Romahdus tai korjaus – yksityisiä osaavia vuokranantajia tarvitaan jatkossakin – Blogi #349

05/03/2023

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.

Olen onnistunut Omat 5 mentaalista fokusaluettani vuodelle 2023 – Blogi #339 -kirjoitukseni mukaisessa tavoitteessani omasta mielestäni oikein hyvin. Twitter on oma uutislähdekanavani ja siellä minulla on “Asuntosijoittaminen” -lista, jonka päivittäinen twiittimäärä on supistunut niin pieneksi, että 5 minuuttia riittää hyvin päivän asuntomarkkinoita käsittelevien tietojen selaamiseen. ”Sinulle” -täpän valitsemisen välttämisellä pääsee todella pitkälle. Vain omien asuntosijoittajaseurattavien twiittejä katsomalla mieli ei juuri harhaudu.

Yhden ison seurattavien segmentin muodostavat sellaiset pankkiekonomistit, jotka usein twiittaavat asuntomarkkinoihin liittyvistä asioita. “Korot pysyvät matalalla 2024 asti”-, “inflaatio on tilapäistä”-, “pitkään kestäneen inflaation huippu on ohitettu”-, “euriborit laskevat 2023 alkupuolella”-… tyyppisten yhteneväisten ennusteiden tekeminen on opettanut jo muutamaa ekonomistiakin siihen, kuinka vaikeaa ennustaminen on.

Viittaukset epäonnistuneisiin ennusteisiin eivät ole moitteita. Itselleni on vain ollut paljon helpompaa hahmottaa asioita, kun olen myöntänyt sen aikoja sitten, etten osaa ennustaa enkä siksi kerro tulevaisuuden tapahtumia varmoilta kuullostavina tietoina.

Tällä hetkellä arvotaan ennustekoreista lappuja, joissa ei kovin montaa romahduslappua ole poimittavana, mutta korjauslappuja on aika paljon.

Salkunrakentaja -sivustolta pari poimintaa, joissa ei ennusteta kevään vielä koittaneen:

Erilaisia näkemyksiä on ihan hyvä lukea omien skenaarioidensa päivittämiseksi. Euroopan tasolla olen jo tipahtanut kärryiltä, onko pakotekierroksia yhä alle vai jo yli kymmenen. Vähemmän enää tulee niitä, jotka vannovat, kuinka hienosti pakotteet toimivat, kun Venäjän kauppa Intian ja Kiinan kanssa kasvaa. Tämä ei ole ollenkaan osaamisaluettani, mutta sen verran pystyn näkemään, ettei ole monen muunkaan, jonka palkkaluokka ja turvaluokitus antaisi ymmärtää, että on.

Suomen asuntomarkkinoilla seuraan ja päivitän ymmärrystäni pääsääntöisesti kolmen tekijän osalta.

1. Asuntojen hintakehitys

Asuntojen hintakehitys on lyhyellä aikajänteellä sidoksissa erityisesti korkojen kehitykseen. Lyhyessä ajassa nopeasti nollasta neljään kiihdyttäneet korot eivät toistaiseksi ole romahduttaneet asuntojen hintoja isossa kuvassa.

Tuoreimpien hintagraafien sanoma on, että korona-ajan huippu on nyt leikattu pois. Vielä ei siis ole tapahtunut kymmenien prosenttien romahdusta. Laskevien hintojen kulmakerroin on jyrkkä, mutta vasta tulevaisuuden tilastotiedot kertovat, tasoittuuko se nopeasti vai näyttääkö se edelleen vuoren rinteeltä. 90-luvun puolivälissä ostin oman asunnon 5 vuotta kestäneen hintalaskun jälkeen.

Jos asuntolainojen korkotaso jatkaa nousuaan, keskimääräisen omistusasujan maksukyky heikkenee.

Jos epävarmuus korkokehityksestä, kuluttajahinnoista, edullisen energian tuotantokapasiteetin noususta, poliittisesta vastuuttomuudesta ja omasta ansiotasosta pitkittyy, vuokra-asumisen kysyntä kasvaa ja omistusasumisen kysyntä laskee.

Jos asuntojen myyntitoimeksiantojen määrä lisääntyy enemmän kuin asuntolainahakemusten ja myönteisten lainapäätösten määrä, tarjonta kasvaa kysyntää enemmän. Kysynnän hintoja nostavaa vaikutusta ei tule siellä, missä tarjonta lisääntyy kysyntää enemmän.

Jos suomalaiset rakentajat eivät saa valmiita ja valmistuvia asuntoja myytyä, uudisasuntojen tarjonta kasvaa entisestään. Romahtaako rakentaminen vai tuleeko siihen vain korjaus alaspäin?

Toistaiseksi valtaosa käy yhä töissä ja valtaosalla ei ole rahavaikeuksien takia pakkoa myydä asuntoaan. Asunto myydään yleensä vasta sen jälkeen, kun kaikki muut menojen karsimiskeinot on otettu käyttöön.

Vuokrat eivät ole kääntyneet jyrkkään nousuun korkojen tavoin, joten monen asuntosijoittajan nousseet tuottovaatimukset eivät vielä toteudu nykyisillä hintatasoilla.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Käy lukemassa Sijoitusasunnot Blogia, 2023 puolella on ilmestynyt 4 uutta kirjoitusta

Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen

2. Myymättömien asuntojen varaston kasvu on hämärän peitossa

Muutama kuukausi sitten muistan ihmetelleeni graafia, jossa oli käsittämättömän korkea tolppa vuonna 2023 valmistuvien asuntojen kohdalla. En saanut siihen itseäni tyydyttävää selkokielistä vastausta, mitä kaikkea siihen tolppaan oli ängetty.

Suomessa ei myöskään tilastoida hylättyjä asuntolainahakemuksia eikä silmiini ole osunut pankkia, joka olisi omistaan kertonut. Hutu- eli huhu- ja mutupuheiden varassa tässäkin ollaan. Lyhennysvapaistakaan ei juuri enää kerrota, kuinka paljon niitä anotaan ja myönnetään.

Vaikka sisu on ulkoistettu ukrainalaisille, suomalaiset näyttäisivät yhä lyhentävän asuntolainojaan säntillisesti ja tämän myös graafeista näkee. Pankkitileillä makaa 100 miljardia ja niistä varmaan pikkulahjoina ja avustuksina voi mennä monen lähipiirissä asuntolainansa kanssa tuskaileville. Ylimääräisiäkin lainanlyhennyksiä tiedän itsekin joidenkin tehneen ja suunnittelevan.

Kysyntää laskevien tekijöiden yhä vallitessa tarjonnan pitää ensin tyrehtyä, jotta jonkinlainen tasapaino markkinoilla löytyy. Asuntomarkkinat ovat paikallisia ja asuntotyyppikohtaisestikin voi olla paikallisia eroja kysynnän ja tarjonnan tasapainon molemmilla puolilla. Kuluttajahintojen nousun sitkeä jatkuminen ja korkojen pysyminen korkealla voi tarkoittaa sitä, että vasta seuraava opiskelijasesonki tuo selvän kysynnän lisäyksen asunnoille.

Sijoitusasunnot ja Asuntosalkunrakentaja harjoittavat molemmat tukkukauppaa, jossa kannattavuus perustuu nopeaan pääoman kiertoon, jonka mahdollistaa vain riittävän halvalla myyminen. Kannattaa seurata tarjontaa.

3. Yksityiset vuokranantajat tarjoavat vuokrakoteja jatkossakin

“Tästä on varoitettu” -tyyppejä löytyy aina mitä ihmeellisimmillä motiiveilla. Asuntomarkkinoiden osalta näistä varoittelijoista harva laittaa linkin liitteeksi siitä, kuinka he varoittelivat pitkäkestoisesta kuluttajahintojen noususta ja sitä seuraavasta keskuspankin ohjauskorkojen jyrkästä nostotahdista.

“Asuntosijoitusbuumi” ei ole ohi sen takia, että valtaosa ei ymmärtäisi sitä, miten asuinkerrostalon ylläpidon kustannusten nopea nousu ja sitä seurannut nopea lyhyiden korkojen nousu vaikuttavat kannattavuuteen, vaan kysyntä on romahtanut juuri sen takia, että asuntosijoittajat ymmärtävät nämä asiat.

Totta kai joukossa on sellaisia, jotka ovat ottaneet liian kovaa etunojaa myötätuuleen ja lennon aikana tuuli on kääntynyt ja alastulo on räpellystä. Mikäli kyse on vuokraustoimintaan hyvin soveltuvista asunnoista, paikalle ilmaantuu aikanaan toinen asuntosijoittaja, joka ostaa kohteen, jos tuotto on kohdallaan. Osa huonosti vuokraustoimintaan sopivista asunnoista päätyy omistuasunnoiksi. Varallisuutta siirtyy yksistä käsistä toisiin käsiin.

Joku suomalainen rakennusliike voi mennä nurin tai joutuu fuusioitumaan paremman kilpailijansa kanssa ehdoilla, jotka ovat hyviä vain toiselle osapuolelle.

Asunto-osakeyhtiöitä voi mennä konkurssiin ja asuntoja muuttua asumiskelvottomiksi teknisten järjestelmien pettäessä. Silloin paikallisessa asuntomarkkinassa poistuu tarjontaa.

Mahdollisuuksia “mitä minä sanoin” -jälkiviisauksille on todennäköisesti enemmän kuin pitkään aikaan. Siitä huolimatta Suomeen on viimeisten vuosien aikana rakennettu ja remontoitu paljon asuntokantaa, joka on ja pysyy tarvetta tyydyttämässä.

Mitä pienen asuntosijoittajan ja vuokranantajan tulisi tehdä?

Erilaisilla toimijoilla on oman toimenkuvansa ja palkanmaksajansa ansaintalogiikoista johtuen motivaatiota välillä puskea isoa palloa pieneen neliön muotoiseen aukkoon.

Muistuttelen usein, että sijoittajalla ei ole varaa ottaa oppejaan valtamediasta. Tämä siksi, että olen sijoittaja. Median tehtävänä on myydä mediaa. Negatiivisuus myy tutkitusti paremmin. Otsikon pitää olla houkutteleva ja koukuttava. Median myyntitekniikat palvelevat nykyaikana erityisen huonosti tietoa hakevaa sijoittajaa.

Jos rajoitutaan pelkästään kannattavuusasioihin tällä kertaa, keskityn itse seuraaviin asioihin:

Lyhennän lainoja eli pienennän velkapääomaa. Kun asuntojen markkinahinnat laskevat, voi tuntua siltä, että polkee velkavivun osalta paikallaan. Tämä ajanjakso kestää sen minkä se kestää.
Keskityn nykyisen asuntosalkun ja toiminnan kehittämiseen. Investoin suunnitelmien mukaisesti remontteihin säilyttääkseni kohteen vuokrattavuuden ja erottautuakseni kilpailijoista.
Tarkastelen asuntosalkkuani kriittisesti ja pohdin, onko siellä jotain huonosti kokonaisuuteen sopivaa. Tappiollakin myyminen voi joskus olla viisasta, jos sen tekee harkitusti. Se voi vapauttaa käteistä pääomaa ja tappion voi vähentää verotuksessa.
Kasvatan kassaa. Kustannusten ja korkojen noustessa tämä ei välttämättä ole kaikille niin yksinkertaista, miltä se kuullostaa. Minultakin kohonneet hoitovastikkeet ja salkussa olevien uudisasuntojen muuttuvakorkoisten taloyhtiölainojen korontarkistukset syövät kassavirtaa. Kaikissa asunnoissa vuokrien korottaminen ei välttämättä onnistu samassa tahdissa.

Mitään epäselvää ei ole siltä osin, etteikö kustannusten ja korkojen nousu olisi aiheuttanut muutostarvetta. Nyt on puolustettava hyvin ja välillä kohdalle voi osua tilaisuus, joka kannattaa hyödyntää.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.