Reilusti alle pyyntihinnan tarjoaminen – milloin se voi toimia asuntosijoittajalle – Blogi #225
Sijoitusasunnoksi eli vuokrakodiksi soveltuvan asunnon myyjä haluaa pääsääntöisesti mahdollisimman hyvän hinnan, kun on asuntoa myymässä. Jokainen kiinteistönvälittäjä tietää asuntosijoittamisen suosion lisääntymisestä ja itsemyyjätkin ovat asiasta kuulleet.
Ostaja on saattanut kuulla ”tuotto tehdään ostettaessa” -viisauden ja on liikkeellä tekemässä tarjouksia ”jos ei hävetä kunnolla, on tarjonnut liikaa” -asenteella.
Jos myyjän ja ostajan kuplat eivät yhtään leikkaa toisiaan, yhteistä pelikenttää kaupanteolle ei alunperinkään ole ollut olemassa eikä sitä takuulla synny sillä, että heitellään muutamat keskisormet perään.
Mitä vähemmän asuntosijoittaja osaa lukea tilanteita sitä enemmän hän joutuu tekemään tarjouksia löytääkseen niistä heinäsuopatapauksia, joissa edellytykset kaupan syntymiselle voivat olla olemassa. Minkälaisissa tilanteissa tämä tarjousstrategia voi toimia?
”Osta ja pidä” asuntosijoittajan pahimmat virheet – osa 4 – liikaa maksaminen YouTube #97
Kun asunto on ollut myynnissä pitkään
Todella alhaisen tarjouksen jättäminen toimii pääsääntöisesti vain silloin, kun muita tarjouksia ei ole ja kohde on ollut pitkään myynnissä.
Jos hakuvahdeista pomppaa uusi myyntiin tullut kohde omalta suosikkipostinumeroalueelta tai taloyhtiöstä, ensimmäisen viikon aikana reilusti alle pyyntihinnan olevan tarjouksen jättäminen tuskin saa huomiota. Riippumatta pyyntihinnan realistisuudesta, myyjän odotukset ovat sen lähimaastossa tai yläpuolella.
Kun asunto on ollut myynnissä muutaman viikon, myyjä on jo huomannut, että ostajien välistä kilpailua, jossa nousevia tarjouksia saapuu, ei ole syntynyt. Odotukset ovat kuitenkin vasta pudonneet tasolle, jolla kaupan oletetaan syntyvän pyyntihinnan lähimaastossa ”muutaman prosentin tinkivaralla”.
Kun myyntiaikaa lasketaan kuukausissa ja myyjän keittiön pöydällä ei leivänmurujen lisäksi pyöriskele yhtään tarjousta, aika alkaa olla otollisempi alhaisen tarjouksen jättämiselle. Tällaisessa tilanteessa myyjä jo huomaa tarjouksen ja pohtii asiaa. Tämä ei suinkaan aina tarkoita sitä, että kaupat syntyvät tai edes vastatarjousta tulee. Myyjä voi hyvinkin jäädä odottamaan tai ottaa asunnon pois myynnistä ja laittaa sen vuokralle.
Keskittymällä perusteltujen tarjousten tekemiseen pitkään myynnissä olleisiin kohteisiin, voi nostaa tehtyjen tarjousten onnistumistodennäköisyyttä.
Itse tein syyskuussa tarjouksen ja kaupat asunnosta, joka tuli myyntiin maaliskuun alussa. En tehnyt yhtään aikaisempaa tarjousta mutta muutamaan otteeseen ilmoitin kiinnostukseni tehdä kauppoja, mikäli siihen ei ostajaa pyyntihintatasolla löydy.
Happamoitunut kohde – mikä on motivoitunut myyjä osa 2? YouTube #25
Loma-aikoina tarjoaminen
Edellisen tilanteen yhdistäminen vuoden vaihdetta edeltävään loma-aikaan, jolloin ostajia on vähemmän liikkeellä ja/tai myyjällä voi olla tarve ja halu tehdä verosuunnittelua, voi joissain tapauksissa lisätä tarjouksen hyväksymisen todennäköisyyttä.
Loma-ajat vievät osan potentiaalisista ostajista etelän rannoille tai lapin hangille ja myös lainahakemuksia käsittelevät pankkiirit ovat lomalla. Heinäkuussa tämä ilmiö voi vaikuttaa viikkoja. Tämä tieto ei ole mikään salaisuus ja näkyy myös uusien listausten määrissä mutta lisää myyjän painetta kohteissa, jotka ovat jo pitkään olleet myynnissä.
Loma-aikaan ilman rahoitusehtoa käteistarjouksia tekevä asuntosijoittaja voi osua sellaisen myyjän kohdalle, joka katsoo tosissaan myös reilusti alle pyyntihinnan olevan tarjouksen.
Loma-aikojen ulkopuolellakin nopeaan käteiskauppaan pystyvän kannattaa ilmoittaa se tarjouksen yhteydessä. Mikäli muitakaan ehtoja ei tarjoukseen laita, vaahtokarkkitutkimusten perusteella aina osa ihmisistä valitsee tarjolla olevan varman vaihtoehdon sen sijaan, että ottaisi riskiä siitä, että tulevaisuudessa tulee parempi tarjous pöydälle. Siksi tarjoukseen kannattaa laittaa myös lyhyt voimassaoloaika.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.
Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
Asuntopehtoorin Blogista: Motivoituneen myyjän kolmen tason ongelmat
Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67
Asunnon huono kunto vähentää kiinnostusta ja kilpailua
Mitä huonommassa kunnossa asunto on sitä enemmän sen pitäisi heijastua hinnassa. Tämä logiikka ei välttämättä Suomen asuntomarkkinoilla toimi ollenkaan vaan monista peruskuntoisista asunnoista maksetaan liikaa. ”Pientä pintaremonttia” -ohjelman suosiokin perustuu siihen, että katsojat vuodesta toiseen yllättyvät siitä, että remontoidusta asunnosta onnistutaan, kokeneiden sisustussuunnittelijoiden avulla, saamaan korkeampi hinta kuin peruskuntoisen asunnon hinta ja remontin kustannus yhteensä muodostavat.
Kun siirrytään pommikuntoisiin asuntoihin, logiikka alkaa toimimaan paremmin, kun useampi ostajakandidaatti kääntyy eteisessä todettuaan, että pieni pintaremontti ei riitä asunnon houkuttelevaksi muokkaamiseen. Tilanne vahvistuu entisestään, jos silmien lisäksi nenään kantautuu hajuja, joiden poistamiskeinoista ja -kustannuksista harvalla on käsitystä ja ne koetaan riskeinä.
Pommikuntoinen asunto tarkoittaa usein sitä, että tarjoamassa ovat vain asuntosijoittajat, jotka eivät tarjoa tunteella vaan excelillä, johon on lisätty omat rivit riskille ja voitolle.
Pitäisikö asuntosijoittajan odottaa hintaromahdusta? – Blogi #221
Peruuntuneiden kauppojen jälkeen tarjouksen tekeminen tai henkiin herättäminen
Reilusti alle pyyntihinnan tehdyn tarjouksen tekeminen voi saada myyjän ja tätä edustavan välittäjän närkästymään härskistä tarjouksesta, kun tulossa tai pöydällä on 1-2 pyyntihinnan tasolla tai lähellä sitä olevaa tarjousta. Tästä ei asuntosijoittajan kannata närkästyä takaisin vaan yrittää mahdollisimman vilpittömästi toivottaa onnea myyjälle, että tarjoukset johtavat kauppaan asti.
Moniin asuntokauppoihin liittyy ketju, jonka jokaisen lenkin pitää toteutua, että kaupat syntyvät. Tarjouksissa voi olla rahoitusehto, joka mitätöi tarjouksen pankin evätessä lainahakemuksen. Tarjouksissa voi myös olla ehto, jossa tarjoajan toinen asunto pitää saada myytyä ensin.
Tähän asti Suomessa lainapäätöksiä on tehty lähinnä lainanhakijan lainanhoitokyvyn mukaan mutten yllättyisi, jos vakuuden kelpoisuus tulisi yhä useammin mukaan lainapäätöksiin. Tämä ei välttämättä tarkoita hylkäävää lainapäätöstä mutta pankin puolesta vakuutta arvottavalla henkilöllä voi olla vakuusarvosta tarjoukseen kirjattua summaa alhaisempi näkemys, jolloin lainaa myönnettäisiinkin pienempi määrä.
Mikäli jo sovitut kaupat peruuntuvat ja uusia tarjouksia ei enää ole pöydällä, asuntosijoittajan puhelin voi pirahtaa ja langan päässä ei enää ole närkästynyt ääni vaan neuvotteluhaluinen myyjä tai tämän välittäjä. Kaikille ei ole kiire myydä mutta esimerkiksi omakotitaloprojektissaan edennyt myyjä, joka oli suunnitellut seuraavat maksuerät sovittujen kauppojen pohjalta, ei välttämättä halua taloprojektinsa pysäyttämistä siihen asti, kunnes uusi parempi tarjous johtaa kauppoihin.
7 ehtoa, joista asuntosijoittaja voi neuvotella sijoitusasuntokauppaa tehdessä – Blogi #124
Ostajan markkinoilla myyjät joustaa
Finanssikriisin seurauksena USA:ssa syntyi tilanne, jossa ostaja oli kuningas. Myyjä ei välttämättä enää ollut talon edellinen omistaja vaan tätä rahoittanut pankki tai paikallinen huutokauppakamari. Kun myytävää oli paikoitellen paljon enemmän kuin kykeneviä ostajia, hintatasot laskivat reilusti. Suomessa vastaavaa ilmiötä ei tapahtunut.
Itse ostin ensiasunnon 90-luvun puolivälissä puoleen hintaan siitä mitä se olisi 80-luvun lopussa maksanut. Paikalla oli myyjän lisäksi kahden eri pankin edustajat, jotka pitivät huolen siitä, ettei shekin nurkkakaan käynyt myyjän kätösten läheisyydessä. Aika on kullannut muistot mutta hymyjä saatikka kaupantekolahjoja ei kummankaan pankin edustaja muistaakseni luovuttanut.
Mitä nuorempi lukija tätä kirjoitusta tutkailee sitä todennäköisempää on, että jonain päivänä vielä kokee ostajan markkinat.
Tieto myyjän motivaatiosta lisää onnistumisen todennäköisyyttä ja turhien tarjousten välttämistä
Ostan Asuntoja -kanavilla on puhuttu useampaan kertaan motivoituneista myyjistä keinona ostaa alle markkinahintaisia kohteita. Tämän kirjoituksen lähtökohtana oli reilusti alle pyyntihintojen olevien tarjousten tekeminen. Yllä kuvatuissa tilanteissa myyjän motivaatiot eivät välttämättä ole tiedossa vaan niitä voi vain arvailla tai olettaa tai ne ovat syntyneet ensimmäisen tarjouksen tekemisen jälkeen tai ajan muuten vain kuluessa.
Mitä enemmän pystyy saamaan tietoa myyjästä ja varsinkin syistä, miksi asunto on laitettu myyntiin, sitä paremmin pystyy arvioimaan reilusti alle pyyntihintaisten tarjousten onnistumistodennäköisyyttä. Mikäli välissä on kiinteistönvälittäjä, tiedon saanti vaikeutuu ja huonoimmillaan välittäjäkään ei ole tietoinen myyjän motivaatiosta. Tähän ei asuntosijoittaja voi välttämättä vaikuttaa mutta selkeästi perusteltu tarjous voi saada myyjän neuvotteluhaluiseksi, mikäli hän huomaa, että perustelut ovat käypiä, vaikka välittäjä olisikin asettanut pyyntihinnan korkeammalle.
Joskus välittäjä lisää ilmoitukseen ”tee tarjous” -tekstin, josta tietää varmuudella, että myyjäkin on valmis hyväksymään alle pyyntihintaisen tarjouksen, koska välittäjä on laittanut pyyntihinnan sisältämään 5 %.n tinkivaran. Nämä ovat huonoja paikkoja kotiläksyissä laiskotelleelle asuntosijoittajalle, joka luulee saavansa kohteen 5 % alle markkinahinnan.
Sijoitusasunnon ja oman kodin kaupanteko eivät ole luonteeltaan identtisiä
Asuntosijoittajia ohjeistetaan ostokohteeseen rakastumisen sijaan tekemään viileästi tarjouksia excelin perusteella eikä varsinkaan koskaan ylittää sinne kirjattua maksimisummaa. Tämä pitää sisällään myös ohjeen olla kaunistelematta laskentaoletuksia, jotta saisi tarjoukselle lisäkorotusvaraa maksimissa itsepetoksella pysyen.
Omaa kotia ostettaessa kovapintaisinkaan insinööri ei välttämättä pysy excelissään, kun mukana on puolison ja lasten eli koko perheen elämän laatuun vaikuttavia tekijöitä. Hävityn tarjouksen takia vuoden verran 5 kilometrin bussilla uuteen kouluun kulkevan lapsen haitan hinnoittelu exceliin ei ole ihan helppoa, jos se uusi koti olisi ollut 200 metrin kävelymatkan päässä siitä koulusta. Puoli tuntia aikaisempien aamuherätysten hinnoittelu exceliin on haastavaa.
Mikäli myyjän ja ostajan välissä on kiinteistönvälittäjä, valtaosa heistä tekee valtaosan kaupoistaan omistusasuntokauppoina. Asuntosijoittajan pitäisi muistaa, että valtaosa välittäjistä ei lähtökohtaisesti ole asuntosijoittajia eivätkä kokeneita sijoitusasuntojen välittäjiä. Reilusti alle pyyntihinnan tarjouksella ovenkarmit irrottaen sisään rynnistävä asuntosijoittaja tuskin saa myötätuntoista korvaparia kuuntelemaan, kuinka ”tuotto tehdäään ostettaessa” -sijoitusasuntokauppoja solmitaan.
Seinän vierustaa pitkin vähän ujommin lähestyvä, perusteluineen tehdyn tarjouksen jättävä asuntosijoittaja tuskin herättää yhtään enempää innostusta. Ratkaisevana erona voi olla se, että tarjous roskiksen sijaan päätyy ”soita tälle, jos parempaa tarjousta ei tule” -merkinnällä kohdekansioon.
Viikon kirjavinkki: George S Clason – The Richest Man in Babylon; Adlibris Nidottu, Audible*
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Kaupallinen varoitus *
Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.
Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Antti Valkeinen Osa 1
Ostan Asuntoja 
Me ostimme aikoinaan oman kotimme aika reilusti alle myyntihinnan. Talo oli hieman syrjässä mikä varmasti karsi useita tarjouksia. Nyt olemme pohtineet talon myyntiä kun ikää alkaa tulla lisää ja muutto palveluiden lähelle ajankohtaiseksi, mutta vielä emme ole olleet yhteydessä kiinteistönvälittäjään.
Hei! Aloittavana asuntosijoittajana kiinnostais kuulla näkemys että onko järkevää ostaa semmonen asunto jossa on 10v päästä putkiremontti tulossa.. kyseessä on kolmio jonka vois saada 55t. Asunto on alkuperäisessä kunnossa ja tarkoitus olis rempata se ensimmäisen vuokralaisen jälkeen täysin. Vuokraa sen jälkeen pystyis pyytämään n. 750e. Näillä lukemilla vuokratuotto olis hyvä ja kassavirta pysyis positiivisena. Mutta mitä tämän asunnon osalta putkiremontti sitten tarkoittais jos se ei näy asunnon arvossa juuri ollenkaan? Onko siinä Itelle tullut vaan takkiin vai minkälaisena sijoituksena se pitäisi ajatella?
Hei,
Suoraa sijoitussuositusta en pysty antamaan eli se sun täytyy itse laskea ja päättää, täyttyykö sun kriteerit.
Periaatteessa asunto pitäisi ostaa sellaisella hinnalla, että putkiremontti/linjasaneeraus nimenomaan näkyy erotuksena siihen, mitä olet putkiremontoimattomasta asunnosta maksanut ja mikä sen markkinahinta on remontin valmistuttua. Jos putkiremontti maksaisi vaikka 25 000 euroa ja asunnon markkina-arvo nousisi 5 000 euroa, asunto olisi suhteessa paljon parempi ostos remontin valmistuttua, kun joku toinen olisi maksanut remontin, joka ei lisää arvoa.
Samalla tavallla asuntoremontin osalta eli ostohinta pitäisi olla tasolla, joka mahdollistaa remontin tekijälle markkina-arvonnousun, joka on remontin kustannusta suurempi.
Aina remontit eivät onnistu, budjetti ylittyy ja aikataulu venyy eikä lopputulos onnistuneenakaan nosta riittävästi arvoa. Hankintapäätöstä tehtäessä asunto, jonka remontti maksaa markkina-arvonnousua enemmän ja jonka putkiremontti maksaa markkina-arvonnousua enemmän, on ylihinnoiteltu. Valitettavasti erittäin suuri osa asunnoista on juuri tällaisia, kun aina joku toinen on valmis maksamaan liika eli ei osaa huomioida tulevia kustannuksia.
Tuossa on vielä aikaa 10 vuotta putkiremonttiin. Sitäkin tulisi jollain tavalla yrittää arvioida, sijaitseeko asunto alueella, jossa on potentiaalisesti työpaikkojen kasvun seurauksena nouseva asukasmäärä ja kysyntää perheasunnoille. Jos sijainti on sellainen, että riski on suurempi kuin potentiaali, sekin pitäisi ostohinnassa huomioida, koska silloin pahimmassa tilanteessa kustannustasot ovat nousseet ja markkinahinnat laskeneet lisää.
Muista, että putkiremontin kustannukset kohdistetaan aina neliöiden suhteessa eli kolmio maksaa ison absoluuttisen euromäärän yksiöön verrattuna.
Toivottavasti näillä yleisajatuksilla pääset eteenpäin. Anna numeroiden ja tietojen puhua puolestaan, äläkä pelästy, vaikka myyjä esittäisi kaikenlaista. Missään vaiheessa ei ole lian myöhäistä keskeyttää kaupankäyntiä ja usein odottelu on ihan hyvä neuvottelutaktiikka.
Hei.
Valitettavasti en voi antaa suoria sijoitusneuvoja.
Kirjotin tähän pitkän vastauksen ja lähettäessää se hävisi johonkin. Yhteenvetona, että kohteesta ei tulisi koskaan maksaa liikaa, mikä tarkoittaa peukalosääntönä suurinpiirtein sitä, että jos putkiremontti ei nosta asunnon arvoa putkiremontin kustannuksen verran, silloin on maksanut asunnosta liikaa myyjälle. Tämä on vallitseva tilanne Suomessa eli omistusasuntokauppaa tehdään usein tunteella, joka jättää asuntosijoittajan laskimen näyttämään miinusta. Sama koskee asuntoremonttia.
Kaikki asunnot ja kaikki asuntokaupat eivät vaan sovellu asuntosijoittamiseen eivätkä varsinkaan, jos hintalappu on liian korkea.
Tähän sun tapaukseen liittyen ohjeet on vain yleistasolla, kun siitä puuttuu tietoja. Mieti, onko asunto sellaisella sijainnilla, jossa 10 vuoden päästä yhä useampi henkilö haluaisi asua työpaikkanäkymien parannuttua tai onko siinä jotain muuta vetovoimatekijää. Huomio tämäkin, kun laskentaa teet ja tarjousta mietit.
Kiitos paljon kattavista vastauksista! Tehdään tästä kyseisestä asunnosta ensi viikolla kaupat. Nähtäväksi jää että tuleeko olemaan hyvä sijoitus 😀 paljon ollaan laskettu eri lukemilla tätä ja lukemat näyttää ainaki hyviltä ja uskomme että alue ja paikka on sen verran hyvä että myös jatkossa vuosien kuluessa menee hyvin vuokralle.
Kiitos myös sun podcasteista. Niistä on ollut valtavasti inspiraatiota ja uutta oppia!
Kiitos, mukava kuulla. Näköjään oli mun molemmat vastaukset lopulta päätyneet perille asti, vaikka ensimmäinen pidempi johonkin katosikin.