Moni on kenties huomannut, että kerron aikaisempaa aktiivisemmin Marko Kaarton kanssa kirjoitetun Asuntosijoittamisen lumialloefekti -kirjan olemassaolosta. Tähän on useita syitä, ja yksi niistä on se, että edes valtamedioissa näkyvästi esillä olevat asuntosijoittamista kommentoivat eivät täysin ymmärrä, kuinka asuntosijoittaminen tuottaa jopa 7 eri elementin kautta.
Osa ymmärtää, että asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa, mutta tämä ymmärrys heijastuu usein kommentteina, joissa lohdutetaan nykyistä tukalaa tilannetta sillä, että odottamalla ne asuntojen hinnat taas joskus nousee. Nehän ovat nousseet viimeset 5 vuotta ja pari viime vuotta vielä enemmän. Synkistelyn sijaan nyt on juhlan paikka, kun on mansikkaa kakun päällä paksu kerros.
Kymmenen vuotta tulee täyteen, kun olen tämän blogin kautta viestinyt, etten laske asuntojen markkinahintojen tulevaa nousua ollenkaan tehdessäni laskelmia sijoituskriteerieni täyttymisestä. Jos markkinahinnat nousevat, se tuo ”mansikoita kakun päälle”, on ollut selitykseni.
Kun käyttää velkavipua kohtuullisesti ja vastuullisesti, pääsee hyötymään inflaatiosta kolmella tavalla. Pitää vain sisäistää se, että asuntosijoittamisen kannattavuuden muodostuminen on jatkuva prosessi eikä sellainen mediamyyvä ”buumi/paniikki” -vuoristorata.
Arvoina mummelit ja mammelit Sami Pesonen Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #219
Reitti 1. Omaisuuslajien hintainflaatio – asunnot on yksi omaisuuslaji
Tämä ei pääsääntöisesti hyödytä omistusasujaa, koska seuraavan omistusasunnon hinta nousee samassa hississä kuin sen nyt asuttavan asunnon. Ruotsista Suomeen paluumuuttava voi kyllä hyötyä ruotsalaisen hölmöläisasuntopolitiikan ja löysän lainarahan yhdistelmän ansiosta Suomea korkeammista hinnoista.
Jos ei ole yhtään seurannut makrotaloutta ja keskuspankkien harjoittamaa löysää elvyttävää rahapolitiikkaa, on voinut missata tiedon siitä, että tämä on satanut eri omaisuuslajeja omistavien laariin ja erityisesti vieraalla pääomalla vipuvaikutusta hyödyntäneille. Asuntosijoittamiseen kuuluu osana vieraan pääoman käyttö, joka toimii erinomaisesti sellaisissa vuokra-asunnoissa, jotka generoivat kassavirtaa.
Ostin yksinkertaistetusti 100 000 euron sijoitusasunnon 5 vuotta sitten, jonka markkinahinta on nyt 150 000 euroa. Käytin siihen omaa pääomaa 30 000 euroa ja vierasta pääomaa 70 000 euroa. ”Asunnot tarjoavat hyvää suojaa inflaatiota vastaan” tarkoittaa sitä, että tämä asunto olisi säilyttänyt ostovoimansa, mikäli vuosittainen inflaatio olisi ollut 8 %. Ja olisin ostanut asunnon ilman vierasta pääomaa.
”Pankki omistaa mun asunnon” on letkeä kansanviisaus, kun on ostettu omistusasunto isolla velalla. Ei muuten omista. Asuntosijoittaja omistaa asunnon 100 %:sti, vaikka olisi käyttänyt 70 % pankin velkarahaa.
30 000 euron omalla käteispääomalla olen oikeutettu saamaan 100 %:sti tuon 50 000 euron markkinahintojen nousun itselleni. 50 000 euroa jaettuna 30 000 eurolla tarjoaa jo sellaisen prosentuaalisen tuoton omalle sijoitetulle käteispääomalle, että mansikoita on kakun päällä paksumpi kerros. 30 000 sijoitetulle käteiseurolle on päälle tullut omaa pääomaa 50 000 euroa. Pelkkä 8 %:n ”inflaatiosuoja” kalpenee tämän esimerkin prosenteille.
Oiotaan taas mutkia ja leikitään, että olisin flippaaja ja saisin tämän 50 000 euron myyntivoiton eikä välittäjää olisi kuviossa todennäköisesti hyvin ansaitsemineen palkkioineen. 150 000 – vero 15 000 – poismaksettu laina 70 000 jättäisi käteen hienot 65 000 euroa. Oma sijoitettu käteispääoma olisi yli tuplaantunut. Mikäli myyty asunto olisi ollut vuokraustoimintaan sopiva, flippaaja olisi hidastanut, ei nopeuttanut matkaansa osta ja pidä -asuntosijoittajana, mikäli hän sellaiseksi pyrkii. 15 000 euron siirtäminen verottajalle ikuisella 0-tuotolla ja kaikkien muiden tuottojen poistaminen yhtälöstä kostautuu matkalla hitaampana lumipallon kasvuna. Tilanne on toinen, jos flipattu asunto soveltuu omistusasunnoksi, jossa vuokraustoiminnan harjoittaminen ei olisi järkevää.
Pitkäjänteisenä asuntosijoittajana salkussani on 150 000 euron arvoinen asunto, 50 000 euron arvonnousun jälleenrahoituksesta 35 000 euroa tilillä ja verottaja odottaa yhä omaansa. Nettovarallisuuteni on 150 000 euroa – velka 70 000 euroa = 80 000 euroa. Olen flippaajaan verrattuna 15 000 euroa varakkaampi, koska hän on lahjonut verottajaa samalla summalla.
Tililläni on lisäksi 35 000 euroa seuraavaan sijoituskohteeseen. Tässä esimerkin asunnossa sijoittamani oman käteisen tuotto on jo ääretön, koska 30 000 euroa on siitä jo kokonaan irrotettu ja 5 000 euroa päälle.
Tilaa Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja, jossa asiaa on avattu perusteellisesti ja esimerkein rautalangasta moneen kertaan vääntäen.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Blogista: Sijoitusasunnon myyminen – näin onnistut!
Henri Neuvonen sadasta tuhanteen miljoonaan Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #203
Reitti 2. Velkavipu laskee ilman lainanlyhennyksiä
Sijoitusasunnon ostohetkellä velkavipu-% oli 70, joka saatiin jakamalla vieraan pääoman määrä asunnon velattomalla markkinahinnalla eli 70 000 €/ 100 000 € x 100 % = 30 %
Asunnon markkinahinnan ollessa nyt 150 000 euroa, velkapääoma ei ole kasvanut mihinkään. Jos asunto olisi ollut tyhjänä eikä vuokralainen olisi täten vuokraa maksamalla avustanut lainan lyhentämisessä ja pankki ei lyhennyksiä olisi vaatinut eli leikisti velkaa olisi yhä 70 000 euroa jäljellä, nyt velkavipu-% olisi enää 47 %.
Asuntojen hintainflaatio ei nosta velkapääoman määrää. Tämä etu tulee sekä kiinteäkorkoisissa että muuttuvakorkoisissa lainoissa.
Toimiiko (asunto)sijoittaminen, kuten olen ajatellut? – Blogi #322
Reitti 3. Kassavirta lisääntyy
Maksimaalisen hyödyn saavuttaminen edellyttää kiinteäkorkoista tai korkosuojattua lainaa, jolloin lyhennys ja korko pysyvät muuttumattomina.
Kun otetaan yksittäisen ajankohdan poikkileikkaus ja sen pohjalta pohditaan asuntosijoittamisen kannattavuutta vuokratuotto-%:n kautta, unohdetaan kaikki jo asuntosijoittamisessa mukana olevat ja keskitytään niihin, jotka aloittaisivat asuntosijoittamisen juuri nyt, kun asuntojen hinnoissa näkyy merkittävä nousu, vastikkeet nousevat ja remontit kallistuvat, mutta vuokrissa ei nousua juuri näy.
Vuokrat nousevat kyllä, ellei väestömäärälle ja sitä kautta asuntojen tarpeelle tapahdu jotain eriskummallisen negatiivista.
Asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtien väliset muutokset etenevät prosessina. Jos rakentaminen sen kallistumisen myötä tyrehtyy tai muuten kysyntä siirtyy asuntoihin ja paikallisiin markkinoihin, joissa tarjonta ei pysy kysynnän perässä, vuokrat nousevat. Tarkkaa aikajanaa ei voi kuin arvioida.
ARA-asuntojen vuokrankorotuskirjeet nostavat suurimmissa kaupungeissa kohta ARA-vuokria reilusti. Ero markkinavuokriin pienenee. Kojamon osakekurssin taustalla on tuottomenetelmän kautta määritelty arvo. Kustannusten noustessa johdon tehtävänä on yrittää kompensoida sitä vuokria korottamalla. Sato ei tästä oleellisesti poikkea. Asuntorahastotkaan eivät säännöissään määrittele, kuinka tuottoja voi laskea vuokria korottamatta. Eläkeyhtiöille tällainen olisi kummallista ajattelua. Ennemmin tai myöhemmin yksityinenkin vuokranantaja huomaa, että moni vuokralainen huokaisee helpotuksesta, kun lopulta tuleva korotus on odotuksia pienempi.
Aikanaan markkinat sopeutuvat ja uusia asuntoja rakennetaan aikaisempaa kalliimmista materiaaleista korkeimmilla palkoilla. Asuntojen hinnat nousevat. Prosessi etenee.
Inflaation pysyessä aikaisempaa korkeammalla tasolla, lainapääomani ei ole vieläkään noussut yli sen alkuperäisen 70 000 euron. Nyt maksan lyhennyksiä ja korkoja inflaation nostattamilla suuremmilla kuukausivuokrilla.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Prosessit kuntoon 40 asuntoa varten Henrik Raitasola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #137
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus.
Mainitse ensimmäisen tilauksen yhteydessä ”Huru-ukko” ja saat 10 %:n alennuksen.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
Talonrakennusta, pintakäsittelyjä, muurausta ja kivitöitä. Paljon on tullut jo tehtyä maan ja taivaan väliltä ja hankittua siinä sivussa talonrakennuksen perustutkintokin. Käytännönläheisenä työmyyränä en malta olla tarttumatta heti toimeen. Ja pitäähän sitä ihmisiä auttaa – ilman ahneutta ja eurojen kiiltoa silmissä – Sami Pesonen Apila-asunnot
Nyt kuullaan Markus Grahnin Apila-asuntojen tarinan täydennys, kun siirrytään työmaalle, jossa Sami Pesonen kylvää apiloita mummeleille ja mammeleille. Jos et vielä ole kuunnellut Osaa 1, aloita sillä.
Apila-asunnot nettisivut Instagram Facebook
Sami Pesonen Instagram
Mainintoja saavat ja ansaitsevat:
Pasi Hemmilä Hemmi kodit
Seniorimpi hhhyvempi vuokranantaja Markus Grahn Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #155
Henkilökohtaisen asumispalvelun urbaani vuokranantaja Markus Grahn – Ostan Asuntoja Podcast #1
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Blogista: Sijoitusasunnon myyminen – näin onnistut!
Henri Neuvonen sadasta tuhanteen miljoonaan Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #203
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Mitä tarkoittaa ”myyjän rahoitus” asuntosijoittamisessa ja mistä sitä saa? – Tiistaiaudio #234
Toimiiko (asunto)sijoittaminen, kuten olen ajatellut? – Blogi #322
Voiko “massive action” auttaa asuntosijoittamisessa? – Blogi #320
Sam Laakso inflaatiota ja muita pidemmän aikavälin juttuja Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #215
“Tarvitseeko asuntosijoittaja akateemista tutkintoa? Ei, mutta koulutus on välttämätön. Marko ja Harri ovat tehneet huipputeoksen, lumipalloefektin. Se on suomalainen koulutuskirja Sinulle – Ota koppi!” – Asuntokonkari Suomen Vuokranantajien Helsingin aluepäällikkö Heikki Karu antoi tämän palautteen kirjasta.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Sain muistutuksen, kiitos muistuttajalle, että joskus aikoinaan olen saanut Ostan Asuntoja Podcastin puolella ehdotuksen lukea vanhoja Ostan Asuntoja Blogin kirjoituksia ääneen.
Otsikon aiheesta on tasaisesti tullut kyselyjä ja se on kenties ajankohtaisempi kuin vuosikausiin tai -kymmeneen. Vuorossa Blogi #142 maaliskuulta 2019.
Muuta tuoretta sisältöä: Tiedä, miten asuntosijoituksesi kannattaa – Blogi #321 Voiko “massive action” auttaa asuntosijoittamisessa? – Blogi #320 Unelmatarhaa ja remppaa ADHD-vauhdilla Miia Roukala Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #217 10X Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan myynti – Tiistaiaudio #231
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
MUISTUTUS oletko opiskellut kesällä Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista sijoitusasuntojen remonteista?
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Elämme kummallisia aikoja, jolloin en voi piirtää 0 %:n todennäköisyyttä sille, ettei tulevana talvena jossain taloyhtiössä jäädy putket, kun kokeillaan, miten Suomi lämpiää tuulella ja auringolla tammikuun tyynillä paukkupakkasilla.
Jos tällaiset tapahtumat jätetään huomioimatta, mutta oletetaan, että edessä on aikoja, jotka eivät tule näyttämään samalta kuin keväällä ja kesällä 2019 oli, voi otsikon mukainen tarkastelu olla paikallaan. Tälle oletukselle olen laittanut jo useissa kirjoituksissa kasvaneita todennäköisyyksiä. On hyvä huomioida, että valtaosa keskuspankkiireista ja valtavirtaekonomisteista yhä vakuuttaa, että keskuspankit löytävät työkalupakistaan keinot palauttaa hintavakaus.
Itse laitan korkeamman todennäköisyyden sille, että sieltä kaivetaan työkalut, jolla hintavakauden määritelmää muutetaan ”Inflation Reduction Act” -tyyliin.
1. Asuntosijoittaminen
”Suhteessa mihin” -kysymys on aina hyvä esittää, kun liian innokkaasti uhoaa jonkun sijoituskohteen tai omaisuuslajin ylivertaisuutta.
Tätäkin lukee muutama bitcoineri, jotka ovat opiskelleet termiä hyperbitkonisaatio. En minä osaa asettaa aikataulua, jolla tällainen kehityskulku olisi mahdollista. Ajatus perustuu siihen, että bitcoineja tulee olemaan vain 21 miljoonaa, ja hyperbitkonisaatiossa kaikki maailman varallisuus, yhteisarvoltaan 21 miljoonaa bitcoinia, jakautuu uudelleen fiatvaluuttojen yksi kerrallaan romahtaessa.
Oma mielikuvitus loppuu siihen, miten asumisen tarve ja siirtymä tällaiseen bitcoinpohjaiseen arvojärjestelmään, tai vaikkapa kultapohjaiseen arvojärjestelmään tai niiden yhdistelmään, tapahtuisi. Silti on mielenkiintoista kuunnella ja pohtia, miten Helsingin asuntojen ostovoima on kehittynyt bitcoineissa tai kullassa.
Suhteessa mihin?
Jos kuluttajahinnat nousevat 8 % vuodessa ja vuokratuotto-% on 3, keskimääräisesti kuluttavan asuntosijoittajan ostovoima säilyy asunnoissa suhteellisesti paremmin kuin Harvian osakkeessa juuri nyt näyttäisi, mutta ostovoima vuokratuotoissakin heikkenee. Jotain muuttuu ajan kuluessa, mutta asuntosijoittamista ei satavarmuudella tulla harjoittamaan 5 %:n negatiivisella reaalituotolla (taloustaitajien ei kannata ottaa tätä liian kirjaimellisesti, kun vertaan vuokratuottoa ja kuluttajahintoja).
Fossiilisen energian tuottajat globaalisti eivät suotta ole poliittisten populistien hampaissa. Kun poliittinen eliitti vuosikausia viestii, että he tulevat tekemään kaikkensa ajaakseen fossiilisen energian alas, fossiilisen energian tuottajat kuuntelevat ja lopettavat investoinnit tarjonnan kasvattamiseksi, koska ”se ajetaan alas”. Jokainen omilla aivoillaan ajatteleva tajuaa, että nyt hinnat (ja kannattavuus) nousevat, kun kysyntä ylittää tarjonnan ja fossiilista tuotetaan vanhoista lähteistä vanhoilla vehkeillä. Poliittinen eliitti onnistui juuri siinä, mitä ovat luvanneet äänestäjilleen. Nyt pohditaan populistisia hintakattoja, jotka taas vähentää investointeja. Tämäkään ei ole vaikea älyllinen asia hahmottaa.
Asunnot toimivat yksinkertaisesti samalla tavalla. Rakentaminen kyllä loppuu, jos kannattavuus kääntyy liian huonoksi. Toisesta päästä vanhaa kantaa poistuu tarjonnasta, kun korjaaminenkin loppuu. Sitten pohditaan vuokrasääntelyä, joka taas vähentää rakentamista.
Pitää vain sijoittaa asuntoihin ja odottaa. Ainakin ennen tämä on toiminut.
Tiedä, miten asuntosijoituksesi kannattaa – Blogi #321
2. Fokus kassavirtaan
Kassavirta on vain yksi asuntosijoittamisen kannattavuuden 7 elementeistä eikä se ole elementti, jolla asuntosijoittaja vaurastuu huikeasti.
Kassavirta kattaa operatiivisen toiminnan kulut ja menot, joihin kuuluu asuntojen ja taloyhtiöiden pitäminen vuokrakotia tarvitseville ja haluaville asumiskelpoisina ja suhteessa muita vastaavan paikallisen markkinan asuntoja houkuttelevimpina.
Verojen jälkeisen kassavirran ollessa positiivinen, lainojen korot ja lyhennykset hoituvat kassavirrasta. Lyhennykset ovat toinen asuntosijoittamisen kannattavuuden elementeistä.
Positiivinen kassavirta toimii myös puskurina kustannusten nousua vastaan.
Suomessa tuntuu vallitsevan jonkinlainen yleiskäsitys siitä, että ihan kaikki muut nostavat hintojaan, mutta vuokranantajaan puskuroituu kaikki kustannusten nousu vuokrien nousuvauhdin pysyessä nollan tuntumassa.
Ihan kohta ollaan ihmeissään, kun ARA-asuntojen omakustannusperiaate näkyy kirjepostina asukkaille. Fortumia pääomittaneet veronmaksajat eivät välttämättä enää mene samoihin vanhoihin harhautuksiin.
Riippumatta siitä, minkälaisella osuudella kokonaistuloistaan ja -menoistaan vuokraustoimintaa harjoittaa, fokus kassavirtaan, mistä ikinä yritystoiminnasta tai palkkatyöstä sitä tuleekaan, on nyt tärkeämpää kuin aikaisemmin.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
MUISTUTUS oletko opiskellut kesällä Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista sijoitusasuntojen remonteista?
3. Hajauttaminen
”Pistä kaikki munat yhteen koriin ja vahdi sitä tarkasti” ei käytännössä tarkoita sitä, että asuntosijoittaja laittaa 100 % omista varoista ja loput pankkilainalla kiinni asuntoihin. Toki nuori sinkku voi tällaista helpommin yrittää. Jos homma menee nurin, sitten telttaillaan hetki ja yritetään uudestaan.
”Munat yhdessä korissa” tarkoittaisi pitkällä aikajänteellä jotain sellaista, jossa 60-70 % olisi asunnoissa. ”Tarkasti vahtiminen” tarkoittaisi sitä, että 30-40 % olisi hajautettuna siten, että ne suojaisivat eli auttaisivat asuntojen ”vahtimista”.
Tätä voi pohtia laajemmin. Jos kaikki tulopuoli on kiinni yhdessä palkkatyössä, silloin kaikki munat on yhdessä korissa. Silloin pitää jatkuvasti kartoittaa ja vahtia oman osaamisen kilpailukykyä markkinoilla. Kielitaitoinen hyvä hoitaja voi lähteä töihin Norjaan tai Ruotsiin. Suomea osaava hoitajamitoittaja voi huomata, että näyttöjen perusteella osaamiselle ei ole kysyntää.
Mihin olen sijoittanut viimeisen vuoden aikana? – Top 5 – Blogi #297
Jos saisit 100 000 euroa, mihin/miten sijoittaisit ne? – Tiistaiaudio #230
4. Tulonhankkimislainan pääoma ei kasva inflaatiossa
Mikäli kävisikin siten, että kuluttajahintojen nousu ei palaisikaan alle 2 %:n tasaiselle nousu-uralleen, vaan jäisi korkeammalle tasolle, velan pääoma ei muutu mihinkään, vaikka asuntojen nimellishinnat nousisivat.
Kun kuluttajahintojen nousu oli alle 2 % vuodesta toiseen, tätä oli vaikea saada selitettyä, kun päinvastaista ”keskuspankki takaa hintavakauden” -tietoa oli valtaosin tarjolla. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa tätä hieman pohdittiin ja havainnollistettiin erilaisin kuvaajin.
2000-luvun alussa 70 000 euroa maksaneen yksiöni nimellishinnan ollessa nyt 200 000 euroa, ei pankista ole tullut yhtään kirjettä, jossa olisi ehdotettu, että lainapääomaa pitäisi nostaa, koska asunnon nimellishinta suhteessa lainapääomaan on noussut niin paljon ja nimellisvuokrakin on noussut paljon. Suhteessa pankkitilille eurojaan säästäneeseen tämä asunto on ollut ihan hyvä suoja jotain hintavakauden tasaista laskua vastuun.
Sam Laakso inflaatiota ja muita pidemmän aikavälin juttuja Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #214
5. Hyvien kohteiden löytäminen on vieläkin vaikeampaa?
Asuntojen hinnat, remontit, materiaalit, hoitovastikkeet, korot, rahoitusehdot… melkein kaikki mahdollinen on noussut paitsi vuokrat. Juuri nyt kannattavien kohteiden ostaminen voi näyttää entistäkin haastavammalta.
Tällä hetkellä sijoitusasuntojen ostamiseen pitää käyttää jonkinmoista intuitiota siitä, mitkä ovat mahdollisuuksia, joihin tarttua ja milloin on parempi odottaa. Tähän ei ole yhtä oikeata vastausta. Itse olen tätä useamman kohteen osalta tänä vuonna jo pohtinut.
Jos vaikkapa isot remontit läpikäyneen kohteen saisi 50 %:lla vastaavan uuden kohteen rakentamiskustannuksesta, onko kohde hyvä sijoitus, jos uudisrakentaminen on kalleutensa takia jo pysähtynyt. Saako kohteen puolen vuoden päästä 40 %:lla ja vuoden päästä kenties 30 %:lla vastaavan uuden kohteen rakentamiskustannuksesta? Pitäisikö odottaa?
Tähän ei ole oikeaa varmaa vastausta, vaan jokainen kohde vaatii oman pohdintansa. Jos epävarmuus on monelta osin kasvussa, eikä pysty näkemään valoa minkään tunnelin päässä, silloin mielestäni on parempi olla varovaisempi.
Parhaimmat sijoitukset tehdään silloin, kun on niiden harvojen joukossa, jotka valonpilkahduksia näkevät muiden ollessa yhä synkkyyden vallassa.
Kuuntele, miten Emma pohtii: Emma Hustlaa Heikkilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #209
Jos et nyt sijoita asuntoihin, sijoita asuntosijoittamisen opiskeluun
Jos asunnot omaisuuslajina ja vuokraustoiminta strategisena valintana kiinnostaa tai toiminnan kasvattaminen kiinnostaa, sijoittaminen opiskeluun on aina hyvä investointi. Sen avulla saa fokuksen pois negatiivisten uutisten päivittäisestä imupyörteestä, ja valmistautuu siihen tilanteeseen ensimmäisten joukossa, kun on aika tehdä seuraava hankinta.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
10X Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan myynti – Tiistaiaudio #231
Asuntosijoittamisen ensimmäiset 3 käskyä kymmenestä kultaisesta käskystä – Tiistaiaudio #232
Talonrakennusta, pintakäsittelyjä, muurausta ja kivitöitä. Paljon on tullut jo tehtyä maan ja taivaan väliltä ja hankittua siinä sivussa talonrakennuksen perustutkintokin. Käytännönläheisenä työmyyränä en malta olla tarttumatta heti toimeen. Ja pitäähän sitä ihmisiä auttaa – ilman ahneutta ja eurojen kiiltoa silmissä – Sami Pesonen Apila-asunnot
Nyt kuullaan Markus Grahnin Apila-asuntojen tarinan täydennys, kun siirrytään työmaalle, jossa Sami Pesonen kylvää apiloita mummeleille ja mammeleille.
Apila-asunnot nettisivut
Mainintoja saavat ja ansaitsevat: Pasi Hemmilä Hemmi kodit
Seniorimpi hhhyvempi vuokranantaja Markus Grahn Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #155
Henkilökohtaisen asumispalvelun urbaani vuokranantaja Markus Grahn – Ostan Asuntoja Podcast #1
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Pehtoorin Blogista: Flipistä floppi?
Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Tiedä, miten asuntosijoituksesi kannattaa – Blogi #321
10X Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan myynti – Tiistaiaudio #231
Voiko “massive action” auttaa asuntosijoittamisessa? – Blogi #320
Sam Laakso inflaatiota ja muita pidemmän aikavälin juttuja Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #215
Asuntokonkari Suomen Vuokranantajien Helsingin aluepäällikkö Heikki Karu antoi tällaisen palautteen kirjasta: “Tarvitseeko asuntosijoittaja akateemista tutkintoa? Ei, mutta koulutus on välttämätön. Marko ja Harri ovat tehneet huipputeoksen, lumipalloefektin. Se on suomalainen koulutuskirja Sinulle – Ota koppi!”
Tänään jatkan Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan otosten lukemista ja vuorossa on tekstiä kolmannen luvun Asuntosijoittajan tunnusluvut alusta.
Luennasta voi ja saa antaa palautetta, jos luennassa ihan mikä tahansa puheen tyyli särähtää korvaan.
Kesäaiheisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Muuta tuoretta sisältöä:
Tiedä, miten asuntosijoituksesi kannattaa – Blogi #321
Voiko “massive action” auttaa asuntosijoittamisessa? – Blogi #320
Unelmatarhaa ja remppaa ADHD-vauhdilla Miia Roukala Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #217
10X Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan myynti – Tiistaiaudio #231
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Vuokranantajan nelikenttä – yrittäjä Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #185
Piristystä ja Joensuuta Satu Lukin Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #193
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Prosessit kuntoon 40 asuntoa varten Henrik Raitasola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #137
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus.
Mainitse ensimmäisen tilauksen yhteydessä ”Huru-ukko” ja saat 10 %:n alennuksen.
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Ostan Asuntoja 