt romuttaa ARA-purkamistuella, koska ylläpito on kallista ja rahat on loppu.
”Maailman paras julkinen sektori” -viestiä välitetään jos jotakin kanavaa pitkin. Jokainen kiinnostunut tietää, että oman kunnan surkeimman kerrostalon omistaa usein julkinen kuntasektori, jonka kunnossapitotarvestrategiana on ollut vuosikymmenestä toiseen ”paikkaa paikan päälle”. Strategia on usein valittu pakosta, koska muuhun ei ole ollut varaa. Välillä se on seurausta siitä, että kuntalaisten varallisuuden huolellinen hoito ei ole ikälisäpalkkatyönään sitä tehneillä ollut kovin suuren motivaation aihe.
Tämän viikonlopun kerrostalotarinan kaupungissa on menossa valtava muuttoliike sekä muihin kaupunkeihin että kirkkomaalle. Molemmat ovat täyttä totta. Vuonna 2040 kaupungin asukasmääräksi ennustetaan 15 000 henkeä, joka tarkoittaa 5 000 henkilön pudotusta 20 vuodessa. Siis tässä kaupungissa voi 20 vuodenkin jälkeen asuntosijoittaja löytää sijoitusasuntoonsa vuokralaisen. Samalla tavalla esimerkin pk-seudun uudiskohdekerrostalosta on voinut löytyä märkinä seiniin suljettuja lämmöneristeitä ja talo on ollut 15 vuotta homekorjausten alla asumiskiellossa kerta toisensa jälkeen.
Varo mustavalkoisuutta, jos opiskelet asuntosijoittamista median tai tällaisten sarkasmiblogien kautta
Vuokratuoton laskentakaavassa on kuukausivuokra, kuukausien määrä ja remonttivara
Vaikka perskuntoisen kerrostalon saisikin ostettua Helsingin kantakaupungin yksiön yhden kuukauden hoitovastikkeella, ei se muuta vuokratuoton laskentakaavan raadollisuutta mihinkään. Jos kerrostalo on ostettaessa viittä vaille asumiskelvoton, vuokratulo on kohta 0 euroa ja sitä kautta vuokratuotto 0 %. Korkeintaan.
Jos kerrostalon voi ostaa vaikkapa puoliksi vuokrattuna, ei sekään takaa vielä kaksinumeroista vuokratuotto-%:a vaan yleensä päinvastoin. Laskentakaavan jakajassa ei turhaan korosteta sitä, että velattoman hinnan rinnalla plusmerkin jälkeen on ”remonttivaraksi” -kutsuttu termi. ”Paikkaa paikan päälle” -kunnossapitotarvesuunnitelmaa toteutettaessa syntyy pikkuhiljaa tilanne, jossa loppuunajetut pinnat, keittiöt, kylpyhuoneet, katto, julkisivut, viemärit, vesijohdot, ikkunat, ovet, sähköt ja parvekkeet muodostavat sellaisen remonttisumman, että myyjän pitäisi maksaa ostajalle iso tukku rahaa kaupanteossa, jotta riskinotto voisi edes teoriassa kannattaa.
Joissain kunnissa näiden kerrostalojen mätänemisongelma on jollain ihmeen kiertotavalla onnistuttu siirtäämään yksityisen sektorin asuntosijoittajille. Pääsääntöisesti päätöksentekologiikka toimii kuitenkin siten, että tällaiset veronmaksajien rahoilla rikastumismahdollisuudet estetään päättäjien toimesta ja koko potti jää kunnan tilinpitoa rikastuttamaan, kunnes yli-innokkaampikin asuntosijoittaja tajuaa kiertää kohteen kaukaa.
Asuntosijoittajan aito riski numero 1 – huonosti hallinnoitu taloyhtiö
Kerrostalojen teknisten järjestelmien keskimääräiset eliniät eivät ole riippuvaisia kaupungistumisen megatrendeistä vaan niitä pitää uusia riippumatta siitä, sijaitseeko kerrostalo Helsingissä vai kasvukolmion sisällä 100 kilometrin päässä Helsingistä, Tampereelta ja Turusta.
Tämä huonosti hallinnoidun taloyhtiön riski ei myöskään ole pääsääntöisesti paikkakuntariippuvainen vaan hallitsijariippuvainen. Hallitsijoina voivat olla sekä vähävaraiset julkisen sektorin veronmaksajaomistajat että vähävaraiset yksityiset omistajat, jolloin huono hallinnointi tulee edellä kuvatun mukaisesti pakon kautta, kun hyvään hallinnointiin ei rahat riitä.
Huono hallinnointi voi myös yksinkertaisesti seurata huonosti valituista huonoista hallitsijoista, joilla on huonosti hallinnointia tukevan huonosti asiaa ymmärtävän enemmistön tuki. Helsingin Töölöössäkin muistaakseni jotain tällaista mediaihmeteltiin viime vuonna. Tampereellakin muutama vuosi sitten keskustan arvotalo muuttui arvottomaksi.
Mitä halutummalla sijainnilla huonosti hallinnoitu kerrostalo sijaitsee sitä paremmin riskin toteutumisen vaikutukset pehmenevät. Huonosti hallinnoidun kerrostalon arvon tuhoutuminen ei yllä sen alla olevan tontin arvon tuhoutumiseen, mikäli tontti sijaitsee paikalla, johon ihmiset haluaisivat muuttaa asumaan hyvin hallinnoituun uudiskohdekerrostaloon. Kun Espoossa on hallinnoitu kuntalaisten omistamaa 70-luvun kerrostalokompleksia huonosti, hallitsijat pääsevät helpommalla, kun purkuvaiheen jälkeen tontille nousee uutta kerrostaloa.
Muuttotappiopaikkakunnalla huonosti hallinnoituun kerrostaloon sijoittamisen riskiltä ei suojaa mikään, jos jättää kotiläksyt tekemättä ja vetää nimen kauppapaperiin. Hyvin hallinnoituihin yhtiöihin löytyy asukkaita myös vuonna 2040, jos kaupungissa yhä asuu 15 000 ihmistä. Tällaiseen kaupunkiin asuntosijoitusta tekevä ei tule saamaan vetoapua markkina-arvojen noususta vaan vastatuuli on todennäköisin purjehduskeli markkina-arvovesillä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: ”Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen?”
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Asuntosijoittajan aito riski numero 2 – hyvätkään hallitsijat eivät onnistu remonttilainapankin huonon hallitsijan kanssa
”Korjausvelka” -termin käyttö on usein harhaanjohtava. Jos vesijohto- ja viemäverkoston, katon, julkisivun ja ikkunoiden tekniset käyttöiät ovat keskimäärin 40 vuotta, 35 vuotta vanhassa talossa ei ole mitään korjausvelkakatastrofia synnytetty, mikäli näitä rakennuksen osia on ylläpidetty hyvin. Asioita on hoidettu hyvin, koska tarpeettomia isoja remontteja ei ole tehty liian aikaisin.
Mitä poliittinen riski tarkoittaa asuntosijoittajalle? YouTube #65
Mikäli tällainen hyvin hallinnoitu taloyhtiö sijaitsee muuttotappiopaikkakunnalla, huonosti hallinnoitu pankki voi todeta, että taloyhtiölle ei myönnetä lainaa edes hyvän korjaushankkeen rahoittamiseksi. Mikäli kävisi niin, että kaikki lähialueen pankit olisivat huonosti hallinnoituja, hyvin hallinnoidun taloyhtiön osakkaat joutuvat miettimään uusia rahoituslähteitä vuosikymmenien perinteiden romuttuessa.
Hyvin hallinnoitujen muuttotappioasuntosijoitusten kassavirtojen pitääkin olla reilusti positiivisia, jotta korjausinvestointien tekeminen eliniän jatkamiseksi seuraavat 40 vuotta olisi jollain tavalla perusteltavissa sekä sijoittajalle itselleen että rahoittajalle. Koska markkina-arvonnousuautomaatti on kaupungistumisen takia pysyvästi poistettu käytöstä, pääomien kierron hallinta on asuntosijoittajalle elintärkeää.
Mikäli 50 vuotta vanhassa huonosti hallinoidussa taloyhtiössä havahdutaan siihen, että 10 vuotta sitten vietettiin teknisten järjestelmien teoriahautajaisia, korjausvelkakatastrofi voi olla käsissä tai jopa housuissa. Valurautaviemärin elämänlanka voi käytännössä olla paperin ohut. Hyvien hallitsijoidenkaan tulo yhtiöön ei välttämättä enää riitä hyväntahtoisenkaan pankkiirin edessä. On aika miettiä, kenelle toimittajalle soitto tehdään tekemään juttua seuraavasta ”ei mene kaupaksi eurollakaan” -kerrostalosta.
Asuntosijoittajan aito riski numero 3 – kassavirtapositiivisen hyvin hallinnoidun taloyhtiön sijoitusasunnon jälleenrahoitus ei onnistu
Lainamarkkinoilla sattuu ja tapahtuu, jolloin välillä pankkien sisäiset luotonmyöntödirektiivit saattavat muuttua vuodenkin sisällä. Mitä keskitetympi pankin toimintamalli on sitä kauempana muuttotappiopaikkakunnasta jonkinmoisen päätäntävallan omaava johtaja istuu. Tällaiset elementit sulkevat ja aukaisevat asuntosijoittajien lainaluukkuja tahtiin, jonka odottamisaika voi tehdä ihan hyvää asuntosijoittajalle, kun pankin toimesta tulee pakollinen välivuosi tai kaksi, jolloin jää aikaa opiskeluun, toimintojen hiomiseen ja asuntojen remontointiin. Tällaiset välivuodet eivät ole riskejä vaan osta ja pidä -asuntosijoittajalle enemmänkin mahdollisuuksia.
Muuttotappiopaikkakuntien asuntokaupalle, ei pelkästään asuntosijoittajille, varsinainen mullistus olisi, että pankeissa todettaisiin yhtä aikaa, että kaikkien kaupungin asuntojen vakuusarvo on pankin lainatiskillä pysyvästi nolla. Tämä poistaisi positiivisen kassavirran aisaparin eli lainanlyhennysten vapauttaman vakuusarvon jälleenrahoittamisen kokonaan yhtälöstä, koska vakuusarvoa ei enää olisi. Asuntolainojen ja tulonhankkimislainojen lyhennykset eivät siis enää teoriakasvattaisi omistusasujien tai asuntosijoittajien nettovarallisuutta edes excelissä vaan lyhennykset tunnollisesti hoitamalla voisi lopulta päästä 0-tasolle. BRRRR-strategia muuttuisi BRR-strategiaksi.
Jos tämä ajatuksena tuntuu ihan mahdottomalta, oman kotisavuni jälleenrahoituksen vakuusarvo on ollut pankin lainatiskillä 0 euroa jo 15 vuotta. Asiassa lohduttavana tekijänä ei ole se, että kiinteistöverottajan ja perintöverottajan näkemykset kotini arvosta eivät vastaa pankin näkemyksiä. En ole selvittänyt, olisiko kotini teoreettisella ostajalla mahdollisuus yhä saada pankkilainaa kotini ostamiseen.
Nettovarallisuus – asuntosijoittamisella vaurastumista tavoittelevan tärkein mittari – Blogi #188
”Kerrostalo eurolla” -juttujen taustalla on usein ”vakuusarvo 0 euroa” -fakta. Toistaiseksi vakuusarvon on pystynyt asutuilla alueilla painamaan nollaan vain huonolla pitkäjänteisellä hallinnoinnilla, jolla on synnytetty akuutti korjausvelkakatastrofi.
Asuntosijoittamisen tunnusluku- ja laskentakaavapatteristonsa hallitsevat tietävät, että 10-20 vuotta omistetun hyvin hoidetun muuttotappiopaikkakunnan kassavirtapositiivisen sijoitusasunnon on voinut uudelleenrahoittaa pariinkin kertaan eli omat alkuperäiset käteissijoituksensa on saanut irrotettua useampaan kertaan. Kun omaa sijoitettua pääomaa on kiinni 0 euroa, oman sijoitetun pääoman tuotto-% on kyljellään oleva kahdeksikko. Kun niitä on tehtynä kaksi peräkkäin, olo on muikea, kun siinä on jo kasvukeskuksen arvonousuasunnon omarahoitusosuus taskussa.
Asuntosijoittajan kassavirtatuotto, sijoitetun pääoman tuotto ROI ja oman pääoman tuotto ROE
Kun hyvin hallinnoituun muuttotappiopaikkakunnan taloyhtiöön on aika tehdä suunniteltu iso taloyhtiöremontti, pankin lainarahan käyttämisen sijaan oman käteisen kiinnittäminen ilman jälleenrahoitusmahdollisuutta mullistaisi monen paikkakunnan markkinat. Ei siis pelkästään asuntomarkkinat.
Oliko tällä sarkastisella tarinalla muka joku opetus?
Asuntosijoittaminen ei ole mustavalkoisten mediatotuuksien omaisuuslaji
Jos ”sijainti, sijainti, sijainti” -olisi yksinkertainen asuntosijoittamisviisaus, miksiköhän Kojamo ja Sato yhä omistavat kerrostaloja Itä-Helsingin Kontulassa?
Jos ”muuttotappiopaikkakunnilla vuokralaisen löytäminen on vaikeaa” olisi ainoa totuus, miksiköhän Hurun yhden muuttotappiopaikkakunnan sijoitusasuntoihin on vajaan 10 hengen vuokralaisjono?
Älä ihmeessä sijoita muuttotappiopaikkakunnella tämän blogikirjoituksen perusteella vaan ainoastaan silloin, kun tiedät suhteellisen suurella varmuudella, mitä olet tekemässä.
Asunto-osakeyhtiön vs. vuokrakerrostalon arvonmäärityksen teoria
Asunto-osakeyhtiössä sijaitsevan huoneiston arvonmääritys tapahtuu vertailukauppamenetelmää käyttäen. Mikäli omistusasujia ei enää kiinnosta tehdä omistusasuntokauppoja asunto-osakeyhtiön huoneistoista, kysynnän laantuessa myyntitransaktioita haluavien pitää laskea hintaa, jotta kauppa syntyisi.
Tästä voi ainakin muuttotappiopaikkakunnalla syntyä kierre, jossa asunto-osakeyhtiön yksittäisen huoneiston arvo lähestyy nollaa, kun kauppa ei käy. Kun taloyhtiöremonttien kustannuksia kohdistetaan neliöiden mukaisesti ja niistä äänestetään neliöiden antamien äänien perusteella, isojen asuntojen omistajat eivät välttämättä ole ensimmäisinä kannattamassa heille kalliita taloyhtiöremontteja varsinkin, jos muuttoaika kirkkomaalle lähestyy eikä vappusatanen riitä kattamaan remontin kustannuksia.
Naapurikerrostalo voisi teoriassa olla täysin identtinen mutta se olisikin kiinteistömuotoinen vuokrakerrostalo, josta asuntoja ei voi myydä yksi kerrallaan muuttamatta kohdetta asunto-osakeyhtiöksi. Tämä muutos on käytännössä tehty hyvin usein, kun kerrostalokiinteistö on vaihtanut omistajaa. Mikäli naapurin asunto-osakeyhtiön huoneistojen arvo lähestyy Helsingin kerrostalonasunnon yhden kuukauden hoitovastiketta, tapahtuuko sama naapurikiinteistön arvolle.
Välttämättä ei ja jatkossa kenties yhä vähemmän. Vuokrakiinteistöjen arvonmääritykseen soveltuu paremmin tuottoarvomenetelmä. Yksinkertaistettuna
vuokratulo / (velaton hinta + remonttivara) = vuokratuotto-% -kaavasta
saadaan arvonmäärityksen peruskaavaksi
velaton hinta = vuokratulo / vuokratuotto-% – remonttivara.
Tätä kaavaa mielessään pyörittelemällä ja sulattelemalla huomaa, että hinnan pitäisi olla sitä suurempi mitä suurempi on vuokratulo ja mitä pienempi on remonttivara. Vuokratuloa voi kasvattaa taloyhtiötä ja asuntoja remontoimalla, joka myös pienentää remonttivaraa. Tällainen vuokratalo voi olla täynnä myös 20 vuoden kuluttua, mikäli kaupungin kirkkomaan lähellä vielä talollisen verran asukkaita on hengissä.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Kuinka paljon kassavirtaa per sijoitusasunto olisi hyvä? – YouTube #127
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks