Pitäisikö asuntosijoittajan odottaa hintaromahdusta? – Blogi #221
Moni asuntosijoittaja, minä mukaan lukien, pohtii varmasti jollain tasolla, onko nyt hyvä aika tehdä asuntosijoituksia vai pitäisikö odottaa asuntojen hintojen romahdusta. Aloitteleva asuntosijoittaja kenties pohtii, onko nyt hyvä aika aloittaa, jos tuleekin tehtyä ensimmäinen asuntosijoitus hintojen ollessa huipulla eikä vuosikausiin pääse nauttimaan arvonnoususta.
Pankeissa selvästi pohditaan, uskaltaako asuntorakentajille myöntää lainaa, uskaltaako uudiskohteisiin myöntää taloyhtiöille RS-lainaa, uskaltaako vanhojen vuokrakerrostalojen muuttamiseen asunto-osakeyhtiömuotoon myöntää taloyhtiölainaa ja uskaltaako saneerauksiin myöntää taloyhtiölainaa sekä uskaltaako asuntosijoittajille myöntää tulonhankkimislainaa tai uskaltaako yritykselle myöntää lainaa asuntosijoittamistarkoitukseen.
Yksi mun pankeista on pohtinut jo 2 kuukautta, uskaltaako 2 kuukautta sitten vapautetun osakekirjan luovuttaa sen noutajalle vahvan tunnistautumisen kautta sähköisesti allekirjoitetulla valtakirjalla vai olisiko kuulakärkikynävaltakirja se ainoa riskitön vaihtoehto. Eli riskejä pohditaan muuallakin ja eri tasoilla.
Joku ajattelee, että valtiovarainministeri voisi kiinnittää enemmän huomiota valtion ja kuntien ylivelkaantumiseen ja jättää rakentajat, asuntosijoittajat ja pankit setvimään keskenään, minkälaiset riskit on yksityistä pääomaa vaativissa asuntokohteiden rahoittamisessa ja kuka ja kuinka vastuut kannettaan ja jaetaan, jos riskit toteutuvat.
Pitäisikö päämääriä ja tavoitteita muuttaa koronan takia? – YouTube #130
Kotien kysyntää ohjaavat aidot tekijät
Tämän kirjoituksen tarkoituksena ei ole analysoida syvällisesti omistusasuntojen ja vuokrakotien kysynnän ajureita ja olen siksi yksinkertaistanut ne tässä kolmeen aidosti pitkällä aikajänteellä kysyntään vaikuttavaan ajuriin:
- tulo- ja varallisuustasojen muutokset
- työpaikkojen määrän kehitys
- väestönkasvun etumerkki
Mikäli tulo- ja varallisuustasot laskevat, se lisää vuokra-asuntojen suhteellista kysyntää sekä edullisempien asuntojen kysyntää. Edullisempien asuntojen kysyntä voi tarkoittaa kysynnän ohjautumista sekä halvempien omistusasuntojen että vuokrakotien suuntaan.
Ottamatta kantaa siihen, onko korona lisännyt pysyvästi talviasuttavien mökkien, väljempien lähiöiden, omakotitalojen ja etätyöhön paremmin soveltuvien asuntojen sekä opiskelijayksiöiden kysyntää, työpaikkojen määrän kehitys ohjaa ihmisiä kysymään asuntoja alueilta, joissa työpaikkojen määrä kasvaa. Kaupunkien syke ja palvelut houkuttavat mutta ilman kasvavaa työmahdollisuuksien määrää syke hiipuu ja sitä kautta asuntojen tarve.
Euroopan asuntomarkkinoihin vaikuttaa muuttotappio taivaaseen eli Eurooppa vanhenee. Suomi ei ole tästä demografisesta kehityksestä mikään poikkeus. Päinvastoin työperäisen maahanmuuton ja maksukykyisten maahanmuuton estämis- ja hidastamistoimissa on onnistuttu vuosikymmenestä ja hallituksesta toiseen eli sieltä ei ole tulossa nopeaa apua väestön vanhenemiseen.
“Osta- ja pidä” -asuntosijoittajan näkymät
Ainakin tähän päivään asti “osta ja pidä” -asuntosijoittajan pahin virhe on ollut, ettei ole koskaan edennyt kiinnostus- ja opiskeluvaiheista käytännön toimenpiteisiin. Tätä kirjoitettaessa syyskuussa 2020 voi olla, että Euroopan Unionissa on taas enemmän koronatartuntoja kuin Trumplandian Unionissa. Paljon epävarmempaa on se, kuinka paljon tartunnoista johtuu siitä, että testaamista on vihdoin päästy lisäämään ja miten ne aikanaan näkyvät koronakuolemien määrässä.
Selvää on kuitenkin se, että Suomessa tulo- ja varallisuustasojen kasvunäkymät eivät ole ruusuiset, työpaikkojen määrään lisääntymistä ei ainakaan hallituksen helpotustoimenpiteiden kautta ole näkyvissä eikä työperäisen maahanmuuton tai syntyvyystilastojen pohjalta voi päätellä, että asuntojen kokonaiskysyntä olisi kasvu-uralla lähivuosina.
Kaikki tällaiset negatiiviset asiat yhteen pakattuina tarkoittavat todennäköisesti vuokrakotien kysynnän kasvua eikä pelkästään niistä syistä, ettei omistusasuntoon ole varaa tai epävarman ansiotulotilanteen takia pankki ei myönnä asuntolainaa. Aina osajoukko työpaikkansa ja lainansaantikykynsä säilyttäneistäkin valitsee vapaaehtoisesti vuokrakodin ainakin yleisen korona- ja sitten taloustilanteen selkiytymiseen asti.
“Osta ja pidä” -asuntosijoittajalle on aina oikea aika lähteä mukaan tai tehdä lisäsijoituksia, kunhan perusteet ovat kunnossa. Näitä perusteita ovat
- Positiivinen kassavirta – se tarjoaa joustoa ja mahdollistaa pään pysymisen pinnalla, kunnes on päässyt virran yli vastarannalle
- Taloyhtiö ja sijoitusasunto ovat hyvät ja niiden mikrosijainti on kunnossa – näin sekä vuokrattavuus että vuokrataso pysyvät paremmin hyvinä ja hyvien vuokralaisten löytäminen on helpompaa ja varmempaa
- Kohtuullisen velkavivun käyttö – tämä on usein positiivisen kassavirran edellytys ja tarjoaa exit-mahdollisuuden, mikäli pää ei kaikesta huolimatta pysy veden pinnalla
Vielä ei ole näyttöjä siitä, että edes koronakriisin kaltainen katastrofi saisi päättäjät tekemään muutoksia, joilla ikuisten elvytyslupausten antamisen sijaan tehtäisiin tilaa elpymiselle ja toivotettaisiin kaikki maksukykyiset ja työperäiset maahanmuuttajat tervetulleiksi “ei käy” -pykälien sijaan. Nämä eivät ole asuntosijoittajan vuositason toimintasuunnitelmiin vaikuttavia muuttujia mutta pitkällä tähtäimellä edellyttävät ”osta ja pidä” -asuntosijoittajalta yhä tarkempaa pohdintaa, mihin sijoituksensa kohdistaa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.
Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
Asuntopehtoorin Blogista: Näin hankit uuden auton, jonka arvo nousee
Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67
Flippaajien näkymät
Mitä isommasta remontista on kyse sitä tarkemmin flippaajan tulisi pohtia, onko remontista valmistuvalle asunnolle edelleen samat markkinahinta- ja kysyntä- sekä rahoituksen saatavuusnäkymät kuin tarjouksen tekohetkellä on.
Mitä sumuisemmalta näkymät näyttävät sitä enemmän tulisi pohtia vaihtoehtoisia strategioita ja omia puskureita, joiden turvin asunnon voisi laittaa esimerkiksi vuokralle, mikäli myynti ei onnistu.
Samaa ajattelua tulisi uudiskohteiden flippausta harjoittavien ja suunnittelevien käydä. Moni on viime vuosina tottunut ajatukseen, että ennakkomarkkinoinnista ostamalla ja rakentamisvaiheen riskin kantamalla, saa riskille arvonnousutuottoa joko myymällä tai jälleenrahoittamalla kohteen sen valmistuttua.
Omistusasumiseen tarkoitettujen laadukkaiden flippauskohteiden ja uudiskohteiden hankinta laskevan kysynnän markkinaan vie koko toiminnan ansaintalogiikan kertaheitolla sivuraiteelle. Tätä kirjoitettaessa on vielä epäselvää, miten lyhennysvapaiden loppuminen, lomautusten jatkuminen tai lisääntyvät YT-neuvottelut vaikuttavat omistusasuntotarjonnan kasvuun vai vaikuttavatko mitenkään. Tätä tarjonnan mahdollista kasvua kompensoi rakennuslupatilastoista näkyvä lasku, joka vähentää uudiskohteiden tarjontaa.
Näiden ja varmasti muidenkin tekijöiden vaikutuksesta ainakaan minä en olisi valmis lyömään vetoa siitä, että koronan aiheuttama asuntojen hinnanmuodostus olisi jo takana päin ja tästä jatketaan nousuun. Keskuspankkien printteripolitiikat tuovat vielä oman solmunsa, jonka avaaminen tarkoittaisi sitä, että pystyy näkemään mahdollisen asuntojen euromääräisen hinnannousun sekä absoluuttisena että suhteellisena ostovoiman nousuna. Fiat-valuuttojen historiaan tutustuneet ymmärtävät tämän ajatuspolun. IRR-laskelmiaan tekevät joutuvat pohtimaan, mitä korkokantaa käyttävät, kun Saksan 10-vuotisen etumerkki on miinus.
Asuntosijoittaminen haltuun feat. Harri Huru | #rahapodi 214
Yhteenveto
Hyvän “osta ja pidä” -asuntosijoituksen tekeminen on omasta mielestäni aina järkevää pitkällä aikajänteellä. Mikäli sen onnistuu vielä tekemään alle vallitsevan markkinahintatason, saa lisäpuskuria paremman kassavirran ja arvonlaskupuskurin muodossa. Juuri nyt ei kuitenkaan ole tilanne, jossa kehotan pistämään kaiken peliin vaan viime vuosia korkeammalle varovaisuudelle on syytä jo pelkästään koronaan liittyvän epävarmuuden takia. Kunhan sijoitusasunto sijaitsee alueella, jossa ihmiset haluavat jatkossakin asua, on se perinteisesti ollut hyvä suoja inflaatiota vastaan, vaikka markkinahinta tilapäisesti laskisikin.
Lyhyellä aikajänteellä isompaa voittoa tavoittelevien flippaajien kannattaa tehdä normaalia enemmän jalka- ja seurantatyötä oman mikromarkkinansa näkymien osalta.
Näitä ajatuksia lukiessa jokaisen tulisi tulkita niitä sekä oman riskinsietokykynsä ja -ottohalunsa suhteen että sen suhteen tavoitteleeko lyhyellä aikajänteellä varallisuuden kasvattamista vai säilyttämistä.
Miksi en vielä osaa ennustaa asuntomarkkinoiden kehitystä? – YouTube #131
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Sanna Huikea Vuokranantajat Hughes Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #117
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Kaupallinen varoitus *
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks