Asuntosijoittajan kassavirta- vai arvonnousuvarallisuus? – Blogi #220
Kun pörssikurssit romahtivat maaliskuussa 2020, median palstoille pääsi kertomaan tuntemuksiaan, miltä tuntui olla osakemiljonääri. Tähän tilanteeseen pääsi suurinpiirtein ja yksinkertaistettuna siten, että helmikuussa 2020 omisti osakkeita kahdella miljoonalla.
Mikäli ei erehtynyt myymään, tilanne korjautui ennennäkemättömällä tavalla ja nopeudella ja osakemiljonääri vaurastui takaisin tuplamiljonääriksi.
Kaltaiselleni 55-vuotiaalle maaliskuun pörssiromahdus ei ollut ensimmäinen mutta sen lyhytaikaisuus tilanteessa, jossa koko maailman talous oli koronan panttivankina, oli kokemus, jonka puolesta vetoa en tajunnut lyödä.
Vaikka finanssikriisin pohjilla olinkin osakkeissa ostolaidalla, osinkoihin liittyvä epävarmuus käänsi sijoituskiinnostustani “osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen. Osinkojen loppuminen tai leikkautuminen epämääräiseksi ajaksi oli nostamassa positiivista kassavirtaa sijoituskriteerieni joukkoon, josta en tinkisi. Olin tykästynyt taloudelliseen vapauteeni ja sen menettämisen uhkakuvat kävivät mielessä finanssikriisin aikana.
Vaurastuminen versus vauraana pysyminen
Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola vinkkasi uudesta “The Psychology of Money” -kirjasta, joka kolahti Audibleen kuunneltavaksi viime viikolla. Kirjassa on kappale “Getting Wealthy vs. Staying Wealthy”, joka on aihealue, jota olen työstänyt ajatuksissani ja opiskellut viimeiset noin 3 vuotta.
Kirjassa on muitakin hyviä kappaleita ja sitä voi opiskella kappale kerrallaan. Kirja on huomattavasti kehittävämpää ajanvietettä kuin Veikkauksen markkinointiministerien koottujen rahapelitappiopuolustusviisauksien ymmärrysyritykset.
Jos on aloittamassa asuntosijoittamista, vaurastumistaitojen opettelu on noin 100 % tärkeämpää kuin vauraana pysymistaitojen opettelu. 30-vuotiaan NHL-monimiljonäärin pitäisi sen sijaan käyttää kaikki opiskeluaikansa siihen, miten pysyy miljonäärinä, kun pistää hokkarit naulaan. Siis mikäli miljonäärinä haluaa pysyä. Veikkauksen markkinointiministereiltä löytyy keinot huippunopeaan miljoonien menettämiseen.
Mitä velkavivutettu asuntosijoitusmiljonääri sitten pohtii?
Jos minulta kysytään, miten nettovarallisuus lasketaan, selkäytimestä tulee vastaus, että varoista vähennetään velat. Maaliskuussa 2020 velattoman osakemiljonäärin rinnalle olisi siis päässyt vähän vajaan 3 miljoonan asuntosijoitussalkulla, jossa 70 %:n velkavivulla olisi velkaa noin 2 miljoonaa, jolloin nettovarallisuus olisi miljoona euroa.
Ostan Asuntoja Blogissa käyn asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan ajatuksiani pitkälti omasta toiminnastani käsin. Ostan Asuntoja YouTube -kanavalla vastailen kysymyksiin samalta pohjalta. Ostan Asuntoja Podcast:ssa äänessä ovat vieraat ja siellä ei suinkaan ohjata vieraiden ajatuksia suppiloon, jonka kapeasta päästä pulpahtaa ulos ainoana oikeana vastauksena “kassavirtapositiivinen “osta ja pidä” -asuntosijoittaminen”.
Vauraana pysymisen tavoittelu ei ole niin yksinkertaista kuin luullaan. Valtaosa lottovoittajista tai huippu-urheilijamiljonääreistä päätyy menettämään miljoonansa. Alkukappaleen esimerkissä miljoonan menettäminen onnistui osakesijoittajalta lottovoittajaa tai huippu-urheilijaa vielä paljon nopeammin. Voisiko sama tapahtua “osta ja pidä” -asuntosijoittajalle? Miten sellainen tilanne voisi syntyä?
Mitä voisi tarkoittaa otsikon kassavirtavarallisuus?
Kertauksena vielä, että positiivinen kassavirta verojen jälkeen tarkoittaa sitä, että asuntosijoitustoiminnan tuotoilla katetaan lainanhoitomenoja ja veroja myöten kaikki negatiiviset suoritukset ja rahaa jää vielä tilille.
Otetaan käyttöön vuokratuoton laskentakaava:
vuokratuotto = vuokratulo / arvo
Tästä saadaan arvonmäärityksen laskentakaava:
arvo = vuokratulo / vuokratuotto
Nyt moukaroidaan tätä kaavaa vähän isommallla lekalla eikä tartuta yksityiskohtiin vaan tehdään siitä kassavirtavarallisuuden laskentakaava
kassavirtavarallisuus(arvo) = kassavirta / tuotto-%
Jotta tällä moukaroidulla kaavalla välittyisi pohdintani ydin kaikille kolmelle lukijalle, jotka vielä ovat mukana, heitetään kaavaan 50 000 euron vuosittainen kassavirta ja 5 %:n tuotto.
Kassavirtavarallisuus = 50 000 / 0,05 = 1 000 000 euroa
Jos asuntosijoitussalkku tuottaisi kassavirtaa 100 000 euroa vuodessa, olisi kassavirtavarallisuus 2 miljoonaa euroa eli velattoman osakesijoittajan helmikuun ja toukokuun 2020 tilanteen varallisuutta vastaava summa.
Osakesijoittajana vauraana pysymiseen verrattuna olin maalis-huhtikuussa huomattavasti rauhallisempi oman vauraana pysymiseni osalta.
Kysymyksiä ja vastauksia asuntosijoittamisen vuokratuotto-%:in liittyen – Blogi #143
Kassavirtanegatiivisuus ja vauraana pysyminen
Markkina-arvonnousua painottava “osta ja pidä” -asuntosijoittaja perustelee 0- tai negatiivisen kassavirran asuntosijoitussalkkuaan sillä, että tulevaisuuden markkina-arvojen nousu palkitsee paljon enemmän kuin nyky- tai lähitulevaisuuden negatiivinen kassavirta rankaisee. Asuntosijoitussalkun negatiivinen kassavirta kompensoidaan ansiotuloilla tai yrittäjätuloilla.
USA:n finanssikriisi on täynnä tarinoita kassavirtanegatiivisistä nettomiljonääriasuntosijoittajista, jotka menettivät miljoonansa, koska raju finanssikriisi vei ansio- tai yrittäjätulon eli kyvyn hoitaa negatiivisen kassavirran aiheuttama vaje.
Nettovarallisuutensa maksukyvyttömyyden takia menettäneille isku oli kova mutta aitoa osaamista omaavat ja oppimiskykyiset ovat onnistuneet toistamaan tempun ja ovat jälleen nettomiljonäärijaloillaan.
Finassikriisin yli vauraana pysynyt asuntosijoittaja on onnistunut moninkertaistamaan vaurautensa finanssikriisin jälkeisenä aikana.
Kuinka paljon varovaisuutta on liikaa varovaisuutta?
Tähän kysymykseen minulla ei tietenkään ole vastausta mutta pohdin sitä jatkuvasti tällä hetkellä. Viime tiistain YouTube -videolla selitin, miksi yhä pohdin enkä pohtimisen sijaan vieläkään tiedä riittävällä varmuudella.
Vaikka Suomessa ei vielä ole tapahtunut USA:n finanssikriisin kaltaista asuntojen hintojen täydellistä sulamista, kassavirtanegatiivinen asuntosijoitusnettomiljonääri voi, oman ajatteluni pohjalta, joutua kokemaan samanlaisen kohtalon ilman asuntojen markkinahintojen nopeahkoa puolittumista. Tähän riittäisi ansiotulojen tai yrittäjätulojen romahtaminen yleisen talouslaman seurauksena, johon yhdistyisi asunto(rahoitus)markkinoiden pysähtyminen siten, että asuntosijoitussalkun osittainen realisoiminen kestäisi liian pitkään, josta seuraisi kiihtyvä kierre.
Kassavirtapositiivinen asuntosijoitusmiljonääri on suhteellisesti paremmassa asemassa, koska hänen varallisuutensa sulaminen edellyttäisi yleistä vuokratasojen laskua. Vaikka tämäkään ei ole mahdotonta, se tapahtuisi Suomen kaltaisessa asuntomarkkinassa paljon hitaammin ja laimeampana. Suomen kaupunkiasuntomarkkinoilla ei asuntojen kysyntätekijät huomioiden ole yleistä pienten ja/tai edullisten asuntojen ylitarjontaa ja yleisessä talouslamassa tällaisten vuokrakotien kysyntä todennäköisesti vain kasvaisi nykyisestä.
Vauraana pysymistä tavoittelevalle miljoonan kassavirtavarallisuus tuntuu omassa ajattelussani tämän hetkisessä maailman (talous)tilanteessa paremmalta painopisteeltä kuin miljoonan arvonnousunettovarallisuus. Toivottavasti sait tästä pohdinnasta hyötyä omalle vaurastumis- tai vauraanapysymismatkallesi.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: ”Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen?”
Poliisiauton etupenkiltä asuntosijoittamisen pariin; Hannu Takala – Ostan Asuntoja Podcast #45
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Lari “Ylös ja yritä” Lehto Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #115
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Pitäisikö päämääriä ja tavoitteita muuttaa koronan takia? – YouTube #130
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Kaupallinen varoitus *
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Ostan Asuntoja 
Eikös kassavirtapositiivisuuteen päästä vain ei-arvonnousualueilla vaan hyvän vuokratuoton alueilla?
Eli jos ostaa vaikka Helsigistä 200k asunnon, josta lainaa 25v lainalla 180k, on aika vaikeaa päästä positiiviseen kassavirtaan. Esimerkkilaskelma kk:
-lyhennys 600 e
-vastike 150 e
-korot 75 e
Jos tästä saisi vuokraa vaikka 850 e, verojen jälkeen jäisi:
850-150-210 (vero) -600-75= -185 e
Ja sama vaikka Jyväskylässä 80k, josta 70k lainaa:
550-100-135 (vero) -230 – 30= 55 e
En katsonut esimerkkeihin tarkkoja lukuja, heitin päästäni, mutta pointti tullee selväksi.
Eli jos halua positiivisen kassavirran, eikö parhaat kasvukeskukset pidä melkein unohtaa ja keskittyä muualle?
Jotenkin itselle (kokematon asuntosijoittaja, ei vielä sijoitusasuntoa) juolahtaa mieleen, että eikö tuota pienehköä negatiivista kassavirtaa kannattaisi sietää, kun asunnon arvolle on huomattavasti korkeampi tuotto-odotus ja nuo negatiiviset kassavirratkin pääasiassa kilahtavat omiin lyhennyksiin eikä harakoille? Jos siis käy päivätöissä, jolloin ei ole ongelmaa tuota kassavirtaa rahoittaa.
Terve,
Ensinnäkin perusoletuksesi lähtee jotenkin siitä, että ”kassavirtapositiivisen asunnon ostamisen mahdottomuus Helsingissä tarkoittaisi sitä, että Helsingissä kassavirtanegatiivinen asuntosijoitus on kannattava, koska sille on kassavirtanegatiivisuuden seurauksena paljon korkeampi tulevaisuuden markkina-arvon tuotto-odotus”. Mikäli tämä olisi takuuvarmaa, Lontoo, Pariisi ja New York olisivat Helsinkiä paljon kannattavimpia asuntosijoituskaupunkeja. Mikäli olet ostamassa yhtä tai kolmea sijoitusasuntoa seuraavien 10 vuoden aikana, negatiivisen kassavirran asuntosijoitussäästäminen Helsingissä todennäköisesti säilyttää, laskee tai kasvattaa markkina-arvoaan paremmin suhteessa Suomen muihin kaupunkeihin. Tässä ei ole mitään väärää, kunhan ei oleta, että ”korkea tuotto-odotus” toteutuu varmasti ja miettii kriittisesti, kuinka varmaa oma palkkatyötulo on tilanteessa, jossa kaikki talousnäkymät romahtavat. Asuntosijoitustoiminnan kasvattaminen tällaisessa negatiivisen kassavirran salkussa vaatii kasvavan määrän muita tuloja kompensoimaan asuntosijoitussalkun negatiivisia kassavirtoja.
Toiseksi Helsingin esimerkkisi on laskettu 90 %:n velkavipua käyttäen. Asuntosijoittamiseen tai ihan kaikkeen sijoittamiseen tuollainen velkavipu on kohtuuttoman korkea. Sijoitusasuntoa vastaan saa pankista yleisesti lainaa maksimissaan 70 % asunnon markkinahinnasta laskettuna. Jos Helsingistä lähtisi ostamaan sijoitusasuntoa kohtuullisella velkavivulla, omarahoitusosuus esimerkissäsi olisi 60k. Pääsääntöisesti tällä hetkellä edes 70 %:n velkavivulla Helsingin asuntosijoitukset eivät tuota positiivista kassavirtaa. Mikäli Helsingistä haluaa ostaa positiivisen kassavirran sijoitusasuntoja, pitää ne ostaa alle markkinahinnan.
Käyttämäsi termi ”parhaat kasvukeskukset” johtaa helposti harhaan. Asuntosijoittajan kannalta parhaita paikkoja ovat sellaiset mikromarkkinat, joissa kasvu on edessäpäin. Näiden löytäminen ja oikein tunnistaminen on lähes yhtä vaikeaa kuin sen tietäminen, kuinka monta % Helsingin yksiöiden markkinahinnat nousevat 2025-2030 ajanjaksolla. Silti sitä voi yrittää miettien työpaikkojen kasvunäkymiä, josta seuraa väestönkasvua.
Mikäli ostaisit kassavirtanegatiivisen sijoitusasunnon Helsingistä, sen kääntäminen positiivisen kassavirran sijoitusasunnoksi tai sen arvon nostaminen sellaiseksi, että se enemmän kuin kompensoi menetettyjen kassavirtojen tuotot, on mahdollista alle markkinahinnan ostamisella, taitavalla remontoinnilla ja hyvällä vuokraustoiminnalla. Jos näissä ei onnistu, sitten on aika paljon markkinatuulien vietävänä, joiden suunta ja voimakkuus vaihtelee. Sitä voi pohtia, kuinka paljon on silloin sijoittamista ja kuinka paljon on spekuloimista.
Kun itse päätin pitää Helsingin kotini omistuksessani ja laittaa sen vuokralle 2004 myymisen sijaan, ei minulla ollut minkäänlaista kykyä nähdä ja perustella, kuinka huikea arvonnousu asunnolle tulee seuraavana 15 vuoden aikana. Nytkään en pysty sanomaan, etteikö sama tahti jatkuisi seuraavatkin 15 vuotta. Todennäköisempänä pidän itsekin sitä, että tämän asunnon euroissa mitattu ostovoima kasvaa myös seuraavan 15 vuoden aikana. Jos saman asunnon ostaisin nyt uudestaan, miettisin todella tarkkaan sen, kuinka arvokasta työosaamiseni on markkinoilla eli etten missään tapauksessa joutuisi tilanteeseen, jossa joutuisin pakkomyymään asuntosijoitukseni markkinoiden ottaessa pohjakosketusta.
Osta molemmat mutta Helsingin sijoituslainasta maksat vain korot etkä lyhennä sitä. Jyväskylän lainasta maksat lyhennykset. Näin saat molemmat kassavirtapositiiviseksi. Pankki on tyytyväinen että 1) otat kunnon lainat 2) maksat jonkin verran lyhennyksiä ja 3) joudut neuvottelemaan Helsinkin lainan 5 vuoden päästä uudelleen pankin uusilla ehdoilla. Itse olet tyytyväinen posiviivisesta salkusta ja pääset jatkamaan sijoitus uraa.
Ihan mielenkiinnosta…onko pankki myöntänyt sulle yksityishenkilönä tuollaisen bulletin tulonhankkimislainaksi?
Kiitos vastauksestasi, erittäin hyviä pointteja. Itse tosiaan olen asuntosijoittamisen suhteen täysi maallikko ja sen vuoksi mielipiteesi onkin hyvin kiinnostava. Eli omat ajatukseni tulevat omasta pohdinnastani eikä kokemuksen syvästä rintaäänestä, jonka vuoksi ajatusvirheitä voi hyvinkin tulla tietämättä miten asiat käytännössä menevät 🙂
Olisin ehkä voinut jättää päästäkeksityn numeroesimerkin tuosta poiskin, tosiaan tavoitteena oli vain pohtia sitä ääneen, edellyttääkö kassavirtasijoittaminen siirtymistä kasvukeskusten keskustoista poispäin, sinne missä arvonnousun tuotto-odotus on matalampi? Eikö tämä ole käytännössä näin, vai olenko ymmärtänyt asian väärin? Eli korkea vuokratuotto sopii kassavirtastrategiaan ja sen saa kasvukeskusten ulkopuolelta parhaiten? Tuo mikromarkkina on sitten mielestäni ihan oma juttunsa, niin kun sanoitkin, jonka löytäminen on erityisen haastavaa varsinkin maallikolle.
Itse muuten näen nämä kaksi strategiaa vähän samantyyppisinä kuin osakkeiden arvonnousu vs osinkosijoittaminen. Toki osakkeissa verokohtelu puoltaa arvonnousustrategiaa. Mutta kuten osakkeissakin, arvonnousun ennakointi on täysin mahdotonta ja käytännössä ainoa tapa on katsoa historiadataa sekä oikeiden indikaattorien ennusteita ja tehdä tästä omat johtopäätöksensä. Esim. osakkeissa voisi pessimistisesti ajatella, että eivät tule enää nousemaan ollenkaan vaikka seuraavan 30 vuoden aikana vaan laskevat, mutta kuinka todennäköistä se on? Jos historiaa katsoo, olisi kyseessä jo suht. poikkeuksellinen ilmiö.
Lähinnä vain mietin, että jos negatiivista kassavirtaa sietää tienaamalla riittävästi ansiotuloja, eikö tälllainen arvo / kassavirta / yhdistetty arvo-kassavirta sijoittamisstrategian valinta buy and hold tyylisesti ole suht. ”yhdentekevää” odotusarvollisesti kokonaistuottojen ollessa hyvin lähellä toisiaan? Kun kaikissa kuitenkin on ne hyvät ja huonot puolensa?
Sitten taas riskien puolesta voi ajatella niinkin, että puhtaassa kassavirtayksiössä vaikkapa Kajaanissa markkina-arvo voi romahtaa täysin ja vuokralaisia on vaikea löytää, eikä sitä saa koskaan kaupaksi, kun taas Helsingin keskustan yksiön saa aina vuokralle, eikä arvonlaskuun ole todennäköisesti tulossa valtavaa tiputusta (ehkä esim. 10 vuoden pituinen dippi yleisessä markkinassa, mutta noussee takaisin). Tämä toki täysin spekulointia.
Ja tästä väliltä yhdistelmästrategiassa saa molempien hyvät ja huonot puolet mukaan, jolloin kokonaistuotto on kuitenkin aika lähellä kahta muuta strategiaa.
Korkojen noustessa ja asuntojen arvojen laskiessa, kasvukeskuksen asunnossa on sentään jotain realisoimismahdollisuuksia, kun taas kasvukeskusten ulkopuolella tilanne voi olla heikompi.
Eli yhteenvetona jotenkin koen itse kaikki strategiat yhtä hyviksi tuotto-odotuksiltaan, mutta jotenkin riskien puolesta pidän parempana arvo- tai arvo-kassavirtastrategioita pitkän juoksu buy and hold – strategiassa kuin puhtaaseen kassavirtaan perustuvaa asuntosijoittamista.
Vai miten näet itse asiaa? Olen ymmärtänyt, että olet itse kuitenkin kassavirtastrategian kannalla enemmän?
Mielipiteet taas erittäin tervetulleita! 🙂 Ja pahoittelut, koko blogiasi en ole lukenut läpi, olet varmasti samantapaisia asioita aikaisemminkin kommentoinut.
”edellyttääkö kassavirtasijoittaminen siirtymistä kasvukeskusten keskustoista poispäin, sinne missä arvonnousun tuotto-odotus on matalampi?” – kyllä näin voi yleisesti sanoa.
”Sitten taas riskien puolesta voi ajatella niinkin, että puhtaassa kassavirtayksiössä vaikkapa Kajaanissa markkina-arvo voi romahtaa täysin ja vuokralaisia on vaikea löytää, eikä sitä saa koskaan kaupaksi” – tämä tuskin on kokeneen Kajaanilaisen asuntosijoittajan tieto? Kuullostaa kehä 3 sisällä olevalta pankkiirilta tai toimittajalta.
Jos kuuntelet Investors Housen tai Kojamon tulosjulkistuksia, velkavivut liikkuu noin 50 %:n hujakoilla ja kassavirran positiivisuus on itsestään selvyys. Toki hekin pyrkivät arvonnousuun asuntosijoitusalkkua jalostamalla. Osinkoja ei makseta negatiivista kassavirroista.
Sulla on paljon negatiivisia asuntosijoitusnäkemyksiä sun ajatuksissa. Itse näin ja näen mahdollisuuksia joka paikassa.
”Olen ymmärtänyt, että olet itse kuitenkin kassavirtastrategian kannalla enemmän?” – kassavirta ei ole strategia vaan yksi asuntosijoittamisen tuoton elementeistä ja tunnusluku.
Sun kannattaisi miettiä, mitä asuntosijoittamisella tavoittelet. Jos painotat hyvää vuokrattavuutta ja myytävyttä etkä tavoittele positiivista kassavirtaa mutta haluat suhteessa hyvää arvonsäilyttäjää tai -nousupotentiaalia, silloin ostaisin sijoitusasunnon, joka parhaiten täyttää nämä tavoitteet. Jos sitten innostut kasvattamaan, huomaat aika pian, että kasvu tyssää, ellei kasvavista palkkatuloista tule tukea.