Siirry sisältöön

Myytti: ”Jos ei ole tarkoitus myydä, ei asuntojen hintojen lasku vaikuta mitenkään” – Blogi #311

12/06/2022
Harri Huru Ostan Asuntoja

”Markkinahintojen nousustrategia”- vai ”kassavirtastrategia” -ajatusvirhepari on saanut monen uskomaan myytteihin, joista yksi on se, että luullaan, ettei asuntojen markkinahintojen laskulla ole vaikutusta, kunhan kassavirta on positiivinen eikä ole myymässä.

Markkinahinta ja kassavirta eivät ole asuntosijoittamisen strategioita, vaan kannattavuuden elementtejä. Mikäli strateginen valinta on päätynyt vuokraustoiminnan ytimessään pitävään ”osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen, molemmat ovat tärkeitä ja vaikuttavat.
Markkinahintojen nousuun asuntosijoittaja ei vain omin toimin voi mitenkään vaikuttaa.

Markkinahinta kriteerinä

Markkinahinnan nousu tarkoittaa sitä, että asunnon euromääräinen hinta nousee ilman asuntosijoittajan aktiivista tekemistä. 

Asunto voi olla tyhjänä tai vuokrattuna. Yksittäisen asunnon markkinahintaan tällä ei ole vaikutusta, koska niitä ostetaan ja myydään vertailukauppojen avulla määritetyillä hinnoilla, ei niiden generoiman nettovuokratuoton kautta.

Joku asuntosijoittaja voi arvostaa sitä, että hän saa asuntokaupan mukana piitkäaikaisen vuokralaisen, mutta paikallisen asuntomarkkinan yleiseen hintatasoon tällä ei ole vaikutusta. Omistusasunnosta unelmoiva voi karsastaa vuokralaisen irtisanomista ja siitä seuraavaa unelman totetumisen odotusaikaa ja riskiä. Tämä voi vaikuttaa yksittäisen asunnon hintaa laskevasti, muttei paikallisen markkinan yleiseen hintatasoon.

Markkinahinnan nousu tapahtuu parhaiten sellaisilla sijainneilla, joihin ihmiset haluavat muuttaa nopeammassa tahdissa kuin uusia asuntoja pystytään rakentamaan. Mikäli tämä muuttohalu säilyy, tällaisten asuntojen markkinahintojen lasku on laimeampaa eli ne tarjoavat parempaa oman pääoman suojaa markkinahintojen laskiessa yleisesti.

Jos markkinahinnaltaan hyvin noussutta asuntoa ei myy tai ei jälleenrahoita sen kasvanutta vakuusarvoa, markkinahintojen laskiessa tämä markkinahintojen nousun tuoma oma pääoma menetetään, kunnes markkinahinnat jälleen nousevat. Myyminen generoi myös veroseuraamuksia ja edellyttää uudelleenostoa, jos haluaisi taas tulevaisuudessa mukaan markkinahintojen nousuun.

Kun markkinahintojen nousu jatkuu pitkään markkinavuokrien nousua suurempana, seuraavan sijoitusasunnon ostaminen edellyttää sijoituskriteeristöä, jonka avulla löytää tunnusmerkkejä nousun jatkumiselle, mikäli painottaa markkinahintaa sijoituskriteeristössään. Kassavirran suuruus ei ole sijoituskriteeristössä merkittävänä elementtinä. Sen voisi ajatella olevan vähän samanlainen mansikka markkina-hintanousukakun päällä kuin markkinahintojen nousu on vuokraustoiminnan kannattavuutta painottavan kakun päällä. 

Markkinahinnan muutos vaikuttaa kaikkiin toimintaansa vieraan pääoman avulla kasvattamaan pyrkiviin asuntosijoittajiin. Markkinahintojen laskun myötä seuraavan sijoitusasunnon saa halvemmalla, mikä on positiivinen asia. Lainojen vakuutena olevien asuntojen vakuusarvot laskevat, mikä vähentää tai poistaa mahdollisuuden jälleenrahoittaa vapaita vakuusarvoja, jotka sulavat markkinahintojen laskun tahdissa.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori
Asuntopehtoori tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, vuokra-asuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.
Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan ja hoitaa asuntoon liittyvät käytännön asiat.
Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa edullisesti 12 kuukauden vuokratakuulla.
Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista ja tehokasta isännöintiä, jolla pystytään nostamaan taloyhtiöiden arvoa.

Pehtoorin Blogista: Isännöitsijästä asuntosijoittajaksi

Lisätietoa asuntopehtoori.fi

Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197


Kassavirta kriteerinä

Kassavirtaansa kovasti tuijottava asuntosijoittaja voi innostua asunnosta sitä enemmän, mitä halvempi sen hinta on. Jos ei erehdy ostamaan korjauskelvotonta tai suljettavan paperikoneen ääressä olevaa asuntoa, elinvoimaiset tekniset järjestelmät omaava pienenkin paikkakunnan kerrostaloasunto voi tarjota kassavirtaa vuosikymmeniä markkinahintaansa samalla tasaisesti menettäen.

Vaivattoman markkinahintaansa nostavan uudiskohteen ja vaivattoman hyvän kassavirran yhdistelmää kaipaavat ovat joutuneet kaipaamaan yhä kovemmin, kun markkinahinnat ovat nousseet ja -vuokrat laskeneet.

Mikäli asuntosijoittajan asuntosalkku tuottaa reilusti positiivista kassavirtaa, hänellä on kassavirran ansiosta parempi sietokyky markkinahintojen laskua vastaan. Hänen ei ole pakko myydä sijoitusasuntoja, vaikka niiden markkinahinnat laskisivat.

Hän ei kuitenkaan ole immuuni markkinahintojen laskua vastaan. Mikäli asuntosijoitussalkun velkavipu-% on suunniteltuun velkavipu-%:n nähden päässyt liian alhaiseksi, markkinahintojen laskiessa kassavirran tärkeyttäkin painottava asuntosijoittaja häviää, koska markkinahintojen nousun myötä kertynyt oma pääoma sulaa. Tätä voi ehkäistä säännöllisellä suunnitellulla jälleenrahoittamisella, jonka avulla markkinahintojen nousun myötä kertynyttä omaa pääomaa kotiutetaan.

Vaikka tämä osuus olisikin tehty, markkinahintojen lasku syö kassavirtaa painottavan asuntosijoittajan vakuusarvoja ihan samalla tavalla kuin markkinahintojen nousua painottavalta. Jälkimmäisellä tulee helpommin kassakriisi, ellei kassavirtoja tule muista sellaisista tulolähteistä, joihin asuntojen markkinahintoja alentavat voimat eivät vaikuta.

Häh! Eikö asuntojen hintojen pitänyt nousta inflaatiota enemmän? – Tiistaiaudio #222

Kohteen arvon aktiivinen luonti ei ole markkinahinnan nousun passiivisen odottamisen synonyymi

Kohteen arvon aktiivinen luonti ei ole markkinahinnan nousun passiivisen odottamisen synonyymi, vaan asuntosijoittamisen viitekehyksen sisällä melkeinpä sen vastakohta.

”Asuntosijoittamisen viitekehyksellä” tarkoitetaan tässä yhteydessä sitä, että teknologiaosakkeisiin verrattuna kaikki vuokraustoimintaan perustuva asuntosijoittaminen on dynamiikaltaan etanan vauhdilla kulkemista sekä nousuissa että laskuissa.

Siijoituskohteen arvon aktiivinen luonti tarkoittaa niitä kaikkia kannattavuuden elementteihin vaikuttavia toimia, jotka ovat ”asuntosijoittamisen tuotto muodostuu markkinahinnan nousun ja vuokratuoton yhdistelmänä” taustalla.

Nämä toimet ovat alle markkinahinnan ostaminen, kohteen vakuusarvoa, vuokrausarvoa ja vuokrattavuutta nostava remontointi, edullisen rahoituksen löytäminen ja jälleenrahoituksen sekä joskus lainojen uudelleenjärjestelyn hyödyntäminen, verosuunnittelu ja inflaatiohyötyjen tunnistaminen.

Joku viisastelija voi sanoa, ettei 100 000 euron asunnon ostaminen 90 000 eurolla ole alle markkinahinnan ostamista, jos sen markkinahinta laskee 90 000 euroon viikko kauppojen jälkeen. Etanabisneksissä hinnat eivät vain laske viikossa 10 %. Ja vaikka laskisivat, 10 %:n turvamarginaali eli alennus, turvaa asuntosijoittajaa siten, että hänen yhtälönsä toimivat vielä, vaikka markkinahinta olisikin laskenut hänen maksamaansa hintaan.

Tellu esikoiskirjailija Uotila Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #207

Ajoittamisen sietämätön vaikeus

Kun seuraa osakesijoittajien keskinäistä viestintää suomalaisessa ja kansainvälisessä kentässä, huomaa helposti, että tietäjiä on monenlaisia. Toiset näkevät teknologiaosakkeiden pohjat jo ohitetun, kun toiset odottavat ainakin 50 %:n romahdusta.

Jälkikäteen on usein todettu, että pohjien ollessa käsillä, pessimismi on ollut vallitsevaa ja moni on nähnyt paljon matalampia kurssitasoja lähitulevaisuudessa.

Jokaisen pitää itse päättää, onko nykyinen toimintaympäristö sellainen, että pystyy sieltä lukemaan positiivisen tulevaisuuden teelehtiä. Mitä huonompi on näkemään tulevaisuutta, sitä enemmän tulisi, minun mielestäni, harkita varovaista vaihtoehtoa siihen asti, kunnes pystyy itse analysoimaan ja näkemään niitä positiivisia elementtejä. Toisten sijoitussuunnitelmien noudattamista en muista koskaan nähneeni suositeltavan.

Kassavirta ei varsinaisesti ole merkittävä vaurautta luova asuntosijoittamisen kannattavuuden elementti. Vaikeina aikoina siitä on apua kantamaan toimintaa vaikeiden aikojen yli. Vaikeiden aikojen syvyyksien ja kestojen ennustaminen on joskus yhtä helppoa kuin kuluttajahintojen nousun suuruus ja tilapäisyys on ollut tohtoritason ekonomisteille maailman eri keskuspankeissa ja instituutioissa.

Pitkäjänteisenä asuntosijoittajana voisi kokea innostuneisuutta, kun uhkakuvat ja talouden haasteet lisääntyvät. Tämä ei tietenkään tarkoita sitä, että uhkakuvista ja niiden negatiivisista seuraamusvaikutuksista saisi mielihyvää. 

Mikäli vuokrakotien tarve jatkossa kasvaa, nyt on asuntosijoittajan hyvä aika innostuneemmin varmistaa, että kaikki omat toimintakyvyn säilyttävät elementit ovat kunnossa, jotta olisi valmiina hyvien mahdollisuuksien osuessa aikanaan kohdalle.


Asuntosijoituskirja.fi

Harri Hurun ja Marko Kaarton asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistiin kesäkuussa 2021. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupastaAdlibriksestä ja booky.fi:stä.

”Erinomainen tietopaketti nopeuttamaan asuntosijoittajana vaurastumista! Koko prosessi avattiin perinpohjaisesti ja sitä havainnollistettiin hyvin konkreettisilla luvuilla ja esimerkeillä. Jos tavoittelet enemmän kuin yhtä sijoitusasuntoa, niin näillä opeilla nopeutat prosessia huomattavasti!” JOONATAN VOLTTI Sijoitusvalmentaja ja Airbnb-kirjailija.

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: