Kiristyvä velkamarkkina asuntosijoittajan uhkana Osa 2 – Blogi #348
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Kirjoitin joulukuun 2022 alussa Kiristyvä velkamarkkina asuntosijoittajan uhkana? – Blogi #336 -pohdinnan. Tämä on lyhyt päivitys siihen pohdintaan.
Helmikuussa 2023 on tullut paljon vastaan ”pohjat on takana” -tyyppisiä kannustuskirjoituksia. Asuntonäytöillä on käyty tammikuussa 2023 enemmän kuin joulukuussa 2022. Epävarmuus on kuulemma pienentymässä.
Suomessa ei julkaista hylättyjen asuntolainahakemusten tai hylättyjen asuntosijoituslainahakemusten tilastoja. Rakennuslupahakemusten määrästä tiedetään, että rakentajat ovat enemmän luottavaisia siihen, että myymättömien asuntojen varasto ja jo aloitettujen kohteiden valmistuminen riittävät tyydyttämään uudisasuntojen kysyntää. Kojamo kertoi, että uusia kohteita ei ole pääkaupunkiseudulle tarvetta tänä vuonna rakennuttaa.
”Kuluttajahintojen nousu ei helpota, lyhyet ohjauskorot nousee, asuntojen hinnat laskee, velkaantuminen ei helpota” -skenaario
EKP:n Lagarde viesti, että ”inflaatio kyllä painetaan 2 %:n tavoitetasoon”. Keskuspankkiirit eivät mielellään kerro, miltä olo tuntuu ”puun ja kuoren välissä”, mutta siellä ne ovat.
Asuntosijoittajalla ei välttämättä ole varaa lyödä vetoa EKP:n pääjohtajaa vastaan. Hän voi bluffata ja viestinnällä kertoa tiukoista tulevista koronnostoista. Tai hän voi olla bluffaamatta ja ohjauskorkojen nostot jatkuvat. Hän ei kuitenkaan ole tilaus-toimitusketjujen parissa operoiva eikä voi vaikuttaa siihen, miten ne järjestäytyvät. Vaaleihin valmistautuva pääministerimme ei ainakaan ole osoittanut tukeaan talouskurin osalta, vaan velkaa on tarkoitus ottaa jatkossakin kaksin käsin. Gallupkärkeä pitävä Orpon joukkue ottaisi vain yhdellä kädellä.
Suomalaiselle taloyhtiölle, asuntolainaajalle ja asuntosijoittajalle lainaa myöntävät yhä kuitenkin pankit. Pankkien tavoitteena on tehdä voittoa ja mikäli voiton tekeminen on uhattuna lisääntyvien luottotappioriskien kautta, lainahanoja käännetään kiinni.
Veloistaan ahdistuneiden asuntosijoittajien 3 vaihtoehtoa
Olen jälleen kerran erittäin mielelläni väärässä ja kuvailen tarpeettomia vaihtoehtoja kaiken kääntyessä kohti parempaa kevätauringon sulattaessa räystäitä. Kuulun kuitenkin siihen pieneen joukkoon, joka ei mitenkään saa palikoitaan järjestettyä siten, että voisin edes kuvitella paluuta vuoden 2019 kaltaiseen tilanteeseen, jossa kuluttajahintainflaatio on alle 2 % ja EU:ssa eletään 0-korkojen aikaa. Poliittiset EU-johtajat mielellään kohottavat yhteishenkeä ja julistavat Euroopan olevan yhtenäisempi kuin koskaan. Viron pääministerin lisäksi en keksi yhtään EU-maiden tai edes länsimaiden nykyjohtajaa, joka inspiroisi puheillaan. Suomesta en keksi ketään päättävässä asemassa olevaa johtajaa, joka inspiroisi puheellaan tai vakuuttaisi osaamisellaan.
Siksi on parempi pohtia velkamarkkinan negatiivisen skenaarion mahdollisuutta. Asuntosijoittajilla on 3 vaihtoehtoa:
- Nettovuokratuottoa on kasvatettava reilusti
- Sijoitusasuntoja pitää myydä velkaantumisen pienentämiseksi ja kassan kasvattamiseksi
- Avaimet pitää luovuttaa velkojalle
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Lue Asuntopehtoorin viikottain ilmestyvää Blogia – Uusi toimitusjohtaja – Vau!
Nettovuokratuoton kasvattaminen
Nettovuokratuoton kasvattaminen tarkoittaa käytännössä vuokrien korottamista. Remontteja voisi teoriassa lykätä tulevaisuuteen ja täten säästää kustannuksissa, mutta remonttien lykkääminen nimenomaan vaikeuttaa vuokrien korottamista.
Asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksi kertoo hyvin niistä yleisistä kustannuspaineista, jotka ennemmin tai myöhemmin vaikuttavat yksittäisen taloyhtiön hoitovastikkeeseen. Jos EKP:n pomon ”inflaatio painetaan 2 %:n tavoitetasoon” toteutuisi, se tarkoittaisi yhä kuluttajahintojen nousun jatkumista. Ellei asuinkerrostalon ylläpitoon vaikuttavissa kustannuserissä tapahdu deflatoorista kehitystä, hoitovastikkeiden laskua on turha odottaa. Nousuvauhti hidastuisi.
Velkaantumisen pienentäminen
Kannattaa seurailla ”annetaan vuokralle” -ilmoituksia. Mitä enemmän siellä on ”asunnon voi myös ostaa” -lauseita, sitä enemmän vuokranantajia jo harkitsee oman velkaantumisensa pienentämistä sijoitusasunnon myymisellä.
Blogikirjoituksissa on alkanut tulemaan vuoden 2023 osalle tavoitteena tai suunnitelmana myydä kannattamaton sijoitusasunto.
Jos tilanne alkaa olla sellainen, että puskurien loppuminen häämöttää, EKP:n ohjauskoron nosto nostaa 12 kuukauden euriboria ja inflaatiouutiset kertovat odotettua hitaammasta laskuvauhdista, yhä useampi asuntosijoittaja pohtii vaihtoehtoa, jossa velkaantumisen pienentämiseksi sijoitusasunto pistetään myyntiin. Jos sijoitusasunnossa on hankintahetkellä ollut 70 %:n velkavipu, laina on jo lyhentynyt, osa arvonoususta on jo sulanut tai pahimmassa tapauksessa arvo on jo laskenut, sijoitusasunnon myymisellä saa silti omaa pääomaa palautettua pankkitililleen.
Vaihtoehtoinen lähestymistapa on ottaa uusi kumppani, joka tuo pääomaa mukanaan. Tämä on mentaalisesti vaikeaa, koska tällainen sijoittaja odottaa saavansa euron kohteita 80 sentillä.
Pyyhe kehään
Näitä tilanteita puidaan yhä useamman taloyhtiön yhtiökokouksissa. Osakas, joko omistusasuja tai vuokranantaja, ei ole pystynyt hoitamaan vastikkeitaan enää pitkään aikaan. Tai edessä on iso taloyhtiön saneeraushanke, jonka rahoittamiseen ei kaikkea rahoitusta pankista järjesty. Tili on tyhjä ja vanhat velat on hoitamatta. Lisää lainaa ei enää saa. Taloyhtiö ottaa asunnon haltuunsa tai pankki haluaa omansa pois pantin myymällä.
Asuntosijoittajan pitäisi olla sen verran omasta tilanteestaan perillä, ettei joudu tällaiseen tilanteeseen. Parempi toimia riittävän ajoissa, kun omaa pääomaa on vielä pelastettavissa.
Jos Nordea ennakoi korkojen nousun jatkuvan, uskallatko olla 100 % eri mieltä
Suomalaisten pankkien ekonomistit olivat joukolla mukana ”inflaatio on tilapäistä” -viestinnässä, joten ei ole itsestään selvää, että heillä nyt olisi kirkkaampi ennustepallo.
Siitä huolimatta pienikin asuntosijoittaja voi miettiä, josko laittaisi jonkun todennäköisyyden sellaiselle skenaariolle, jossa velkamarkkinasta tulee asuntosijoittajan pitkittyvä uhka. Tätä todennäköisyyttä voi päivittää uuden tiedon perusteella kerran kuussa. Erityisen tärkeää tämä olisi, jos tosiaan puskurit ovat vähissä, lainat on muuttuvakorkoisia ja kassavirrat ovat jo reilusti negatiivisia. Yrityksen kautta asuntosijoittaja toivottavasti on täysin selvillä omien lainojensa laina-aikojen päättymisestä ja jälleenrahoitustarpeesta.
Tämän kirjoituksen synkän kolikon toisella puolella onkin sitten maksukykyisen asuntosijoittajan mahdollisuus. Eilen juuri sain viestiä tutulta asuntosijoittajalta, joka oli saanut hyväksynnän tarjoukselle, joka oli noin 60 % alle välittäjän asettaman pyyntihinnan. Asunto erinomaisella sijainnilla. Kohti kevättä!
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä. 
Tuoretta sisältöä:
10:stä 50:en sijoitusasuntoon 4:ssä vuodessa Tuomas Partinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #244
Kassavirta vai oma pääoma – kumpi on tärkeämpi? – Blogi #347
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks