Sijoitusasunnot.com tilasi laatikollisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjoja. Toimitusjohtaja Henri Neuvonen: “Markkinatilanne asuntosijoittamisessa koetaan yleisesti haastavaksi. Me Sijoitusasunnot.com:lla koemme sen innostavaksi. Asuntosijoittamisen tuotto tehdään ostettaessa ja nyt asuntosijoittajan taitojen merkitys korostuu. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja on täynnä näitä oppeja ja tilasimme taas erän kirjoja asiakkaillemme.”
Jos suurempi tilausmäärä kiinnostaa, kysy lisää harri@ostanasuntoja.com.
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Tutustu ja tilaa kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Kiitos sponsorille Asuntosalkunrakentaja.fi
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan 7. luku käsittelee jälleenrahoitusta Osta, Vuokraa, Remontoi, Jälleenrahoita, Toista -strategian osana. Tänään luen alkuosan tästä luvusta.
Luvussa käsitellään ensin, miten jälleenrahoitus ja lainojen uudelleen järjestely eroavat toisistaan. Seuraavaksi käydään läpi sitä, miksi pankki on asuntosijoittajan tärkeä yhteistyökumppani. Sitten pohditaan myyntiä jälleenrahoituksen vaihtoehtona.
Kirjan jokainen luku päättyy “tärkeimmät opit” -kertaukseen.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta olen tähän mennessä lukenut otoksia toisesta luvusta “Asuntosijoittamisen lumipalloefektin perusopit”, kolmannen luvun“Asuntosijoittajan tunnusluvut” alusta ja neljännestä luvusta, jossa käydään perusteellisesti läpi “Asuntosijoittamisen kannattavuudenperuselementit” sekä “Alle markkinahinnan ostamista” käsittelevästä 5:stä luvusta. Viimeksi luin 6. lukua, joka käsittelee vuokraustoimintaa ja remontointia Osta, Vuokraa, Remontoi, Jälleenrahoita, Toista -strategian osina.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosalkunrakentaja Blogista: Sähköpostilistan koko ylitti 40 000 rajan – miten kaikki alkoi?
Kovakantisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilaaminen onnistuu asuntosijoituskirja.fi -sivuilta ja koodilla KOTIMATKA saa 30 %:n alennuksen.
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Tutustu ja osallistu kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan valmennukseen kurssin nettisivuilta.
Muuta tuoretta sisältöä:
Asuntosijoittaminen taloudellisessa taantumassa – Blogi #334
40 flippiä alle 2:ssa vuodessa Petriina Janhonen ja Anttoni Kerkkonen – Ostan Asuntoja Podcast #230
Parissa vuodessa parikymmentä flippiä Joona Hartman Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #226
Eikös uudiskohdekin kasvata lumipalloa, vaikka kassavirta on negatiivinen? – Tiistaiaudio #245
Mitä tarkoittaa, kun puhutaan “asuntosijoittajan tuottovaatimuksesta”? – Tiistaiaudio #244
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Sijoitusasunnot.com tilasi laatikollisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjoja. Toimitusjohtaja Henri Neuvonen: “Markkinatilanne asuntosijoittamisessa koetaan yleisesti haastavaksi. Me Sijoitusasunnot.com:lla koemme sen innostavaksi. Asuntosijoittamisen tuotto tehdään ostettaessa ja nyt asuntosijoittajan taitojen merkitys korostuu. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja on täynnä näitä oppeja ja tilasimme taas erän kirjoja asiakkaillemme.”
Jos suurempi tilausmäärä kiinnostaa, kysy lisää harri@ostanasuntoja.com.
Yhden kovakantisen kirjan tilaaminen onnistuu asuntosijoituskirja.fi -sivuilta ja koodilla KOTIMATKA saa 30 %:n alennuksen.
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Tutustu ja tilaa kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Käyn tässä kirjoituksessa läpi 5 tekijää, joita pohtimalla voi miettiä, miten ja miksi asuntosijoittaminen toimii, jos Suomi painuu taloudelliseen taantumaan.
Yksittäisen asuntosijoittajan tai tietyn tyyppisiä sijoituskriteerejä painottaneiden asuntosijoittajien voi käydä huonosti, kun asuntosijoittajan kassatilanteeseen vaikuttavia asioita tapahtuu markkinoilla nopeasti ja vieläpä asuntosijoittajan yllättäen.
Asuntosijoittajan ja asuntosijoittamisen kohtalot eivät kuitenkaan kulje käsi kädessä. Martin Paasi näytti Sijoittamessuilla kuvatulla YouTube -videolla osakesijoitusten historiallista tuottograafia pitkälle taaksepäin viime vuosituhannen puolelle asti. Siihen mahtuu paljon rahansa menettäneitä osakesijoittajia sekä pari maailmansotaa ja pandemioita. Hänen viestinsä oli tiivistettynä suurin piirtein se, ettei osakesijoittaminen mihinkään muutu.
Osakesijoittamisessa mukana pysymisessä oleellista on ollut pyrkiä ostamaan hyvien yhtiöiden osakkeita silloin, kun niitä jostain syystä on tarjolla alennushinnoin eli turvamarginaalilla. Kun hyvien yhtiöiden kurssit ovat nousseet siten, että turvamarginaalit ovat kadonneet, ostamistahdin hiljentämistä on syytä harkita.
Eilen oli Suomen Vuokranantajien järjestämä “Vuokranantaja 2022” -tapahtuma (tallenne tulossa ensi viikolla ilmeisesti). Seurasin tapahtuman alusta loppuun, ja pidin sitä tähän asti parhaimpana. Osa varmasti kokee, että tunnelma oli mollivoittoinen, kun tuoreeltaan povataan vuodelle 2023 jopa 3 %:n hyperhintasyöksyä asuntojen hintoihin Helsingissä. 99 % osakesijoittajista taitaisi korkata kuohuvaa, jos vuoden 2022 lopussa salkun YTD-lukema olisi vain -3 %.
Omasta mielestäni tilaisuuden laadukkuuden taustalla oli juuri se, että asuntosijoittamisen ytimen eli vuokraustoiminnan tärkeys nousi taas oikeaan asemaan.
5 tekijän lista alkaa yhtä kliseisellä viisaudella kuin “sijainti-sijainti-sijainti” on jokaisen asuntosijoittajan sijoituskriteeristön tärkeimpinä tekijöinä.
1. Asuminen on välttämätön tarve, ei huvittelun muoto
Tätä aina toistettua viisautta ei kannata pohtimatta heittää sivuun, vaan sitä voi syventyä pohtimaan.
Vaikka hetkellisesti näyttäisi siltä, että asuntomarkkinat pysähtyvät, käytännössä ihmiset tarvitsevat aikaa ensin pohtiaakseen ja sitten toteuttaakseen taloudellisen taantuman heille aiheuttamia asumisen muutostarpeita.
Huvituksista voidaan tiukan paikan tullen luopua kokonaan, kunnes taloudellinen tilanne selkeytyy tai parantuu. Asumisesta ei luovuta, mutta se keskimäärin sopeutuu, valuu edullisempiin suuntiin. Tästä oli valaisevia esityksiä “Vuokranantaja 2022” -tapahtumassa.
Miten yksityinen vuokranantaja voi tulkata rakentajien pörssikieltä? – Blogi #333
2. Kysytyillä sijainneilla olevien asuntojen markkinahinnat harvoin laskevat pysyvästi
Suomen ja sitä kautta asuntomarkkinoiden ongelmana on vision puute tai sen korkea volatiliteetti ja hämäryysaste. Tuskin kukaan uskoo, että EU:n ennallistamisasetus tuo suomalaiselle sijoitetulle pääomalle 8-30 %:n tuoton. Sellaista “tulevaisuusinvestointia” nyt kuitenkin puuhataan. “Verotuksen kiristäminen” tai “verotuksen alentaminen” eivät ole visioita.
Syrjäinen köyhtyvä Suomi vanhenee eikä se ole poliittinen ideologia. Venäjän poistaminen kartalta ei myöskään ole taloudellinen tulevaisuusinvestointi eikä varsinkaan visiona innostava, jos siihen kytketään Tallinnan tunnelin välttely ja pakkoruotsin opiskelujen kieltäminen. Kiellettävästä metsästä elänyt maa, jolla ei olisi naapureita eikä naapureiden kanssa yhteistä kieltä, ei ilmiselvästi olisi paikka, jossa asuntosijoittajat tulevat helposti menestymään. Taitojen merkitys korostuu.
Näistä kehitystrendeistä huolimatta asunnot eivät perinteisesti ole menettäneet markkinahintojaan pysyvästi. Välillä aikajännettä ja kärsivällisyyttä vaaditaan enemmän, jotta markkinahintojen laskut tasoittuvat.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosalkunrakentaja Blogista: Sähköpostilistan koko ylitti 40 000 rajan – miten kaikki alkoi?
3. Kustannusten ja korkojen nousu kompensoituu vuokrissa aikanaan
Jos asuntosijoittaja menee taantumaan valmiiksi negatiivisen kassavirran salkulla, hoitovastikkeiden ja korkojen nousu yhdistettynä markkinahintojen laskuun sattuu enemmän kuin positiivisen kassavirran salkun omaavalle.
Positiivisen kassavirran asuntosalkussa hoitovastikkeiden nousut näkyvät kassavirtaa pienentävänä yhtä paljon kuin negatiivisen kassavirran salkussa. Turvamarginaalin ansiosta markkinavuokrien mahdollisten nousujen odottaminen on kuitenkin vähemmän stressaavaa.
Pitkissä kiinteissä koroissa oleva voi hengittää vielä rauhallisemmin.
Taloudellinen taantuma vähentää uudisasuntojen kysyntää ja rakentamista sekä lisää vuokra-asuntojen kysyntää. Tästä seuraa markkinavuokrien nousua, joka ei suinkaan tapahdu joka kaupungissa ja asuntotyypissä samalla tavalla.
40 flippiä alle 2:ssa vuodessa Petriina Janhonen ja Anttoni Kerkkonen – Ostan Asuntoja Podcast #230
4. Asunnot ovat moniulotteinen omaisuuslaji – 7 kannattavuuden elementtiä
“Asuntosijoittaminen ei muutu mihinkään” tarkoittaa juuri tätä. Kun on ensin sisäistänyt, mistä moniulotteisista elementeistä asuntosijoittamisessa voi saada tuottoa, voi saavuttaa hieman rauhallisemman yleisolon.
Tuoreessa Ostan Asuntoja Podcastin jaksossa Anttoni Kerkkonen mainitsee sen, että kovin suosituilla ja kilpailluilla paikallisilla asuntomarkkinoilla toimiminen on nousuvaiheessa haastavaa, kun aina joku laskee väärin ja tarjoaa liikaa.
Nyt ollaan tilanteessa, jossa asuntosijoittamisen taidoilla on taas suurempi merkitys, kun voi rauhallisemmin analysoida kohteita ja tehdä tarjouksia.
Ammattimaisempien asuntosijoittajien kielessä puhutaan tuottovaatimuksen noususta. Kun tuottovaatimustaso nousee, osa asuntosijoittajista vähentää tarjousten ja kauppojen määrää ja osa tarjoaa yhtä aktiivisesti, mutta suuremmalla turvamarginaalilla. Myyjät eivät suinkaan ole tässä passiivisia, vaan moni ei laske tuottovaatimuksiaan ostajien toiveita tyydyttääkseen. Tässä kärsimättömälle odottaminen on tuskaisaa.
Mitä tarkoittaa, kun puhutaan “asuntosijoittajan tuottovaatimuksesta”? – Tiistaiaudio #244
5. Taloudellinen taantuma lisää motivoituneiden myyjien määrää
Hypon ennusteen mukaan Helsingin asuntojen hinnat laskisivat 3 % vuonna 2023. Mistään dramaattisesta romahduksesta, jossa kaikki myyvät paniikissa, ei voida puhua.
Omassa hajautussalkussani on sekä kultaa että bitcoinia vakuutuksina. Warren Buffett ei omista kultaa eikä bitcoinia, koska “ne eivät tuota mitään”. Minulla on allokaatiot niissä osittain samasta syystä. Ne eivät tuota mitään ja niitä ei myydä paniikissa tuottojen romahtaessa. Niitä voidaan myydä paniikissa likviditeetin saamiseksi, koska muiden omaisuuslajien tuotot ovat romahtaneet.
Jos luottamukset suuriin keskuspankkeihin menisivät, jotkut uskovat mahdollisuuteen, joissa valuutat sidottaisiin kultaan tai bitcoiniin. Mikäli asunnoilla on yhä asumisarvonsa, joka perustuu asumisen tarpeeseen, en osaa hahmottaa skenaariota, jossa asunnot menettäisivät kokonaan arvonsa. Suomessa asuntojen hinnat eivät ole kuplaantuneet, vaan ovat seuranneet aika hyvin tulotason kehitystä.
Vaikka mitään romahdusta asuntojen hintoihin ei tulisikaan, taloudellinen epävarmuus ja taantuma lisäävät yksittäisten motivoituneiden myyjien määrää. Joku voi myydä parantaakseen likviditeettiään. Joku toinen voi myydä stressaantumisen lisääntyessä. Joku kolmas voi myydä pakosta tai ulosotto hoitaa myyntiä.
Maksukykyinen kärsivällinen asuntosijoittaja voi nähdä enemmän niitä ostopaikkoja, joiden puuttumisen takia toiminnan kasvu on hidastunut viime vuosina.
”18 vuoden kiinteistösykli” by Danila Yönsini Asuntopehtoori Blogissa – Tiistaiaudio #236
Yhteenveto
Joku voi tuntea, että kirjoituksissani on viime kuukausina ollut toistoa samoista asioista. Tämä on oikeastaan ollut aina Ostan Asuntoja -sisällön ominaisuus. Pohdin koko ajan asioita, jotka kirkastuvat kirjoittamalla. Aikoinaan pohdin kiinteiden korkojen hyötyjä 0-korkoaikana tai inflaation todennäköisyyttä sen majaillessa 0-1 %:n välissä. Itse koen tilanteen Henri Neuvosen kanssa samalla tavalla eli positiivisen innostuneesti. En osaa ajoittaa pohjia enkä ennustaa tulevaisuutta, mutta oletan vuokra-asumisen kysynnän lisääntyvän.
Yhden asuntosijoittajan ongelma voi olla toisen asuntosijoittajan mahdollisuus – vuokrat maksetaan joka tapauksessa kerran kuussa
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Maailmanmatkaajan koti ja sijoitukset Lapissa Anette Vaherto Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #229
Asuntosijoittajan riskinsietokyky ja kyky ottaa riskiä – Tiistaiaudio #243
Miltä vuositavoitteet näyttävät? – Blogi #331
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä. 
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen. Kiitos Sijoitusasunnot.com, Peab, Huutokaupat.com, Flatco, If ja Vuokraovi.
Anttoni Kerkkonen on jo vieraillut Ostan Asuntoja Podcastissa jaksossa Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106. Vaatimaton Petriina ”olen vielä aika alottelija” Janhonen on flipannut 40 asuntoa alle kahdessa vuodessa pariskunnan yhteisen yrityksen AP-kodit Oy:n kautta. Työn jälkeä kannattaa käydä katsomassa yrityksen Insta-tilin remppaprojekteja kautta.
Juttelemme ainakin seuraavista asioista:
- Kuinka vaikea vaihe oli Petriinan pitkällinen pohdinta palkkatyöstä luopumisesta ja yrittäjäksi ryhtymisestä?
- Mihin kaikkeen yrityksen odotettua nopeampi kasvu perustuu?
- Miten pääkaupunkiseudun ulkopuolella voi flipata 40 asuntoa kannattavasti alle kahdessa vuodessa?
- Miten markkinatilanne on vaikuttanut esimerkiksi tarjousten tekemiseen ja niiden hyväksymisten määriin?
- Minkälaista rahoitusta AP-kodit käyttää?
- Mitä asioita huomioida remontin tasoa määriteltäessä?
Vaikka en itse flippaa asuntoja, sain monia uusia ajatuksia ja vahvistuksia vanhoille ajatuksille. Oli myös mukavaa jutella pariskunnan kanssa, joita molempia innostaa asunnot.
Anttonin mainitseman Henri Neuvosen molemmat Ostan Asuntoja Podcast -vierailut löytyvät jaksoista 18 ja 203.
Henri Neuvonen – yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #18
Henri Neuvonen sadasta tuhanteen miljoonaan Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #203
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Mikäli toimit asuntosijoittajien ja vuokranantajien parissa, Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja on lahjainvestointi, joka voi kasvattaa omaa liiketoimintaasi asiakkaiden lumipallon kasvaessa nopeammin. Jos isompi tilausmäärä kiinnostaa, ole yhteydessä harri@ostanasuntoja.com.
Kiitos sponsoreille OVV ja Suomen Vuokranantajat
Tänään vastataan seuraavaan kysymykseen:
”Hei! Näin asuntosijoittamisesta kiinnostuneena ja tällä hetkellä ”opiskeluvaiheessa” olevana mieleeni tuli ajatus uudiskohteista ensimmäisinä sijoituskohteina, kun tuota vakuusarvoa näyttäisi laskelmien mukaan tulevan lumipallon kerryttämiseen, vaikka kassavirta onkin hieman negatiivinen! En ole tästä kuullut puhuttavan oikein missään.”
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Kuka tahansa voi olla vuokranantaja – kuka tahansa voi asua vuokralla.
Asuntosijoittajan tai sellaiseksi aikovan mielessä liikkuu monia kysymyksiä. Miten tunnistaa hyvä sijoituskohde? Miten onnistua vuokralaisvalinnassa? Mitä vuokrasopimukseen tulee kirjata? Mistä apua ongelmatilanteisiin?
Tietoa tarjoaa Suomen Vuokranantajat – hyvien vuokranantajien yhteisö, jonka jäsenenä vuokranantaminen on palkitsevampaa, turvallisempaa ja helpompaa.
Liity joukkoon: vuokranantajat.fi.”
Kovakantisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilaaminen onnistuu asuntosijoituskirja.fi -sivuilta ja koodilla KOTIMATKA saa 30 %:n alennuksen.
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Tutustu ja osallistu kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan valmennukseen kurssin nettisivuilta.
Muuta tuoretta sisältöä:
Miten yksityinen vuokranantaja voi tulkata rakentajien pörssikieltä? – Blogi #333
Maailmanmatkaajan koti ja sijoitukset Lapissa Anette Vaherto Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #229
Mitä tarkoittaa, kun puhutaan “asuntosijoittajan tuottovaatimuksesta”? – Tiistaiaudio #244
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi 10 %:n alennuksella koodilla ABC 13.11.2022 saakka kurssin nettisivuilta.
Salkunrakentaja -sivustolta silmään osui ”Asuntokauppa sakkaa” -juttu, jossa Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto kertoi lokakuun asuntokauppamääristä.
Yleensä irvailen tällaisille otsikoille. Tällä kertaa Kiinteistönvälitysalan kertomat luvut olivat kuitenkin sen verran hurjia, että niitä en pystynyt ohittamaan virnistyksellä. Juttu oli hyvin kirjoitettu, koska siinä ei kerrottu suuria johtopäätöksiä eikä jaettu tuomioita syyllisille.
Jutun mukaan ”Helsingissä vanhoja ja uusia asuntoja myytiin kappalemäärältään 46 % vähemmän edellisvuoteen verrattuna ja 48 % vähemmän vuoden 2020 lokakuuhun verrattuna. Espoossa laskua oli 48 % ja 58,5 %. Vantaalla puolestaan laskua oli 38,6 % ja 35 %.”
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Pääkaupunkiseudulla pudotukset ovat niin hurjia, että tulen entistä varovaisemmaksi tekemään mitään yleisen tason johtopäätöksiä tai ennusteita tulevasta. Jos Helsingissä kappalemäärät putoavat lähes puoleen, ainakin Kiinteistöalan Keskusliiton jäsenistöllä lokakuussa 20/80 -säännön mukaan 80 % välittäjistä ei kärsi ruuhkasta pankkien kaupantekotiskeillä.
Pudotus on myös niin suuri, että olen entistä varovaisempi tekemään johtopäätöksiä hintauutisista. Hinnanmuodostus ei ainakaan tapahdu pehmeän laskun periaatteella, jos kaikki hidastuu huomaamattomasti.
Olen yrittänyt poimia muutamia lauseita pörssilistattujen rakentajien ja rakennuttajien lauseista. Voisiko niistä tavallinen asuntosijoittaja löytää positiivisia todennäköisyyksiä?
1. ”Asuinkiinteistöjen tuottovaatimukset kohoavat, mikä tarkoittaa laskupainetta niiden arvoihin”
Tämä on isojen toimijoiden kieltä, kun ostetaan kokonaisia kerrostaloja, jossa kaikki asunnot ovat vuokrakoteina tarjolla. Jos tuottovaatimus nousee, mutta nettovuokratuotto pysyy samana, arvo laskee. Nettovuokratuotto on jo heikentynyt, koska valtaosa hoitovastikkeen sisällä olevista kulueristä on noussut hurjasti ja nopeasti. Jos tuottovaatimus pysyisi samana, silloinkin arvo laskisi.
Nyt korot, vaikka eivät historiallisesti katsoen ole korkealla, ovat nousseet ennätysvauhtia. Sitä kautta tulee lisäpainetta tuottovaatimukselle, joka realisoituu nopeasti arvon laskuna. Jos tuottovaatimusta ei saada tyydyttymään vuokria korottamalla, toiminta hidastuu nopeaa vauhtia. Yhä useampi jää odottamaan kehityssuuntien selkeytymistä.
Asunto-osakeyhtiöistä ei primääristi tavallinen vuokranantaja osta sijoitusasuntoa tuottovaatimuksesta peruuttamalla maksimikauppahinnan määrittelyssä. Samat tekijät kuitenkin vaikuttavat eli
- hoitovastikkeet ovat nousseet
- korot ovat nousseet
- yleinen kuluttajien luottamus tulevaan on laskenut
- vuokrat eivät ole vielä tilastollisesti kääntyneen kovempaan kasvuvauhtiin
Asunto-osakeyhtiöissä sijaitsevien kerrostaloasuntojen kauppamäärät voivat indikoida näitä tietoja. Kustannusnousut ovat tiedossa, mutta niitä kompensoivia tulopuolen tekijöitä vasta uumoillaan.
Huru-ukon ajatus: epävarmuustekijöitä on paljon, mikä lisää vuokrakotien kysyntää. Asumisen tasosta tingitään, mikäli vuokranmaksukyky heikkenee. Omistusasumista siirretään tulevaisuuteen ja sieltä tulee uusi joukko vuokralaisia. => vuokra-asuntojen kokonaiskysyntä kasvaa
Mitä tarkoittaa, kun puhutaan “asuntosijoittajan tuottovaatimuksesta”? – Tiistaiaudio #244
2. ”Tuottovaatimusten nousu aiheuttaa kannattavuushaasteita rakentajille”
Rakennuttajat ja rakentajat, jotka voivat olla yksi ja sama tai kaksi erillistä toimijaa, tuntevat tämän nahoissaan joka puolelta. Rakentamisen kustannukset ovat nousseet kautta linjan ja samanaikaisesti nousevat tuottovaatimukset kuristavat rakennuttajia ja rakentajia tilanteeseen, jossa kohteita pitäisi käynnistää hintatasoilla, joilla syntyy tappioita.
Myymättömien uudisasuntojen varastotyhjennykset voidaan tehdä nopeasti ja sen jälkeen alennusten aika on ohi. Epävarmuuden jatkuessa ja/tai yleisen taloustilanteen mahdollisesti heikentyessä, motivoituneita myyjiä voi löytyä yksittäisten vanhojen asuntojen tai -nippujen osalta, jotka ovat kaikki asunto-osakeyhtiöissä. Ammattimaisten toimijoiden vuokrataloista ei voi myydä yksittäisiä asuntoja.
Huru-ukon ajatus: Kannattavuuden heikentyessä uudistuotannon aloitukset pienenevät ja kehityksen jatkuessa pienenevät jyrkemmin => aloitukset keskittyvät niille sijainneille ja asumistyyppeihin, joissa nähdään (vuokra)asumisen kysynnän kasvun jatkuvan
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Blogista: Sijoitusasunnon myyminen – näin onnistut!
Henri Neuvonen sadasta tuhanteen miljoonaan Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #203
3. ”Arvonlasku nostaa velkaantuneisuusastetta ja vähentää mahdollisuuksia jälleenrahoittaa”
”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategian vauhti hidastuu, koska tehdyn arvonnousutyön tulokset valuvat työn aikana hukkaan.
Vain hyvän likviditeetin omaavat toimijat voivat tehdä kauppoja, koska omarahoitusosuuksia ei vapaudu, vaikka lainoja lyhentääkin. Tilanne voi tuntua synkältä, kun tavoitteet karkaavat kasvuvauhdin hidastuessa. Tämä on kuitenkin osa toiminnan syklisyyttä. Historiallisesta perspektiivistä katsoen asuntojen hinnat eivät laske ikuisesti. Tarjonnan kasvun hidastuessa ja kysynnän kasvaessa, markkinahinnat kääntyvät aikanaan nousuun, jolloin velkaantuneisuusaste taas pienenee.
Innovatiiviset rahoitusratkaisut, kuten myyjän rahoitus ja yksityiset rahoittajat tulevat osaksi joidenkin kauppojen syntymiseen.
Huru-ukon ajatus: Positiivisen kassavirran ja riittävien puskurien merkitys yhdistettynä kohtuulliseen velkavivun käyttöön konkretisoituu käytännössä => Jos tulevaisuudessa on vielä valoisia aikoja, toimintakykynsä säilyttäneiden lumipallot kasvavat silloin taas vauhdilla
4. ”Nousevat rahoituskulut heikentävät kaikkien kassavirtaa”
Suomessa muuttuvien korkojen käyttö on hyvin yleistä, muttei 100 %:sta. Velattomien asuntosijoittajien kassavirta ei heikkene. Kiinteäkorkoisten ja korkosuojattujen lainojen osalta kassavirta ei heikkene. Tasaerän lainamuodokseen valinneiden kassavirta ei heikkene. Näillä on osittain markkinoita hidastava vaikutus, koska laina ei seuraa kohdetta. Jos kiinteäkorkoisen lainan vakuutena oleva asunto myydään ja ostetaan uusi asunto, laina ei siirry vanhasta uuteen asuntoon.
Juuri tällä hetkellä sama sijoitusasunto saattaa olla myyjälle käytännössä arvokkaampi kuin ostajalle, jos myyjällä on korkosuojattu laina, jonka hän joutuisi maksamaan pois asunnon tai kohteen myydessään. Ostajalla on heikompiehtoinen lainalupaus pankista, mikä sanelee tuottovaatimusta ja ostajalle sama asunto näyttääkin vähemmän arvokkaalta.
Vaikka asuntosijoittajan asiakkaalle eli vuokralaiselle tällä ei ole mitään merkitystä eikä asunnon vuokrattavuus tai markkinavuokra heilahda mitenkään, tällaisessa tilanteessa laina kuitenkin vaikuttaa välillisesti kohteen arvoon.
Huru-ukon ajatus: Juuri tällä hetkellä on erittäin vaikeata arvailla keskuspankkien liikkeitä. Osakesijoittajille on tuttu ”Don’t Fight the FED” -sanonta. Se tarkoittaa käytännössä sitä, että keskuspankkeja vastaan ei pitäisi lyödä vetoa. Monien mielestä keskuspankit ovat jatkuvasti ja toistuvasti väärässä. Tällaisille mielipiteille löytyy ihan hyviä perusteluja. Silti sanontaa toistetaan ajatuksella, että keskuspankin jotain sanoessa, kannattaa olettaa, että keskuspankki tarkoittaa sitä, mitä sanoo. => Jokainen arvatkoon itse, pitääkö nyt ottaa korkosuojattu vai muuttuvakorkoinen laina
5. ”Tiukentuvat rahoitusehdot lisäävät varovaisuutta”
Omalle yritykselleni on pariin otteeseen tarjottu laina-ajaltaan 5-vuotista lainaa. Molemmilla kerroilla olen kieltäytynyt. 7-vuotisia lainoja olen varovasti ottanut.
Asuntosijoittajien joukossa on varmasti sellaisia, joille 7-vuotinen laina-aika tuntuu 3-4 vuoden kohdalla riskialttiilta. Todennäköisyys jälleenrahoituksen onnistumiselle on korkea, mutta se ei kaikkien papereissa ole 100 %. 3-4 vuoden kohdalla pohdintaan tulee se, onkohan maailma 3-4 vuoden kuluttua sellaisessa asennossa, että lainan loppupääoman voi varmasti neuvotella uudeksi lainaksi.
Huru-ukon ajatus: Täydellinen markkinoiden ajoittaminen on mahdotonta. Syklin pohjalla tunnelmat povaavat synkempiä aikoja. Vuokranantaja voi ajatella oman asuntotarjoomansa houkuttelevuutta ja tehdä oman synkkyysarvionsa. => Jos oma taloudellinen puskuri riittää suurella varmuudella pitämään asunnot vuokrattuina hyville vuokralaisille, voi rauhallisin mielin seurata ja analysoida markkinoita enemmän mahdollisuuksien kuin uhkien kannalta.
”18 vuoden kiinteistösykli” by Danila Yönsini Asuntopehtoori Blogissa – Tiistaiaudio #236
Yhteenveto
Asuntosijoittamisen pitkäjänteisyydestä johtuen tärkein asia on hahmottaa omia toiminta-alueitaan sen suhteen, kuinka luottavainen on, että asunnoille löytyy vuokralaisia vielä pitkälle tulevaisuuteen.
Pörssiyhtiöiden on raportoitava tuloksiaan neljännesvuosittain. Asuntojen osto- ja myyntimarkkinat sekä rahoituksen saatavuus toki vaikuttavat, mutta moni vuokralainen ei perusta asumisvalintojaan niihin. Vuokrat tulevat asuntosijoittajan tilille kerran kuussa suurin piirtein samalla tavalla kuukaudesta toiseen. Tärkeintä on keskittyä siihen, että asunnot menevät nopeasti vuokralle hyville vuokralaisille.
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi 10 %:n alennuksella koodilla ABC 13.11.2022 saakka kurssin nettisivuilta.
Maailmanmatkaajan koti ja sijoitukset Lapissa Anette Vaherto Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #229
Asuntosijoittajan riskinsietokyky ja kyky ottaa riskiä – Tiistaiaudio #243
Miltä vuositavoitteet näyttävät? – Blogi #331
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi 10 %:n alennuksella koodilla ABC 13.11.2022 saakka kurssin nettisivuilta.
Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen. Kiitos Asuntosalkunrakentaja.fi, Peab, Suomen Vuokranantajat, Flatco, If ja Huutokaupat.com.
Anette Vaherto on kulkenut muun muassa Arizonan, Kreikan ja Uuden Seelannin kautta Suomen Lappiin ja Yllästunturin kotikaupunkiin Kolariin, josta lopulta löytyi paikka, johon Anette ja Matteo halusivat pysähtyä.
Tässä Osassa 2 jatkettiin juttelua Lapissa asumisesta ja toimimisesta:
- Miten ajatella, jos käyttää omaa kotia vakuutena?
- Miten rahoitus onnistui Kolarin kohteissa?
- Saiko remonteilla nostettua vakuusarvoja?
- Miten verotus toimii, kun kohde on juuri hankittu?
Osassa 1 juteltiin muun muassa:
- Tarinaa, miten Anette ja Matteo päätyivät ostamaan talon Kolarista?
- Miten ”vesi kannetaan ämpärillä” -tyylinen pihavaja ja Airbnb toimivat keskenään?
- Miten pihavajan jälkeen ajatus ensimmäisestä sijoitusmökistä toteutui?
Kaupungistumisen negatrendistä kiinnostuneet ja mistä päin tahansa Suomea pihavajan tai mökin vuokranantajan hommista kiinnostuneet voivat saada Anetten ja Matteon tarinasta inspiraatiota.
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2022 – Blogi #300
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosalkunrakentaja Blogista: Sähköpostilistan koko ylitti 40 000 rajan – miten kaikki alkoi?
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Kuka tahansa voi olla vuokranantaja – kuka tahansa voi asua vuokralla.
Asuntosijoittajan tai sellaiseksi aikovan mielessä liikkuu monia kysymyksiä. Miten tunnistaa hyvä sijoituskohde? Miten onnistua vuokralaisvalinnassa? Mitä vuokrasopimukseen tulee kirjata? Mistä apua ongelmatilanteisiin?
Tietoa tarjoaa Suomen Vuokranantajat – hyvien vuokranantajien yhteisö, jonka jäsenenä vuokranantaminen on palkitsevampaa, turvallisempaa ja helpompaa.
Liity joukkoon: vuokranantajat.fi.
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Ostan Asuntoja 